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Régime micro foncier : principes, plafond et abattement

L’article « Régime micro foncier : principes, plafond et abattement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Réussir réellement son investissement immobilier pourrait être assimilé à une science, optimiser sa fiscalité, un art. Et plutôt deux fois qu’une ! La question de l’impôt relatif aux loyers perçus lors d’un investissement immobilier est un point crucial pour le particulier dans la mesure où il vient très significativement impacter le rendement net global de l’opération.

Dès lors qu’un propriétaire loue son bien immobilier et perçoit des loyers, appelés « revenus fonciers " il doit déclarer ces revenus à l’administration fiscale puisqu’ils sont imposables. Il existe deux régimes différents d’imposition des revenus fonciers, soit le régime micro foncier, soit le régime du réel. A cet effet, les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs ne dépassant pas un certain seuil ont la possibilité d’opter pour le régime micro foncier ou le régime réel. Plusieurs facteurs sont à bien prendre en compte et analyser avant d’opter pour l’un ou l’autre régime. Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir appréhender la fiscalité immobilière pour tirer profit de votre investissement et vous avez raison de vous pencher sur le sujet ! A noter que le régime forfaitaire s’applique aussi aux revenus locatifs d’investissement meublé nommé le micro BIC… de quoi se mélanger les pinceaux. Pas de panique, nous allons démêler ensemble tout cela afin d’y voir plus clair et accroître les chances de réussite de votre projet d’investissement. Evidemment, nous vous invitons à contacter l’un de nos conseillers immobiliers spécialisés pour être accompagnés de A à Z dans votre démarche !

Remarque : certains propriétaires sont exclus du régime micro foncier : les propriétaires d’un monument historique, d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou d’un bien immobilier qui génère des revenus dont l’imposition est soumise à un régime fiscal spécifique tel que le dispositif Pinel ou Denormandie.

Si vous désirez plus d’informations surl'investissement en LMNP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Un régime fiscal adressé aux petits investissements locatifs

Bien qu’il n’y soit rien de péjoratif dans le terme « petit », il s’agit en fait d’un régime d’imposition qui exclue automatiquement tous les investisseurs percevant des revenus fonciers pour un montant supérieur à 15 000 euros par an. Et donc par opposition, le régime micro foncier est réservé uniquement aux ménages qui déclarent moins de 15 000 euros par an. Vous l’aurez donc compris, pour savoir si vous êtes en mesure d’opter pour les deux options fiscales vous devez calculer combien vous avez perçu de loyers hors charges sur l’ensemble de l’année N et ceux sur l’ensemble des biens composant votre patrimoine dont vous jouissez de loyers. Si le cumul ne dépasse pas 15 000 euros, vous êtes éligible au choix du micro foncier. Ce régime simpliste a été créé par l’administration fiscale pour permettre aux « petits » investisseurs de remplir leur plus aisément possible leur déclaration d’impôts.

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2. Un gain de temps lors de votre déclaration

Opter pour ce régime forfaitaire qu’est le micro foncier vous octroie la facilité absolue lors du remplissage souvent fastidieux de votre déclaration d’impôts. Vous n’avez qu’à préciser le montant de vos loyers bruts et le fisc appliquera lui-même l’abattement forfaitaire de 30% pour calculer le montant de vos revenus locatifs imposables. Contrairement au régime réel qui lui vous oblige à garder précieusement les factures et comptes de charges relatives à votre investissement en cas de contrôle fiscal. Dans le cadre d’un patrimoine composé de plusieurs petits biens aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros, la charge de travail peut vite s’avérer être un casse-tête. Pour autant, si l’ensemble de vos charges annuelles représentent un coût supérieur à 30% des loyers il est judicieux d’opter pour le régime réel. En effet, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de ces charges des loyers bruts.

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3. Comment choisir entre le régime foncier et le régime réel ?

Le choix du statut fiscal n’est pas si évident que cela et vous devez être prudent lors de votre sélection puisque l’un des deux régimes vous contraindra à le maintenir pendant une durée de trois ans. Prenons le cas de l’investisseur M. Steeve Rogers qui perçoit moins de 15 000 euros par an. Il est éligible aux deux régimes, néanmoins il n’a pas forcément intérêt à opter pour le régime micro foncier même avec ses faibles revenus fonciers.

A fortiori, tout dépendra du montant des charges et frais qu’il aura à payer pour la gestion, l’entretien ou le financement de ses biens immobiliers. Ceux-ci peuvent largement être supérieur à 30%. Voici la liste des frais et charges déductibles :

  • Intérêts d’emprunt
  • Frais de gestion
  • Frais de copropriété
  • Frais d’entretien et de réparation
  • Travaux d’amélioration
  • La taxe foncière
  • Les cotisations d’assurance
  • Etc…

Si M. Rogers a investi dans ses biens par le levier du crédit il est tout à fait possible que l’ensemble des charges représentent plus de 30% de ses loyers. Malgré la baisse des taux d’intérêts des prêts immobiliers cet avantage offre un gain significatif sur le frottement fiscal qui aurait lieu sans cette déduction.

