Une SCPI patrimoniale : c’est quoi ?
C’est une SCPI stable, diversifiée, bien constituée dans son parc locatif et gérée en « bon père de famille ». Les SCPI patrimoniales sont le socle de toute bonne allocation de SCPI, et doivent donc en être le point de départ.
Tout d’abord, ce type de SCPI se distingue par sa régularité dans la perception des revenus, généralement versés trimestriellement. Par essence, elle se compose de nombreux actifs immobiliers, et par conséquent, loue à pléthore de locataires. Cette « capillarité » vous permet une mutualisation optimale.
D’autre part, la SCPI patrimoniale se démarque par la stabilité du parc immobilier locatif et de sa valeur vénale. Souvent oublié, il faut remettre l’église au milieu du village. Dans le monde de la pierre papier, vous faites de l’immobilier. Très bon rempart contre l’inflation, la réévaluation des actifs, ou tout du moins sa conservation dans le temps, est à considérer dans votre choix.
Ces SCPI sont, dans leur majorité, plus anciennes et ont déjà traversé plusieurs cycles économiques de manière sereine. Bien souvent, c’est le fait d’une société de gestion experte en la matière.
Également appelées SCPI de fond de portefeuille, les secteurs visés sont ceux qui ont notamment fait preuve de résilience en cette période de crise : santé, logistique, e-commerce, habitation.
En bref, ces SCPI encadrent le risque de façon optimale. Celles que vous trouverez ici peuvent être un très bon point de départ, dans la constitution de votre contrat d’assurance-vie comme en pleine propriété.
Pour aller plus loin et en savoir plus sur les meilleures SCPI du marché, consultez notre guide actualisé !
1. Epsilon 360° : la SCPI des "bonnes affaires"
Pourquoi ?
La SCPI Epsilon 360°, accessible au grand public depuis le 1er décembre 2021, est la petite dernière de la société de gestion bordelaise Epsilon Capital, désormais renommée Epsicap REIM. Avec environ une centaine d’associés fondateurs, ce fonds affiche une dynamique notable, atteignant une capitalisation de plus de 90 millions d’euros en mars 2024. Bref, de quoi réjouir les investisseurs !
La stratégie d’investissement de cette SCPI se concentre sur l’immobilier tertiaire dans son ensemble. Ainsi, elle investit dans divers types d’actifs tels que les commerces, les bureaux, la logistique ou encore le secteur de la santé. Cette diversification lui permet de se démarquer de ses concurrents en ne se limitant pas à une seule classe d’actifs mais en s’étendant à toutes les catégories possibles.
Grâce à cette approche, la SCPI peut cibler des biens offrant un profil optimal en termes de risque, de rendement et de valorisation. Sa zone d’investissement privilégiée reste la France, avec un focus sur les grandes métropoles ainsi que sur les villes dynamiques de province. L’objectif est d’investir dans des secteurs dits de circuits courts, profitant des nouvelles tendances de consommation de nos concitoyens.
En termes de performance, l'objectif de rendement initial était de 5,5% annuel lors de sa création. Ce taux a atteint 6,25% fin 2023 et, selon les dernières estimations, il devrait s’élever à 6,5% en décembre 2024.
En chiffres :
- Prix de la part : 250€.
- Délais de jouissance : premier jour du troisième mois.
- Rendement : 6,25% en 2023 (nets de frais de gestion).
- Taux d’Occupation Financier : 100%.
Ce qu’il faut retenir :
- Très bonne mutualisation grâce à de nombreux locataires et une grande diversification des actifs immobiliers.
- Stabilité des revenus dans le temps.
- Potentielle revalorisation des parts.
- Stratégie d'investissement "centrée sur l'ADN des gérants".
2. Cœur d'Europe : la SCPI européenne n°1
Pourquoi ?
La société de gestion SOGENIAL Immobilier a fait de Cœur d'Europe une SCPI de rendement située uniquement en zone euro afin que les investisseurs n'encourent aucun souci ou risque de change.
Côté géographie, cette SCPI concentre ses acquisitions en Belgique, en Espagne et au Portugal, trois pays où la demande en bureaux, locaux commerciaux et d'activité est assez forte. Les actifs se répartissent à : 40% en Espagne, 34% en Belgique et 26% au Portugal.
Cœur d'Europe se diversifie également dans des secteurs variés. Son parc immobilier se compose à 48,6% de commerces, témoignant de l'expertise reconnue de SOGENIAL dans ce domaine. Les locaux d'activités en constituent 25,9%, la logistique 11,6% et les bureaux 13,9%.
Le premier achat de Cœur d'Europe a été un immeuble d'affaires en copropriété à Bruxelles, la capitale belge. L'unité acquise s'étend sur les étages 3 à 8, avec une superficie totale de 2 833 m². Ces étages abritent aujourd'hui des bureaux de haut standing, offrant un environnement de qualité aux locataires présents. Un atout supplémentaire de cet investissement est la présence de 34 places de parking, enrichissant ainsi l'offre.
