Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2018

1. Un marché porteur

Au-delà de la forme, du caractère fiscal et rentable de ce type d’investissement, la qualité du sous-jacent doit primée quant au choix.

Mais le LMNP est avant tout un cadre d’investissement et un statut dont la première variable qui permet une projection est la démographie. Sur ce thème, la croissance la plus importante de la demande par rapport à l’offre (augmentation du nombre de chambres) reste l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), car la question sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs par rapport aux actifs, les soins à apporter aux personnes âgées sont des interrogations essentielles actuellement.

Les résidences « seniors » sont aussi une possibilité. Apparues dans les années 80, les résidences de services « seniors » se présentent comme une alternative au logement traditionnel pour des personnes valides et autonomes mais fragilisés par l'isolement.

Le marché étudiant dispose également de garantie intéressante. En 2018, la croissance du nombre d’étudiants en France s’élève à 1.9 % dans l’ensemble de l’enseignement supérieur. Ceci correspond respectivement à environ 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires en un an.

A l’horizon 2025, le nombre de bacheliers augmentera significativement par rapport à 2015, principalement sous l’effet du dynamisme démographique.

Si les tendances se poursuivent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,9 millions d’étudiants en 2025, soit environ 350 000 étudiants de plus qu’en 2015. Ceci représente donc une garantie sur du long terme en considérant que les universités sont dans des endroits à forte densité ou parfois les résidences n’ont qu’une capacité faible d’extension (manque d’offre).

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2. Des changements sociétaux

Bien évidemment, les changements structurels et sociétaux sont à prendre en considération pour votre investissement.

Nous parlons beaucoup actuellement d’EHPAD : la profondeur du marché et les questions relatives aux éléments évoqués au paragraphe précédent traduisent un changement : il est évident que les pouvoirs publics vont plus lentement que les faits et les décisions tardent parfois à être prises.

Les projections et objectifs d’investissement doivent être visualisés selon les changements conjoncturels. Dans un monde globalisé et de plus en plus normé, il faut être en capacité d’absorber le changement et dans un secteur tel que les EHPAD, l’actualité est assez concentrée sur ces changements.

Principalement, il faut avoir à l’esprit la démographie précitée et savoir comment la gérer. Derrière les chiffres, il y a évidemment des personnes qui ont des besoins réels et définis.

En tant qu’investisseur, il faut savoir déceler la capacité d’adaptation d’une société, visualiser la gestion antérieure et la politique d’application de ces évolutions.

Les capacités d’accueil des établissements privés ont d’ailleurs augmenté plus rapidement que l’ensemble du secteur mais il y a encore des difficultés à créer de nouvelles résidences en France et de plus en plus d’acteurs du secteur connaissent actuellement une expansion plus importante à l’étranger plutôt que dans notre pays. En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD en France par exemple, tant la procédure d’appel à projet est lourde.

Concernant le secteur des résidences de tourisme, là encore, il existe un changement de mentalités de consommation dû à la libéralisation des services et de l’économie participative. Il faut donc, en plus du risque important lié aux éléments politiques ou naturels, prendre en compte une inégalité entre offre et demande. Les rentabilités sont parfois très bonnes mais il faut avoir à l’esprit l’accroissement du risque de l’opération en question.

3. Les prix

Le marché immobilier est stable en ce début 2018 car, principalement, les ménages sont solvables et la prime de risque importante. Les perspectives de revalorisation sont de 3 % pour cette année.

Bien évidement, l’investissement dans les résidences de service doit être regardé suivant le bail locatif adjacent et plus globalement selon le type de résidences de services.

L’avantage global de ce type de placement en matière de prix est de contenir la revalorisation et les bulles car ces actifs sont décorrélés de la notion de coups de cœur.

Il y a une maitrise des prix qui peut être intéressante en période de hausse sur un point haut, la valorisation de l’actifs étant défini par « l ’activité économique » de l’investissement.

4. La rentabilité

En 2018, comme pour tout investissement d’ailleurs, la première chose que vous devez regarder est le rendement proposé par un éventuel projet qui attirerait votre attention. Là encore, au risque d’être redondant, il faut avoir une vue d’ensemble de l’investissement en question car ce marché des résidences de services doit appliquer une politique locative raisonnée.

Nos partenaires font preuve de sérieux dans l’administration de leurs unités d’exploitation, ce qui a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels constants tout en évitant les mauvaises surprises. Car si les rendements sont intéressants actuellement, il faut tout de même se méfier des propositions trop impressionnantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.

Et dans l’ancien, il faut avoir également la visibilité nécessaire pour comprendre pourquoi, par exemple, un rendement a diminué ou augmenté, et quelles en sont les raisons ?

Cela étant dit, dans les EHPAD, dans les résidences seniors ou étudiantes, il n’y a pas eu de véritables variations quant au prix sur une période très longue.

5. Le second marché

J’ai évoqué durant ces quelques lignes le marché de l’ancien. De plus en plus de personnes investissent dans le marché de l’ancien (en résidences de services). Plusieurs avantages résident dans le marché secondaire : des informations effectives sur la résidence de service et sur sa gestion, des loyers perçus dès le premier mois de l’acquisition ou un historique de la valorisation de l’actif immobilier.

Si l’on considère que les résidences de services peuvent se résumer à un bail commercial et à un gestionnaire, le marché de gré à gré permet donc de sécuriser votre investissement en ayant un historique de gestion de la résidence, des choix antérieurs de son exploitant ou des coûts d’exploitation.

Des sociétés spécialisées dans la location meublée gérée sous bail commercial telles que LB2S ou Le Revenu Pierre nous permettent, grâce à leur expertise, de sélectionner pour vous des biens de qualité dans le but de les exploiter à long terme pour vous assurer une rente complémentaire.

Conclusion

Pas de changements trop importants en 2018 dans le secteur de la location meublée.

Il est toujours difficile de choisir entre plusieurs résidences de services qui incluent différents métiers. Il est clair que tous les secteurs n’ont pas les mêmes préoccupations et la démographie porteuse ne profite pas forcément au tourisme qui doit se réinventer. Le choix doit être plus drastique encore même s’il y a des possibilités, par exemple sur des marchés de niche, peu concurrentiels.

Fiscalement, l’investissement est encore plus intéressant en comparaison des logements loués nus qui subissent une augmentation des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et qui ne peuvent profiter de l’amortissement comptable.

Les résidences de services, si tout ces paramètres sont validés, permettent de se garantir une création de capital sur du long terme mais il ne faut pas se tromper sur le type de services, sur l’emplacement et évidemment sur le gérant.

Ce type d’investissement patrimonial doit être maitrisé car tout investissement comporte des risques, même si l’investissement est en EHPAD ou en résidence étudiante.

Pour cela, nos spécialistes en immobilier meublé sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion puis dans la sélection d’un projet répondant au mieux à vos objectifs.