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Décrocher un prêt immobilier : quels critères ?

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En résumé ...

Le contexte économique actuel a bouleversé les règles du jeu du marché du crédit immobilier, en durcissant, parfois drastiquement, les conditions d’éligibilité au financement bancaire. Découvrez les critères pour décrocher un prêt immobilier : situation financière, apport personnel, capacité d'endettement, durée du prêt, état de santé.

L’article « Décrocher un prêt immobilier : quels critères ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Effectuer un achat immobilier nécessite bien souvent de souscrire à un crédit immobilier. C’est parfois indispensable car on ne possède pas la capacité financière pour réaliser cette acquisition en paiement comptant mais c’est aussi une solution qui peut s’avérer plus judicieuse notamment dans le cadre d’un investissement locatif pour lequel il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts.

Rappelons également que, compte tenu des niveaux actuels des taux d’emprunt, la logique impose (autant que faire se peut) de s’endetter plutôt que d’injecter des liquidités dans son financement immobilier. Votre épargne pouvant se valoriser à des taux de rendement sensiblement supérieurs à ce que le crédit va effectivement vous coûter. CQFD.

Quelle que soit la raison pour laquelle vous décidez de requérir à un prêt immobilier, il est primordial, avant tout, de connaître les critères sur lesquels la banque va se reposer pour décider de vous accorder ou non le prêt. Connaître ces critères de sélection vous permettra de préparer un dossier optimal afin de mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir votre prêt immobilier et notamment d’en négocier le taux d’intérêt appliqué.

D’autant plus que la crise sanitaire est venue redistribuée les cartes et que les conditions d’obtention des crédits se sont durcies. Quels sont les critères que l’emprunteur doit respecter en 2020 pour accéder au prêt immobilier ? Tour d’horizon des principaux critères à anticiper.

1. Votre situation financière

Le premier critère sur lequel l’organisme prêteur va porter une attention particulière, c’est évidemment vos revenus. Il se renseignera donc non seulement sur vos revenus d’activités mais aussi sur vos revenus mobiliers et fonciers ainsi que sur votre épargne ( PEA, PEL, assurance vie, etc.) et vos habitudes en matière d’épargne.

Concernant vos revenus salariés, la stabilité de votre situation professionnelle a aussi son importance. Ainsi, avoir un contrat à durée indéterminée et une ancienneté notoire vous sera plus favorable que si vous êtes en CDD et n’avez que peu d’ancienneté chez votre employeur.

Si le CDI est le Graal pour l’obtention d’un prêt immobilier, la porte n’est pas pour autant fermée aux « non-salariés » (gérant, entrepreneur individuel, profession libérale…). Il vous faudra bien évidement montrer patte blanche, fournir vos derniers bilans comptables (généralement à minima 2 ans d’exercice exigés par les établissements bancaires) prouvant l’équilibre de votre budget et de la situation financière de votre entreprise.

L’établissement prêteur sera aussi sensible à votre manière de gérer votre budget car en y ajoutant le poids d’un crédit immobilier, cette gestion sera plus contraignante. Ainsi, si vous ne pouvez pas prouver avoir commencé à épargner régulièrement, le prêteur y verra un potentiel risque et vous aurez certainement plus de mal à négocier les critères du prêt.

C’est pourquoi il est primordial de prendre l’habitude d’épargner des sommes fixes à intervalles réguliers. Pour cela, pensez aux versements automatiques, sur un livret par exemple.

Notre conseil : l’établissement prêteur va normalement vous demander, parmi la liste des pièces nécessaires à la constitution de votre dossier, de fournir vos relevés de compte bancaire sur les 3 derniers mois.

Autrement dit, si vous projetez un investissement immobilier à crédit, nous ne pouvons que vous conseiller d’être vigilant sur la gestion de vos comptes sur cette période, afin de mettre le maximum de chances de votre côté.

Justement, de votre situation financière découlera votre capacité d’apport personnel puisque celle-ci sera notamment plus ou moins importante selon votre épargne. Ainsi, comme nous venons de l’expliquer, prouver au prêteur que vous avez une capacité d’épargne conséquente augmentera vos chances d’obtenir un crédit et surtout vous permettra de mieux négocier des meilleures conditions.

