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Investissement Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre

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L’article « Investissement Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Il est clair qu’en France la fiscalité peut vite s’avérer confiscatoire. Si vous regardez comment l’argent est parfois réutilisé, à n'en pas douter, vous voudrez maîtriser votre fiscalité et optimiser la redistribution de vos revenus. Et peu de possibilités s’offrent aux contribuables pour choisir comment sera réorienté ce qu’ils « doivent » à l’état.

Pourtant, quelques solutions existent. Seulement, toutes ne permettent pas de bénéficier de l’effet de levier du crédit, en même temps qu'une réduction d'impôt efficace. Le dispositif fiscal Pinel, lui, en fait partie.

La réduction fiscale que cette solution propose permet, à terme, d'optimiser votre patrimoine. Dès lors, c'est le moyen idéal pour vous, en minimisant votre effort d'épargne, de stabiliser à des niveaux faibles votre impôt sur le revenu tout en vous préservant du risque.

Comme dans toutes classes d’actifs, un investissement doit être appréhendé selon un cahier des charges établi. Investir dans un dispositif comme celui-ci, c’est se lier avec un bien immobilier durant au moins 6 années. Inutile de préciser l’importance capitale du choix quant au lot acquis.

Ainsi, un certain nombre d’erreurs peut être évité : c’est ce que nous allons voir dans ce guide.

Image cas client
En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Vous avez des questions ?

Un de nos conseillers vous recontactera dans les 24h pour répondre à vos demandes.

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1. Ne penser qu’à la réduction fiscale

Une opération immobilière dans un dispositif fiscal ne doit pas être envisagée simplement par le prisme de la réduction fiscale. Cet aspect n'est qu’une composante de l’opération. Trop de personnes décident d’investir dans l’immobilier comme on achète un bien de consommation. Une acquisition immobilière n’est définitivement pas fongible, même couplée à une réduction fiscale.

Nous n’allons pas revenir sur le cahier des charges à mettre en application pour le choix du bien. Cependant, tout investissement dispose de contraintes qu’il faut avoir à l’esprit pour mieux pouvoir les gérer.

Ce type d’opération permet de décloisonner l’investissement de son sous-jacent. Il ne faut quand même pas oublier que cette réduction fiscale émane d’une opération immobilière. Le gain fiscal est donc un outil, la "cerise sur le gâteau", et non une finalité.

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2. Investir selon l'affect

A. Investir avec de l’affectif :

Le deuxième point correspond à l’exact contraire du précédent : acquérir son bien, dans le cadre du dispositif fiscal Pinel avec l’objectif, à terme, d’y habiter.

Un achat immobilier ne doit pas se résumer qu’à une simple conviction. Penser que les seules possibilités d’acquisition se résument aux alentours de votre résidence principale ou aux communes que vous appréciez peut vous induire en erreur.

Le facteur « chance » ne doit pas être une composante du cahier des charges. Il faut vous soustraire d’une chape d’affectif pour appréhender l’opération grâce à des éléments objectifs.

B. S’y projeter en tant qu’habitation principale :

Par définition, un bien acquis sous le dispositif fiscal Pinel doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans. Avant cela, généralement, il faut attendre quelques mois que le bien soit livré (c'est un placement dans l'immobilier neuf). Comment peut-on se projeter aussi loin et se dire que dans quelques années le logement fera office de résidence principale ?

Vos envies et objectifs évoluent, alors pourquoi mélanger les projets et se rajouter des contraintes complémentaires ? Une fois votre engagement achevé, peut-être aurez-vous envie de revendre votre bien Pinel, solder le crédit et utiliser l'épargne à votre convenance vers des objectifs plus actualisés.

Il est probable que vos projets varient, que vos besoins changent, ou qu'à long terme, le bien ne soit plus adapté pour que vous y habitiez.

3. Ne pas se projeter

Veillez à examiner tous les facteurs économiques existants, potentiels, et les risques économiques.

Un investissement immobilier doit être appréhendé au long terme. Il faut que vous vous projetiez et que vous puissiez qualifier, tant au niveau de la demande locative que de la revente.

Le dispositif fiscal Pinel a été instauré pour réduire la pénurie de logements dans des zones où il y a une demande décuplée par rapport à l’offre existante. Le solde migratoire étant principalement dirigé par l’emploi, vous pouvez diminuer le risque en observant des variables économiques et des projections sur l’emploi ou sur les facteurs concurrentiels.

Il y a une corrélation importante entre l’économie et l’immobilier. La principale (la seule) cause de tension locative émane d’un tissu économique favorable.

