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Impôts SCPI : comment les revenus de SCPI sont-ils imposés ?

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L’article « Impôts SCPI : comment les revenus de SCPI sont-ils imposés ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Pour faire suite à notre récent guide relatif à la fiscalité sur les revenus fonciers lors d’un investissement immobilier classique (en direct), intéressons-nous aujourd’hui à celle des SCPI de rendement (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers). Si ce terme ne vous évoque pas déjà quelque chose, il fait pourtant référence à l’un des placements préférés des Français depuis déjà plusieurs années puisque c’est un investissement dans la pierre. En effet, choisir d’investir dans des parts de SCPI de rendement c’est faire le choix d’un investissement unique mais vous donnant accès à une multitude de secteurs et zones géographiques. Ce panier d’actifs immobiliers est par essence une solution presque miracle pour diversifier votre patrimoine. Etant donné qu’il s’agit de parts et non d’un bien en particulier, cette solution de placement est accessible à tous les budgets. Une très bonne raison de vous y pencher quand le prix des métropoles les plus attractives ne cessent de monter en flèche. Autrement dit, grâce à votre placement en SCPI vous pouvez inclure dans votre portefeuille des biens situés dans des villes comme Paris, Bordeaux, Lyon etc. où la demande locative est forte et le prix moyen des immeubles est souvent trop élevé pour beaucoup de ménages. Votre épargne peut même être investie à l’international.

Généralement, la SCPI de rendement s’adresse aux investisseurs en quête de complément de revenus lorsqu’il s’agit d’un investissement comptant ou de création de patrimoine lorsqu’il est réalisé à crédit. Investir à crédit ou au comptant, dans les deux cas cela vous génère des rendements locatifs versés trimestriellement qu’il conviendra de déclarer à l’administration fiscale comme des revenus fonciers. Les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif (selon les SCPI, vendre des parts peut s’avérer très rapide), cependant, la durée de détention recommandée est de 8 à 10 ans en raison de frais de souscription de SCPI à « couvrir » notamment grâce à la revalorisation des parts détenues. En outre, cet investissement très « bon père de famille » (dont le taux de rendement est compris entre 4% et 6% nets avant impôts) vous offre le luxe d’une diversification sectorielle, géographique et donc une dilution du risque qu’un investissement immobilier peut suggérer dans certains cas. Si vous avez déjà l’eau à la bouche en lisant ces quelques lignes, nos chefs de projet patrimoniaux spécialisés sont à votre disposition pour des conseils et vous concocter une allocation des meilleures SCPI sur les thèmes suivants : bureaux, commerces, santé, éducation, e-commerce, résidentiel… n’attendez plus !

Pour ceux qui sont encore sceptiques, ce guide aura pour utilité de démêler le vaste sujet qui incombe aux investisseurs, à savoir, la fiscalité des revenus fonciers mais également des autres sujets qui rendent imposables les détenteurs de parts de SCPI ! Vous pouvez aussi retrouver un classement du top 10 de notre sélection des SCPI pour l’année 2021 sur notre site internet.

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Fonctionnement des SCPI, définition et principe

Souscrire à des parts de SCPI vous permet d’investir dans la pierre de façon indirecte. Vous avez les avantages de l’immobilier sans les inconvénients puisque c’est une société de gestion de SCPI qui gère pour vous les biens immobiliers qui composent la SCPI. Les locataires (entreprises) vont donc payer des loyers à la société de gestion de SCPI ce qui vous assure un complément de revenu (sans soucis de gestion comme des travaux par exemple). Les performances se situent aux environs de 4% à 5% annuel net de frais de gestion. Afin de limiter le risque sur les SCPI, nous les sélectionnons selon de nombreux critères objectifs et rationnels ainsi que les dernières actualités. À noter qu’il est possible que les parts acquises évoluent à la hausse comme à la baisse.

Découvrez les SCPI grâce à nos conseillers qui pourront vous aiguiller et vous présenter les points clés de chacune. D’autant plus que ce type de solution d’épargne vous assure une diversification (en raison des nombreux biens qui composent une SCPI et des nombreux locataires) et vous permet de bénéficier de taux de rendement plus intéressants que les comptes bancaires classiques. En termes de performance, c’est un type d’investissement avec un excellent couple rendement risque SCPI.

2. Pour les Padawen (débutants) : fiscalité des revenus fonciers de SCPI

Lors d’un investissement en pleine-propriété (à distinguer de la nue-propriété), les associés (porteurs de part) de la SCPI reçoivent périodiquement les produits de la location (les loyers qui s’apparentent à des dividendes) des biens répartis dans la SCPI sous forme de quote-part correspondante à son apport. Dans le cadre où vous êtes un investisseur personne physique assujetti à l’imposition sur les revenus, la fiscalité applicable est celle des revenus fonciers. A raison d’une fois par an courant avril et mai, vous allez recevoir un courrier appelé IFU (Imprimé Fiscal Unique) reprenant très clairement les montants et les cases pour bien déclarer ces revenus. Ce document reprend les revenus imposables en question définis sur la base des recettes encaissées par la SCPI auxquelles sont déduites les dépenses engagées au cours de l’année N.

