Régime micro foncier : dans quels cas le choisir ?

Remarque : certains propriétaires sont exclus du régime micro foncier : les propriétaires d’un monument historique, d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou d’un bien immobilier qui génère des revenus dont l’imposition est soumise à un régime fiscal spécifique tel que le dispositif Pinel ou Denormandie.

Un régime fiscal adressé aux petits investissements locatifs

Bien qu’il n’y soit rien de péjoratif dans le terme « petit », il s’agit en fait d’un régime d’imposition qui exclue automatiquement tous les investisseurs percevant des revenus fonciers pour un montant supérieur à 15 000 euros par an. Et donc par opposition, le régime micro foncier est réservé uniquement aux ménages qui déclarent moins de 15 000 euros par an. Vous l’aurez donc compris, pour savoir si vous êtes en mesure d’opter pour les deux options fiscales vous devez calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l’ensemble de l’année N et ceux sur l’ensemble des biens composant votre patrimoine dont vous jouissez de loyers. Si le cumul ne dépasse pas 15 000 euros, vous êtes éligible au choix du micro foncier. Ce régime simpliste a été créé par l’administration fiscale pour permettre aux « petits » investisseurs de remplir leur plus aisément possible leur déclaration d’impôts.

Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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Quel est le montant de l'abattement ?

Opter pour ce régime forfaitaire qu’est le micro foncier vous octroie la facilité absolue lors du remplissage souvent fastidieux de votre déclaration d’impôts. Vous n’avez qu’à préciser le montant de vos loyers bruts et l’administration fiscale appliquera elle-même l’abattement forfaitaire de 30% pour calculer le montant de vos revenus locatifs imposables. Contrairement au régime réel qui lui vous oblige à garder précieusement les factures et comptes de charges relatives à votre investissement en cas de contrôle fiscal. Dans le cadre d’un patrimoine composé de plusieurs petits biens aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros, la charge de travail peut vite s’avérer être un casse-tête. Pour autant, si l’ensemble de vos charges annuelles représentent un coût supérieur à 30% des loyers il est judicieux d’opter pour le régime réel. En effet, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de ces charges des loyers bruts.

Comment choisir entre le régime foncier et le régime réel ?

Le choix du statut fiscal n’est pas si évident que cela et vous devez être prudent lors de votre sélection puisque l’un des deux régimes vous contraindra à le maintenir pendant une durée de trois ans au minimum. En effet, si vous optez pour le régime réel vous serez obligé(e) de conserver ce régime pendant une durée de 3 ans minimum avant de pouvoir rebasculer au régime du micro-foncier. Prenons le cas de l’investisseur M. Steeve Rogers qui perçoit moins de 15 000 euros par an. Il est éligible aux deux régimes, néanmoins il n’a pas forcément intérêt à opter pour le régime micro foncier même avec ses faibles revenus fonciers.

À fortiori, tout dépendra du montant des charges et frais qu’il aura à payer pour la gestion, l’entretien ou le financement de ses biens immobiliers. Ceux-ci peuvent largement être supérieur à 30%. Voici la liste des frais et charges déductibles :

Si M. Rogers a investi dans ses biens par le levier du crédit il est tout à fait possible que l’ensemble des charges représentent plus de 30% de ses loyers. Surtout aujourd’hui avec la hausse des taux d’intérêts des prêts immobiliers, cela va vous permettre d’avoir un gain significatif sur le frottement fiscal qui aurait lieu sans cette déduction.

Globalement, si l’addition de vos frais déductibles dépasse 30%, vous devriez inévitablement opter pour le régime réel. Cela peut être intéressant notamment pour effectuer du déficit foncier.

En outre le régime du micro foncier est très avantageux pour les investisseurs n’ayant que très peu de charges puisque cela vous permet de déduire 30% de charges « fictives » contre peut être 5% ou 10% réellement. Les investisseurs qui ont très peu de charges peuvent ainsi ne pas payer d’impôt sur une partie des loyers qu’ils perçoivent.

Durée et engagement

Gare à ceux qui auront un volume de charges supérieur à 30% une année et qui opteront pour le régime réel. Cela peut s’avérer être un piège !

En effet, rappelez-vous que vous devez prendre en considération que le régime réel vous engage pour une durée minimum de trois ans. Dans ce cas, vous ne pourrez pas revenir au régime micro foncier avant d’avoir passé ce délai. Il est donc primordial de réfléchir à deux fois pour savoir si l’option pour le régime réel en année N sera toujours aussi utile en N+1 et N+2 et permettra une défiscalisation optimale pour votre activité de loueur.

Les revenus fonciers exclus du micro foncier

Dans le cadre de votre activité de loueur dans des investissements locatifs nus (non meublé), il existe des revenus fonciers qui n’ont spécifiquement pas la possibilité de recourir au micro foncier. En effet, les immeubles dont vous êtes propriétaires ainsi que les immeubles détenus par les sociétés dont vous êtes associés ne bénéficient pas du régime forfaitaire dans les cas suivants :

Si vous ne répondez pas à ces dispositifs fiscaux ci-dessus, vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration n° 2044. Indiquez le montant total de vos revenus perçus en 2022 (charges non comprises), case 4 BE de votre déclaration des revenus n° 2042 et l’administration fiscale se chargera de déduire automatique les 30% d’abattement.

SCPI et micro foncier

En revanche, si vous détenez uniquement des parts de SCPI non soumises à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir de déclaration n°2044. Il convient de déclarer vos revenus dans la case 4 BA de votre déclaration des revenus n° 2042 le montant des revenus par société de gestion ou par SCPI et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt déductibles si tel est le cas.

