Les 5 points forts de la SCPI PFO2

Visa expert
Gaspard Treuil  avatar auteur
Par Gaspard Treuil
Vu 831 fois

L’article « Les 5 points forts de la SCPI PFO2 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Nouveauté : écoutez ce guide ou téléchargez-le !

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
netinvestissement media

Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Depuis quelques années, une révolution environnementale et énergétique est en route. Le grenelle de l’environnement de 2012 a ouvert la porte à une nouvelle manière de concevoir l’immobilier professionnel. Désormais, la consommation énergétique est devenue un critère principal dans le choix d’un bien immobilier, et plusieurs études ont mis en lumière le fait que les sociétés en recherche d’un bien à louer place les aspects environnementaux sur le même niveau que l’emplacement géographique.

Tous ces nouveaux modes de consommation de l’immobilier professionnel, corrélés à une forte reprise du marché immobilier en France depuis 2016, ont donné naissance à des zones d’activités "nouvelle génération". Des éco-quartiers, incluant des bâtiments basse consommation et très souvent labélisés poussent aujourd’hui comme des champignons aux quatre coins de la France. Donnant ainsi le tempo et la tendance à suivre pour les années à venir.

Une tendance qui n’est pas restée longtemps sans appui de la part des opérateurs du marché immobilier. Les sociétés gérantes de SCPI ont vite compris la nécessité et l’urgence de s’adapter et d’intégrer cette nouvelle dimension "écologique" dans leur manière de concevoir l’investissement locatif.

Perial, société de gestion reconnue et solidement ancrée dans le paysage des SCPI en France depuis plus de 50 ans a su profiter de cette opportunité en lançant en 2009 sa SCPI thématique : PFO2.

Cette société civile de placement immobilier a choisi son combat : investir dans des immeubles peu performants en terme environnemental et les transformer en pépites écologiques. Un pari réussi car aujourd’hui PFO2 affiche des résultats et performances d’une solidité remarquable, et mérite qu’on se penche un peu plus sur son cas.

Nous allons, via ce guide, vous présenter cette SCPI et vous démontrer qu’elle a tous les arguments pour figurer dans votre allocation.

Sommaire

1. La société de gestion

PERIAL, société de gestion de PFO2, fondée en 1966 est depuis plus d’un demi-siècle au cœur de l’innovation concernant la conception et la gestion de ces SCPI. La société a entre autre lancé les premières SCPI du marché et ont, depuis longtemps, compris et intégré les enjeux auxquels les investisseurs devront face dans les prochaines années.

Le groupe, avec l’aide de plus de 500 professionnels de l’immobilier, s’assure de la qualité de la gestion des 3 SCPI de rendement PERIAL, pour une capitalisation totale de 3,3 milliard d’euros.

Depuis 2009, le groupe souhaite mettre son expertise et son savoir-faire au profit de la transition énergétique qui s’opère actuellement, notamment sur l’immobilier professionnel. Le lancement de PFO2 fait donc écho à un besoin de plus en plus présent chez les locataires de réduire leur empreinte énergétique.

2. Prise de conscience et démarche verte

Nous sommes en 2007 lorsque PERIAL, conscient des enjeux énergétiques et environnementaux qui s’annoncent pour les prochaines années réalise un audit énergétique de ses différentes SCPI. Le but est clair, les gérants parisiens cherchent à évaluer l’empreinte environnementale de ses supports "pierre papier" sur l’environnement.

Le résultat est sans appel : plus d’un immeuble sur deux sera obsolète dans les 10 prochaines années, du fait de la montée en puissance des normes de régulation énergétique. PERIAL souhaite donc mettre cette dynamique au profit des investisseurs, et permettre ainsi, par le biais de l’investissement de reprendre la main sur la performance environnementale des parcs immobiliers gérés.

PFO2 est lancé deux ans plus tard en 2009 sur la base de convictions profondes : dans le but de faire perdurer de nouvelles valeurs partagées et durables, la gestion de l’immobilier d’entreprise doit se conformer aux exigences légales mais aussi faire preuve d’anticipation quant à l’évolution de ces normes, et ainsi les transformer en opportunités de création de valeur.