Globalement, si l’addition de vos frais déductibles surpasse largement 30%, vous devez inévitablement opter pour le régime réel. Cela peut être intéressant notamment pour effectuer du déficit foncier. Tous nos conseils pour optimiser votre opération de déficit foncier par !

En outre le régime du micro foncier est très avantageux pour les investisseurs n’ayant que très peu de charges puisque cela vous permet de déduire 30% de charges « fictives » contre peut être 5% ou 10% réellement. Les investisseurs qui ont très peu de charges peuvent ainsi ne pas payer d’impôt sur une partie des loyers qu’ils perçoivent.

4. Durée et engagement

Gare à ceux qui auront un volume de charges supérieur à 30% une année et qui opteront pour le régime réel. Cela peut s’avérer être un piège ! En effet, vous devez prendre conscience que le régime réel vous engage pour une durée minimum de trois ans. Dans ce cas, vous ne pourrez pas revenir au régime micro foncier avant d’avoir passé ce délai. Il est donc primordial de réfléchir à deux fois pour savoir si l’option pour le régime réel en année N sera toujours aussi utile en N+1 et N+2 et permettra une défiscalisation optimale pour votre activité de loueur. Par exemple, si notre cher investisseur M. Steeve Rogers fait le choix du régime réel en 2021 pour déduire les frais de quelques travaux d’amélioration supplémentaires ponctuels de ses revenus locatifs bruts de 2020 dans son appartement, il devra calculer l’impact de la diminution des charges les années suivantes. Il vaut mieux trois années d’abattement forfaitaire à 30% plutôt que trois ans au régime réel en déduisant 40%, 15% et 15% ! Pour bien choisir, il est préférable de vous faire accompagner par un spécialiste en investissement immobilier qui vous donnera toutes les astuces pour optimiser vos revenus fonciers et cela passe aussi par une défiscalisation optimale.

5. Les revenus fonciers exclus du micro foncier

Dans le cadre de votre de votre activité de loueur dans investissement locatif nus (non meublé), il existe des revenus fonciers qui n’ont spécifiquement pas la possibilité de recourir au micro foncier. En effet, les immeubles dont vous êtes propriétaires ainsi que les immeubles détenus par les sociétés dont vous êtes associés ne bénéficient pas du régime forfaitaire dans les cas suivants :

  • Investissements bénéficiant d’une déduction spécifique : voir paragraphe n° 228.
  • Investissements pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : dispositif « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo-neuf ».
  • Investissements spéciaux : monuments historiques et assimilés, immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (investir en loi « Malraux »), immeubles détenus en nue-propriété.
  • Investissements pour lesquels sont demandées les réductions d’impôt pour investissements locatifs dans le secteur touristique [articles 199 decies EA et 199 decies F du code général des impôts (CGI)].

Si vous ne répondez pas à ces dispositifs fiscaux ci-dessus, vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration n° 2044. Indiquez le montant total de vos revenus perçus en 2020 (charges non comprises), case 4 BE de votre déclaration des revenus n° 2042 et l’administration fiscale se chargera de déduire automatique les 30% d’abattement.

6. SCPI et micro foncier

En revanche, si vous détenez uniquement des parts de SCPI non soumises à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir de déclaration n°2044. Il convient de déclarer vos revenus dans la case 4 BA de votre déclaration des revenus n° 2042 le montant des revenus par société de gestion ou par SCPI et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt déductibles si tel est le cas.

Point de vigilance important : vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro foncier. En effet, seuls les contribuables qui détiennent à la fois des parts de sociétés immobilières ou SCPI et des immeubles loués nus peuvent bénéficier du régime micro foncier, s’ils remplissent, par ailleurs, les autres conditions d’application de ce régime.

7. Focus sur le micro BIC et les BNC

Une légère parenthèse sur un régime bien connu des investisseurs en location meublée. Sans rentrer dans le détail, il est primordial de se rappeler quelques éléments de base. Premièrement, lorsque vous louez un bien de manière « classique » ou « nue », les loyers perçus sont considérés et imposés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Or, dans le cadre du statut LMNP ces loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction née de la différence entre les baux classiques d’habitation et les baux commerciaux liés à la location meublée. De ce fait, tout comme il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers, il en est de même pour le LMNP avec le choix entre le régime micro BIC et le régime réel. L’objectif de ce guide sera de bien comprendre les avantages et les inconvénients qui concerne ces deux régimes pour faire un choix judicieux pour votre investissement.

