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Quelles sont les 5 meilleures SCPI patrimoniales du marché ?

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L’article « Quelles sont les 5 meilleures SCPI patrimoniales du marché ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Les SCPI (Sociétés Civiles en Placement Immobilier) ne sont désormais plus des outils méconnus du grand public. Même si elles existent depuis 1966, elles connaissent un boom de capitalisation depuis quelques années. Et c’est bien normal : les SCPI ont plus d’un tour dans leur sac et le contexte financier actuel en fait un produit quasi incontournable dans votre portefeuille.

Alors que :

  • Les livrets ne rapportent que peau de chagrin.
  • Les rendements des fonds euros s’étiolent inexorablement.
  • L’inflation fait un retour important en 2021 à près de 3% selon l’INSEE.
  • La volatilité des marchés financiers est de plus en plus importante,

Investir en SCPI est un bel atout… mais pas n’importe comment !

Car dans ce guide, nous allons nous intéresser aux SCPI patrimoniales. Sur les plus de deux cents SCPI existantes, il est très pertinent de les classifier pour y voir plus clair. Chez netinvestissement, c’est ce que nous faisons depuis plus de 10 ans pour constituer des portefeuilles de SCPI complémentaires, diversifiées et décorrélées.

Allez, zoom sur ces SCPI absolument incontournables.

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Une SCPI patrimoniale : c’est quoi ?

C’est une SCPI stable, diversifiée, bien constituée dans son parc locatif et gérée en « bon père de famille ». Elles sont le socle de toute bonne allocation de SCPI et doivent donc en être le point de départ.

Tout d’abord, la régularité dans le temps dans la perception des revenus, généralement versés trimestriellement. Par essence, elle se compose de nombreux actifs immobiliers et par conséquent de beaucoup de locataires. Cette « capillarité » vous permet une mutualisation optimale.

D’autre part, la stabilité du parc immobilier locatif et de sa valeur vénale. Souvent oublié, il faut remettre l’église au milieu du village. Dans le monde de la pierre papier, vous faites de l’immobilier. Très bon rempart contre l’inflation, la réévaluation des actifs ou tout du moins sa conservation dans le temps est à considérer dans votre choix.

Ces SCPI sont, dans leur majorité, plus anciennes et ont déjà traversé plusieurs cycles économiques de manière sereine. Bien souvent, c’est le fait d’une société de gestion experte en la matière.

Également appelées SCPI de fond de portefeuille, les secteurs visés sont ceux qui ont notamment fait preuve de résilience en cette période de crise sanitaire : santé, logistique, e-commerce, habitation.

En bref, ces SCPI encadrent le risque de façon optimale. Celles dont on va parler dans ce guide peuvent être un très bon point de départ dans la constitution de votre contrat d’assurance vie comme en pleine propriété.

Pour aller plus loin et en savoir plus sur les meilleures SCPI du marché, consultez notre guide actualisé !

netinvestissement vous recommande :

Les meilleures SCPI en 2022

Les 10 meilleures SCPI en 2022 Net Academy | Suivez le cursus : SCPI

2. Aestiam Placement Pierre

Pourquoi ?

Peut-être plus connue sous le nom de Foncia Placement Pierre, la société de gestion a fait peau neuve et se nomme désormais Aestiam. Cependant, ce qui a fait la qualité de la gestion reste inchangé.

Tout d’abord, cette société existe depuis plus de 40 ans dans le secteur des SCPI. Ensuite, ses équipes sont expertes : citons Alexandre Claudet qui a travaillé chez Perial et Voisin auparavant et qui donne un nouvel élan avec tous les autres collaborateurs.

Placement Pierre existe depuis une trentaine d’années. Son parc immobilier est constitué de 150 immeubles pour 300 locataires acquis au fur et à mesure de sa longévité. Il en découle un rendement compris ces dernières années entre 4.7% et 5.1%. Ici nous avons donc une forte mutualisation des loyers et un rendement stabilisé au-dessus de la moyenne du marché.

Mais ce n’est pas tout ! Elle a revalorisé le prix de ses parts de près de 10% en 5 ans : pas mal pour simplement contrer l’inflation ! Ce constat flatteur est dû à la stratégie continue depuis la création d’investir sur le marché des bureaux et de commerces principalement sur Paris et sa première couronne. Quand on connait le projet du Grand Paris, il est primordial de dédier une partie de votre allocation à la croissance du marché immobilier parisien.

Pour le reste, la diversification se fait sur les grandes métropoles françaises. En quelques sortes, ce qui se fait de plus sécure. Et comme cette SCPI sait vivre avec son temps, elle a constitué un portefeuille d’acquisitions européennes pour environ 10% de son patrimoine.

Le petit plus : un délai de jouissance qui se termine le premier jour du quatrième mois alors que la plupart de ses concurrentes sont à six mois : pas négligeable.

