Régime micro foncier : dans quels cas le choisir ?

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Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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La fiscalité française a comme principale caractéristique… Sa complexité. Pour beaucoup, elle est plutôt confiscatoire. Toutefois, il faut reconnaitre qu’elle est trop peu connue, et donc souvent mal exploitée.

Nombre d’investisseurs nous appelle après un investissement immobilier locatif afin d’optimiser la fiscalité. Fréquemment, elle a été omise ou mal anticipée.

Ce guide est là pour aborder la déclaration de votre fiscalité immobilière concernant un bien locatif loué nu. Eh oui, l’imposition ne sera pas la même qu’avec un bien locatif meublé : c’est votre premier choix à faire !

Si vous avez choisi une location nue, alors suivez ce guide et naviguez sur nos autres contenus relatifs à la fiscalité foncière pour vous éviter des déconvenues lors de la réception de vos avis d’impôt !

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro foncier s’applique sur les revenus fonciers. Ces revenus proviennent d’une location nue.

Si c’est votre cas, alors vous aurez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Selon votre cas, et surtout pour certains, il n’y a pas le choix ! Pas d’inquiétude, nous verrons cela par la suite.

Le régime micro-foncier fonctionne avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus pendant l’année considérée… Et c’est tout ! Première bonne nouvelle : vous n’êtes pas fiscalisé sur l’entièreté des revenus fonciers perçus.

Deuxième bonne nouvelle : déclarer vos revenus s’avère très simple et rapide. Il s’agit juste d’inscrire les loyers perçus (hors charges).

En plus :

Ce régime s’exerce aussi dans la location meublée. Il s’agit du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est la même chose, mais avec un abattement un peu plus avantageux (50%).

Conditions d’éligibilité au micro foncier

Seuils de revenus et critères d’éligibilité

Le seuil de revenu considéré pour profiter du micro-foncier est de 15 000€. En deçà, le contribuable est assujetti de facto au régime micro-foncier, tout en ayant le choix avec le régime réel. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.

Pour être au micro-foncier, vous devez donc percevoir moins des 15 000€ bruts de revenus fonciers (issus de locations nues).

Cela laisse de la marge.

Image cas client
En-tête cas client Rémi M a investi dans un appartement qui lui rapporte 3 600€/an de loyers bruts hors charges...

Ce revenu étant inférieur au plafond des 15 000€, Rémi a le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Sachant qu’il ne veut pas s’embêter avec les charges, et étant donné le revenu perçu, nous lui avons recommandé d’appliquer le régime micro-foncier.

Avec l’abattement de 30%, Rémi peut déduire 1 080€ de ses revenus fonciers. Il passe de 3 600€ à 2 520€ de loyers fiscalisés.

*Formule : 3 600 – (3 600 x 30 / 100) = 3 600 – 1 080 = 2 520.

Exclusions et cas particuliers

Dans le cadre de votre activité de loueur dans des investissements locatifs nus (non meublé), il existe des revenus fonciers qui n’ont pas la possibilité de recourir au micro-foncier. En effet, les immeubles dont vous êtes propriétaires et les immeubles détenus par les sociétés dont vous êtes associés ne bénéficient pas du régime forfaitaire dans les cas suivants :

  • Investissements bénéficiant d’une déduction spécifique.
  • Investissements pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : dispositif « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo-neuf ».
  • Investissements spéciaux : monuments historiques et assimilés, immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (investir en loi « Malraux »), immeubles détenus en nue-propriété.
  • Investissements pour lesquels sont demandées les réductions d’impôt pour investissements locatifs dans le secteur touristique [articles 199 decies EA et 199 decies F du code général des impôts (CGI)].

Il y a également un cas particulier concernant les Sociétés Civiles en Placement Immobilier (SCPI). Lorsque vous détenez des parts de SCPI sans nul autre bien locatif et loyer supplémentaire, vos gains ne bénéficient pas du régime micro foncier… Même si vos revenus sont largement sous le seuil de 15 000€.

Avantages et inconvénients du micro-foncier

Pourquoi choisir le micro-foncier ?

Le micro-foncier est fait pour les foyers qui cherchent la simplicité plus que l’efficacité. Il s’agit bien souvent de petites sommes. À ceux qui ne souhaitent pas se lancer dans une entreprise complexe, le micro-foncier est pour vous.

Lors du choix entre micro-foncier et réel, il faut comparer l’abattement de 30% avec les charges prises en compte en régime réel. Ces charges comprennent autant les travaux engagés, les charges de copropriété, les frais de gestion, l’assurance propriétaire non occupant (APNO), la taxe foncière, etc… que les charges du crédit, si vous avez opter pour le financement bancaire.

Généralement, le micro-foncier s’exerce sur des petits revenus fonciers ou des foyers peu fiscalisés (TMI à 0% ou 11%).

C’est également le choix de personnes âgées sans aide particulière dans leur déclaration.

Enfin, c’est un bon choix pour ceux qui ont des loyers bas et avec des SCPI en sus. Les loyers de ces dernières profiteront de cet abattement.

Limitations et considérations

Tout d’abord, le micro-foncier, c’est le choix par défaut. Souvent, ce régime est choisi par omission ! Ensuite, c’est souvent par souci de simplicité, pour ne pas s’embêter avec la déclaration fiscale. Ici, nous voyons l’importance de notre métier de chef de projet patrimonial dans son suivi.

