Pourquoi et comment investir dans la SCPI Epargne Pierre ?

Pourquoi investir dans la SCPI EPARGNE PIERRE?

Ancienneté de la SCPI

La jeune scpi Epargne Pierre est une des grandes réussites du marché de la SCPI. Elle a d’ailleurs obtenu le prix de la Meilleure SCPI Espoir de moins de cinq ans pour l’année 2016. Elle bénéficie d’un succès et d’une cote importants aussi bien au niveau des investisseurs que des conseillers indépendants. Ainsi, malgré sa jeunesse, elle peut se permettre d’afficher des niveaux de collecte et de capitalisation importants.

Cette réussite n’est pas étrangère à l’expérience et l’expertise du groupe Voisin qui est un acteur reconnu de la gestion d’actifs immobiliers depuis presque 50 ans.

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Capital variable

C’est un point de contrôle que peu d’investisseurs pensent à prendre en compte. Mais aujourd’hui, même si les rendements de certaines SCPI à capital fixe sont supérieurs à ceux des SCPI à capital variable, nous vous déconseillons d’investir sur ce type de SCPI peu liquides. Le principal avantage d’être investi dans une SCPI à capital variable réside dans la flexibilité des achats et des ventes de parts. Il est ainsi bien plus simple de récupérer ces liquidités, et surtout bien plus rapide.

Un patrimoine immobilier aussi bien diversifié sur le plan géographique que sur le plan de la typologie des biens

Le portefeuille immobilier géré par une SCPI est le point central de la réussite d’une SCPI. Le groupe Voisin a choisi pour cette SCPI une stratégie géographique large. Il investit principalement sur le territoire français mais sur une zone géographique large. Elle est présente en effet dans des zones à proximité de grandes métropoles françaises, ce qui lui permet d’obtenir des ratios prix d’achat / loyers bien plus élevés que ses concurrents. Elle se diversifie également dans les types de biens sur lesquels elle investit.

Son portefeuille d’actifs est constitué de trois pôles d’activités : les bureaux, les commerces ainsi que les locaux d’activités. C’est surement le point fort de cette SCPI qui fait aujourd’hui partie du cercle très fermé des SCPI qui bénéficient d’un taux d’occupation de 100%. Cela montre bien la stratégie et la finesse d’analyse du groupe Voisin dans l’acquisition et la gestion des baux qu’il détient.

Un rendement parmi les meilleurs du marché

C’est le premier critère qu’observent les investisseurs dans le cadre d’un investissement en SCPI. Sur ce point, Epargne Pierre sort véritablement du lot.

Là encore sa gestion lui a permis de dépasser un rendement de 6%, ce qui aujourd’hui est assez exceptionnel dans un marché de la SCPI où la plupart des gestionnaires distribuent un rendement proche de 5%.

Comment investir dans la SCPI Epargne Pierre ?

En fonction de vos objectifs, la manière dont vous pouvez investir dans cette SCPI peut différer.

Votre objectif est de vous créer un revenu immédiat : investissez directement vos liquidités

C’est ici la manière la plus courante d’investir dans des parts de SCPI. Vous achetez par l’intermédiaire de votre conseiller en gestion de patrimoine des parts de SCPI avec vos liquidités. Ainsi, dès l’enregistrement de l’achat et la fin de votre période de carence, vous commencez à bénéficier de votre complément de revenus.

Par ailleurs vous avez la possibilité de bénéficier du régime de la fiscalité du micro foncier si vous bénéficiez déjà de revenus fonciers.

Votre objectif est de préparer un complément de revenus pour votre future retraite : investissez dans des SCPI à crédits

Au même titre qu’un investissement immobilier, vous avez la possibilité d’acheter vos parts de SCPI à l’aide d’un emprunt. Il y a cependant quelques différences en termes d’acceptation par les banques de votre dossier.

Il faut savoir que les banques ne souhaitent financer que leurs propres SCPI, qui ne sont en général pas les meilleures du marché. Il y a donc très peu d’établissements qui acceptent de financer des parts de SCPI.

De fait, les conditions de taux appliquées sont en général plus élevées que celles d’un prêt immobilier classique. Mais grâce à ces intérêts, vous pouvez réduire votre fiscalité étant donné que vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.

Vous souhaitez booster le rendement de votre contrat d’assurance vie en fonds Euro : arbitrez vers de la SCPI

La baisse des fonds Euro classiques n’est un secret pour personne. Déjà fortement impactée l’année dernière, elle va se confirmer cette année. Vous avez dès lors deux alternatives : investir une partie de votre fonds Euro dans des supports financiers (plus volatiles) ou investir dans des supports immobiliers comme les SCPI.

