1. Pourquoi investir à Saint-Louis ?
Saint-Louis dispose de nombreux avantages. Situé à la frontière Suisse, la ville séduit de plus en plus les investisseurs et les nouveaux habitants. Car il y a une très forte demande dans le secteur de l’immobilier. Les entreprises situées dans le Pays de Saint-Louis emploient plus de 16 000 personnes. Beaucoup de frontaliers préfèrent vivre en France et travailler de l’autre côté du Rhin. Elle se situe en zone Pinel B1 mais il faut cependant faire une recherche sur le site du ministère du logement et de l’habitat durable afin de savoir si le bien que vous souhaitez acquérir se situe dans la zone éligible à ce dispositif de défiscalisation.
Concernant l’immobilier à Saint-Louis, avec des prix stables qui ont suivi les tendances nationales ces 10 dernières années. La ville jouit d'une attractivité très forte par rapport à sa situation géographique. Les prix au m² peuvent varier en fonction du quartier, du type de bien et du produit. Comptez en moyenne pour un appartement 2 339€/m² et pour une maison 2 896€/m². Saint-Louis travaille beaucoup sur l’amélioration de la qualité de vie des Ludoviciens en essayant de dynamiser les espaces publics dans les différents quartiers.
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2. Quels sont les atouts de Saint-Louis ?
Atouts économiques
Saint-Louis dispose d’un grand avantage : C'est un bassin économique fort parce que proche de la ville de Bâle. De nombreux Ludoviciens sont d'ailleurs employés en Suisse. L'industrie chimique bâloise compte de grandes entreprises telles que Novartis. Les frontaliers travaillent soit en Suisse, soit en Allemagne, car la frontière allemande n'est qu'à quelques kilomètres de Saint-Louis. Elle est très bien desservie, que ce soit par son réseau ferroviaire, son réseau routier avec l’axe Strasbourg – Bale (A35) ou aérien avec l’EuroAirport international Bale-Mulhouse-Fribourg. Elle s’affirme aussi comme un centre économique aux fonctions multiples, mais aussi comme un pôle universitaire fort avec plus de 1 250 étudiants.
Atouts touristiques
Saint-Louis a effectué des investissements importants dans ses espaces verts, sa réserve naturelle et ses projets de construction ou de rénovation. La Ville travaille constamment à l’amélioration du cadre de vie des Ludoviciens. En témoigne la Petite Camargue, joyau de son patrimoine naturel paysager. Relique et témoin de la jungle rhénane, créée en 1982, c'est la première réserve naturelle protégée d’Alsace. Les lieux à visiter sont nombreux comme La médiathèque Le Parnasse, l’ensemble théâtre et cinéma La Coupole, le Caveau du Café littéraire, Le FORUM, la salle des Portes et la Fondation Fernet-Branca.
Atouts culturels
Saint-Louis propose plusieurs centres culturels tels que musées, centres de conférence, théâtres, médiathèques… La ville dispose de plusieurs lieux d’animations désormais incontournables dans la région des Trois frontières comme le Caveau du Café littéraire. Tout au long de la saison (de septembre à juin), il accueille plusieurs fois par semaine toutes sortes de spectacles : des concerts (musiques du monde, actuelles, expérimentales, jazz, rock, etc.), du théâtre, des lectures, des rencontres, de l’humour et des dégustations en musique ou en lecture. Les spectacles sont tous gratuits.
3. Comment investir à Saint-Louis ?
Il existe de nombreux dispositifs immobiliers ayant des buts différents. Dans l’hypothèse d’une volonté d’investir dans un bien immobilier locatif, il faudra choisir l’un des dispositifs de défiscalisation en vigueur. Chaque type d’investissement apporte ses avantages et ses contraintes. Il est important de faire un point sur vos besoins et votre situation afin de définir quel choix prendre. Nous vous rappelons ci-après les différents types de dispositifs en vigueurs à ce jour.
