1. Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Strasbourg
Le nombre de logements dans la résidence
C'est un critère important, qui, aujourd'hui, est peu pris en compte par les investisseurs. Si l’emplacement de l’immeuble est essentiel, le nombre de logements neufs construits sera à la fois déterminant sur le prix d’achat, mais surtout le prix de revente de votre bien, à fortiori si vous investissez dans le cadre d’une opération de défiscalisation Pinel.
Il est intéressant de penser plutôt à des ensembles de moins de 70 lots, aussi bien destinés à l'accession à la propriété qu'à l'investissement.
Le niveau de prestation et de finition de la construction
Encore une fois, le niveau de prestation du programme est un critère à envisager avant celui de l’emplacement. Pourquoi ? Il est primordial de s’assurer de la qualité des prestations fournies par le promoteur en charge du projet, ainsi que de sa cohérence avec la « cible » de locataires. Cuisine équipée ? Électroménager fourni ? Parquet dans les chambres ? Placards aménagés ?
Autant de vérifications nécessaires qui détermineront d’une part le prix au mètre carré, et d’autre part le potentiel locatif de votre investissement.
L'emplacement
Nous le répétons tant que possible : n’investissez pas dans de l’immobilier locatif simplement parce qu’il est « près de chez vous ». Ce type de critère, totalement subjectif et affectif, est souvent source d’erreurs de jugement.
Un choix d’emplacement doit se faire sur des critères objectifs, tels que la présence des transports en commun à proximité, les projets d’urbanisme à venir (étude du Plan Local d’Urbanisme nécessaire), les projets de rénovation du quartier, les commerces de proximité etc.
Mais s’il devait y avoir un point à retenir dans la compréhension de ce critère d’emplacement, ce serait certainement le suivant : les meilleures opérations se font dans les zones « en devenir » et non pas dans des quartiers déjà murs et pleinement exploités, dans lequel le potentiel de plus-value est extrêmement restreint.
La demande locative dans le quartier
L’étude profonde du marché locatif du secteur d’investissement est fondamentale. C’est le nerf de la guerre : pas de locataire, pas de rentabilité ! S’assurer une occupation locative sans carence, c’est s’assurer un investissement pérenne dans la durée.
Encore une fois, ce n’est pas parce que vous habitez à tel ou tel endroit que le marché locatif y est forcément porteur. Ne confondez pas un achat immobilier dans lequel vous pourriez vivre et un investissement locatif. Les critères ne sont pas les mêmes.
Le prix moyen du mètre carré
En préambule, il est primordial de savoir que le prix moyen au mètre carré auquel vous avez accès sur internet n’a aucune valeur, et ne repose sur aucune source fiable. Un seul document officiel permet de connaître avec précision le prix de l’immobilier : le guide des valeurs vénales.
Ce dernier est publié chaque année en croisant les chiffres recueillis auprès de la chambre des Notaires, des agents immobiliers et de l’INSEE. Sa valeur et sa véracité viennent du fait qu’il reprend précisément et EFFECTIVEMENT les prix constatés dans les principales villes de France. C’est le seul document que nous utilisons pour vérifier la cohérence du prix de votre investissement.
La qualité de l'expertise et la réputation du promoteur
Le dernier critère essentiel lors de la sélection de votre bien est l’un des plus complexes à évaluer pour le profane. La qualité et la réputation du promoteur se mesurent principalement au travers de l’analyse, à posteriori, des programmes réalisés. Est-ce que 10 ans après sa réalisation, le programme est toujours en bon état et conserve son potentiel locatif ?
Le comité de sélection Netinvestissement, par son expérience sur le marché, est en mesure de répondre à cette question, et donc de vous orienter vers les meilleurs programmes du marché.
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2. Pourquoi Strasbourg est un bon choix pour votre investissement locatif ?
Connue pour être la place centrale de l’Europe, Strasbourg se place comme la 8ème ville la plus peuplée de France. En effet, Strasbourg comprend 280 966 habitants.
