Investissement locatif : les obligations de propriétaire

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3119 fois

De nombreux investisseurs, débutants ou aguerris, sont intéressés par un investissement locatif. Valeur refuge et actif tangible, l'immobilier est en capacité de vous apporter sûreté, rentabilité et parfois même, une réduction d'impôts grâce aux mécanismes de défiscalisation immobilière. Toutefois en contrepartie de ces nombreux avantages, il sera de votre responsabilité de bailleur de prendre en compte et surtout de respecter certaines obligations. Pour vous aider à y voir plus clair et aussi pour lever complètement le voile sur l'investissement locatif, Net-investissement.fr a fait le tour de vos futures obligations de propriétaire et ce, en considérant les différents dispositifs en vigueur.

La première étape : le contrat de location

Dans le cadre d'un investissement locatif le contrat de location, ou bail, va définir de manière précise vos obligations de propriétaire ainsi que celles de vos futurs locataires. Ce document doit être rédigé par les deux parties sur papier libre, puis signé et édité en deux exemplaires.

investissement locatif


Il est très important que le contrat de location contienne toutes les clauses utiles et nécessaires, il doit ainsi prendre en compte :

  • votre nom ainsi que l'adresse de votre domicile
  • le nom du locataire
  • l'adresse du logement en location
  • la date de prise d'effet ainsi que la durée du bail
  • le montant du loyer et les modalités de paiement
  • la destination du logement en location
  • le montant du dépôt de garantie
  • la liste des locaux et équipements qui font l'objet d'un usage privé ou commun
  • etc.

Bon à savoir : un bail verbal n'est pas nul, seulement il peut engendrer par la suite de nombreuses difficultés notamment au niveau du montant du loyer ou des caractéristiques du bien loué.

La seconde étape : vos obligations de propriétaire

Toutes les responsabilités n'incombent pas au locataire et au cours d'une telle procédure vous aurez vous aussi des obligations à respecter scrupuleusement. Ainsi, il vous faudra prendre en compte cinq obligations générales :

  • l'obligation de remettre un logement décent
  • l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement du logement
  • l'obligation d'assurer la jouissance du logement
  • l'obligation de transmettre les quittances de loyer au locataire
  • l'obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux

► Zoom sur l'obligation de remettre un logement décent

Le logement ne doit pas comporter des éléments qui peuvent nuire à la sécurité physique ou à la santé du locataire. De plus, il doit être doté d'une surface habitable correcte et d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation principale.

► Zoom sur l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement du logement

Il est de votre responsabilité d'entretenir correctement le bien et d'y effectuer toutes les réparations importantes. Les équipements, qu'ils fassent l'objet d'un usage privé ou commun, doivent être en bon état de fonctionnement.

► Zoom sur l'obligation d'assurer la jouissance du logement

Même si vous ne pouvez pas être tenu responsable de certaines nuisances comme les nuisances sonores, vous devez assurer la tranquillité du logement.

► Zoom sur l'obligation de transmettre les quittances de loyer au locataire

Si votre locataire vous demande une quittance de loyer, vous êtes tenu de lui transmettre gratuitement. Cette quittance devra préciser le détail des sommes versées par le locataire en opérant une distinction entre le loyer et les charges.

► Zoom sur l'obligation de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux

A partir du moment où les travaux ne « transforment » pas le logement, vous ne pouvez refuser les aménagements réalisés par le locataire.

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La troisième étape : s'adapter au dispositif choisi

Il est possible d' optimiser votre investissement locatif grâce à des avantages fiscaux qui vous permettront de réduire votre impôt sur le revenu. Seulement pour obtenir ces avantages, il vous faudra opter pour un dispositif défiscalisant et vous plier à ses caractéristiques. Vous avez ainsi le choix entre de nombreux mécanismes :

  • la loi Duflot
  • la loi Censi-Bouvard
  • la loi Girardin
  • la loi Malraux
  • le statut de loueur meublé (LMNP)
  • la loi Duflot Outre-mer
  • le dispositif Monuments Historiques

choix d'un dispositif immobilier

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Duflot

Grâce à ce dispositif vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant d'investissement qui sera étalée sur 9 années, cependant il vous faudra respecter certaines conditions :