Les dispositifs immobiliers
- La loi Pinel à Saint-Louis
- La loi Malraux à Saint-Louis
- Le statut LMNP à Saint-Louis
- Le dispositif Monuments Historiques à Saint-Louis
La loi Pinel à Saint-Louis
Dédiée à l’investissement immobilier, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction sur leurs impôts quand ils s’engagent à louer leur bien. Quand le particulier loue son bien pour une durée de 6 ans, il bénéficie d’une réduction de 9% sur son investissement total. Pour une location de 9 ans, la réduction est de 12% et enfin pour 12 ans, une réduction de 14% s’applique. Il existe cependant certaines conditions que nos conseillers pourront vous expliquer plus en détails, comme le plafonnement du montant d’investissement annuel ouvrant droits à réduction.
Pour rappel, l'investissement en Pinel+ ouvre droit aux taux pleins - 12%, 18%, 21% - et le dispositif doit prendre fin en décembre 2024.
Le plus : Saint-Louis se situe en zone B1 et la ville est éligible au dispositif Pinel. Si vous souhaitez louer un bien, il est donc possible de bénéficier d’une réduction sur vos impôts.
La loi Malraux à Saint-Louis
Cette loi consacrée pareillement à l’optimisation fiscale a été instaurée pour réhabiliter et conserver le patrimoine des villes historiques françaises dont Saint-Louis fait partie. Les propriétaires ont la possibilité de défiscaliser des travaux effectués dans un bien acquis qu’ils mettront ensuite en location pendant 9 ans. Il faut savoir que les biens concernés devront se trouver dans des secteurs sauvegardés ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).
Le plus : Ce dispositif offre une réduction d’impôts de 20% ou 30% selon le type de travaux. Pour plus d’informations, contacter nos experts afin qu’ils vous expliquent plus en détails cette loi.
Le statut LMNP à Saint-Louis
Ce statut appelé « Location Meublée Non Professionnelle » profite aux investisseurs lors de l’achat d’un bien meublé car il permet d’amortir comptablement le bien. En effet, ils peuvent donc bénéficier d’une réduction d’impôts sur les loyers qu’ils toucheront de ce bien s’ils respectent certaines conditions. Les principales conditions sont que le bien doit être meublé et que les loyers perçus annuellement ne dépassent pas 23 000€.
Le plus : Idéalement située près de la frontière suisse et dans l’axe Strasbourg-Bale, Saint-Louis est un lieu de prédilection pour les touristes et donc pour les investisseurs qui choisiront l’option immobilier saisonnier. Nos experts sont à votre disposition pour vous renseigner sur le statut LMNP.
Le dispositif Monuments Historiques à Saint-Louis
La loi sur les Monuments Historiques existe depuis plus de 100 ans. Elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien classé « Monument Historique», demandant de gros travaux de rénovation. Parce que l’investisseur s’engage alors à rénover et conserver son bien pendant 15 ans, il pourra déduire l’ensemble de l’enveloppe de travaux de ses revenus imposables.
4. Choisir le bon emplacement à Saint-Louis
L’emplacement de votre bien se doit d’être idéal pour vos futurs locataires mais aussi pour garantir les meilleures conditions de revente à terme. Nous vous proposons ci-dessous les quartiers les plus attrayants de Saint-Louis où il est bon d’investir.
Le centre-ville
Le centre-ville de Saint-Louis, après que la municipalité ait effectué énormément de travaux, a augmenté sa population. En effet, depuis les années 1990, la Ville a amplement modernisé ses équipements publics, culturels, sportifs, associatifs et de loisirs, tout en créant un cœur de ville : la Croisée des Lys. Entre-temps, de nouveaux projets d’envergure se sont concrétisés, comme :
- Le Palais des fêtes, place Gissy,
- Des projets immobiliers privés en pleine croissance.
