Comment faire un investissement locatif sans apport ?

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L’article « Comment faire un investissement locatif sans apport ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 69682 fois

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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[Vidéo] Découvrez comment bien choisir la localisation de votre investissement locatif

Mise à jour de l'article : février 2017. Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à but locatif pour vous constituer du patrimoine ou vous générer des revenus complémentaires mais vous n'avez pas d'apport. Vous pensez qu'il n'est alors pas possible pour vous de vous lancer ? Détrompez-vous. Il est tout à fait possible d'acquérir de l'immobilier locatif sans apport et ce guide va vous aider à découvrir comment. Il vous faudra toutefois construire un projet viable afin de persuader l'établissement prêteur de la solidité du placement et de la fiabilité de votre montage.

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Sommaire

Construire son projet d'investissement locatif

Dans l'élaboration de votre budget, la capacité d'apport correspond à votre possibilité de financer, en liquidités, l'achat immobilier. Cette capacité d'apport permet d'obtenir des conditions de prêt plus avantageuses puisque l'organisme qui vous accorde le crédit est rassuré par cet apport préalable et complémentaire.

Cependant, lorsque l'on souhaite créer son patrimoine en vue de le développer, il arrive que cette capacité d'apport soit très faible (quelques économies, donations) voire inexistante.

Ainsi, il est préférable de réaliser une opération immobilière qui ne nécessite pas obligatoirement un apport personnel d'argent important pour être financée. C'est notamment le cas de l'investissement locatif qui se finance en grande partie grâce aux revenus locatifs perçus.

En effet, il est possible de financer son investissement locatif lucratif à l'aide d'un crédit sans apport. Une pratique admise par les organismes prêteurs qui considèrent particulièrement l'aspect fiscal de l'opération ainsi que les revenus que cette opération va vous permettre de générer.

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Toutefois, les organismes prêteurs sont de plus en plus frileux et craignent d'accorder des crédits sans apport (que ce soit un prêt amortissable ou in-fine). Pour espérer pouvoir en bénéficier et voir aboutir votre projet d'investissement locatif, il vous faudra donc redoubler de persévérance pour convaincre le prêteur (ce qui ne sera pas toujours facile). Néanmoins, commencer par présenter un projet concret et solide vous rendra déjà bien plus crédible aux yeux de votre organisme prêteur.

Pour cela, vous devrez constituer un bon dossier qui fasse preuve, non seulement de votre détermination mais aussi et surtout du sérieux de votre projet.

Vous devrez pouvoir prouver que vous avez pris connaissance de tous les frais (assurances, taxes, charges, etc.) à considérer. Ces frais que vous mettrez en lien au montant du loyer que vous envisagez percevoir. Il s'agit là du calcul du ratio entre investissement et rendement attendu. La marge doit évidemment être bénéficiaire.

De plus, démontrez à votre organisme prêteur que vous avez une capacité d'épargne (effort d'épargne mensuel réalisable) convenable sans que celle-ci soit surestimée. Il s'agit surtout de démontrer que vous êtes apte à mettre régulièrement de l'argent de côté.

Choisir le bien immobilier pour un investissement locatif sans apport

Un investissement locatif réussi est donc un placement immobilier préparé. D'autant plus dans le cadre d'un investissement locatif sans apport. Puisqu'en plus de vos objectifs à atteindre, c'est l'organisme prêteur que vous devez convaincre.

Ainsi, après avoir défini un cadre budgétaire réaliste et concret, il est crucial de suivre toutes les étapes d'un bon placement immobilier. A commencer par le choix du bien et de son emplacement.

Etant donné qu'il s'agit d'un investissement sans apport, il est préférable de vous focaliser sur des biens de petites surfaces sans pour autant lésiner sur la qualité du bien et de son emplacement, au risque de ne pas réussir votre investissement locatif.

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Ainsi, s'il est vrai qu'investir dans une petite surface de type studio est plus sujet aux risques de « turn-over », vous pouvez par exemple envisager d'investir dans des résidences de services comme les résidences étudiantes ou les EHPAD qui rendront votre investissement dans une petite surface bien plus sûr et rentable.

Quant à l'emplacement du bien, il est commun de dire que c'est un critère primordial en matière d'investissement immobilier. Alors ne négligez surtout pas cet aspect sous prétexte que vous n'avez pas les moyens financiers.