Au niveau du logement

  • le bien immobilier doit être neuf ou en l'état d’achèvement
  • l'immeuble doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier
  • le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur
  • le logement ne doit pas faire l'objet d'un démembrement de propriété
  • le logement doit être situé dans les Zones A, A Bis, B1 et B2

Au niveau de la location

  • vous devez louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans
  • l'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure
  • vous devez respecter le plafond de loyer qui est établi en fonction de la zone du logement
  • vous devez respecter le plafond de ressources du locataire qui est établi en fonction de la zone du logement
  • vous ne pouvez pas louer le logement à un autre membre de votre foyer fiscal

►Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Censi-Bouvard

Le mécanisme Censi-Bouvard est en mesure de vous apporter une déduction d’impôts de 11% du montant total de votre investissement, dans la limite de 300 000 € investis, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA (19.6%) sur le prix d'achat. Il comporte lui aussi certaines obligations :

  • le logement doit être neuf
  • le logement doit être destiné à la location meublée dans une résidence de services, pour une durée de 9 ans
  • pour entrer dans la catégorie des biens meublés, votre logement doit être suffisamment équipé en mobilier et en équipements afin de permettre au locataire de s'y installer et d'y vivre immédiatement avec un minimum de confort
  • vos loyers doivent entrer dans la catégorie des revenus BIC(bénéfices Industriels et Commerciaux)

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Girardin

Grâce au dispositif Girardin vous pourrez bénéficier de nombreux avantages fiscaux dont une réduction d'impôts de 38% ou 30% du montant total de votre investissement, qui sera définie en fonction du secteur de votre bien. Ses conditions d'application sont :

  • le logement doit se situer dans les DOM-TOM et être neuf
  • le logement doit remplir l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 5 ans (pour le secteur libre) ou de 6 ans (pour le secteur intermédiaire)
  • si votre logement se trouve dans le secteur intermédiaire, il vous faudra respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire
zoom sur les obligations d'investissements

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Malraux

La loi Malraux vous offre une réduction d'impôts, de 22% ou de 30% en fonction du secteur, qui est calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Vous pourrez ainsi réduire votre impôt sur le revenu en déduisant le montant de vos travaux, dans la limite de 100 000 €, et en respectant certaines conditions :

  • il vous faut investir dans l'immobilier réhabilité et privilégier un bien dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager)
  • le logement doit être non meublé et loué en tant qu'habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans
  • si vous bénéficiez de subventions il vous faudra respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire
  • la location de votre bien doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec le statut de loueur meublé (LMNP)

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur meublé non-professionnel, il faudra que votre bien se trouve dans une résidence de services et qu'il soit donc loué meublé, c'est-à-dire qu'il comprenne certains équipements nécessaires à la vie courante et en état d'usage afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement.

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec la loi Duflot Outre-mer

Le dispositif Duflot Outre-mer vous accorte une réduction d'impôts de 29%, étalée sur une période de 9 ans et dans la limite de 300 000€, à condition que :

  • le logement soit neuf et situé dans les DOM-TOM
  • le logement respecte des normes de construction dont le label BBC
  • vous vous engagiez à louer le bien immobilier nu en tant qu'habitation principale pour une durée de 9 ans minimum
  • vous vous engagiez à louer le bien immobilier nu en tant qu'habitation principale pour une durée de 9 ans minimum
  • l'engagement de location intervienne dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure

► Zoom sur vos obligations de propriétaire avec le dispositif Monuments Historiques

Ce dispositif repose sur une mécanique de déduction d'impôts qui va vous permettre de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre logement de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage mais aussi des autres, les conditions sont :

  • le logement doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture
  • vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le logement en location
  • le logement doit être loué nu et affecté à l’usage d’habitation principale du locataire

Conclusion

L'investissement locatif est un placement attrayant pour les Français, cependant être bailleur implique un ensemble d'obligations à respecter : des obligations « générales » mais aussi des obligations liées aux différents dispositifs défiscalisants en vigueur. Tout au long de ce guide vous avez ainsi pu prendre connaissance des points les plus importants à respecter dans le cadre d'un investissement locatif et notamment, l'importance du contrat de location. C'est donc maintenant à vous de jouer !

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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