Son cheval de bataille : faire en sorte que son parc immobilier soit composé d’immeubles répondant aux critères d’attribution des normes en vigueurs (RT2012-RT2020 & RT Rénovation) et ainsi réduire les dépenses énergétiques de ces biens.

Là où certains pourraient penser que la tâche est facile et qu’il suffit à la SCPI de se positionner à l’achat sur des bâtiments neuf et par conséquents aux dernières normes environnementales, PFO2 répond par la négative et se positionne également comme acquéreur sur des biens considérés comme obsolètes. Ces biens, après travaux et rénovations sont remis en location dans une démarche verte et vertueuse. Les locataires sont également partie prenante dans cette initiative et signent donc des "baux verts" dans le cadre de l’occupation de leurs nouveaux locaux.


3. Organisation du capital

Nous n’avons de cesse de le répéter chez Netinvestissement, lors d’un investissement le rendement délivré devrait être pour vous LE DERNIER POINT à étudier.

Passe avant ceci une large palette de facteurs à prendre en compte afin de s’assurer de la solidité du gestionnaire et de la cohérence du support dans lequel vous allez placer vos économies. L’organisation du capital d’une SCPI fait partie des points majeurs que vous devez analyser avant de signer vos bons de souscriptions.

Ceci vous permet d’avoir un peu plus de visibilité sur la future disponibilité de votre capital : une SCPI dite à "capital variable" offre plus de liberté lors de la revente des parts par l’investisseur. C’est en effet la société de gestion qui rachète les parts, diminuant ainsi drastiquement les délais de traitement de telles opérations.

Les SCPI à "capital fixe" ne permettent pas autant de flexibilité, un acheteur devant être automatiquement trouvé afin de finaliser l’opération : autant ne pas être pressé pour revendre ces titres.

PFO2 présente un capital variable, ce qui permet donc aux investisseurs d’avoir l’assurance relative que son capital ne sera pas impacté outre mesure lors d’une opération de revente en cas de tension du marché.

Ce point important étant désormais validé et écarté, il est temps de passer aux choses réellement intéressante pour l’investisseur souhaitant générer efficacement des compléments de revenus : les performances et indicateurs techniques de la SCPI PFO2.

J'en profite


4. Performance et chiffres

Cette prise de position sur un marché encore très jeune à l’époque fut tout de suite couronnée de succès pour cette toute nouvelle SCPI qui fêtera l’année prochaine son dixième anniversaire et presque 2 milliard d’euros de capitalisation.

Depuis 2009, et pour un parc immobilier de plus de 200 biens, les consommations d’énergies ont été réduites de 40% et que près de 60% du parc immobilier de PFO2 bénéficie d’une certification ou d’un label environnemental.

Ces informations sont également accompagnées par de très bonnes nouvelles sur le pan financier de ce placement. La COP21 et la prise de conscience globale que la protection de l’environnement peut également s’opérer depuis son lieu de travail ont renforcé les positions de PFO2 depuis sa création.

Vous trouverez ci-dessous quelques chiffres pour venir compléter cette analyse :

  • Prix de souscription : 194 €
  • Minimum de souscription : 30 parts
  • Délai de jouissance : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement
  • Taux DVM 2017 : 4,43%
  • Taux d’occupation financier annuel 2017 : 92.75%
  • Frais de souscription (payés lors de la revente de vos parts) : 10,20%

Comme à notre habitude chez Netinvestissement, nous attirons votre attention sur le fait que le rendement seul ne constitue pas le seul critère de décision pour votre investissement en SCPI. Il est important de considérer d’autres facteurs tels que (pour ne citer qu’eux) la solidité et l’expertise du gestionnaire ainsi que la cohérence et la profondeur du marché sur lequel évolue la SCPI.

Ce qui nous amène directement au 4ème point de ce guide : l’état du marché, sa profondeur et ses évolutions à venir.

5. Un marché profond, avec un gros potentiel

Comme expliqué plus haut dans ce guide, quelques évènements majeurs ont accéléré la cadence sur la croissance : COP21, mise en place de règlementations thermiques (RT 2012, RT 2020, etc) et monté en puissance de société de labélisation indépendantes.