En chiffres :

  • Prix de la part : 350€
  • Délais de jouissance : premier jour du quatrième mois
  • Rendement de 4.77% en 2020 (nets de frais de gestion)
  • Taux d’Occupation Financier : 90%

Ce qu’il faut retenir :

  • Très bonne mutualisation grâce à beaucoup de locataires et une grande diversification immobilière
  • Stabilité des revenus dans le temps
  • Potentielle revalorisation des parts
  • Expérience du gestionnaire qui n’est plus à démontrer

Tout savoir sur Aestiam Placement Pierre

3. Primopierre de Primonial REIM

Pourquoi ?

Dans la même veine que la précédente, la SCPI Primopierre concentre un maximum d’atouts pour un investissement serein.

En premier lieu, les zones géographiques visées sont dans notre capitale et sa couronne. Tout comme Placement Pierre, Paris reste et restera un fer de lance sur le marché immobilier tertiaire.

En l’occurrence, Primopierre concentre près de 85% sur Paris et l’Ile de France. Également, cette SCPI est investie essentiellement sur des bureaux : mais pas n’importe lesquels !

Primopierre a fait partie des première SCPI à se voir décerner le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce n’est pas un détail car le marché immobilier professionnel est un précurseur sur ce que sera l’immobilier de demain.

Les locataires ont des couts d’entretien bien plus faibles que la moyenne (électricité, eau, etc…) et peuvent se projeter sur le long terme dans ces locaux. Tout comme les salariés qui profitent de lieux de vie, services, flex office pour travailler dans de bonnes conditions.

D’ailleurs, ces locataires sont bien souvent de sociétés cotées qui font partie du CAC 40 : Peugeot, Crédit Agricole pour ne citer qu’eux (mais aussi Samsung sur un plan international). Quand vous cherchez un locataire, vous préférez quelqu’un qui gagne juste le loyer à payer ou dix fois plus ? Ici, pas de souci de trésorerie pour payer le loyer rubis sur l’ongle !

Effectivement, Primopierre est un paquebot qui pèse plus de 3.7 milliards d’euros d’immobilier. Et investir dans ce véhicule, c’est détenir une partie de ce parc à forte valeur ajoutée. Ici, la stratégie a été pendant ces dernières années de réaliser des plus-values sur les ventes d’immeubles. Cela génère un complément de rendement non négligeable.

EXEMPLE : En 2019, Primopierre a servi 5.9% grâce notamment à des ventes bien senties. Et en 2020 me direz-vous ? alors que le télétravail était la norme, cette SCPI a délivré une performance de 5.04% alors que la moyenne du marché était de 4.2%. Et tout cela grâce notamment à une sélection rigoureuse à l’achat à travers les critères ISR : bien vendre c’est avant tout acheter de la qualité car c’est elle qui fait la plus-value dans le temps.

Enfin, deux autres arguments plaident pour Primopierre, surtout vis-à-vis de ceux d’entre vous les prudents. Le premier est que la SCPI possède 250 millions de trésorerie : c’est un « trésor de guerre » qui pourrait servir en cas de période difficile. Notons que d’autres SCPI réputées ont fait le choix inverse comme celles de Corum. Le deuxième est le peu de recours au levier crédit : seulement 1.4%. Sa performance n’est donc pas basée sur cette stratégie mais simplement sur les loyers perçus et les plus-values réalisées.

Quand je vous dis que c’est une SCPI « bon père de famille » !

En chiffres :

  • Rendement de 5.04% en 2020
  • 3.6 milliards de capitalisation
  • 250 millions de trésorerie
  • Taux d’occupation Financier : 90%

Ce qu’il faut retenir :

  • SCPI ISR : actifs immobiliers de grande qualité intrinsèque
  • Primonial est un grand spécialiste de l’immobilier tertiaire
  • SCPI prudente : peu de crédit, zone géographique centrée sur l’essentiel

Tout savoir sur Primopierre de Primonial REIM

4. PFO de Perial

Pourquoi ?

Souvent, c’est PF Grand Paris qui est citée quand on parle de Perial. A juste titre car elle simplement la première SCPI historique du marché vue qu’elle a été créée en 1966. Cependant, PFO reste aussi une ancienne SCPI car créée en 1998.

Elle se construit en fonction de l’analyse conjoncturelle du marché de Perial. En ce sens, elle est particulièrement diversifiée et a su anticiper les grandes tendances du marché pour toujours être à la pointe. C’est dans son ADN et Perial a eu cette stratégie d’en faire son véhicule tout terrain.

