Fiscalité du crowdfunding immobilier : des changements

Le terme Crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif est une stratégie de financement en vogue depuis les années 2010. D’abord lancé aux États-Unis puis très rapidement en Europe, l’objectif consiste à réunir des personnes croyant dans la réalisation d’un projet immobilier de pouvoir investir à partir de sommes abordables.

Si cette forme de financement séduit, c’est tout d’abord car elle est prisée par les promoteurs, qui rassure les investisseurs en proposant des programmes de qualités suivit par des professionnels. Si la rentabilité est un facteur déterminant dans la prise de décision de ses investisseurs, le Crowfunding s’affiche comme l’un des placements les plus rentables du moment avec un taux de rendement annuel compris entre 7% et 11% sur une période généralement courte, à savoir 2 à 3 ans.

Loin d’être anodin, le rendement annoncé par les différentes plateformes de crowdfunding, qui pour rappel, collectent des millions chaque année. Il est communément hors impact fiscal. Objectivement, les rendements communiqués « net » le sont net de frais, mais pas net de fiscalité. Ainsi, vous allez pouvoir déceler à travers cet article l’impact fiscal sur le rendement dit « net » par les plateformes puis saisir ce que les prétentions du « gouvernement Macron » ont réservé à cette forme de financement à compter du 1er janvier 2018.

Passer de net de frais à net de fiscalité

En effectuant un placement dans l’immobilier via une plateforme de Crowdfunding, l’investisseur devient co-promoteur du programme. Ainsi, les risques et les gains de la promotion sont in fine partagés entre chaque acteur du projet. C’est ce qui détermine les rendements « net » hors fiscalité affichés par les plateformes.

Pour aller un peu plus loin, ces frais proviennent de la marge, qui prends en compte la déduction des coûts (construction, achat de terrain) et du niveau de risque ficelés au projet (qualité de commercialisation, emplacement) … Avant le 1er janvier 2018, les gains produits étaient imposables au titre de l’impôt sur le revenu à travers le barème progressif (TMI) que l’on connaît généralement tous. Lors du versement des intérêts, l’État retiendrait 15,5% de prélèvements sociaux + un acompte de 24% sur l’impôt dû l’année suivante.

Désormais, la fiscalité du crowdfunding immobilier sur les intérêts perçus est assujetti à une nouvelle imposition. Ces derniers sont soumis au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU). C’est donc un taux d’imposition de 30%, appelée aussi Flat Tax. Il est décomposé entre les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.

Désormais, c’est un taux de 30% qui est appliqué, comprenant les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.

Effectivement, nous avons observés beaucoup de changements concernant le PEA, l’IFI, l’impôt à la source ou encore sur les plafonds des tranches marginales d’imposition ont été réalisés. Selon votre foyer fiscal (célibataire, en couple, avec enfants ou non), cela peut avoir des répercussions sur votre avis d’impôt.

Conseil pour les futurs investisseurs

Si vous portez de l’intérêt à ce mode de financement et souhaitez soutenir les promoteurs à l’instar de la construction en France, le Crowdfunding est une solution au rendement intéressant, à condition de se tourner vers des sites certifiés proposant des projets viables.

Il est également intéressant de regarder le profil des membres de la plateforme, et de veiller à la transparence du fonctionnement du site. Une plateforme à forte notoriété sera plus rassurante qu’une plateforme inconnue du public par exemple.

Avant de vous lancer dans une opération de crowdfunding, en plus de vous intéresser au rendement annuel proposé, mesurez également les risques associés dans ces types de fonds où le capital n’est pas garanti et le risque de perte potentielle est réel.

Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement immobilier en général, découvrez également notre guide regroupant les avantages de l'investissement immobilier en LMNP.

Il est essentiel de savoir que le crowdfunding immobilier présente aujourd’hui des taux de rendements très intéressants, généralement sur de courtes durées (24 à 36 mois). De plus, ces taux indiqués par les plateformes de financements sont net de frais et subiront le prélèvement forfaitaire unique (PFU), une fiscalité à hauteur de 30% des gains lors de leurs versements sous forme d’intérêts. Faites preuve de vigilance, ne confondez pas ce mode de financement avec celui des SCPI car le produit est bien différent tant sur sa durée d’investissement que sur sa fiscalité.

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