Investir dans l’immobilier grâce au crowdfunding

Investir dans le neuf ou dans l’ancien, choisir son projet immobilier selon le rendement prévu et l’avenir prometteur du projet c’est ce qu’offre le crowdfunding spécialisé dans l’immobilier. De nombreux particuliers néophytes ou connaisseurs sont séduits par cette nouvelle offre très alléchante. Entrons dans le détail de cette nouvelle pratique très répandue aux Etats-Unis et qui commence a faire du bruit en Union européenne et notamment en France.

Le crowdfunding immobilier : quésaquo ?

Fini l’offre basique du financement participatif de projets artistiques, le crowdfunding se développe et s’étend maintenant sur le secteur de l’immobilier. Quand le crowdfunding se cuisine à toutes les sauces, les parts de marché explosent et le nombre d’acteurs prolifèrent ! Que propose le crowdfunding immobilier ? Tout simplement de participer à la construction d’immeuble ou d’acheter des parts d’appartements ou locaux commerciaux via l’investissement de milliers d’euros de particuliers. Bien évidemment, en contrepartie l’investisseur percevra des revenus/plus-value selon un pourcentage/montant défini. Les promesses de rendements font rêver plus d’un investisseur, certains sont même estimés à 10%. Sauf qu’il faut bien insister sur le mot « PROMESSE » dans cette phrase car dans la pratique « RIEN N’EST GARANTI ».

Une autre question perdure : pourquoi les promoteurs se lancent dans l’aventure crowdfunding ? Pour financer un projet classique, le promoteur doit vendre plus de 40% des appartements sur plans – avant travaux – et se financier par une banque à 40%. Le solde de 20% représente les fonds propres que doit apporter le promoteur. Hors aujourd’hui, les banques resserrent leurs exigences d’obtention de crédit et les ventes s’étalent de plus en plus dans le temps. Faire appel à des investisseurs non institutionnels permet donc aux promoteurs de faire gonfler leurs fonds propres pour palier à ces deux contraintes précédemment citées.

Comment le crowdfunding immobilier fonctionne-t-il ?

Les mécanismes d’investissements sont divers et variés pour le marché du crowdfunding immobilier. En France, on compte principalement 3 montages :

• Holding – SCCV : l’investissement s’effectue dans une holding qui détiendra elle-même des parts d’une SCCV (Société Civile de Construction-Vente). L’avantage réside dans le fait que seuls les associés d’une SCCV sont tenus responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. Ce schéma assure donc aux crowdfunders une certaine « tranquillité » en ne déboursant pas un centime de plus que le capital investit de départ si faillite il y a. Cette société (SCCV) est ouverte pour chaque nouveau chantier et ne sert que pour un seul projet. Elle est chargée de gérer la construction des biens immobiliers ainsi que de leurs reventes. A la fin de la commercialisation, l’investisseur récupère son capital ainsi qu’une partie de la plus-value du promoteur.
  
  
• Emission obligataire d’une holding – SCCV : le principe est le même que le montage précèdent. Seule différence : l’émission obligatoire de la holding financé par les crowdfunders. A la fin de la commercialisation des lots, l’investisseur retrouve son capital initial ainsi que ses intérêts.
  
  
• Emission obligataire – SAS : dans ce montage, les promoteurs décident de ne pas créer de SCCV mais une SAS qui s’occupera en direct de la gestion du chantier ainsi que de la commercialisation des lots du programme immobilier. L’investisseur est encore une fois protégé car il ne pourra être redevable d’un montant supérieur à sa mise de départ comme les montages précédents. A l’issue de la commercialisation, les crowdfunders obtiennent une rémunération.

ATTENTION AUX RISQUES !

Dans notre vie professionnelle de conseiller en gestion de patrimoine, nous sommes amenés à rencontrer tous types d’investisseurs. D’une manière générale, l’immobilier rassure et le financier attisent doutes et surtout suspicions si les rendements offerts sont jugés trop importants – et donc « anormaux ». Certains pourraient même dire « Il y a anguille sous roche ». Le crowdfunding immobilier est l’exception à la règle ! Les plates-formes de financement participatif se multiplient et les rendements promis sont pour la plupart très élevés. Le crowdfunding immobilier est multiforme.

Les risques liés à l’investissement dépendent de plusieurs facteurs – notamment du montage de crowdfunding choisi par le promoteur – et la fiscalité changeante d’une opération à l’autre. Malheureusement, les investisseurs ne possèdent pas toutes les connaissances requises pour expertiser le couple rendement/risque. Le risque est souvent sous-évalué. Hors, nous vous le disons haut et fort : plus le rendement est élevé plus le risque l’est aussi. Ainsi nous conseillons nos lecteurs à la prudence sur ce genre d’investissement, de privilégier les programmes immobiliers de petites tailles pour s’assurer d’une commercialisation efficace et rapide et puis de favoriser les plates-formes règlementées.

Nouvelle vague d’enthousiasme du côté des investisseurs : le crowfunding immobilier. Cette nouvelle solution permet maintenant aux particuliers d’investir dans un programme immobilier aux cotés des promoteurs avec en retour des promesses de rentabilités fortement élevées. Mais attention, sachez que les risques sont à la hauteur du rendement. Avant de vous laisser séduire, mieux vaut toutefois savoir précisément où vous mettez les pieds. Les taux annoncés ne sont aucunement garantis et la durée d’investissement n’est qu’indicative ! Alors pour ou contre ? La certitude que nous avons est qu’avec cette nouvelle revolution du « crowdfunding » les banques américaines pourraient voir s’évaporer 2,2 milliards de dollars de bénéfice net par an. Viennent ensuite les marchés des prêts aux petites entreprises (1,6 milliard de profits en risque) à et aux étudiants (700 millions de dollars). L’effervescence du crowdfunding américain commence à s’étendre mondialement et notamment en France. Nul de doute que le crowdfunding immobilier fera pencher un peu plus la balance.