Depuis, Cœur d'Europe a acquis des actifs à Olen en Belgique et à Pedrola en Espagne, dans le domaine de la logistique, avec des rendements avoisinant les 7%. Elle possède aussi un ensemble immobilier de premier plan à Barcelone, loué à l'un des leaders bancaires européens.
En mars 2024, la SCPI atteint une capitalisation de 119 millions d'euros.
À noter : étant donné que cette SCPI est 100% européenne, le rendement net actuel dépasse 5%, atteignant 5,93% fin 2023. Intéressant !
En chiffres :
- Rendement : 5,93% en 2023.
- 119 millions de capitalisation.
- Taux d’occupation Financier : 99%.
Ce qu’il faut retenir :
- SCPI gérée par SOGENIAL Immobilier, une société présente dans l'immobilier français et européen depuis plus de 40 ans.
- SCPI 100% européenne : fiscalité très avantageuse.
- Un patrimoine immobilier diversifié, tant sur le plan géographique que sectoriel.
3. Cristal Life : la SCPI qui répond à vos besoins
Pourquoi ?
Avec Cristal Life, la société Inter Gestion a, une fois de plus, prouvé son expertise. Petite sœur de Cristal Rente, cette SCPI post COVID a dans l'objectif de favoriser les besoins essentiels : se loger, se nourrir et se soigner. Comme quoi, la simplicité a du bon !
La preuve en chiffres. Les performances de Cristal Life témoignent de sa solidité : 5,51% en 2022, 6,02% en 2023 et un objectif de 6% pour 2024. Son expansion européenne est en cours, avec 12,6% de la répartition géographique située hors de France.
Début novembre 2023, la valeur de la part a été revalorisée de 2%. La valeur de reconstitution restant élevée par rapport au prix de la part, on peut s'attendre à un avenir similaire à celui de Cristal Rente, connu pour ses revalorisations régulières. Cette réussite repose sur une ligne directrice claire : placer le locataire au centre de chaque investissement.
Accessible dès 204€, cette SCPI propose des solutions pour tous types de projets. Il est possible de verser périodiquement, de recourir au démembrement et de réinvestir les dividendes. Ces stratégies sont flexibles et peuvent être ajustées à tout moment grâce à des processus efficaces.
D'autre part, Cristal Life bénéficie désormais du label ISR. Elle renforce ainsi son engagement en matière de responsabilité sociale et environnementale.
En chiffres :
- Rendement : 6,02% en 2023.
- TOF : 99,5%.
- Capitalisation : 119 millions d'euros.
- SCPI européenne avec 32% de son parc situé à l'étranger.
Ce qu’il faut retenir :
- Un rendement régulièrement supérieur aux attentes.
- Revalorisation récente de 2% du prix de part.
- Grande diversification sectorielle et géographique.
- Européanisation en cours des acquisitions, très bénéfique pour optimiser la fiscalité.
- Engagement sociétal : tous les 1 000€ de résultats, 5€ sont reversés à un organisme d'utilité publique.
4. Activimmo : la reine du e-commerce
Pourquoi ?
Malgré une année 2023 plus compliquée que 2022, Activimmo garde tout son intérêt dans votre portefeuille de parts SCPI.
Gérée par la société Alderan, Activimmo est, rappelons-le, l'une des seules SCPI 100% consacrée aux locaux d'activités et entrepôts logistiques, indissociables de la croissance fulgurante du e-commerce.
Toujours dans cette stratégie du "dernier kilomètre", la SCPI a donc acquis en 2023 de nouveaux locaux commerciaux et logistiques. Le résultat ne se fait pas attendre : dès mars 2024, sa capitalisation franchit le milliard d'euros. Elle reste par conséquent un incontournable, d'autant plus depuis la crise du COVID-19, qui a révélé des besoins - déjà très présents avant 2020 - très importants en matière de stockage chez les acteurs du e-commerce. La demande des grands groupes en entrepôts n'a alors fait que se renforcer : c’est un secteur définitivement résilient aux cycles économiques et à la digitalisation.
C'est pourquoi la SCPI Activimmo occupe une position centrale dans un secteur très prisé. Elle figure parmi les SCPI les plus performantes du marché, affichant un rendement de 5,52 % en 2023. L'objectif des équipes est de stabiliser progressivement ce taux de distribution à ce niveau.
Il est important de souligner que la SCPI atteint ces résultats sans recourir à l'effet de levier de crédit. En d'autres termes, elle n'a contracté aucun prêt à ce jour, ce qui lui permet de se positionner rapidement sur les meilleurs actifs en Province ou aux alentours de la capitale, tout en évitant l'impact de la hausse des taux bancaires.
De plus, Activimmo renforce sa présence européenne en augmentant ses investissements à l'étranger, notamment en Italie.