2. Votre apport personnel

Il va de soi que plus votre capacité d’apport personnel est élevée, plus votre dossier sera jugé sérieux et rassurant par l’organisme prêteur. Il sera alors plus à même d’accepter de négocier les caractéristiques du prêt à votre avantage. Cet apport personnel correspond à votre engagement personnel, il démontre que vous avez su faire preuve de sérieux dans votre démarche d’épargne et prouve aussi que vous avez une gestion rigoureuse de vos finances personnelles.

Sachez qu’un apport personnel minimum de 10% est souvent exigé et que financer par son apport personnel 20 à 30% du montant du bien immobilier est apprécié des prêteurs.

Pour calculer ce ratio, il suffit de faire le rapport entre votre apport personnel et le montant du bien :

(Apport personnel ∕ montant du bien) x 100

Dans certains cas, il est possible (et même préférable) de réduire cet apport au strict minimum et même d’emprunter sans injecter de liquidités.

C’est le cas par exemple des emprunteurs disposant d’une épargne solide mais qui ne souhaitent pas l’utiliser comme apport au financement, ou bien des investisseurs qui achètent de l’immobilier locatif en vue de réduire leur fiscalité (et dans ce cas précis, plus on emprunte, plus on réduit sa base imposable).

Dans tous les autres cas, et conformément aux récentes recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), un apport est exigé permettant de couvrir à minima les frais d’acquisition (qui comprennent les frais de notaire, mais également les frais de dossier, les frais de garantie …).

Si vous ne disposez pas d’un apport conséquent et que vos revenus d’activité ne dépassent pas un certain seuil, ne négligez pas l’importance des aides de l’Etat et des collectivités !

On retrouve principalement :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt bancaire dont le taux d’intérêt est de 0%.

Pour en bénéficier, vous devez en premier lieu être primo accédants (hors cas particuliers), c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 24 derniers mois.

Vous devez par ailleurs respecter un plafond de ressources, qui dépend du nombre d’occupants et de la localisation de votre futur logement.

Le prêt Action Logement

Qui s’adresse quant à lui uniquement aux salariés du secteur privé. Le montant du prêt Action Logement peut porter jusqu’à 40 000 € avec un taux d’intérêt fixe à 0.5% et une durée de remboursement libre jusqu’à 25 ans.

Le prêt d’accession sociale

Sous conditions de ressources modestes, vous pouvez prétendre au prêt d’accession sociale (PAS) pour acheter ou faire construire votre résidence principale.

Le taux d’intérêt est plafonné mais varie d’une banque à une autre. Nous vous conseillons de comparer les offres de PAS auprès de différents partenaires à partir du TAEG (taux annuel effectif global, prenant en compte le coût total du crédit frais inclus).

Vous pouvez parfaitement utiliser ces aides comme apport personnel à votre financement global. C’est un coup de pouce non négligeable pour appuyer votre demande de prêt.

3. Votre capacité d’endettement

Concernant votre capacité d’endettement, le maximum théorique admis par les banques est de 33%. Cela signifie que l’ensemble de vos charges de ne doit pas être supérieur à un tiers de vos revenus mensuels, une fois déduit le coût des dépenses.

C’est un critère sur lequel les banques sont très regardantes, surtout pour les ménages ayant des revenus modestes car elles considèrent que ces ménages ont moins de capacité à faire face à d’éventuelles difficultés.

Concrètement, la banque va analyser et prendre en compte dans le calcul de votre capacité d’endettement :

  • Le montant de vos impôts
  • Les éventuelles dépenses récurrentes à la suite de décision de justice comme les pensions alimentaires versées aux enfants ou à son ex-conjoint ;
  • La mensualité des prêts immobiliers en cours (mais aussi prêt-auto, crédit à la consommation …), en tenant compte du capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement ;
  • Le montant de votre loyer si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ;

A noter que, toujours dans le cadre des recommandations du HSCF, les banques sont désormais de plus en plus strictes sur le taux d’effort des emprunteurs de 33% maximum.

Elles disposent d’une « marge de manœuvre » restreinte pour assouplir cette condition (jusqu’à 15% de leur production trimestrielle) et en priorité sur les dossiers destinés aux primo-accédants.

