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SCPI PFO2 : caractéristiques et rendement

Placement Guides SCPI

L’article « SCPI PFO2 : caractéristiques et rendement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Depuis quelques années, une révolution environnementale et énergétique est en route. Le grenelle de l’environnement a ouvert la porte à une nouvelle manière de concevoir l’immobilier professionnel. Désormais, la consommation énergétique est devenue un critère principal dans le choix d’un bien immobilier, et plusieurs études ont mis en lumière le fait que les sociétés en recherche d’un bien à louer place les aspects environnementaux sur le même niveau que l’emplacement géographique.

Tous ces nouveaux modes de consommation de l’immobilier professionnel, corrélés à une forte reprise du marché immobilier en France, ont donné naissance à des zones d’activités "nouvelle génération". Des éco-quartiers, incluant des bâtiments basse consommation et très souvent labélisés poussent aujourd’hui comme des champignons aux quatre coins de la France. Donnant ainsi le tempo et la tendance à suivre pour les années à venir.

Une tendance qui n’est pas restée longtemps sans appui de la part des opérateurs du marché immobilier. Les sociétés gérantes de SCPI ont vite compris la nécessité et l’urgence de s’adapter et d’intégrer cette nouvelle dimension "écologique" dans leur manière de concevoir l’investissement locatif.

1. Pourquoi investir dans la SCPI PFO2 ?

Prise de conscience et démarche verte

Nous sommes en 2007 lorsque la société de gestion PERIAL, conscient des enjeux énergétiques et environnementaux qui s’annoncent pour les prochaines années, réalise un véritable audit énergétique de ses différentes SCPI. Le but est clair : les gérants parisiens cherchent à évaluer l’empreinte environnementale de leurs actifs "pierre papier" sur l’environnement.

Le résultat est sans appel : plus d’un immeuble sur deux sera obsolète dans les 10 prochaines années, du fait de la montée en puissance des normes de régulation énergétique. PERIAL va alors mettre cette dynamique au profit des investisseurs, et permettre ainsi, par le biais de l’investissement de reprendre la main sur la performance environnementale des parcs immobiliers gérés.

PFO2 est lancé deux ans plus tard en 2009 sur la base de convictions profondes : dans le but de faire perdurer de nouvelles valeurs partagées et durables : la gestion de l’immobilier d’entreprise doit se conformer aux exigences légales mais aussi faire preuve d’anticipation quant à l’évolution de ces normes, et ainsi les transformer en opportunités de création de valeur.

Son cheval de bataille : faire en sorte que son parc immobilier soit composé d’immeubles répondant aux critères d’attribution des normes en vigueurs (RT2012-RT2020 & RT Rénovation) et ainsi réduire les dépenses énergétiques de ces biens.

Là où certains pourraient penser que la tâche est facile et qu’il suffit à la SCPI de se positionner à l’achat sur des bâtiments neuf et par conséquents aux dernières normes environnementales, PFO2 répond par la négative et se positionne également comme acquéreur sur des biens considérés comme obsolètes. Ces biens, après travaux et rénovations sont remis en location dans une démarche verte et vertueuse. Les locataires sont également partie prenante dans cette initiative et signent donc des "baux verts" dans le cadre de l’occupation de leurs nouveaux locaux.

Un marché profond, avec un gros potentiel

Comme expliqué plus haut dans ce guide, quelques évènements majeurs ont accéléré la cadence sur la croissance : COP21, mise en place de règlementations thermiques (RT 2012, RT 2020, etc…) et monté en puissance de société de labélisation indépendantes.

Ajoutez à cela une réelle prise de conscience des locataires qu’un espace de travail ne doit plus être simplement "utilisable", mais se doit d’être fonctionnel, accueillant, avec un impact neutre (voir positif) sur l’environnement. L’arrivée sur le marché du travail de Chief Hapiness Officer (comprenez responsable du bien-être au travail) nous conforte dans l’idée que les salariés de grandes tours de bureaux veulent désormais un meilleur équilibre de vie au travail.

Ce qui nous amène au constat suivant : les locataires étant de plus en plus sensibles à la question du bien-être au travail, et donc à la question de l’occupation d’espaces construits autour de cette thématique, vont se tourner en priorité vers des bailleurs capables de proposer de tels biens. La profondeur du marché va donc croître de manière exponentielle au fur et à mesure du temps, et des nouvelles réglementations énergétiques.