Tout d’abord, elle investit sur des zones géographiques beaucoup plus étendues en France mais également en Europe de manière équilibrée : 36% en Europe, 36% en province et 28% à Paris et l’Ile de France. Lorsque l’on cite l’Europe, entendons-nous bien : PFO reste dans les pays historiques de l’Union Européenne comme la Belgique, L’Allemagne, L’Espagne, Le Luxembourg, etc… Et ces pays ont une grande stabilité économique à l’échelle européenne et mondiale. Le petit plus, une fiscalité allégée sur vos revenus selon les accords de non double imposition entre ces pays et la France.

Finalement, elle profite de la spécificité des autres SCPI de la gamme Perial pour avoir toujours un nouvel équilibre. C’est en cela qu’elle évolue avec les équipes d’Asset Management de Perial. Son empreinte dans les locaux professionnels fait référence à PF Grand Paris (première SCPI du marché, nous l’avons dit au début de ce guide). Son développement dans la gestion des critères ISR, empreinte carbone est issu du focus sur c domaine de PFO2. Enfin, PFO ouvre ses portes à l’étranger ainsi que sur les secteurs de l’hospitalité (EPHAD, crèches, résidences étudiantes, hotels, etc…) avec l’avènement de PF Hospitalité Europe.

Tout ceci amène PFO vers des perspectives de revalorisation du prix de la part (valeur de reconstitution déjà supérieure à la valeur d’achat des parts) et d’objectif de rentabilité locative de 5%.

En bref, elle prend le meilleur de ce que construit Perial dans sa gamme de SCPI depuis tant d’années !

En chiffres :

  • Rendement de 4.24% en 2020 dans la moyenne du marché
  • 300 locataires sur presque 150 immeubles
  • Locataires de renom : Apicil, PSA, GS Star, etc…
  • Solide capitalisation d’environ 800 millions d’euros
  • SCPI robuste car créée en 1998

Ce qu’il faut retenir :

  • Equilibre sectoriel et géographique déjà important et à la base de la stratégie
  • Expertise de Perial : le précurseur en SCPI en France et toujours à la recherche d’innovation
  • Locataires de renom : Apicil, PSA, GS Star, etc…
  • Potentiel de revalorisation à court moyen terme
  • Versements programmés possibles chez Perial (mensuel, trimestriel, semestriel, etc…)

Tout savoir sur PFO2

5. Epargne Pierre d'Atland-Voisin

Pourquoi ?

Née en 2013, cette SCPI conserve notre confiance car elle n’a jamais déçu. Pourtant, les objectifs étaient relativement élevés au départ. En premier lieu, la distribution est de plus de 5%. C’est le cas depuis toutes ces années avec un TDVM (Taux de Dividende sur la Valeur Mobilière) de plus de 5% et plus particulièrement 5.36% en 2020. Pour 2021, les estimations d’Atland-Voisin sont du même ordre. Et ce n’est pas leur deuxième place au classement des meilleures SCPI diversifiées 2021 qui dira le contraire !

Pour ce faire, il faut mettre en exergue les points forts de cette SCPI. Tout d’abord, la société de gestion a de l’expérience à revendre. Elle a été créée en 1968 et la première SCPI, Immo Placement a vu le jour en cette même année. Consciente des enjeux sociétaux, elle a mis le cap sur des critères ESG (Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance) pour acquérir des biens à forte valeur ajoutée. D’ailleurs, la SCPI Epargne Pierre a le label ISR. Et l’autre conséquence est la revalorisation du prix de la part en novembre 2021 de 1.46%. Tout en sachant que sa valeur de reconstitution reste toujours supérieure au prix d’acquisition de plus de 5% (220€ de valorisation pour 208€ de prix de la part).

De plus, Epargne Pierre capitalise environ un milliard et deux cent mille euros d’actifs immobiliers. Cela prouve la confiance des investisseurs auprès de ce véhicule. Et ces acquisitions se sont faites de manière équilibrée :

  • Géographiquement : 35% sur Paris et l’Ile de France, et entre 10 et 16% sur chaque quart de région (sud-est, nord-ouest, etc…).
  • Sectoriellement : 2/3 de bureaux et 23% de commerces avec un élargissement dans les secteurs de la logistique et du tourisme.
  • Capitalistiquement : c’est une particularité de cette SCPI. Elle possède des biens de petite taille comme des biens beaucoup plus conséquents. Rendez-vous compte, la plus petite acquisition en 2021 fut d’un million d’euros, et la plus grande de 137 millions d’euros.

Dernier point et pas des moindre, le Taux d’Occupation financier est de 95%. Peut être également parce que le nombre de locataires est de 550 répartis sur plus de 200 immeubles.