Dans les faits, le réel est généralement plus efficace, car l’ensemble des charges représente plus de déduction que le forfait à 30%, surtout quand il y a l’utilisation du crédit. Dans ce cas, 99% des contribuables doivent privilégier le réel.

Calcul et abattement dans le micro-foncier

Comprendre l’abattement de 30%

L’administration applique l’abattement de 30% sur vos revenus bruts hors charges. Ce que vous devez appréhender est donc le montant à déclarer. Nous le verrons plus bas, mais ce sont bien les loyers perçus pendant l’année, avant l’abattement et hors charges. Ce que le locataire vous verse au titre des charges de copropriété n’est pas à déclarer.

Le micro-foncier s’applique de plein droit à 30% de la somme. Ensuite, la fiscalité sera à hauteur de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et les 17,2% de Prélèvements Sociaux (PS).

En ce qui concerne la fiscalité de la location meublée, le taux d’abattement est de 50%. Il vous permet de diminuer d’autant plus la fiscalité des revenus.

Comparaison : micro-foncier vs régime réel

Quand choisir le régime réel ?

Globalement, lorsque vos charges sont supérieures aux 30% d’abattement en micro-foncier, il est plus avantageux de prendre le régime réel.

C’est le cas le plus répandu lorsqu’il y a :

  • Achat à crédit : prise en compte des intérêts d’emprunts ET de l’assurance du prêt.
  • Copropriétés : charges parfois importantes.
  • Taxe foncière : déjà 5 à 12% de votre loyer annuel (en moyenne un mois de loyer) !
  • Travaux : sur un montant important de travaux, vous pourrez même profiter d’un déficit foncier.

Choisir le réel plutôt que le micro se décide bien souvent dès la première année d’exploitation. Le régime est conservé jusqu’à ce que les charges soient inférieures au micro-foncier… Ou pas !

Attention tout de même : le choix du réel s’entend sur trois ans minimums !

Tableau comparatif et cas d’usages

Pour que cela soit plus clair, voici un cas concret qui compare les deux régimes.

Prenons la famille Chéppat. Ils hésitent entre les deux… Ils perçoivent un loyer annuel de 5 000€ pour un appartement T2 payé 170 000€ à crédit (2,5% sur 20 ans et 0,3% d’assurance). L’apport couvre les frais d’acquisition.

Charges Régime micro foncier Régime réel
Taxe foncière - 400€
Charges de copropriété - 250€
Gestion locative et garanties (frais d’agence) - 500€
APNO (assurance) - 50€
Intérêts d’emprunt (moyenne sur la durée du prêt) - 2 800€
Assurance du prêt - 500€
TOTAL 1 500€ déduits 4 500€ déduits

Le revenu taxable pour chaque régime est le suivant :

  • Régime micro foncier : 3 500€.
  • Régime réel : 500€ (lissé sur la durée du crédit).

La famille Chéppat à une TMI de 11%, donc :

Détail de la fiscalité Régime micro foncier Régime réel
Impôt sur le revenu (11%) 385€ 55€
Prélèvements sociaux (17.2%) 602€ 86€
TOTAL de l’impôt 987€ 141€

La différence est flagrante ! La balance penche clairement en faveur du régime réel.

Cette comparaison se veut une illustration globale. Chaque foyer a droit à des simulation personnalisées en cas de projet immobilier locatif. Dans ce travail, nous prenons toutes les composantes en considération : déficit foncier, achat via une SCI, etc…

Procédure de déclaration et obligations

Les étapes de la déclaration en micro-foncier

Vous n'avez pas besoin de remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers, mais la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042 et, le cas échéant, la case 4BK. Vous devez additionner les loyers reçus sur l’année en cours (hors charges locatives), les indemnités et les charges locatives aux frais du propriétaire pour déterminer le montant brut des recettes à indiquer en case 4BE.

L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30% sur ces recettes pour déterminer le montant réel d’impôt sur les revenus fonciers.

C’est un peu différent pour déclarer en location meublée. Vous devez remplir la case 5ND du formulaire 2042 C PRO. La seule contrainte est de cocher ce formulaire pour qu’il apparaisse en ligne.

Conseils pour une déclaration réussie

Dans le cas du micro foncier, il suffit d’identifier la cas 4BE et faire attention au montant déclarer. Je vous rappelle quelques principes simples :

  • Loyers perçus sur l’année N
  • Hors charges de copropriété

Pour le réel, faites vous aider par le conseiller qui vous a proposé le bien. Il s’agit qu’il vous guide dans les différentes déclarations et fichiers cerfa. Cela semble évident tout du moins dans les premières années.

Enfin, si vous avez un doute, le service des impôts est aussi là pour vous aider ! N’hésitez pas à leur soumettre vos hésitations. C’est toujours hasardeux de se lancer dans une entreprise dont on ne connait pas le fonctionnement.

En résumé...

Le régime micro foncier est celui par défaut dans votre déclaration de revenus fonciers. Cet abattement de 30% vous assure de ne pas être fiscalisé sur 100% de vos loyers mais seulement de 70%.

Il n’est pas forcément le plus efficace dans la plupart des cas. Cependant, il se veut une alternative de simplicité pour les foyers la privilégiant à la rentabilité car il y en a. Pour les « petits propriétaires » ou les foyers peu fiscalisés sur le revenu, ce choix a du sens.

En tout cas, la fiscalité française est souvent confiscatoire pour ceux qui ne la connaissent pas. Faites vous conseiller, accompagner… Par nos chefs de projets patrimoniaux ce serait encore mieux !

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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