Celui va s’appliquer lorsque le montant des recettes générées par la location meublée ne dépasse pas le plafond de 70 000€ par an. Au même titre que le micro foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire sur vos recettes. Mais cette fois-ci de 50% au lieu de 30%. L’un des avantages de ce régime repose sur la souplesse et la simplicité de ce régime.

Les bénéfices non commerciaux

Un loueur professionnel, peu importe son statut de loueur, n’a pas a déclaré des bénéfices non commerciaux. C’est une catégorie d’impôt sur le revenu, qui concerne les personnes qui exercent une activité professionnelle non commerciale, comme associé ou à titre individuel.

8. Comment avoir le statut de loueur meublé professionnel ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions :

  • Les recettes annuelles des loyers issu d’un logement meublé au titre professionnel sont soumises à un plafonnement de 23 000€ sur l’année civile
  • Les recettes des loyers issu d’un logement meublé au titre professionnel doivent être supérieurs au total des autres revenus du foyer fiscal

Le statut de loueur professionnel n’est pas acquis si les deux conditions ne sont pas réunies. Le loueur professionnel n’a pas l’obligation d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Il peut s’agir d’une location saisonnière. L’activité de chambre d’hôtes avec prestations de services dépend du régime fiscal de la para-hôtellerie. Si vous mettez votre résidence principale en meublé de tourisme, vous n’aurez pas le statut de loueur professionnel et serez soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus issu de votre location saisonnière. Il est également possible de louer en meublé sa résidence secondaire.

L’avantage de la LMP est surtout fiscal : les bénéfices perçus par le loueur en meublé professionnel (statut LMP) sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux au même titre qu’un loueur de chambres d’EHPAD ou d’un meublé résidence de services.

Concernant la location vide de meubles, les loyers perçus sont à indiquer dans la catégorie des revenus fonciers uniquement.

9. Les caractéristiques de la location de logement meublé (statut LMP) et non meublé professionnel (statut LMNP).

Tout d’abord, la location de logement meublé présente certains avantages pour l’investisseur et le locataire. Un loueur en meublé doit acquérir certaines affaires dans le studio : literie, plaques de cuissons, réfrigérateur, table, chaises, etc… Le logement ne peut être considéré comme meublé si un des éléments est manquant. Le locataire s’engage pour 1 an d’occupation avec un délai de préavis de 1 mois contrairement à un logement qui n’est pas considéré comme meublé. Il n’est pas possible d’investir en loi Pinel si vous souhaitez louez en meublé.

Le statut de loueur en meublé non professionnel est l’un des niches fiscales les plus vieilles et présente certains avantages. Les logements qui sont louez en meublé non professionnel peuvent avoir un caractère saisonnier comme des chambres d’hôtes ou meublé de tourisme. Si les recettes ne dépassent pas 70 000€, il y’a un abattement de 50% sur celles-ci. Il est aussi possible de pratiquer des amortissements.

Petit rappel sur les amortissements : les biens inscrits à l’actif se déprécient, et pour ne pas avoir de pertes il est possible de déduire chaque année une charge non décaissable. Les amortissements peuvent faire l’objet de dispositions juridiques pour favoriser les investissements locatifs.

Pour un loueur en meublé non professionnel souhaitant un investissement dans l’ancien, les caractéristiques sont encore différentes. Par exemple, il est possible de déduire la totalité des charges afférentes au bien.

Conclusion

Faire le distinguo entre le régime micro foncier et le régime réel n’est pas chose aisée et demande des connaissances fondamentales ainsi qu’une certaine projection dans l’avenir. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition tous nos conseillers spécialisés en investissement immobilier pour vous permettre d’optimiser votre fiscalité. Selon votre situation et objectifs, les conseils pour investir seront différents. L’investissement immobilier comporte un éventail de leviers d’optimisation que seul un expert peut maitriser dans sa globalité.

D’autre part, si vous avez de forts revenus fonciers, il est possible que votre situation soit adaptée à un investissement en déficit foncier. En effet, une opération de déficit foncier « clef en main » est une solution permettant d’annihiler vos bénéfices fonciers imposables (lourdement) sur une très longue période. Cela vous permet également d’acquérir un bien de qualité situé bien souvent en centre-ville. Les SCPI déficit foncier sont aussi une solution intéressante puisqu’elles nécessitent un investissement moins important et offrent les mêmes avantages en matière de déduction. Encore une fois, il est nécessaire de recevoir des conseils pour investir adapter à votre situation, d’être bien entouré pour déterminer l’impact fiscal, le budget d’acquisition et surtout le bon opérateur.

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 175 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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