Comment construire un portefeuille de SCPI ?

1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (pierre papier) sont une typologie d’investissement qui a pour sous-jacent l’immobilier collectif géré. C’est un investissement ancien, puisqu’il date des années 1960.

Il existe aujourd’hui un grand nombre de SCPI sur le marché.

Le principe est d’investir, par l'acquisition de parts, via une société de gestion spécialisée sur une typologie d’actifs immobilier. Cette société achète des biens et gère un parc immobilier en fonction de sa stratégie ainsi que de sa catégorie (santé, immeubles, éducation, commerces, locaux d’activités, bureaux…). Cela dans le but de maîtriser les risques et d'obtenir un taux de rendement moyen constant.

En effet, ceci permet de diversifier votre investissement et de ne pas vous concentrer sur un seul bien, comme c’est le cas pour l’investissement immobilier direct et de bénéficier d’une opération gérée par des professionnels. Tout cela vous permet de mutualiser le risque.

Deux principaux types de SCPI

Les SCPI de rendement sont couramment investies dans le marché immobilier professionnel, de types bureaux, entrepôts ou commerces loués via le biais de bail commercial à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

Concernant les SCPI fiscales, elles permettent d’une part de défiscaliser et d’une autre d’épargner. Elles investissent dans des biens disposants de dispositif fiscaux du type Pinel, Malraux ou encore déficit foncier, et permettent au propriétaire de parts de bénéficier sur une durée prédéfinit une réduction d’impôts.

Quels sont les avantages ?

L’investissement en SCPI dispose de multiples avantages :

• Réalisez un placement immobilier mutualisé et en gestion déléguée
• Constituer une épargne
• Préparer sa retraite
• Diversifier son patrimoine
• Très bon outil pour percevoir des revenus locatifs réguliers dans le temps
• Frais de souscription prélevés uniquement à la revente des parts

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2. Qui peut acheter des SCPI ?

Personne physique

Une personne seule, en couple, mariées ou non, majeures ou non peut souscrire des parts de SCPI sous différentes formes. Soit en direct, au travers d’une assurance-vie, au comptant (capital), à crédit (amortissable ou in fine) et ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).

Personne morale

Une société peut faire l’achat de parts de SCPI. Il s’agit d’un bon moyen d’optimiser sa trésorière à un risque maitrisé. Elle peut investir soit en pleine propriété (classique) sur du long terme ou en usufruit (démembrement) sur 5 ou 10 ans.

L’avantage d’investir en usufruit est le prix d’acquisition moindre et on récupère la totalité des revenus. Également, la personne morale peut amortir l’investissement, ce qui a pour effet de diminuer l’imposition sur les sociétés.

3. Les différentes méthodes d’investissement 

Investir au comptant est l’investissement le plus commun. Il suffit de contacter votre conseiller en gestion de patrimoine Netinvestissement, de souscrire à vos parts de SCPI de rendement et de procéder au paiement (chèques, prélèvements, virements).

L’acquisition de parts de SCPI peut également se faire avec un crédit en faisant appel à un établissement bancaire pour financer votre projet tout en répondant leurs critères d’éligibilité.

Vous pouvez utiliser le crédit amortissable et ou le crédit in fine, le choix dépendra de vos objectifs patrimoniaux. Pour le crédit amortissable, vous remboursez celons la périodicité choisie votre capital et les intérêts. Concernant le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé à l’échéance du prêt.

Il est également possible via un contrat d’assurance vie de souscrire à des parts de SCPI. De ce fait, vous bénéficiez du cadre fiscal de l’assurance vie. A contrario de la SCPI en direct, les revenus de vos parts sont réinvestis dans l’enveloppe assurantiel : c’est de la capitalisation.

Tout comme une assurance-vie, l’investisseur n'est fiscalisé que sur les plus-values lors d’un retrait.

Le démembrement de propriété des parts de société civile de placement immobilière est une notion issue du droit civil, qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux avec d’une part l’usufruitier et d’autre part le nu-propriétaire. Ce choix permet d’acquérir la nue-propriété (les murs) ou l’usufruit (percevoir les revenus) des parts de SCPI sur une durée prédéfinis à la souscription (préparation de la retraite…)

4. Fiscalité des revenus générés par les SCPI

Ce qu’on appelle les revenus, ce sont les loyers perçus au titre du porteur de parts de SCPI de rendement. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (comme pour un investissement immobilier en direct). Ils viennent s’ajouter aux autres revenus catégoriels et sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu auxquelles s’ajoutent les contributions sociales (17,2%).

C’est à cette occasion que l’administration française vous permet de bénéficier du régime du micro foncier.

Vous serez mécaniquement soumis au régime micro foncier si vous déclarez des revenus fonciers pour la location d’un bien immobilier non meublé et que l’ensemble des revenus locatifs perçus sont inférieur à 15 000 € / an.

Toutefois, la Direction générale des Finances Publiques vous permet de choisir le régime réel.

L’intégration des SCPI dans une assurance-vie peut être possible si elles sont éligibles à ce support. Grâce à ce montage, vous bénéficiez de la fiscalité de l'assurance-vie.