Ce point important étant désormais validé et écarté, il est temps de passer aux choses réellement intéressantes pour l’investisseur souhaitant générer efficacement des compléments de revenus : les performances et indicateurs techniques de la SCPI PFO.

Performances de la SCPI PFO2

Ces informations sont également accompagnées par de très bonnes nouvelles sur le plan financier de ce placement. La COP21 en 2018 et la prise de conscience globale que la protection de l’environnement peut également s’opérer depuis son lieu de travail ont renforcé les positions de PFO2 depuis sa création.

La capitalisation de la SCPI PFO2

Cette prise de position sur un marché encore très jeune à l’époque fut tout de suite couronnée de succès pour cette toute nouvelle SCPI qui a tout de même fêté cette année son treizième anniversaire et presque 3 milliard d’euros de capitalisation, ce qui fait de PFO2, l’une des SCPI les plus importantes du marché en France.

Le rendement de la SCPI PFO2

En ce qui concerne les rendements de la SCPI PFO2, nous sommes sur un rendement moyen et stable de 4,5% net de frais depuis maintenant plusieurs années.

Mais voici quelques chiffres (fin 2022) qui pourraient vous être utiles :
  • Prix de souscription : 196€
  • Minimum de souscription : 30 parts
  • Délai de jouissance : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement
  • Taux DVM 2022 : 4,50%
  • Taux d’occupation financier annuel 2022 : 90,6%
  • Frais de souscription (payés lors de la revente des parts) : 8,50%

2. Le taux d’occupation de la SCPI PFO2

Le taux d’occupation financier de la SCPI de rendement PFO2 évolue petit à petit au cours des années passant ainsi de 86% en décembre 2021 à 90,6% en juin 2022, ce qui est un bon point pour la société de gestion qui voit son parc immobilier attirer de plus en plus de locataires, et donc davantage de rendement pour les investisseurs.

scpi Evolution du prix de la part de PFO2 Figure 1 : Évolution du prix de la part de PFO2 – RT Périal

3. Organisation du capital

Nous n’avons de cesse de le répéter chez netinvestissement : lors d’un investissement le rendement délivré devrait être pour vous LE DERNIER POINT à étudier.

Passe avant ceci une large palette de critères et de facteurs à prendre en compte afin de s’assurer en premier lieu de la solidité du gestionnaire et de la cohérence du support dans lequel vous allez placer vos économies. L’organisation du capital d’une SCPI fait partie des points majeurs que vous devez analyser avant de signer vos bons de souscriptions.

Ceci vous permet d’avoir un peu plus de visibilité sur la future disponibilité de votre capital : une SCPI dite à "capital variable" offre plus de liberté lors de la revente des parts par l’investisseur. C’est en effet la société de gestion qui, dans un premier temps, rachète les parts, diminuant ainsi significativement les délais de traitement de telles opérations. De nouvelles parts sont ensuite créées et revendues aux nouveaux investisseurs « entrants ».

Les SCPI à "capital fixe" ne permettent pas autant de flexibilité. Un acheteur devant être automatiquement trouvé afin de finaliser l’opération : autant ne pas être pressé pour revendre ces titres.

PFO2 est évidemment à capital variable, ce qui permet donc aux investisseurs d’avoir l’assurance relative que son capital ne sera pas impacté outre mesure lors d’une opération de revente en cas de tension du marché.

4. Marché et vision

A la clôture du bilan de la société, la valeur de la part est de 196 € et la souscription est accordée pour un minimum de 30 parts. 

Il est recommandé de conserver les parts pendant une durée minimum de 10 ans pour cette SCPI. 

Des frais de souscription sont à prévoir pour un montant de 8,5% HT ainsi que des frais de gestion de 13,80% HT. Comme toutes les SCPI, PFO2 communique un taux de distribution net de frais, ainsi c’est bien un taux rendement de 4,59% qui a été distribué aux associés en 2021 (hors fiscalité), et un taux de rendement proche des 4,50% de prévision pour 2022.

Pour rappel, les frais dits « de souscription » sont prélevés lors de la revente de vos parts. Le temps est donc votre allié.