En chiffres :
- Rendement : 5,52% en 2023.
- Capitalisation de plus d'un milliard d'euros.
- TOF de 98,5%.
Ce qu’il faut retenir :
- Aucun endettement.
- Deux cibles d'entrepôts : immense en périphérie et très petit en cœur de métropole.
- Positionnement européen, source de belles perspectives.
- Label ISR.
5. Immorente de Sofidy
Pourquoi ?
Que dire sur cette SCPI ? Certains d’entre vous doivent la connaitre puisqu’elle existe depuis 1988. En bientôt 35 ans, elle détient désormais un parc locatif de plus de 2000 locataires ! Idéal pour un investissement tranquille et stable temporellement. Ceci est appuyé par la capitalisation énorme générée depuis sa création : 4.3 milliards d’euros en mars 2024.
Cela doit être dur à gérer et remplir tout cela me direz-vous ? Entre nous, si c’était vous ou moi, peut-être. Mais dans le cas de Sofidy, c’est leur cœur de métier depuis 1987. Acteur emblématique du marché immobilier professionnel, cette société démontre tout son savoir dans l’acquisition et la gestion de son parc. J’en veux pour preuve leur politique de gestion de crise COVID avec des franchises de loyer accordés à certains locataires en 2020, sous couvert d’une prolongation de bail. Encore une fois, cela s’appelle une gestion long terme en bon père de famille qui doit sécuriser votre investissement. Résultat, un TOF de 91% très stable et particulièrement flatteur à la vue du nombre de locataire.
C’est également la capacité chez Sofidy de bien céder ses actifs pour pouvoir recentrer sa politique d’acquisition et respecter leur stratégie. Sur un trimestre, ils ont vendu pour 8.9 millions d’euros alors que les estimations étaient de 7.4 millions.
Mais ne vous fiez pas à son âge, Immorente délivre du rendement. En 2023, le taux de distribution était de 5%. Le plus de cette SCPI, est de revaloriser quasi annuellement le prix de ses parts d’environ 1%. Cela donne un TRI (Taux de Rendement Interne) de plus de 9% depuis sa création !
Contrairement à ses prédécesseurs, Immorente investi majoritairement dans les commerces. Ce sont ceux situés en cœur de ville qui représentent la majeure partie avec 27%. Viennent ensuite : les commerces de périphérie et de centres commerciaux pour un total de 53%. Les bureaux ont leur part avec 38% du patrimoine. Enfin, et là aussi, cette « vieille » SCPI a de sacrées ressources ! Elle investit dans des locaux d’activités, logistique voire même des campings ! Quand on sait à quel point le tourisme de plein air peut être rentable, c’est un point différenciant sans aucun doute !
Pour finir, les actifs sont détenus sur tout le territoire national et au-delà : là encore, Immorente a su évoluer avec son temps. Même si la moitié de son parc est sur la capitale des Gaules, 22% se situe dans des pays tels que les Pays-Bas, l’Allemagne, la Belgique. D’ailleurs, tous les pays ne se valent pas. Prenons l’exemple de la Grande Bretagne et Pierval Santé qui y est exposée et les conséquences fiscales encore non déterminées à ce jour. Le dernier quart se trouve en province.
En chiffres :
- SCPI de plus de 35 ans.
- Capitalisation de 4.3 milliards : poids lourd du secteur.
- Plus de 2000 locataires répartis sur un millier d’immeubles !
- TOF de 93%.
- 22% en Europe pour une fiscalité adoucie.
Ce qu’il faut retenir :
- Sofidy : acteur historique majeur.
- Revalorisation régulière du prix de la part.
- Reventes stratégiques et bien gérées.
- Répartition géographique équilibrée.
- Les commerces comme principal secteur.
Tout savoir sur Immorente de Sofidy
Comme vous avez pu le constater, la pierre papier patrimoniale a des caractéristiques fortes et une santé au beau fixe. La diversification est un maître mot dans tout conseil : qu’elle soit géographique, sectorielle ou capitalistique, on la retrouve comme une colonne vertébrale de ces SCPI patrimoniales. Cette diversité est acquise par une création ancienne, une société de gestion experte et expérimentée, des actifs complémentaires adaptés à leur marché.
L’une n’est pas meilleure que les autres, cela dépend de vous déjà et des autres SCPI à coupler : SCPI thématique, européenne, opportuniste, jeune, etc… C’est la complémentarité qui rend la diversité cohérente. Nos chefs de projets patrimoniaux sont à même de vous aiguiller dans vos stratégies d’investissement. Tout comme dans leur utilisation : pleine propriété, démembrement, versements réguliers, à crédit, en assurance vie, etc…
Vous l’aurez compris, les SCPI existent depuis longtemps et sont devenus un outil patrimonial fort et quasi incontournable !
À propos de l'auteur
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