En chiffres :

  • Rendements toujours supérieurs à 5%, 5.36% en 2020
  • Revalorisation du prix de la part en novembre 2021 de 1.46% avec toujours un potentiel car la valeur de reconstitution est plus haute que le prix de part
  • TOF de 95%
  • 1.2 milliards de capitalisation

Ce qu’il faut retenir :

  • Equilibre géographique très important et stratégique
  • Répartition proportionnelle des actifs détenus
  • Atland-Voisin : société de gestion expérimentée
  • SCPI primée chaque année
  • Mutualisation locative excellente

Tout savoir sur l'Epargne Pierre d'Atland-Voisin

6. Immorente de Sofidy

Pourquoi ?

Que dire sur cette SCPI ? Certains d’entre vous doivent la connaitre puisqu’elle existe depuis 1988. En bientôt 35 ans, elle détient désormais un parc locatif de plus de 2000 locataires ! Idéal pour un investissement tranquille et stable temporellement. Ceci est appuyé par la capitalisation énorme générée depuis sa création : 3.6 milliards d’euros.

Cela doit être dur à gérer et remplir tout cela me direz-vous ? Entre nous, si c’était vous ou moi, peut-être. Mais dans le cas de Sofidy, c’est leur cœur de métier depuis 1987. Acteur emblématique du marché immobilier professionnel, cette société démontre tout son savoir dans l’acquisition et la gestion de son parc. J’en veux pour preuve leur politique de gestion de crise COVID avec des franchises de loyer accordés à certains locataires en 2020, sous couvert d’une prolongation de bail. Encore une fois, cela s’appelle une gestion long terme en bon père de famille qui doit sécuriser votre investissement. Résultat, un TOF de 91% très stable et particulièrement flatteur à la vue du nombre de locataire.

C’est également la capacité chez Sofidy de bien céder ses actifs pour pouvoir recentrer sa politique d’acquisition et respecter leur stratégie. Sur un trimestre, ils ont vendu pour 8.9 millions d’euros alors que les estimations étaient de 7.4 millions.

Mais ne vous fiez pas à son âge, Immorente délivre du rendement. En 2020, le TDVM était de 4.42%. Le plus de cette SCPI, est de revaloriser quasi annuellement le prix de ses parts d’environ 1%. Cela donne un TRI (Taux de Rendement Interne) de plus de 9% depuis sa création !

Contrairement à ses prédécesseurs, Immorente investi majoritairement dans les commerces. Ce sont ceux situés en cœur de ville qui représentent la majeure partie avec 27%. Viennent ensuite : les commerces de périphérie et de centres commerciaux pour un total de 53%. Les bureaux ont leur part avec 38% du patrimoine. Enfin, et là aussi, cette « vieille » SCPI a de sacrées ressources ! Elle investit dans des locaux d’activités, logistique voire même des campings ! Quand on sait à quel point le tourisme de plein air peut être rentable, c’est un point différenciant sans aucun doute !

Pour finir, les actifs sont détenus sur tout le territoire national et au-delà : là encore, Immorente a su évoluer avec son temps. Même si la moitié de son parc est sur la capitale des Gaules, 22% se situe dans des pays tels que les Pays-Bas, l’Allemagne, la Belgique. D’ailleurs, tous les pays ne se valent pas. Prenons l’exemple de la Grande Bretagne et Pierval Santé qui y est exposée et les conséquences fiscales encore non déterminées à ce jour. Le dernier quart se trouve en province.

En chiffres :

  • SCPI de presque 35 ans
  • Capitalisation de 3.6 milliards : poids lourd du secteur
  • Plus de 2000 locataires répartis sur un millier d’immeubles !
  • TOF de 91%
  • 22% en Europe pour une fiscalité adoucie

Ce qu’il faut retenir :

  • Sofidy : acteur historique majeur
  • Revalorisation régulière du prix de la part
  • Reventes stratégiques et bien gérées
  • Répartition géographique équilibrée
  • Les commerces comme principal secteur

Tout savoir sur Immorente de Sofidy

Conclusion

Comme vous avez pu le constater, la pierre papier patrimoniale a des caractéristiques fortes et une santé au beau fixe. La diversification est un maitre mot dans tout conseil : qu’elle soit géographique, sectorielle ou capitalistique, on la retrouve comme une colonne vertébrale de ces SCPI patrimoniales. Cette diversité est acquise par une création ancienne, une société de gestion experte et expérimentée, des actifs complémentaires adaptés à leur marché.

L’une n’est pas meilleure que les autres, cela dépend de vous déjà et des autres SCPI à coupler : SCPI thématique, européenne, opportuniste, jeune, etc… C’est la complémentarité qui rend la diversité cohérente. Nos chefs de projets patrimoniaux sont à même de vous aiguiller dans vos stratégies d’investissement. Tout comme dans leur utilisation : pleine propriété, démembrement, versements réguliers, à crédit, en assurance vie, etc…

Vous l’aurez compris, les SCPI existent depuis longtemps et sont devenus un outil patrimonial fort et quasi incontournable !

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 24 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2021-10-24 09:13:47 par Emmanuelle R.

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