Strasbourg se distingue dans de nombreux domaines notamment au niveau européen. En effet, le siège du Conseil de l’Europe, du Parlement Européen ainsi que de la CEDH se retrouvent dans cette ville. Strasbourg s’impose aujourd’hui comme la capitale de l’Europe. Mais, la capitale européenne ne s’arrête pas là. Elle est aussi une ville très importante au niveau international. En effet, de nombreux congrès internationaux sont organisés à Strasbourg, ce qui permet à la ville d’être mondialement connue.
Strasbourg se distingue aussi grâce à son bassin de l’emploi relativement attractif. De nombreuses créations d’entreprises ont lieu chaque année. Pour prendre un exemple, l’INSEE a recensé en 2017 la création de 4907 entreprises. C’est le seuil le plus haut recensé depuis 1987. De fait, Strasbourg est un véritable moteur dans la création d’entreprise dans la région du Grand Est avec 35 000 entreprises recensées. Le secteur d’activité de celles-ci est très divers : on retrouve à la fois des entreprises dans le secteur du transport, de la finance, de la santé, mais aussi de l’hébergement et de la restauration. Ces multi spécialités permettent à Strasbourg de recruter des profils de toutes sortes et d’être par conséquent, relativement attractive au niveau de l’emploi.
Strasbourg est aussi une ville comprenant de nombreux étudiants. En effet, il y a plus de 50 000 étudiants installés à Strasbourg dans le cadre de leurs études supérieures. Strasbourg bénéficie d’une grande qualité des enseignements scientifiques, économique et bien évidemment dans le domaine du droit. Quel étudiant voulant se spécialiser dans le droit européen et international ne rêverait pas de pouvoir étudier dans la capitale de l’Europe ? Par ailleurs, Strasbourg n’accueille pas que des étudiants français mais aussi beaucoup d’étudiants européens et internationaux.
Au-delà de son attractivité économique, Strasbourg est une ville avec beaucoup de charme. Classée au patrimoine mondial de l’Unesco, Strasbourg est surnommée comme la ville aux mille églises. En effet, on retrouve dans cette ville de nombreuses églises dont la célèbre cathédrale gothique au cœur du quartier historique. Elle a aussi été classée au patrimoine mondial de l’Unesco pour ses nombreux vestiges du Moyen Age ou de l’époque de la Renaissance.
Grâce à un patrimoine incontournable, Strasbourg a ouvert de nombreux musées ainsi que de nombreux théâtres aux pièces diverses.
Il existe plusieurs emplacements de qualité pour investir à Strasbourg. En effet, de son centre-ville classé au patrimoine mondiale de l’Unesco à son quartier de l’Orangerie, Strasbourg est une ville pouvant correspondre à tout type de personne et d’investisseur. Plus précisément, son centre-ville est relativement dynamique alliant à la fois patrimoine, restaurants et commerces. Son quartier de la Bourse-Esplanade-Krutenau comprend à la fois de nombreuses universités mais aussi de nombreux bars et boîtes de nuit. Le quartier de la Gare et du Tribunal est un lieu vivant où l’on peut apercevoir beaucoup de voyageurs ainsi que la fameuse Ecole Nationale d’Administration. Quant au quartier de l’Orangerie, c’est ici que se trouve le siège des différentes institutions européennes. Enfin, Strasbourg détient aussi des quartiers beaucoup plus calmes et résidentiels tels que le quartier de Neudorf.
Voir aussi :
3. Les meilleurs programmes à Strasbourg : notre TOP 5
N°1 : Le quartier Neudorf
Idéalement situé à proximité du Parc de la Citadelle, de l’université, d’une zone commerciale et a environ 15 minutes de l’autoroute, ce programme a une localisation qui permet de le classer à la première position de notre top 5.
En effet, ce programme propose des prestations d’exception : volets roulants à moteur, carrelage haut de gamme ainsi que parquet massif, chauffage au sol… De plus, chaque lot aura la possibilité d’être personnalisé à souhait.
5 lots sont proposés du Studio de 35m² au 6 pièces de 114m², chaque bien bénéficie d’un balcon ou d’une terrasse. La livraison est prévue le 2ème trimestre 2020. Les lots sont éligibles à la loi Pinel et au Prêt à Taux Zéro.
Une vue magnifique sur le bassin Vauban, des pistes cyclables autour de l’immeuble et un accès au tramway en 2 minutes à pied démontrent la situation géographique idéale de ce programme.
