Loi Denormandie : les 5 villes où investir

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Écrit par Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement
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L’investissement immobilier est un incontournable intemporel dans la gestion de patrimoine, permettant de réaliser un placement palpable sur un marché en pleine croissance depuis des dizaines d’années. L’investissement immobilier offre également un excellent ratio rendement / risque, et se maintient à flot même en période de crise.00

C’est donc de façon incontestable que l’immobilier se place dans le top des placements, permettant par ailleurs de répondre à un certain nombre de problématiques.

Et pour autant, force est de constater que l’immobilier se maintient dans l’œil du cyclone de l’administration fiscale : lourdeur des charges foncières, imposition confiscatoire des revenus locatifs générés, soumission à l’impôt sur la fortune… L’investisseur soucieux de réaliser un investissement optimisé doit donc mécaniquement profiter des leviers fiscaux à portée de main.

Quasiment deux ans après le lancement du nouveau dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien, il est désormais possible de dresser un bilan de la rentabilité des opérations Denormandie. Et elle est au rendez-vous dans un certain nombre de communes, avec un taux moyen de 3.7% (source : MeilleursAgents).

Ce premier bilan positif confirme donc les atouts de ce dispositif, véritable porte d’entrée pour les investisseurs désireux de privilégier des biens immobiliers anciens plutôt qu’une acquisition en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

La seule question fondamentale restant bien évidemment celle de l’emplacement. Où investir au travers de la loi Denormandie ? Tour d’horizon des 5 villes à privilégier cette année !

Si vous désirez plus d’informations sur les meilleurs investissements Denormandie du marché, vous pouvez contacter un chef de projet patrimonanial netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Si l’immobilier est si plébiscité par les investisseurs français, c’est parce qu’il permet de répondre à un grand nombre de problématiques patrimoniales.

Que vous soyez à la recherche d’un placement pour assurer un complément de revenus réguliers au jour de votre départ à la retraite ou soucieux de préparer les études de vos enfants ou de vous constituer un patrimoine à leur transmettre, l’immobilier est l’une des solutions patrimoniales à privilégier !

L’immobilier c’est aussi la porte d’entrée pour bénéficier d’un effet de levier avec le crédit bancaire, qui peut être judicieusement couplé à un levier fiscal permettant d’optimiser votre situation vis-à-vis de l’impôt sur le revenu.

Parlant d’intérêt d’avoir recours au crédit immobilier, soulignons également qu’au travers de l’assurance emprunteur c’est également un excellent outil de prévoyance pour la cellule familiale.

Pour autant, et cette logique vaut pour tout placement, on ne se lance pas à la légère et la décision doit être mûrement réfléchie.

Nous vous proposons un peu d’aide au travers de ce guide des 5 villes où investir avec la loi Denormandie, et nous vous conseillons bien évidemment de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial afin d’étudier plus en détail votre projet d’investissement.

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Rappel des grands principes de la loi Denormandie

La loi Denormandie, entrée en vigueur depuis près de deux ans maintenant, permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’une acquisition immobilière locative dans l’ancien.

La loi Denormandie concerne les biens acquis à rénover entre le 1 janvier 2022 et le 31 décembre 2022.

Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt :

  • Jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 €
  • La réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an
  • Vous devez louer votre bien de 6 à 12 ans, les loyers de vos locataires sont plafonnés

C’est tout simplement le prolongement de la loi Pinel « traditionnelle » mais étendue à l’investissement dans l’ancien nécessitant des travaux de rénovation. Si un dispositif était déjà accessible en théorie aux investisseurs au travers de la loi Pinel Ancien, dans la pratique, il a été peu plébiscité par les investisseurs & professionnels de l’immobilier par son manque de clarté et ses difficultés de mise en place.

C’est dans ce contexte que la loi Denormandie trouve tout son sens : plus de lisibilité et d’attractivité pour rénover et redynamiser les centres des villes moyennes !

Pour bénéficier d’un avantage fiscal, vous devez donc acquérir un bien immobilier, nécessitant des travaux de rénovation qui doivent au moins représenter 25% du prix global de l’investissement, situé en plein centre-ville de communes françaises dont l’éligibilité est expressément prévue par le gouvernement (ce n’est pas moins de 222 villes qui sont donc éligibles à ce programme désigné « Action cœur de ville »).