Ainsi, si votre contrat propose une offre SCPI, vous pouvez profiter de leur dynamisme et augmenter la rentabilité de votre contrat tout en maintenant la liquidité garantie par l’assurance-vie et son antériorité fiscale.

Vous êtes assujetti à l’ISF : vous avez tout intérêt à investir dans des parts de SCPI en démembrement

L’un des principaux avantages de l’investissement en démembrement est la possibilité de déduire du montant de l’assiette taxable ISF le montant de l’investissement que vous allez réaliser en nue-propriété. Le principe d’un achat en démembrement est relativement simple. En décidant d’acheter en démembrement vos parts de SCPI, vous devenez propriétaire de la nue-propriété des parts alors qu’un autre investisseur, lui, achète l’usufruit des parts (le paiement des loyers).

Ainsi pendant toute la durée du démembrement, vous ne bénéficiez pas des revenus fonciers des SCPI mais en revanche, vous profitez des revalorisations des parts et n’êtes pas soumis à ISF sur ces sommes.

Le dernier avantage de ce type d’investissement est le prix des parts. En effet, le prix de la nue-propriété des parts est calculé selon une clef de répartition qui diffère selon la durée du démembrement. Par exemple, sur une durée de cinq ans le prix de la nue-propriété est proche de 80% du prix de la part en pleine propriété.

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Questions / réponses :

De quoi est composé le portefeuille de la SCPI Epargne Pierre ?

Tout comme lorsque l’on analyse toute SCPI, nous avons passé le patrimoine immobilier d’Epargne Pierre au crible. En tout cas, soyez sur d’une chose : il s’agit à 100% de pierre dans votre épargne !

La répartition sectorielle :

• 65% de bureaux
• 25% de commerces
• 5% de locaux d’activités
• 5% de tourisme

En bref, cette SCPI est très diversifiée. C’est un atout indéniable.

La répartition géographique :

• 34% sur paris et l’Ile de France
• Entre 10 et 15% pour chaque région (nord-ouest, sud-est, etc…)
• 100% en France donc !

La répartition par montant (valeurs vénales) :

• 39% de 5 à 20 millions
• 27% supérieur à 50 millions
• 22% de 0 à 5 millions
• 12% de 20 à 50 millions
• D’abord centrée sur des actifs de petites tailles, Epargne Pierre a pu acquérir des biens de plus grande taille car elle a fortement capitalisé sur ses dernières années de vie.

Quelle fiscalité s’applique pour la SCPI Epargne Pierre ?

Comme toute SCPI (et l’immobilier locatif nu), les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. La distribution perçue doit donc être déclarée. Mais à quelle sauce vous serez mangé ?

Comme son patrimoine est exclusivement situé en France, cela sera plus simple à déclarer.

• A l’impôt sur le revenu : ici, pas de généralité car le taux dépendra de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition). Il peut être de 0, 11, 30% voire 41 ou 45%.
• Aux prélèvements sociaux : ils sont de 17.2% à l’heure où j’écris ces quelques lignes. C’est un taux fixe.

Sachez qu’un professionnel du conseil en patrimoine vous sensibilisera sur la fiscalité et pourra tout à fait simuler l’impôt selon votre situation. Si tel n’est pas le cas, posez les bonnes questions !

Conditions de souscriptions à la SCPI Epargne Pierre

Voici quelques chiffres très concrets transmis par la société de gestion :

• Valeur d’une part : 208€
• Minimum de souscription : 10 parts soit 2 080€
• Délais de jouissance : 1er jour du sixième mois
• Frais de souscription : 12% TTC (perçus à la sortie)

Vous devez également remplir un questionnaire de rapport au risque. Celui-ci est là pour caractériser votre tolérance aux risques. D’ailleurs, une SCPI est un FIA (Fonds d’Investissement Alternatif). A ce titre, il vous faut passer par un professionnel du patrimoine pour s’assurer que le produit SCPI est compatible avec votre profil et vos objectifs.

Pas de panique, une SCPI comme Epargne Pierre est classée 3/7 sur l’échelle de risque de l’AMF.

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Vous devriez pouvoir trouver votre bonheur. Voici quelques guides sur d’autres SCPI qui ont passé le crash test Netinvestissement (notre cahier des charges) haut la main !

Au travers de ce guide, nous avons pu illustrer tout l’intérêt d’investir dans la SCPI Epargne Pierre du groupe Voisin.

Grâce à un rendement qui la classe parmis les premières SCPI du marché, et un taux d’occupation de 100%, elle s’annonce comme un des grands succès du marché de la SCPI pour les prochaines années.

L’investissement en parts de SCPI restant tout de même un placement financier exposé à un risque en capital et à un « engagement » dans la durée, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre démarche par l’un de nos conseillers Netinvestissement spécialisé dans la pierre papier.