Mis à jour le 22/12/2021

Immobilier : comment investir à l’étranger ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Investir dans un bien à l’étranger peut s’avérer intéressant à condition de tenir compte des règles administratives, fiscales et successorales. La liberté de circulation des capitaux permet à un épargnant d’investir tout ou partie de son patrimoine hors de l’hexagone tout en respectant la réglementation contre le blanchiment d’argent. L’investissement à l’étranger demeure une opportunité mais il convient de bien se renseigner avant afin d’en éviter les pièges et le cas échéant, des sanctions pénales. L’achat d’un bien immobilier à l’étranger peut par exemple offrir de belles perspectives de rentabilité et de plus-values mais les risques de retournement du marché existent. La gestion d’un patrimoine immobilier à l’étranger peut être à la fois difficile et couteux pour les investisseurs qui ne sont pas souvent sur place.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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La fiscalité

Echapper à la fiscalité sans forcément investir dans des paradis fiscaux séduit bon nombre d’épargnants français. Cependant, toute personne ayant sa résidence fiscale en France doit payer l’impôt français sur tous ses revenus, y compris ceux en provenance de l’étranger. Pour être résident français, il suffit de remplir une seule des quatre conditions suivantes :

  • avoir son foyer familial en France
  • séjourner plus de six mois en France
  • exercer sa principale activité professionnelle en France
  • avoir en France le centre de ses activités économiques

Il est donc très difficile légalement d’échapper à l’impôt français car il n’est pas simple d’acquérir le statut de non-résident.

En faisant le choix de transférer une partie de son épargne sans respecter la réglementation fiscale, l’investisseur va prendre le risque de ne pouvoir rapatrier un jour les fonds sans subir un contrôle fiscal. En cas de fraude avérée, l’amende peut aller jusqu’à 80% des sommes en jeu et entraîner des sanctions pénales.

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Les pièges à éviter

Investir dans l’immobilier à l’étranger nécessite de la prudence car si en France les transactions sont effectuées via des études notariales, ce n’est pas le cas partout. Il sera prudent de se rapprocher d’un notaire pour toute démarche, ce dernier disposant certainement de correspondants à l’étranger. Le choix du bon interlocuteur sur place sera important pour bénéficier de ses conseils et de son appui.

D’un pays à l’autre, les lois locales en matière d’immobilier peuvent beaucoup varier. Il faut tenir compte que les règles de procédure civile et les systèmes de taxation sont ceux du territoire où se trouve le bien sauf en cas d’accords entre la France et le pays d’accueil, notamment en ce qui concerne la fiscalité des revenus fonciers pour du locatif.

Lors d’un achat à l’étranger, il ne faudra pas négliger les coûts annexes comme les prestations de services que l’on retrouve dans de nombreuses résidences ou encore les assurances dont les prix peuvent varier en fonction des zones où les évènements climatiques sont fréquents. La stabilité du pays est un élément déterminant, la situation politique et sociale doit être prise en compte avant d’investir. Il faut être en sécurité et la revente doit se faire facilement en cas de problèmes.

Attention à la barrière de la langue, il faudra être attentif à la traduction honnête des actes et de tout autre document officiel.

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Où investir ?

Portugal

Le Portugal permet de réaliser des investissements immobiliers de qualité pour plusieurs raisons. La première est que les prix sont encore largement abordables et il reste encore de bonnes affaires, avec notamment une fiscalité privilégiée. Au lendemain de la crise de 2008, le Portugal a mis en œuvre une politique de rigueur qui permet année après année de diminuer la récession. Le pays sort progressivement de la crise économique et immobilière. De plus, il y fait bon vivre avec un climat globalement agréable et le pays possède de nombreux atouts culturels notables.

Etats Unis

Les Etats Unis ont toujours attiré les investisseurs français. Après la crise des Subprimes de 2008, les prix de l’immobilier avaient lourdement chuté et sont encore aujourd’hui 50% inférieurs à leurs niveaux de l’époque. L’investissement aux USA permet de belles opportunités de plus-value. Pour la rentabilité, il n’est pas rare qu’elle soit à deux chiffres en fonction des villes. Afin d’écarter le risque d’impayé, il est possible de chercher un locataire « section 8 » qui est un programme de subvention fédéral équivalent aux aides au logement en France.

L’Ile Maurice

L’Ile Maurice, connue pour ses plages de sable blanc et sa stabilité politique et sociale, est un petit état insulaire qui connaît l’un des plus forts taux de croissance des pays subsahariens. Devenue une île internationale grâce à ses plateformes d’investissements, cette perle de l’Océan Indien favorise l’esprit d’entreprise et l’investissement étranger.

L’argument phare de l’île Maurice, c’est sa fiscalité qui se situe autour de 15% et les traités de non double imposition qu’elle a conclus avec plus d’une trentaine de pays, ratifiés et applicables, dont la France depuis 1980. Cette convention est particulièrement favorable à l’investisseur Français.

Maroc

Le Maroc fait tout pour attirer les capitaux français en renforçant sa réglementation et sa transparence afin de créer un environnement sécurisé pour les investisseurs. Exonération des plus-values immobilière, allègement de l’impôt sur les revenus fonciers, le gouvernement marocain facilite les investissements pour améliorer le climat des affaires tout en simplifiant les procédures administratives. Il est possible d’acheter un appartement en bord de mer dans une station balnéaire à partir de 100 000€. Le droit immobilier et foncier marocain est basé sur le droit français.

Croatie

La Croatie fait partie de l’Union Européenne et à ce titre les français peuvent y passer le temps qu’ils souhaitent. A seulement 2 heures de Paris en avion, les avantages de ce pays sont nombreux. Le premier est le climat méditerranéen avec ses paysages de carte postale qui ressemblent à la Corse. La délinquance y est faible, la gastronomie généreuse et le coût de la vie est inférieur à celui de la France.

Il y fait donc bon vivre, c’est ce qu’ont compris de nombreux retraités en allant s’y installer. Il faut compter 2 000€ du mètre carré au bord de la mer, ce qui en fait une destination prisée pour les résidences secondaires ou pour y passer ses vieux jours.

Autre investissement possible

Les SCPI « internationales » de rendement, composées d’immobilier professionnel à l’étranger, réunissent plusieurs avantages, comme la régularité des loyers et le rendement. Il s’agit d’un véhicule d’investissement immobilier étranger sécurisé, grâce à la société de gestion qui gère le parc d’immeubles professionnels et diversifié grâce à l’acquisition de ses parts qui mutualisent les risques entre tous ses immeubles.

Les SCPI internationales vous permettent donc de vous mutualiser de façon simple entre plusieurs pays et de diversifier vos actifs patrimoniaux. De plus, dans de nombreux cas, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité locale avantageuse vous permettant d’optimiser le rendement de votre investissement.

En résumé...

L’investissement immobilier à l’étranger présente de nombreux avantages pour diversifier et dynamiser son patrimoine. Il peut également être mis en place dans le simple but de profiter d’un cadre privilégié, géographique, économique ou fiscal. Attention toutefois à ne pas tomber dans certains pièges en vous renseignant en amont auprès de professionnels du secteur. Pour éviter les risques de faux pas, fiscaux ou successoraux, les SCPI internationales de rendements restent une valeur sûre lorsque l’on veut cumuler tous les avantages comme la rentabilité, la souplesse de gestion et la revente tout en évitant les inconvénients. Les conseillers Netinvestissement se tiennent à votre disposition pour vous guider dans vos démarches d’investissements.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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