Entre le 1er trimestre et le 2nd trimestre 2022, la SCPI a acquis pour près de 300 millions d’euros d’immeubles notamment un Resort Club Med classé 4 tridents, ayant reçu le prix du « Best Ski Hotel » délivré par les Worlds Ski Awards 2021 d’une valeur de 128 millions d’euros. Cette acquisition s’inscrit parfaitement dans sa dynamique d’investissement avec sa stratégie environnementale, qui intègre la performance énergétique des immeubles et qui fait aujourd’hui référence sur le marché. Le gestionnaire reste tout de même prudent en distribuant un dividende net de 2.15 € par part. La distribution annuelle sera comprise entre 8,25€ et 8,75€. PFO2 poursuit sa stratégie de performance durable associant performance énergétique et performance immobilière.

5. L'expertise du gestionnaire PERIAL


L’expertise de la société de gestion Périal Asset Management se base sur 4 principes complémentaires qui leur permet de conserver leur 4 SCPI dans le top classement des SCPI du marché Français chaque année.

  • L’expérience : Fondé en 1966 avec l'introduction de l'une des premières SCPI du marché, le groupe PERIAL apporte aujourd'hui son savoir-faire sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière. La seule chose qui compte pour PERIAL Asset Management est la performance durable à long terme.
  • L’engagement : L'histoire de PERIAL se confond avec celle des marchés de l'épargne et de l'immobilier, tous deux en proie à de grands défis. Ils agissent avec pragmatisme, conscients de leurs responsabilités : gestion prudente et patrimoniale des SCPI, anticipation de la législation sur l'énergie, publication du Plan PERIAL Positif 2030... Vous l’aurez compris, ils ont cœur de vous faire bénéficier d'une épargne responsable.
  • L’indépendance : PERIAL Asset Management est une société de gestion privée et à capital familial. De ce fait, elle est exclusivement redevable aux associés de la SCPI et non aux actionnaires. Cette liberté n'a pas de prix : Les intérêts de PERIAL AM sont en parfaite adéquation avec ceux de ses investisseurs.
  • L’innovation : PERIAL Asset Management perpétue l'esprit d'entreprise d'une famille : qu'il s'agisse de PF1 en 1966, l'une des premières SCPI du marché, ou de PFO2 en 2009, la première SCPI à vocation environnementale, PERIAL AM défriche et organise le marché des SCPI depuis sa création.

6. La SCPI PFO2 : pour quels objectifs d'investissement ?

PFO2, première SCPI à centrer son investissement sur une stratégie environnementale, a anticipé la législation depuis sa création en 2009. PFO2 s'est imposée comme l'une des SCPI les plus significatives du marché à l'heure où la réduction de l'impact environnemental des bâtiments est au cœur des enjeux du secteur.

Elle peut envisager de nouvelles opportunités en Europe et continuer à innover sur les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) grâce à l'avance qu'elle a accumulée au cours des dix dernières années.

PFO2 allie la recherche de la performance financière à la performance environnementale en agissant sur les coûts de construction. Le secteur du bâtiment étant le deuxième émetteur de gaz à effet de serre en France, derrière les transports.

7. À quel type d'investisseur s'adresse la SCPI PFO2 ?

La SCPI PFO2 est une SCPI de rendement à capital variable spécialisée dans l’immobilier de bureaux à vocation durable et respectueuses des normes environnementales. 

Ainsi en investissant dans des parts de la SCPI PFO2, vous souscrivez des parts d’une société investie en immobilier de bureaux, classe d’actifs significative et souvent sous représentée dans le patrimoine des particuliers compte tenu de sa spécificité immobilière. Ainsi, les investisseurs n’ayants pas les connaissances suffisantes et l’apport financier nécessaire pour pouvoir investir seuls dans de l’immobilier de bureaux mais surtout les plus soucieux de l’environnement voulant générer des revenus complémentaires tout en conservant cette approche environnementale sont les plus enclins à s’orienter vers cette SCPI. Cependant tous les investisseurs peuvent bien entendu investir dans cette SCPI.

8. Comment souscrire à la SCPI PFO2 ?

Avec netinvestissement bien sûr 😉 et en plus ça tombe bien, ça ne vous coutera pas un centime de plus !