Remarque : il arrive fréquemment après un comparatif que les bénéficiaires puissent constater une différence entre les montants écrits et ceux réellement perçus. Cela s’explique par le report à nouveau ! À cet effet, le gérant peut affecter une partie des revenus dans cette « tirelire » pour protéger les investisseurs en cas de pertes sur les revenus futur. Ce qui compte pour le fisc ce sont les rendements versés et donc même si une partie n’est pas reversée à l’associé, vous devez le déclarer. À noter que dans la sélection des SCPI, il est important de privilégier celles qui font du report à nouveau pour bien investir. En effet, c’est un capital qui va permettre de financer d’éventuelles charges non prévues(travaux) ou encore une possible baisse de loyers par exemple.

Contrairement à des revenus fonciers classiques, ceux de la SCPI ne vous permettent pas de disposer du choix dans le régime d’imposition, le régime micro foncier est exclu. Sauf dans le cas où vous possédez des biens locatifs nus dont les revenus sont inférieurs à 15 000 euros après ajout de ceux de la SCPI. Dans le cas inverse, vous êtes automatiquement soumis au régime réel et vos revenus locatifs sont imposés selon votre Tranche Marginale la plus forte (11%, 30%, 41% ou 45%). Sans oublier, les prélèvements sociaux au taux de 17,2% depuis 2018. L’addition de ces pourcentage peut constituer des charges importantes sur les dividendes perçus.

Une fiscalité qui peut vite devenir pesante pour certains contribuables fortement imposables, c’est pourquoi il est plus qu’opportun que vous vous rapprochiez d’un de nos chefs de projet patrimoniaux pour étudier votre situation, vos objectifs, et bénéficier de conseils d’investissement et d’une bonne stratégie

Exemple :

Monsieur et Madame Fett sont un couple marié avec 2 enfants. Ils perçoivent 110 000 euros de revenus nets après abattement par an. Il se trouve donc dans la Tranche Marginale d’Imposition de 30%.

Ce couple d’investisseurs a placé 100 000 euros dans des parts de SCPI courant de l’année 2019. Le rendement moyen des différentes SCPI de leur portefeuille mixte bureaux, commerces, santé était de 4,3% net en 2020.

Voici le détail de leur fiscalité sur 4 trimestres civils de revenus de SCPI :

100 000€ x 4,3% = 4 300€

4 300€ x 30% = 1 290€ pour les impôts

4 300 x 17,2% = 739,60€ pour les prélèvements sociaux

M. et Mme Fett ont donc perçu 2 270,40€ nets de frais de gestion et de fiscalité sur l’année 2020 soit 2,27%.

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3. Pour les Chevaliers Jedi (avertis) : fiscalité des revenus financiers de SCPI

Très peu souvent abordée, la fiscalité relative aux revenus financiers est pourtant bel et bien existante et intervient dans quasiment 100% des déclarations d’impôts d’associés de SCPI. En effet, dans le cadre de la gestion de leur trésorerie, de nombreuses SCPI sont amenées à placer certains fonds en attente d’être utilisés. Pour lutter contre l’érosion monétaire d’un compte courant classique non rémunéré, les gérants de SCPI placent les surplus de liquidités momentané dans des produits financiers très peu ou non risqués qui génèrent quelques intérêts. C’est pourquoi, l’investisseur peut se retrouver face à la déclaration de faibles sommes dans la case « revenus de capitaux mobiliers ». Cela est aussi dans votre intérêt puisque votre placement en SCPI est donc plus rentable

Depuis janvier 2018, le contribuable peut choisir entre le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) de 30% impôts et prélèvements sociaux compris ou d’intégrer ces revenus au barème d’imposition progressif avec l’ensemble de ses revenus fonciers. Parallèlement, l’option pour le barème progressif impose à l’investisseur de déclarer de la sorte l’ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers (assurance-vie, PEA, compte titre etc.).