Précision : si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, il peut être judicieux d’étudier l’opportunité d’un regroupement (aussi appelé rachat de prêt) afin de réduire significativement le montant de vos mensualités et d’augmenter votre capacité d’emprunt.

De cette capacité d’endettement sera déterminé un coût de mensualités raisonnable et une période d’emprunt adaptée ; entre 10 et 25 ans généralement et en atteignant au maximum 75 ans à la fin du prêt.

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4. La durée du prêt demandé

La durée du prêt immobilier que vous demandez dépend des critères abordés précédemment et surtout de votre capacité d’endettement.

Un crédit plus long permet de régler des mensualités plus légères mais les taux seront moins avantageux donc finalement plus un crédit est long, plus il est cher. De plus, en demandant un prêt sur une plus longue période, l’établissement prêteur sera plus regardant sur la solidité de votre dossier puisque le risque de non-remboursement est présent plus longtemps.

Enfin, sachez qu’un organisme prêteur sera plus enclin à négocier les taux du prêt pour des crédits de 10 à 15 ans. Il s’agit là de la durée moyenne d’un prêt immobilier. Au-delà de 15 ans, la durée du prêt est considérée comme longue et le prêteur vous proposera un taux certainement moins à votre avantage. Tout dépend dans ce cas de l’importance apportée par l’organisme prêteur à la durée de l’emprunt.

Une fois de plus, la négociation sur la durée du prêt doit se faire au cas par cas, en fonction de votre situation personnelle et de votre projet immobilier. A titre d’illustration, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, vous avez probablement tout intérêt à vous endetter sur la durée la plus longue possible (environ 25 ans en l’état actuel du marché). Les intérêts d’emprunt sont certes plus coûteux, mais ils sont déductibles de vos revenus fonciers imposables.

5. Votre état de santé

Si votre établissement bancaire n’est pas juge à proprement parler de votre état de santé pour vous accorder une offre de prêt, l’assurance emprunteur si !

Pour rappel, cette assurance de prêt immobilier a pour objet de garantir la continuité du remboursement de votre prêt si, pour diverses raisons prévues au contrat, vous ne pouvez plus, momentanément ou définitivement, assurer le paiement de vos mensualités.

Ce contrat d’assurance n’est légalement pas obligatoire, pour autant aucun banquier accepte aujourd’hui de vous prêter de l’argent sans cette assurance-crédit.

Le coût de cette assurance, mais également son acceptation, va dépendre d’un certain nombre de critères, lié au crédit en lui-même comme le montant emprunté et la durée de remboursement souhaitée, mais également votre situation personnelle et votre état de santé.

Et décrocher un tel contrat peut s’apparenter à un réel parcours du combattant si vous êtes atteint d’une pathologie lourde : de la surprime pour risques aggravés aux exclusions de certaines garanties, voire même un refus pur et simple d’assurance.

Sachez toutefois que, depuis Septembre 2015, ces démarches sont facilitées au travers de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), et encore plus récemment depuis l’apparition du droit à l’oubli.

Ces récentes dispositions ont pour objectif de mettre un terme aux discriminations envers les personnes présentant un risque de santé du fait de certaines pathologies.

Si vous avez un crédit immobilier en cours, il peut être opportun de renégocier les conditions de votre assurance de prêt. Renseignez-vous !

Conclusion

En connaissant les critères sur lesquels va se fonder la décision de l’organisme prêteur de vous accorder ou non votre prêt immobilier, vous pouvez préparer votre demande. Tous les établissements n’ont pas les mêmes niveaux d’exigence et n’apportent pas le même regard et la même importance à ces différents critères.

Finalement, il n’y a pas de profil type du « bon emprunteur en 2020 ». Le premier conseil à vous fournir est de bien préparer votre projet immobilier en amont, afin de maximiser vos chances de décrocher votre prêt immobilier.

Le second conseil est de faire appel à un courtier. Qui mieux placé que ce spécialiste du crédit pour vous aider à établir un meilleur dossier personnel et vous permettre d’avoir accès aux meilleures offres ?

Nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet immobilier, n’hésitez pas à nous contacter !

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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