À l’instar de sa grande sœur « Pinel classique », et moyennant un engagement de location de 6 ans minimum (pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans), vous percevez une réduction fiscale au titre de l’impôt le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient de l’immeuble (soit en tenant compte des frais d’acquisition et des travaux à réaliser).

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1. La Rochelle

Seule propriétaire du 1er port de plaisance de la façade atlantique et du 1er port européen pour l’importation de bois en grumes et pour son port de pêche, la « Porte Océane » comme on aime à l’appeler dispose d’un grand nombre d’atouts économiques.

C’est une commune très prisée avec un secteur touristique qui génère plus de 3 500 emplois directs à l’année et l’agglomération de la ville de La Rochelle accueille près de 13 000 étudiants au sein de ses universités.

Cette agglomération rochelaise regroupe près de 28 communes et dispose d’un vaste réseau de transports en commun permettant aux 170 000 habitants de se déplacer aisément ; les déplacements étant également favorisés par les axes aériens et ferroviaires (l’aéroport La Rochelle-Ile de Ré dessert presque une vingtaine de destinations internationales et la gare SNCF de la Rochelle-Ville permet de rejoindre la capitale en moins de 3h).

La Rochelle c’est aussi un emplacement stratégique à proximité de la capitale girondine et en face des célèbres îles de Ré et d’Oléron. Avec un niveau d’ensoleillement parmi les plus élevés de France, choisir La Rochelle c’est bénéficier d’un cadre de vie exceptionnel au cœur d’un environnement privilégié.

Au-delà des atouts touristiques, c’est aussi un pôle économique en plein développement. Si la ville de La Rochelle a réussi à tirer profit du nautisme et de l’agroalimentaire, elle se développe pleinement aujourd’hui dans le domaine de pointe des technologies de l’information et de la communication.

2. Limoges

Capitale mondiale des arts du feu et ville créative, Limoges est la deuxième ville de la région Nouvelle-Aquitaine et est au centre d’une aire urbaine de plus de 280 000 habitants. Elle est surtout en tête de tous les classements depuis plusieurs années, du top 5 des 50 villes les plus attractives au top 20 des villes de province qui attirent de plus en plus de cadres.

Les principales raisons ?

1er pôle économique du centre-ouest, elle dispose de plus de 120 000 emplois auprès de près de 23 000 entreprises. Un atout de taille avec le Technopole Ester : 3 filières d’excellence de la céramique à l’électronique-optique et les télécommunications, mais aussi l’eau et l’environnement.

C’est aussi la ville de l’innovation, avec de grandes entreprises internationales (Legrand, Havilland, Weston…), et un véritable écosystème dans le secteur du numérique.

Ville 3.0, Limoges offre également de belles opportunités pour les jeunes cadres et ingénieurs avec la French Tech Limoges Métropole (avec plus de 650 chercheurs en enseignants).

La commune mène activement une politique ambitieuse pleinement engagée dans le programme du gouvernement Action Cœur de Ville :

  • Redynamisation du centre-ville avec de grands projets urbains (Limoges a remporté le trophée du Sommet Immobilier, Aménagement des Territoires & Innovation SIATI de la meilleure transformation de zone urbaine).
  • Un tissu commercial développé attirant plus de 800 commerces sur son seul centre-ville.
  • Réaménagement des rues piétonnes et rénovation intégrale des halles (avec une nouvelle offre commerciale).L

3. Évry

La ville d’Evry-Courcouronnes présente un grand nombre d’atouts pour l’investisseur souhaitant réaliser un placement rentable : elle figure en effet dans le top 5 des villes les plus rentables pour un investissement en loi Denormandie avec un taux de rentabilité supérieur à 4%.

Raison pour laquelle depuis quelques années la plupart des transactions immobilières au sein de cette commune sont essentiellement destinées à l’investissement locatif.

Le premier atout d’Evry-Courcouronnes ? Sa jeunesse ! Les jeunes de moins de 25 ans représentent en effet plus d’un tiers de sa population, autant d’étudiants donc à la recherche de logements.

La ville a réussi à attirer cette jeunesse estudiantine en abritant un grand nombre d’écoles supérieures.

Les logements à proximité immédiate des écoles et universités ou particulièrement bien desservis par les transports en commun avec la gare RER D Evry-Courcouronnes sont donc particulièrement plébiscités.

Le manque cruel de logements à destination de ces étudiants est d’ailleurs à l’origine de l’explosion des colocations, qui devient aujourd’hui l’option la plus courante pour se loger à Evry.