Le quartier Bourgfelden
Le quartier de Bourgfelden est une ancienne commune ayant fusionné en 1953 avec Saint-Louis. Ce quartier est collé à la frontière suisse. On y retrouve énormément de commerces et les services y sont bien représentés également. De nombreux équipements sont à la disposition de la population. Une nouvelle ligne de tram est en train de voir le jour, qui va desservir le centre-ville de Bale et de Saint-Louis. Par conséquent, le prix des appartements et des maisons reste équivalent à ceux du centre-ville avec environ 2 100€/m².
Le quartier Neuweg
Le quartier Neuweg n'est plus un village depuis sa fusion avec Saint-Louis en 1958. Le lotissement du Parc des Maréchaux et de nombreuses autres constructions, dont l'hypermarché, ont largement modifié ses paysages. En 60 ans, le nombre d'habitants a plus que triplé. Un parc d'activités (Actipolys) s'est développé et de nouveaux lotissements ont vu le jour, le tout offrant une vision dynamique de ce territoire.
5. En savoir plus sur Saint-Louis
Principaux pôles économiques
A Saint-Louis, les principaux pôles économiques sont :
- Alsace Biovalley, pôle de compétitivité mondial dans le domaine des sciences de la vie.
- L’EuroAirport avec + 7 millions de passagers par an
- Les leaders de la chimie, de la pharmacie et de la biotechnologie, tels que Novartis ou DSM.
- Son « Campus » (+ 2.000 étudiants)
Accès / Transports
Aéroport : l’aéroport international l’EuroAirport Bale-Mulhouse-Fribourg situé sur le territoire de Saint-Louis et de Blotzheim. Il est le 7e de France par le nombre de passagers, 2e pour le fret et le 3e aéroport de Suisse. La compagnie Easyjet y a basé son siège social.
Gare TGV : La gare de Saint-Louis est traversée par une voie ferrée reliant Strasbourg et Bâle. La gare de Saint-Louis, est desservie par les trains du service TER Alsace. Avant le lancement du TGV-Est, la ville était aussi desservie par la ligne Paris - Bâle. La ville est située à 7 minutes de Bâle, à 13 minutes de Mulhouse, à 1 heure de Strasbourg et (grâce au TGV Rhin-Rhône) à 3 h 45 de Paris.
Réseau routier : Saint-Louis est très bien desservie car elle est dans un grand axe autoroutier européen qui va de la Suisse à l’Allemagne, via Mulhouse et Strasbourg autoroute (A35).
Transports urbains : le réseau de transports en commun de la Communauté d'agglomération des Trois Frontières, Distribus, a 10 de ses 12 lignes qui passent par Saint-Louis. Une nouvelle ligne de Tram est en train de voir le jour qui va desservir le centre-ville de Saint-Louis et celui de Bale.
Réseau Fluvial : Saint-Louis ne possède pas de réseau fluvial à proprement parler. Cependant, la ville de Huningue, à l'est de Saint-Louis, se trouve au bord du Rhin et possède une zone portuaire où se trouve le Port rhénan appartenant à la Chambre de commerce et d'industrie Sud Alsace Mulhouse. La proximité de cette infrastructure fait que Saint-Louis dispose assez facilement d'un accès à l'une des plus grandes voies navigables d'Europe.
Saint-Louis est une ville riche économiquement, touristiquement et culturellement parlant. Elle possède également un emplacement idéal, notamment grâce à sa proximité avec la frontière suisse et allemande. Ses espaces verts donnent du charme à la ville grâce à ses différents parcs et à sa réserve naturelle de la Petite Camargue alsacienne. La ville reste particulièrement bien desservie par ses lignes de bus et bientôt par son nouveau Tram. Enfin, notons que Saint-Louis se situe dans une zone géographique très prisés et affiche une forte demande locative.
Si vous êtes intéressé par le potentiel de Saint-Louis, n’hésitez pas à prendre contact avec nos conseillers Netinvestissement pour des renseignements complémentaires.
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