Au contraire, en investissement dans une ville qui n'a pas une croissance favorable et en achetant dans un environnement non convoité, vous risquez de vous retrouver avec un bien sans locataires et donc sans revenus. Résultat : vous aurez du mal à rembourser votre prêt alors même que vous n'avez pas d'apport pour faire face à d'éventuelles périodes de « vide locatif ». Alors, choisissez des villes « porteuses » comme Paris évidemment mais aussi des villes de province attractives telles que Bordeaux, Nantes, Lyon ou Toulouse par exemple.

Obtenir un prêt pour financer votre investissement

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Pour obtenir un prêt sans apport, vous devrez donc avoir constitué un projet concret et solide financièrement mais aussi qualitativement. L'organisme prêteur y portera ainsi un regard déjà positif. Ensuite, c'est à votre capacité d'emprunt qu'il s'intéressera.

Par ce rapport entre vos recettes (revenus du travail notamment) et vos dépenses habituelles sera alors établi le taux d'endettement. Avec ou sans apport, ce taux est généralement limité à 33% de vos revenus afin d'éviter les situations de surendettement (même si le "reste à vivre" sera également pris en compte par le banquier).

Evidemment, justifier de revenus réguliers, et ce depuis plusieurs années, est un plus. L'opération sera par contre rendue très difficile si vous avez vous-même un loyer à payer chaque mois.

Dans l'analyse de votre dossier, le prêteur calculera le niveau de risque encouru. Pour cela, en plus de considérer votre capacité d'emprunt, il s'attardera sur les critères suivants :

  • Votre « reste à vivre » c'est-à-dire ce qu'il vous reste une fois le crédit réglé ;
  • La durée du prêt envisagé (plus il est long, plus le risque est important) ;
  • Vos relevés bancaires (analyse des flux et soldes de vos comptes : d'où l'importance de votre capacité d'épargne).

Par ailleurs, sachez qu'il existe des prêts dits « aidés » (PTZ+, prêt employeur, prêt épargne-logement, prêt relais) qui permettent d'obtenir plus facilement un crédit sans apport de fonds propres personnels (épargne ou prêt familial). Le crédit 110% permet même de financer la totalité de l'opération immobilière (y compris les frais de notaire).

L'impact des taux d'emprunts sur la fiscalité de votre investissement

En 2016, les taux d’emprunt bancaires ont atteints un nouveau niveau historiquement bas puisque l’on peut à présent emprunter à moins de 1% sur 10 ans et à 1,15% en moyenne sur 15 ans. Des taux surréalistes (quand je pense qu’en 2005, les taux étaient à 5,5% sur la même durée) qui permettent en effet d’emprunter dans d’excellentes conditions, mais attention toutefois au « retour de bâton ».

Le paradoxe de cette situation exceptionnelle est le suivant : si nous nous accordons à dire qu’en matière d’emprunt immobilier pour acquérir sa résidence principale, le taux le plus bas possible doit être recherché, cela devient plus « relatif » lorsque l’on parle d’investissement immobilier à fortiori sans argent.

Je vous rappelle en effet que pour tout investissement immobilier, les intérêts d’emprunts liés au prêt bancaire sont totalement déductibles des loyers que vous percevrez et ce, dans la limite de ces loyers justement. Or, si une fois déduits les intérêts et les charges, il vous reste un reliquat de revenus fonciers ou de BIC (dans le cas d’un investissement en location meublée) ces derniers rentreront alors dans vos revenus globaux imposables et seront alors imposés à votre tranche marginale d’imposition + les contributions sociales (CSG/CRDS) actuellement à 15,5%.

Vous l’aurez compris, à profiter à plein des taux ultra bas, l’investisseur qui se lance dans un projet d’investissement immobilier locatif risque bien de voir sa note fiscale augmentée… en raison d’un résultat de loyers devenus positifs par manque d’intérêts déductibles.

De fait et plus que jamais, mettre de l’apport dans un tel projet n’a plus du tout de sens. Il vaut mieux emprunter la totalité de l'argent pour avoir un « maximum » d’intérêts (qui ne seront de toute façon pas suffisant pour être déduits) et placer votre capital initialement prévu en apport sur un bon contrat d’assurance-vie comme Target+ par exemple.

Conclusion

Réaliser un investissement locatif sans apport et donc possible si votre projet est viable et solide. Ce sera pour vous l'occasion de percevoir des loyers vous permettant de financer votre opération. Une fois l'opération amortie, ces loyers seront des revenus complémentaires. Le plus difficile reste de convaincre un organisme prêteur du réalisme de votre opération. Avoir recours à un courtier en prêt bancaire peut alors s'avérer opportun pour présenter votre dossier sous son meilleur aspect et profiter d'offres négociées.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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