Mais Evry-Courcouronnes c’est surtout le cœur économique de la région Essonne, comptant parmi les 23 communes de GRAND PARIS SUD, au cœur des grands axes routiers et ferroviaires, porte d’entrée au Sud de l’Ile de France.

Principal pôle économique de la région parisienne, GRAND SUD PARIS attire plus de 25 000 établissements représentant 143 000 emplois, des sièges sociaux de grandes sociétés internationales aux industries spécialisées dans les secteurs de pointe telles que les biotechnologies, l’innovation technologique, la santé …

Plus précisément, et implanté directement sur la commune d’Evry, le Genopole (1er biocluster de génomique et biotechnologie), regroupe à lui seul une centaine de sociétés, une quinzaine de laboratoires de recherches et pas moins d’une trentaine de plates-formes techniques.

4. Quimper

L’Ouest de la France se maintient depuis plusieurs années parmi les secteurs les plus attractifs de France, et cet intérêt se porte jusqu’à la pointe du Finistère.

Ventes en hausse continue, stabilité des prix et taux d’emprunt se maintenant à des niveaux historiquement bas, les conditions de marché sont très favorables à Quimper et c’est d’ailleurs le marché de l’ancien qui a le plus bénéficié de l’attractivité du marché immobilier local.

Une aubaine pour les investisseurs Denormandie !

Quimper, emblème du charme breton, compte environ 70 000 habitants situés à une quinzaine de kilomètres seulement de l’océan atlantique. Cet emplacement stratégique de fond d’estuaire est un atout de taille pour l’économie locale, la ville étant en effet traversé par l’Odet.

D’un point de vue économique, la ville dispose de l’une des plus grandes zones piétonnières de Bretagne, débordant de commerces et de cafés & restaurants. Également desservie par un aéroport et une gare SNCF, Quimper est une ville très accessible et à proximité de grandes villes comme Rennes (2h), Nantes (2h30) ou Brest (1h).

5. Chartres

Connue sous le nom de la « Capitale de la lumière et du parfum », la ville de Chartres attire de plus en plus de visiteurs au cœur de sa Comestic Valley avec pas moins de 400 sociétés industrielles spécialisées dans le domaine des soins corporels.

Chartres c’est également une ville historique, séduisant ses quelques 40 000 habitants par un patrimoine architectural riche et unique et attirant chaque année toujours plus de touristes pour admirer son incontournable cathédrale gothique et ses maisons héritières d’un passé médiéval.

Mais Chartres c’est aussi et avant tout un emplacement stratégique, à une centaine de kilomètres de Paris et des châteaux de la Loire, pour intéresser de potentiels nouveaux résidents, la ville ayant réussi à maintenir sa croissance tout en conservant son statut de ville verte.

En effet, depuis 2002, la ville de Chartres arbore fièrement 4 fleurs, décernées par le label Villes et Villages fleuris. Depuis, on ne dénombre pas moins de 11 000 arbres, 140 000 plantes produites par le service des Espaces verts et 800 tonnes de déchets verts collectés.

Ville très appréciée par les familles pour ce cadre agréable, Chartres est aussi au cœur du bassin d’emploi de la région, particulièrement dynamique avec un taux de chômage inférieur au niveau national.

En résumé, la ville de Chartres est empreinte de nombreuses richesses, qui en font une ville au caractère et charme indéniable. Bienvenue à Chartres, ville à découvrir !

En résumé...

Nous le répétons souvent, mais un investissement immobilier réussi n’est pas l’achat coup de cœur dans une commune qui a votre préférence sur la base de critères subjectifs.

Il vous faut, au contraire, réussir à prendre de la hauteur afin de baser votre réflexion uniquement sur une analyse objective du marché immobilier local, sur les questions d’employabilité mais aussi notamment du dynamisme économique et démographique.

Une fois cette analyse réalisée, reste à déterminer le montage financier et fiscal, car, nous l’avons vu, si les conditions de financement sont actuellement particulièrement favorables, la fiscalité peut lourdement peser sur la rentabilité globale de votre opération.

C’est dans ce contexte que l’investissement immobilier locatif dans l’ancien au travers de la loi Denormandie prend tout son sens. Nos conseillers Netinvestissement sont à votre disposition pour échanger avec vous et vous accompagner dans votre projet d’investissement.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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