4. Ne pas identifier le bon prix

A. Acquisition « trop chère » :

Le marché du neuf est régi par les coûts : le prix du foncier, des matières premières, de la construction, de la commercialisation, ainsi que la marge des intervenants.

Bref, l'immobilier neuf est plus onéreux que l’ancien. Il s'agit donc de vérifier si la valeur du bien est cohérente par rapport au marché (du neuf), tout en regardant le standing proposé, la qualité intrinsèque du foncier et d’autres valeurs plus subjectives (étages, orientation, surfaces annexes, etc.).

Il est également logique de constater un prix plus important si la qualité est meilleure, car cela engendre des coûts supérieurs. En revanche, en investissant dans de l’immobilier neuf, vous profitez de charges plus faibles et vous n’aurez pas de surprises concernant les charges exceptionnelles. A titre d’exemple, les frais de notaire sont plus supportables (autour de 2%).

Il faut donc comparer ce qui est comparable. En l’occurrence, se munir du guide des valeurs vénales pour valider un prix cohérent est l’une des premières choses à faire.

B. Le seul critère du prix :

Certes, le prix est une composante importante de votre choix, mais il ne fait pas tout. Des explications peuvent être données quant à un prix significativement plus faible ou plus élevé. Vérifiez d'abord si le prix proposé est logique ou émane d’une raison suffisante.

Si le prix est faible, identifiez-en les raisons : est-ce au détriment de la qualité ou cela cache-t-il une attractivité tout simplement inexistante ? Idem si le prix semble trop élevé.

5. Acheter dans un endroit trop concurrencé

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, il est logique que vous pensiez à la revente. Pour l’optimiser, évaluez la concurrence. Il est, ici, primordial de mesurer la demande par rapport à l’offre. Par extension, faites une projection des changements potentiels du marché, ou simplement de la rue, du quartier, de la ville... et cela à l’horizon de placement qui vous intéresse. Il est judicieux cependant de mettre en avant des facteurs logiques de revalorisation pour sécuriser l’opération, et rendre celle-ci plus intéressante.

Une concurrence trop importante risque d'exercer une influence sur la durée de revente. In fine, cela peut même avoir une incidence sur le prix. Si vous vous retrouvez en concurrence directe avec un ou plusieurs biens typologiquement identiques, vous risquez de devoir baisser votre prix.

6. Exiger la date de livraison la plus rapide

Se ruer sur le premier bien, car livré plus rapidement, est une autre erreur potentielle.

Sélectionner le premier bien « qui passe » pour sa promesse de livraison rapide n’est pas forcément à éviter. Il est certain qu’un bien livré aussitôt actionne une réduction d’impôts plus précoce, moins d’intérêts intercalaires et une opération entamée plus vite.

Il est normal de vouloir une livraison rapide, ne serait-ce que pour la trésorerie. Cependant, il faut se poser les bonnes questions : si le bien n’est toujours pas vendu, il y a sans doute des explications à cela. En effet, une opportunité sur le papier n’est pas forcément l’affaire du siècle, et un bien livré non vendu n’est peut-être qu’un lot dont personne ne veut.

En résumé...

L’acquisition d’un bien en loi Pinel doit être régie par des choix pragmatiques, économiques, démographiques et des perspectives de revalorisation du foncier.

L’éligibilité du dispositif diminue de manière drastique les possibilités d’investissements... et donc les risques d’erreurs. Pourquoi se mettre des contraintes supplémentaires ou des difficultés dans un processus simplifié ?

Sur le papier, un investissement immobilier de ce type est donc facile. Il s’agit d'acquérir et de mettre en location un bien correspondant aux normes de la RT2012 (RE2020 pour le Pinel+). Ce bien doit se situer dans une zone en forte demande de logements appelée "zone tendue" (zones A, A bis et B1). Afin d'en faciliter l'accès, votre investissement Pinel est également soumis à un plafond concernant le loyer et les ressources des locataires. La difficulté, ou les erreurs, se trouvent alors dans les « détails » de l’opération. Ces erreurs que nous avons évoquées ne sont évidemment pas exhaustives. D'autres sont possibles, notamment par rapport au montage du projet, la durée du prêt ou le financement comptant.

Nous avons tous notre propre pondération : il est d’usage de bien appréhender l’opération dans sa globalité pour mieux la maîtriser, et ainsi maximiser chaque élément. A ce titre, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers spécialisés en immobilier neuf qui sera à même de répondre à toutes vos questions.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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