Monuments Historiques : exemples de défiscalisation

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Par Stéphane van Huffel - Vu 2263 fois

Entrée en vigueur le 31 décembre 1913 dans le but de favoriser la restauration des biens d’une grande valeur architecturale, historique ou artistique, la loi Monuments Historiques compte parmi les dispositifs de défiscalisation les plus avantageux pour les contribuables fortement fiscalisés.

Ayant pour principal objectif de permettre à tous les contribuables possédant un bien classé aux Monuments historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques de déduire du revenu global l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration, ce dispositif permet de contribuer à la rénovation du patrimoine culturel français tout en bénéficiant d’une fiscalité exceptionnelle.

Meilleur moyen de valoriser son patrimoine en le transmettant éventuellement à ses héritiers, tout en faisant des économies d’impôts, ce dispositif cumule de nombreux avantages. Explications.

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Un fonctionnement simple

Réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un Bien Immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui réalisent des travaux de restauration, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une déduction intégrale des travaux de rénovation de votre revenu global et imposable, en l’étalant sur 3 ans, mais seulement sous certaines conditions :

  • le bien doit être conservé pour une durée minimum de 15 ans ;
  • il doit être loué nu et affecté à l’usage d’habitation principale ;
  • les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique ;
  • la qualité du bâti doit être suivi et validé par un architecte ABF (Architecte des Bâtiments de France) ;
  • le bien doit être inscrit ou classé en tant que monuments historiques.

Très peu contraignant, ce dispositif va également permettre aux propriétaires d’habiter le bien en question à titre d’habitation principale tout en bénéficiant des avantages fiscaux.

A noter : bien qu’il soit accessible à tous les contribuables français, le dispositif Monuments Historiques s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés, notamment à ceux soumis à un taux d’imposition de 41 ou 45%.

S’agissant des travaux visés par la loi, sont uniquement concernés :

  • les travaux de démolition ;
  • les travaux de transformation ;
  • les travaux de reconstruction de toiture ;
  • les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation ;
  • les travaux déclarés d’utilité publique ;
  • les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants ;
  • les travaux ayant pour effet de rendre habitables les combles, les greniers ou les parties communes.
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De nombreux avantages

Une fois les conditions d’applications remplies, ce dispositif vous permettra de bénéficier de nombreux avantages, dont les plus importants sont :

  • l’absence d’engagement de location ;
  • l’absence de plafond de loyers ;
  • l’absence de plafond de ressources du locataire ;
  • l’absence de plafond d’économies d’impôts (le plafond des niches fiscales ne s’applique pas).

Le déficit foncier généré notamment par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu global, et ce sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt. En cas d’excédant éventuel, ce dernier constituera un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.

En outre, lorsque l’immeuble procure des revenus imposables et qu’il n’est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers.

A noter : en termes de droits de succession, ce dispositif permettra la transmission du bien en exonération totale de droits de succession, et ce même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée déterminée.

Bon à savoir : en cas d’inscription ou de déclassement partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier, les avantages fiscaux de ce dispositif ne concerneront que les parties classées ou inscrites.

Exemple de défiscalisation

Vous êtes cadre, chef d’entreprise ou exercez une activité libérale et votre taux marginal d’imposition est de 45%. Vous décidez d’investir dans un bien immobilier loi Monuments historiques d’une valeur de 300 000 euros.

Vous réalisez par la suite des travaux pour un montant de 100 000 euros en 2014, et pour 100 000 euros en 2015.

Grâce à ce dispositif, vous allez bénéficier d’un avantage fiscal s’élevant à 90 000 euros (100 000 x 45% + 100 000 x 45%). Par conséquent, vous réalisez une économie de 30% de votre investissement initial sur 2 ans :

  • 45 000 euros en 2015 sur les revenus 2014 ;
  • 45 000 euros en 2016 sur les revenus 2015.

En outre, dans le cadre où vous bénéficiez de revenus fonciers positifs, vous aurez également droit à une réduction supplémentaire de 15.5% (CSG) du montant de vos travaux.

Conclusion

Solution optimale en 2014 pour réduire le montant de ses impôts, le dispositif Monuments Historiques permettra aux contribuables les plus fortunés de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif très attractif tout en se constituant un patrimoine immobilier de grande valeur. Néanmoins, les biens visés par ce dispositif étant relativement rares et nécessitant un montage précis, nous ne pouvons que vous conseiller de prendre contact avec votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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