4. Pour les Maîtres Jedi (experts) : fiscalité des plus-values de SCPI

Lors d’un investissement en SCPI, le Graal pour un investisseur est d’être soumis à l’impôt sur les plus-values. Bien que pour de nombreux contribuables, l’imposition est un sujet plus que douloureux, cette catégorie de fiscalité vient mettre en lumière un point important : vous avez fait le bon choix de SCPI ! Nous ne le répèterons jamais assez, il existe plus de 200 SCPI sur le marché et toutes ne se valent pas. Outre le rendement facial que peuvent générer certaines SCPI, il faut trouver déjà celles qui maintiennent un bon rendement sur du long terme mais également celles qui investissent dans des actifs avec un potentiel de revalorisation. A fortiori, si vos parts de SCPI se revalorisent chaque année de 2% pendant 10 ans, votre capital lui aussi va évoluer à la hausse et donc vous allez vous enrichir ! Il n’est pas donné à tout le monde de savoir déterminer les SCPI qui ont le vent en poupe et pour y remédier nos conseillers spécialisés vous accompagnent pour vous faire souscrire des parts. Une bonne allocation permet de mixer des SCPI patrimoniales, des SCPI thématiques et des SCPI dites dynamiques.

Pour en revenir à la fiscalité, si votre investissement en parts de SCPI est un réel succès vous serez confronté à cette imposition. En cas de cession de parts, les bénéfices liés à la valorisation positive des parts cédées sont soumis à l’impôts sur les plus-values des particuliers (y compris prélèvements sociaux).

En cas de revente / cession des parts de l’associé

Dans ce scénario, l’investisseur est soumis à l’impôt sur la plus-value si la durée de détention des parts est inférieure à 22 ans et également aux prélèvements sociaux si la cession des parts acquises intervient avant la 30ème année de détention. En outre, si la vente intervient après ces 2 durées distinctes aucune fiscalité n’est appliquée, le propriétaire des parts est entièrement exonéré.

A l’inverse, si l’investisseur souhaite revendre ses parts avant ces termes, il est d’abord nécessaire de déterminer la plus-value nette imposable. Celle-ci est obtenue après l’application d’un abattement pour durée de détention de 0 à 30 ans. Depuis le 1er février 2012, l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de 6% à partir de la 6ème année et jusqu’à la 21ème puis de 4% pour la 22ème et dernière année. Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% de la 6ème année jusqu’à la 21ème puis de 1,60% pour la 22ème année uniquement et enfin de 9% pour chaque année au-dessus de la 22ème.

Une fois ce calcul réalisé, la valeur ainsi obtenue est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) au taux de 19% puis aux prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,20%. Par ailleurs, les plus-values supérieures à 50 000 euros font l’objet d’une surtaxe.

En cas de cession d’immeubles par la société de gestion

Cette situation peut avoir lieu sans que l’investisseur souhaite revendre ses parts mais bien au cours de la vie de son placement. En effet, certaines SCPI dont le portefeuille est très ancien sont en possession d’actif extrêmement revalorisé avec des plus-values latentes. Lorsque les sociétés de gestion décident de vendre l’un de ces immeubles elles encaissent une plus-value immobilière. Dans ce cas précis, elles seront également taxées au régime des plus-values comme expliqué ci-dessus. Il y aura les mêmes règles d’abattement en fonction de la durée de détention en distinguant l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux. Généralement, l’établissement de la déclaration et le paiement des différents impôts sont confiés au notaire de la société de gestion pour le compte des associés redevables.

Conclusion

Vous l’avez compris, la fiscalité liée à l’investissement dans des parts de SCPI est plus complexe que vous ne l’imaginez et est par définition à prendre en compte pour bien investir. Nous recommandons l’accompagnement par un professionnel lors de l’achat de parts de SCPI qui saura déterminer si cet investissement peut vous convenir ou non, par quel financement (investir à crédit ou non), pour vous expliquer les frais de SCPI ou encore approfondir le fonctionnement des SCPI. Même si le contournement de la fiscalité ne doit jamais être un objectif premier, il existe pour autant plusieurs moyens d’atténuer cet effet confiscatoire que suggère l’impôt des SCPI. D’autant plus qu’il existe un nombre important de SCPI sur le marché

A cet effet, si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires et que vous êtes convaincus par les SCPI, vous pouvez choisir d’investir en démembrement temporaire et donc acheter les parts moins chers en contrepartie d’une décote sur le prix de la part ou bien détenir vos parts de SCPI en assurance-vie.

Le principal à retenir est surtout que l’investissement en parts de SCPI est un moyen simple de posséder tous les attributs de l’immobilier mais dont la nature est souvent inaccessible à un particulier seul : immobilier professionnel, de luxe, santé etc. Ce n’est pas pour rien que beaucoup de Français possèdent aujourd’hui cette ligne de placement dans leur patrimoine. Surtout qu’au-delà des avantages classiques, les SCPI peuvent aussi permettre une défiscalisation via les dispositifs Pinel, déficit foncier ou encore Malraux.

Globalement, de chaque objectif personnel relié à la prospérité de son patrimoine nait une solution de placement adaptée à ce dernier. Alors découvrez les SCPI, profitez de notre expertise, de nos simulations et de tous les placements existant sans aucun surcoût pour vous.

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 173 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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