N°2 : L’hyper centre de Strasbourg, l’investissement patrimonial
Dans le centre-ville historique de Strasbourg, proche de l’université, ce programme propose 14 lots de toutes typologies, toutes superficies et un charme inégalable. Chaque lot est complété par un parking en sous-sol et pour la quasi-totalité des logements, une cave semi-enterrée. Du studio de 50m² au 6 pièces de 159m² vous trouverez forcément le bien qui répond à vos attentes. La livraison est prévue au 3ème trimestre 2022. Les lots sont éligibles à la loi Pinel ainsi qu’au Prêt à Taux Zéro. De plus, toutes les entrées du bâtiment seront réaménagées pour permettre l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Des appartements prestigieux vous sont proposés dans un cadre remarquable qu’est le cœur de ville de Strasbourg, capitale européenne. Cette métropole dispose du meilleur réseau de tramway de France (6 lignes) ainsi que le premier réseau de cyclable (plus de 500km).
N°3 : Le quartier Vauban
Le programme situé dans le quartier Vauban de Strasbourg est le plus important en terme de lots proposés. En effet, pas moins de 34 lots vous sont proposés allant du studio de 26m² au 5 pièces de 106m². Vous avez notamment le choix entre 19 appartements de 3 pièces de 53m² à 69m². Tous ces logements sont éligibles à la loi Pinel et au Prêt à Taux Zéro. La livraison est prévue au 2ème trimestre 2022. Chaque logement est équipé d’une terrasse ou d’un jardin privé.
Grâce à une conception bioclimatique, cet immeuble vous offrira un ensoleillement optimal tout au long de la journée ainsi que de bonnes performances thermiques. Les prestations sont là aussi haut de gamme avec notamment un parking en sous-sol, un logement connecté, des volets motorisés ou encore un plancher chauffant.
N°4 : Quartier de l’Esplanade, au pied de l’université
Un programme de 5 logements du 2 pièces de 39m² au 4 pièces de 85m², éligible à la loi Pinel et au Prêt à Taux Zéro ! Ces logements sont idéals pour les étudiants car le pôle universitaire est au cœur du campus. Proche de toutes les commodités (médiathèque, cinéma, facultés, espaces verts, centre-commercial, restaurants), ces logements sont aussi éligibles au statut LMNP, que demander de plus ?
Les transports en commun (tramway et bus) sont au pied de la résidence et permettent de se déplacer facilement. De plus, vous êtes à 10 minutes à pied du cœur de ville, de quoi visiter tous les bâtiments et places historiques de cette ville.
N°5 : Le quartier des Coop
Ce programme offre 4 lots, du 1 pièce de 27m² au 5 pièces de 112m², il y a une possibilité d’avoir un parking. Chaque logement bénéficie d’une terrasse ou d’un balcon ainsi qu’une exposition optimale avec une vue sur les jardins ou parcs, Rhin, Vosges ou Forêt-Noire.
Le quartier des Coop, entouré par les canaux du Rhin, donne l’impression d’une petite île en pleine ville, ce qui donne toute la particularité à ce quartier. Les transports en commun sont au cœur du projet de développement de cet endroit, l’objectif étant d’élaborer une ville durable. Grâce à cela, de nombreuses liaisons avec les quartiers adjacents permettent un déplacement fluide (pistes cyclables, piétonnes, automobiles et tramway).
Ce quartier en pleine expansion est réputé calme et apaisé car il est libéré de la circulation automobile. Il bénéficie aussi de pôles d’attractivité, commerces et services. Il tend à devenir un village dans la ville avec la construction de nouveaux espaces urbains et la disparition
Comme vous avez pu le lire au travers de ce guide, il existe de nombreuses possibilités d’investissement dans la métropole strasbourgeoise. Selon le but de votre projet, qu’il soit de réduire vos impôts ou de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, vous pourrez trouver un bien qui vous correspond. Mais n’oubliez pas comme nous vous le rappelons souvent, un investissement immobilier ne s’improvise pas. N’hésitez à vous rapprocher d’un de nos conseillers spécialisés qui pourra vous aider à construire une stratégie adaptée à vos besoins et à trouver le produit qui convient.
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