Toutes ses caractéristiques font le succès des sociétés civiles de placement immobilier couplées à leurs performances de rendement intéressantes, une gestion totalement déléguée et une facilité d’acquisition.

Pour vous permettre de vous lancer, comme pour tout projet d’investissement, il est bien entendu indispensable de définir convenablement une méthode d’investissement relative à votre profil et de vos objectifs.

Une fois que votre méthode d’investissement est fixée, il faut sélectionner les SCPI pour construire votre portefeuille d’investissement.

5. Construire votre portefeuille de SCPI

Comme évoqué précédemment, les SCPI offrent un large choix d’investissement.

Il n’est pas toujours évident de bien construire son allocation entre les SCPI de bureaux, de commerces, diversifiées, thématiques, anciennes ou nouvelles. Le but de ce guide est justement de vous aiguiller et de vous donner un exemple d’allocation qui permet de diversifier votre investissement, tout en sélectionnant des SCPI de confiance.

Bien entendu, l’exemple qui va suivre est un modèle qui ne conviendra pas forcement à tous les points de vue. Certains investisseurs auront plus de conviction sur des SCPI anciennes, d’autres sur des thématiques comme les commerces en cœur de ville, la santé, la logistique etc.

Votre mode d’investissement jouera aussi un rôle dans la sélection. En effet, si vous souhaitez investir à crédit, certaines SCPI ne seront pas finançables dans la banque X tandis qu’elles le seront dans la banque Y.

Enfin, le montant d’investissement influera aussi sur le choix. Il est plus judicieux d’investir sur 4 SCPI différentes quand le budget est de 200 000€ que lorsqu’il est de 10 000€. Quels que soient vos moyens, vos convictions ou votre mode d’investissement, nous avons réalisé un exemple type de portefeuille diversifié de SCPI ci-dessous.

La SCPI patrimoniale

Elle constitue la base de votre allocation. C’est généralement une SCPI avec de nombreuses années d’expérience sur le marché et avec des rendements passés permettant de démontrer sa solidité. L’objectif de cette SCPI est de commencer la construction de votre portefeuille par une base de revenus qui seront stables pendant toutes la durée de votre investissement.

Pour cette partie de votre allocation, il faut plutôt privilégier la solidité de la SCPI, de la société de gestion ou encore sa capacité à vous générer des revenus réguliers et stables pendant des années. Le rendement distribué (bien qu’il soit quand même important), n’est pas le critère numéro 1.

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La SCPI thématique

C’est un type de SCPI qui a le vent en poupe, je pense notamment à celles axées sur la santé depuis l’arrivée du COVID en 2019. Leur particularité réside dans le fait qu’elles soient orientées vers un secteur en particulier (santé, logistique), une zone géographique (Europe, Allemagne…) ou encore un type d’actif en particulier (bureaux, immobilier résidentiel, commerce…).

L’avantage d’une SCPI thématique est la possibilité d’investir selon vos convictions et de profiter de la croissance d’un secteur en particulier. À l’instar de la SCPI patrimoniale, la solidité de la SCPI et de la société de gestion doit toujours être un critère important dans la construction de votre allocation.

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La SCPI dynamique

Une SCPI est catégorisée comme dynamique quand elle arrive à distribuer à ses associés des rendements allant de 5% à 6% (parfois même plus). Une SCPI récente peut aussi être considérée comme dynamique, car elle a un fort potentiel de revalorisation sur une échéance de 8 à 10 ans (sous réserve d’avoir un parc immobilier de qualité).

Il faut quand même se méfier et ne pas regarder uniquement le rendement.

En effet et comme toujours, la société de gestion joue un rôle déterminant dans la rentabilité de la SCPI, c’est donc aussi un élément important dans la sélection. Attention aussi aux rendements qui sont bien plus élevés que le marché. Il est possible qu’en faisant cela, la société de gestion ne fasse que très peu de report à nouveau, ce qui en cas d’année difficile se fera directement sentir sur les loyers distribués.

Le TRI (Taux de Rendement Interne), prenant en compte l’ensemble des gains sur une période (loyers et revalorisation du prix de part) est un indicateur permettant de déterminer si une SCPI peut être considérée comme dynamique ou non.

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La SCPI diversifiée

Elle est généralement très appréciée des investisseurs, car elle vous permet d’avoir un produit représentatif de ce qu’il se fait sur le marché de la SCPI. En effet, en une seule Société Civile de Placement Immobilier, vous détenez un parc immobilier comprenant des bureaux, des commerces, parfois un peu de résidentiel, des actifs en France, mais aussi européens etc.

Il peut être intéressant d’opter pour cette stratégie lorsque vous souhaitez placer une somme modeste, ou bien mettre le pied à l’étrier en commençant à investir dans ce type d’actif.

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À NOTER : Une SCPI peut être placée dans plusieurs catégories. En effet, elle peut très bien être thématique et dynamique. L’idéal est de contacter votre chef de projet patrimonial Netinvestissement afin de construire une allocation en fonction de vos objectifs, vos conviction et vos moyens.

Si vous souhaitez connaître plus de SCPI, je vous invite à lire le guide des 10 meilleures SCPI du marché !

À propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine et rédacteur chez Netinvestissement

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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