Focus sur le micro BIC et les BNC

Une légère parenthèse sur un régime bien connu des investisseurs en location meublée. Sans rentrer ici dans le détail (vous trouverez de nombreux guides sur le sujet sur le site par ailleurs), il est primordial de se rappeler quelques éléments de base. Premièrement, lorsque vous louez un bien de manière « classique » ou « nu », les loyers perçus sont considérés et imposés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Or, dans le cadre du statut LMNP ces loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction née de la différence entre les baux classiques d’habitation et les baux commerciaux liés à la location meublée. De ce fait, tout comme il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers, il en est de même pour le LMNP avec le choix entre le régime micro BIC et le régime réel.

Celui-ci va s’appliquer lorsque le montant des recettes générées par la location meublée ne dépasse pas le plafond de 70 000€ par an. Au même titre que le micro foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire sur vos recettes. Mais cette fois-ci de 50% au lieu de 30%. L’un des avantages de ce régime repose sur la souplesse et la simplicité de ce régime.

Quant à lui, un loueur professionnel, peu importe son statut de loueur, n’a pas a déclaré des bénéfices non commerciaux. C’est une catégorie d’impôt sur le revenu, qui concerne les personnes qui exercent une activité professionnelle non commerciale, comme associé ou à titre individuel.

Comment avoir le statut de loueur meublé professionnel ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions :

• Les recettes annuelles des loyers issu d’un logement meublé au titre professionnel sont soumises à un plafonnement de 23 000€ sur l’année civile
• Les recettes des loyers issu d’un logement meublé au titre professionnel doivent être supérieurs au total des autres revenus du foyer fiscal

Le statut de loueur professionnel n’est pas acquis si les deux conditions ne sont pas réunies. Le loueur professionnel n’a pas l’obligation d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Il peut s’agir d’une location saisonnière. L’activité de chambre d’hôtes avec prestations de services dépend du régime fiscal de la para-hôtellerie. Si vous mettez votre résidence principale en meublé de tourisme, vous n’aurez pas le statut de loueur professionnel et serez soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus issu de votre location saisonnière. Il est également possible de louer en meublé sa résidence secondaire.

L’avantage de la LMP est surtout fiscal : les bénéfices perçus par le loueur en meublé professionnel (statut LMP) sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux au même titre qu’un loueur de chambres d’EHPAD ou d’un meublé résidence de services.

Concernant la location vide de meubles, les loyers perçus sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers uniquement.

Les caractéristiques de la location de logement meublé (statut LMP) et meublé non professionnel (statut LMNP).

Tout d’abord, la location de logement meublé présente certains avantages pour l’investisseur et le locataire. Un loueur en meublé doit acquérir certaines affaires dans le studio : literie, plaques de cuissons, réfrigérateur, table, chaises, etc… Le logement ne peut être considéré comme meublé si un des éléments est manquant. Le locataire s’engage pour 1 an d’occupation avec un délai de préavis de 1 mois contrairement à un logement qui n’est pas considéré comme meublé. Il n’est pas possible d’investir en loi Pinel si vous souhaitez louez en meublé.

Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’une des niches fiscales les plus vieilles et présente certains avantages. Les logements qui sont loués en meublé non professionnel peuvent avoir un caractère saisonnier comme des chambres d’hôtes ou meublé de tourisme. Si les recettes ne dépassent pas 70 000€, il y’a un abattement de 50% sur celles-ci. Il est aussi possible de pratiquer des amortissements.

Pour un loueur en meublé non professionnel souhaitant investir dans l’ancien, les caractéristiques sont encore différentes. Par exemple, il est possible de déduire la totalité des charges afférentes au bien.

Comment remplir sa déclaration sous le statut micro-foncier ?

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal du micro foncier, vos biens en location ne doivent pas être soumis à un régime fiscal prédéfini (par exemple la loi Malraux). Vous n'avez pas besoin de remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers, mais la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042 et, le cas échéant, la case 4BK. Vous devez additionner les loyers reçus sur l’année en cours, hors les charges locatives, et les indemnités et charges locatives à la charge du propriétaire pour déterminer le montant brut des recettes à indiquer en case 4BE.

L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur ces recettes pour déterminer le montant réel d’impôt sur les revenus fonciers, compte tenu des charges supportées par le propriétaire.

Faire le distinguo entre le régime micro foncier et le régime réel n’est pas chose aisée et demande des connaissances fondamentales ainsi qu’une certaine projection dans l’avenir. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition tous nos conseillers spécialisés en investissement immobilier pour vous permettre d’optimiser votre fiscalité. Selon votre situation et objectifs, les conseils pour investir seront différents. L’investissement immobilier comporte un éventail de leviers d’optimisation que seul un expert peut maitriser dans sa globalité.

D’autre part, si vous avez de forts revenus fonciers, il est possible que votre situation soit adaptée à un investissement en déficit foncier. En effet, une opération de déficit foncier « clef en main » est une solution permettant d’annihiler vos bénéfices fonciers imposables (lourdement) sur une très longue période. Cela vous permet également d’acquérir un bien de qualité situé bien souvent en centre-ville. Les SCPI déficit foncier sont aussi une solution intéressante puisqu’elles nécessitent un investissement moins important et offrent les mêmes avantages en matière de déduction. Encore une fois, il est nécessaire de recevoir des conseils pour investir adapter à votre situation, d’être bien entouré pour déterminer l’impact fiscal, le budget d’acquisition et surtout le bon opérateur.