Comme pour chaque investissement en SCPI, vos objectifs à réaliser permettront de déterminer le mode d’acquisition de vos parts :

Vous souhaitez investir de l’argent disponible qui "dort" à la banque, alors l’achat en direct semble être la solution la plus adaptée pour vous, ceci vous permettra de faire travailler votre épargne à un taux proche de 5% (net de frais de gestion) et de vous dégager ainsi une rente trimestrielle.

Vous souhaitez bénéficier des avantages de la SCPI mais sans être impacté par la fiscalité, alors considérez l’option de l’investissement via un contrat d’assurance vie : il vous permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie. Les loyers perçus de vos SCPI sont directement convertis en nouvelles parts.

Cette solution est à considérer pour l’investisseur souhaitant capitaliser sur son épargne et bénéficier d’une fiscalité allégée sur un horizon de placement au-delà de 8 ans.

Autre possibilité si vous ne voulez pas être impacté par la fiscalité : pensez au démembrement.

Si toutefois vous souhaitez bénéficier de tous les avantages listés ci-dessus, et rajouter à votre projet l’option de l’endettement, sachez qu’aujourd’hui, l’effet de levier proposé par la possibilité d’emprunter de l’argent à moindre coût (on entend par là un cout d’emprunt de l’argent inférieur au rendement généré par la SCPI) peut être très intéressant.

Les revenus générés par vos SCPI viennent alors en remboursement de votre prêt. Cette solution est un bon moyen de préparer sa retraite : vous bénéficierez des loyers de vos SCPI une fois votre emprunt totalement remboursé.

Il y a toutefois un frein à cette perspective : en toute « objectivité » et dans un souci évident de défendre « vos intérêts », les banques acceptent généralement de ne financer que l’achat de leurs propres SCPI, ce qui ne vous garantit pas d’avoir accès aux meilleurs produits du marché. D’autres acteurs peuvent accepter de financer d’autres SCPI, mais les délais d’obtention du crédit sont rallongés en conséquence. Pas de panique, netinvestissement a les solutions de financement qu’il vous faut pour vous permettre d’accéder aux meilleures SCPI du marché avec un financement.


Vous l’aurez ainsi compris, les SCPI sont des placements financiers dont le sous-jacent est de l’immobilier. Ils sont donc distribuables par les Conseiller en Investissement Financier (CIF) tels que netinvestissement. 

Afin de souscrire à cette SCPI, vous pouvez contacter un de nos conseillers. Il vous apportera l’ensemble des informations vous permettant de faire votre souscription.

9. L'imposition des parts de la SCPI PFO2

Les revenus générés par l’acquisition de parts de SCPI PFO2 seront inclus dans vos revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu. Vous serez donc imposé selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition = 0% - 11% - 30% - 41% - 45%) + les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2%.

10. Quels sont les risques de la SCPI PFO2 ?

L'investissement en SCPI est donc un placement à long terme avec une liquidité limitée et sans garantie de capital ou de revenu. L'indicateur synthétique de risque est basé sur l'hypothèse que vous conserverez le produit pendant au moins 8 ans. Il vous permet de comparer le niveau de risque de ce produit à d'autres.

Les SCPI appartiennent à la classe de risque 3 sur 7, qui est considérée comme un risque faible à moyen. En d'autres termes, les pertes potentielles liées aux performances futures du produit au-delà de 8 ans sont faibles à moyennes. Comme pour tout actif immobilier, il se peut que vous ayez des difficultés à vendre vos parts, ou que vous soyez obligé de vendre à un prix qui réduit considérablement le montant que vous gagnez en retour en fonction de l’état du marché au moment de votre souhait de vendre.

Conclusion

La SCPI PFO2 est une SCPI « verte » qui s’inscrit dans le changement sociétal profond auquel nous assistons de plus en plus et qui est gérée par une société de référence du secteur. Ses performances sont stables depuis plusieurs années. Vous pouvez souscrire à PFO2 à partir de quelques milliers d’euros seulement et pouvez les acquérir d’une multitude de façons : en direct, via un contrat d’assurance-vie, comptant ou à crédit ou encore en démembrement.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1873 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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