Ajoutez à cela une réelle prise de conscience des locataires qu’un espace de travail ne doit plus être simplement "utilisable", mais se doit d’être fonctionnel, accueillant, avec un impact neutre (voir positif) sur l’environnement. L’arrivée sur le marché du travail de Chief Hapiness Officer (comprenez responsable du bien-être au travail) nous conforte dans l’idée que les salariés de grands tours de bureaux veulent désormais un meilleur équilibre de vie au travail.

Ce qui nous porte à la conclusion suivante : les locataires étant de plus en plus sensibles à la question du bien-être au travail, et donc à la question de l’occupation d’espaces construits autour de cette thématique, vont se tourner en priorité vers des bailleurs capables de proposer de tels biens. La profondeur du marché va donc croitre de manière exponentielle au fur et à mesure du temps, et des nouvelles réglementations énergétiques.


6. Comment souscrire à la SCPI PFO2 ?

Comme pour chaque investissement en SCPI, vos objectifs à réaliser permettront de déterminer le mode d’acquisition de vos parts :

Vous souhaitez investir de l’argent disponible qui "dort" à la banque, alors l’achat en direct semble être la solution la plus adaptée pour vous, ceci vous permettra de faire travailler votre épargne à un taux proche de 5% (net de frais de gestion) et de vous dégager ainsi une rente trimestrielle.

Dans ce cas, vous souscrivez à la SCPI de votre choix par l’intermédiaire de votre Conseiller en Investissement Financier (CIF), habilité à vous fournir le conseil adapté à ce type d’investissement.

Pour rappel, les revenus générés par cette acquisition seront inclus dans vos revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu. Vous serez donc imposé selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) + les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2%.

Vous souhaitez bénéficier des avantages de la SCPI mais sans être impacté par la fiscalité (initialement TMI + prélèvements sociaux 17.2%), alors considérez l’option de l’investissement via un contrat d’assurance vie : il vous permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie tout en vous faisant bénéficier de la performance des fonds Euros qui composent votre contrat. Les loyers perçus de vos SCPI sont directement réinvestis sur le fonds garanti.

Cette solution est à considérer pour l’investisseur souhaitant capitaliser sur son épargne et bénéficier d’une fiscalité allégée sur un horizon de placement au-delà de 8 ans.

Si toutefois vous souhaitez bénéficier de tous les avantages listés ci-dessus, et rajouter à votre projet l’option de l’endettement, sachez qu’aujourd’hui, l’effet de levier proposé par la possibilité d’emprunter de l’argent à moindre coût peut être très intéressant). Les revenus générés par vos SCPI viennent alors en remboursement de votre prêt. Cette solution est un bon moyen de préparer sa retraite : vous bénéficierez des loyers de vos SCPI une fois votre emprunt totalement remboursé.

Il y a toutefois un frein à cette perspective : les banques acceptent généralement de financer l’achat de leurs propres SCPI, ce qui ne vous garantit pas d’avoir accès aux meilleurs produits du marché. D’autres acteurs peuvent accepter de financer d’autres SCPI, mais les délais d’obtention du crédit sont rallongés en conséquence.

En savoir + sur PFO2

Conclusion

C’est un fait, l’investissement en SCPI est aujourd’hui un véritable moteur de performance pour l’investisseur souhaitant générer des revenus complémentaires à un taux intéressant tout en mutualisant les risques.

La solidité et la stabilité de ce secteur peut être mis au profit de causes globales qui concernent l’humanité entière : la préservation de l’environnement et la réduction de notre empreinte énergétique.

Nous l’avons vu tout au long de ce guide, la tendance actuelle (et grandissante) autour de la thématique environnementale, écologique et "bien-être au travail" ne peut que conforter l’investisseur cherchant un biais de diversification dans son allocation financière, tout en conservant une rentabilité intéressante.

Toutefois, comme chaque investissement, ce type de placement comporte des risques liés à votre capital. Pour cette raison, nous vous conseillons de vous faire accompagner par Netinvestissement afin d’avoir toutes les clés pour réaliser sereinement votre opération financière.

J'en profite

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil , Chef de projet patrimonial

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides