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Pourquoi et comment investir dans la SCPI Optimale ?

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L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Optimale ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), connues aussi sous le nom de « pierre papier » ont de nombreux avantages et peuvent convenir à de nombreux objectifs dans un contexte chahuté comme celui que nous traversons.

En effet, les marchés financiers font preuve d’une volatilité importante et le manque de visibilité sur le long terme peut être un frein à l’investissement. Puisque la bourse représente plutôt le risque, l’immobilier parait donc comme un investissement plus sûr.

La SCPI devient un placement de plus en plus recherché en raison de la multitude d’avantages que procure cette classe d’actif. En effet, pas de contrainte de gestion, des revenus complémentaires réguliers, un rendement important (généralement compris entre 4% à 5%) ou encore une mutualisation des risques sont autant de raisons d’investir dans ces véhicules. De plus, comme son nom l’indique, vous investissez dans le domaine préféré des français : l’immobilier.

Les SCPI ont effectivement le vent en poupe avec un nombre d’investisseurs croissant d’années en années et un montant investi de plus en plus élevé. En réponse à cette augmentation, l’offre des sociétés de gestion se diversifie avec la création de nouvelles SCPI avec des thématiques différentes. C’est notamment pour ces raisons que CONSULTIM AM vient de lancer sa nouvelle SCPI : « Optimale ».

1. Pourquoi investir en SCPI ?

Présentation

La SCPI détient et gère un portefeuille d’immeubles à usage locatif pour le compte de ses épargnants. À noter que lorsque vous investissez dans cette classe d’actif vous détenez des parts et devenez donc associé de la SCPI. Chacun peut y investir, comptant ou à crédit, et devenir indirectement et collectivement propriétaire de biens immobiliers. Il faut savoir que ce type d’investissement est un placement à long terme (en moyenne 8 à 10 ans recommandés par l’Autorité des Marchés Financiers). En effet, plus vous gardez les parts longtemps, plus vous allez amortir les frais (généralement compris entre 9% et 12%) et bénéficier d’un rendement important. Il n’est donc pas obligatoire de garder vos parts 8 à 10 ans mais c’est tout de même fortement conseillé.

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Pas de contraintes de gestion

Les SCPI sont aussi appelées « pierre-papier » car c’est un investissement financier avec comme support l’immobilier. La société de gestion du parc immobilier de la SCPI vous accompagne tout au long de votre investissement et en contrepartie de différents frais (entrée, gestion etc.) et vous libère de toutes les démarches administratives. En effet, elle gère les nouveaux locataires, les travaux, la partie administrative, les assurances, l’entretien du parc immobilier jusqu’à la vente du bien. C’est notamment l’un des principaux avantages de cette classe d’actif : vous investissez dans l’immobilier sans contraintes de gestion, c’est génial non ?

Diversification

Grâce à l’argent investi par les épargnants, la SCPI achète des biens immobiliers selon des convictions propres à chaque société de gestion, selon des secteurs d’activités, selon des types de biens ou encore selon des secteurs géographiques particuliers. Voici quelques exemples de thématiques :

  • De l’immobilier à usage de locaux d’activités ou d’entrepôts. Généralement ces types de biens sont situés en périphérie des villes, à proximité des axes routiers ou encore au cœur des bassins d’emplois.
  • L’immobilier de résidences gérées comme les logements étudiants, EHPAD, résidences d’affaires ainsi que des locaux exploités par des grandes enseignes commerciales.
  • Des biens en relation avec le secteur de la santé (crèches, cliniques, centres de santé, résidences sénior, maison de retraite etc.).

Mutualisation des risques

Des stratégies d’investissements vont donc être mises en place afin d’obtenir le meilleur rendement possible. Pour les associés, le fait de ne pas investir seul mais avec des centaines d’autres agents économiques va leur offrir une mutualisation des risques. En effet, détenir des biens immobiliers à plusieurs permet d’être moins assujetti à la défaillance de paiement d’un locataire. Si vous détenez un faible pourcentage d’un parc immobilier, cette défaillance à un impact moindre par rapport à la détention d’un bien immobilier à 100%. En d’autres termes, pour un même montant investi, il est préférable d’acquérir 2% de 100 biens plutôt qu’un bien à 100%.

Revenus réguliers

Autre avantage de la SCPI : vous percevez des revenus complémentaires réguliers. En effet, la société de gestion loue son parc immobilier. Grâce à cela elle va encaisser des loyers et les distribuer de façon régulière (dans la plupart des cas mensuellement ou trimestriellement). La distribution de ces loyers se fait au prorata du nombre de parts détenues dans la société.

Votre gain dans ce type d’investissement peut aussi se faire grâce à la revalorisation des parts dans le temps. Chaque année, le prix de la part de SCPI est calculé sur la valeur des actifs immobiliers. Le prix peut donc fluctuer, à la hausse comme à la baisse ou bien rester le même. Encore une fois, avec l’inflation des prix de l’immobilier, plus vous détenez ces parts longtemps plus vous avez de chances de réaliser une plus-value lors de la revente.

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2. Comment investir en SCPI ?

Bien choisir

Tout d’abord il est important de ne pas choisir n’importe quelle SCPI. Il en existe plus de 300 sur le marché, il est donc très important de choisir la ou les bonnes qui vont offriront le meilleur ratio risque-rendement, mais aussi celles qui sont les plus prometteuses pour les années à venir. Dans la sélection des SCPI il ne faut pas prendre en compte l’aspect chiffré uniquement mais aussi l’aspect qualitatif. De plus, il faut réaliser une analyse dans la durée, ce n’est pas parce que la SCPI choisie a distribué un rendement important l’année précédente qu’elle sera forcément fiable dans le futur. Tout un travail d’analyse est nécessaire concernant la qualité des biens achetés, les convictions d’investissement (développement durable, santé, immobilier de bureau etc.), la stabilité financière de la société de gestion et bien d’autres critères.

Diversifier les SCPI

De plus, il est important de diversifier ; une répartition des capitaux investis entre plusieurs SCPI selon différentes thématiques est vivement conseillée dans un objectif de rendement, mais aussi de pérennité d’investissement sur toute la durée de celui-ci. Pour ce type d’investissement, il faut vous faire aider de professionnels indépendants qui pourront vous conseiller au mieux.

Chez Netinvestissement, nous avons un comité de sélection qui analyse toutes les SCPI et sélectionne uniquement les meilleures du marché afin de proposer à nos clients des investissements potentiellement rentables, mais aussi sans tracas, même en période de crise. Comme évoqué précédemment, une sélection pertinente des SCPI peut aussi vous éviter de subir une défaillance des locataires ou encore une revalorisation à la baisse du prix de la part.

Investissement comptant :

L’investissement comptant se fait via le remplissage d’un bulletin de souscription et vous permet, une fois la validation du bulletin par la société de gestion, de bénéficier des revenus réguliers. Il faut tenir compte d’une période d’inertie entre le moment de la souscription et du versement des premiers loyers. De plus, cette classe d’actif vous permet de réaliser un investissement immobilier bien entendu, mais aussi de bénéficier d’une grande souplesse. En effet, il est possible de réaliser des versements programmés mensuels, trimestriels ou annuels. En d’autres termes, vous pouvez acheter des parts tout au long de votre période d’investissement. Pour certaines SCPI il est même possible de décimaliser la part. La souplesse de ce placement vous offre donc des possibilités supplémentaires dans l’élaboration d’une stratégie d’investissement avec votre conseiller.

Investissement à crédit :

Le recours au crédit bancaire pour l’achat de part est aussi possible afin de bénéficier d’un effet de levier. En effet, placer de l’argent emprunté à un taux supérieur au coût du prêt vous permet de vous enrichir grâce à votre capacité d’endettement. Dans le contexte actuel où les taux d’intérêts sont bas, il faut profiter de cela pour se constituer ou diversifier votre patrimoine. Cette classe d’actif vous permet de diversifier aussi bien sectoriellement (immobilier de bureaux, santé, hôtellerie, commerces) que géographiquement (Ile de France, Europe, Europe centrale).

SCPI et démembrement :

La SCPI peut vous permettre de diversifier votre patrimoine mais aussi de le transmettre grâce au démembrement de parts. Le démembrement consiste à diviser la part en 2 : d’un côté le nu-propriétaire, qui détient la part et de l’autre côté, l’usufruitier qui détient le droit de jouir de la part.

En d’autres termes, si vous souhaitez investir en SCPI mais n’avez pas spécialement besoin de revenus complémentaires (les loyers étant versés à l’usufruitier), vous pouvez utiliser le démembrement en achetant la nue-propriété. Ce type d’acquisition vous permet de bénéficier d’une décote en fonction de la durée du démembrement. Par exemple, pour une durée de démembrement de 10 ans, selon les sociétés de gestion, vous pouvez bénéficier d’une décote d’environ 30% auquel cas vous achetez la part à 70% de sa valeur. À l’issu de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit sans cout supplémentaire. Vous n’aurez pas de revenus, puisque c’est l’usufruitier qui en bénéficiera, et donc pas de fiscalité. Intéressant pour les contribuables aux plus hautes tranches d’imposition ou soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

SCPI et assurance-vie :

Vous pouvez aussi investir en SCPI au sein d’une assurance-vie qui vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce contrat. En revanche, si votre objectif principal est d’obtenir des revenus complémentaires réguliers, ce n’est pas le meilleur moyen d’investir en SCPI. En effet, les loyers perçus ne seront pas reversés sur votre compte bancaire mais directement sur votre contrat d’assurance-vie. De plus, les frais seront payés dès la souscription des parts (contrairement aux SCPI en direct dont les frais sont payés à la sortie) ; le montant investi réellement sera donc moins élevé qu’un investissement en SCPI en direct.

3. La SCPI « Optimale »

Cette nouvelle SCPI lancée par la société de gestion CONSULTIM AM depuis septembre 2020 a pour but de générer des revenus locatifs réguliers et résilients dans la durée. La société de gestion CONSULTIM AM est adossée à CONSULTIM Group qui compte 9 milliards d’euros d’actifs investis (principalement en immobilier professionnel ou géré), 200 collaborateurs et 25 ans d’expérience dans le domaine.

La SCPI en chiffres

Voici quelques chiffres clés sur la SCPI Optimale :

  • Type de capital : variable.
  • Capitalisation 2020 : 1,01 millions d’euros.
  • Prix de souscription : 250€.
  • Minimum de souscription : 1 500€.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
  • Frais de souscription : 12% TTC.
  • Taux de distribution annuel prévisionnel : 5% à 6%.

La stratégie

La détection et l’anticipation des modes de vie, usages et manières de consommer va permettre à la société de gestion de gérer son parc immobilier en fonction de ces tendances afin d’être en phase avec ces évolutions. En effet, depuis la crise dite de la Covid-19, des nouvelles convictions sont constatées :

  • Un retour aux circuits courts, fait maison et bio.
  • Un renouveau de l’attractivité pour les villes moyennes et péri-urbaines.
  • Une hyper-connectivité et une accélération du commerce en ligne.
  • L’importance de la santé et du bien-être.

La composition du parc immobilier est et sera diversifiée entre commerces de proximité, bureaux, logistique, santé et tourisme vert. Pour l’analyse et la sélection des biens, CONSULTIM AM met en place 2 principaux axes : immobilier et économique.

La SCPI Optimale mise sur la proximité des actifs de taille moyenne (inférieur à 10 millions d’euros) et loués à des locataires « fonctionnant en circuit court, rayonnant localement ou d’utilité locale et dont la zone de chalandise est réduite ». Ce positionnement va permettre à la SCPI de ne pas être en concurrence avec les grands investisseurs internationaux, d’autant plus qu’elle se contente exclusivement d’actifs français.

En savoir + sur la SCPI Optimale

Conclusion

Pour conclure, la SCPI est un formidable outil d’investissement à long terme, sur des secteurs résilients et prometteurs dans le futur. Cependant des points de vigilance sont à constater (comme tout investissement) c’est pourquoi il est important de bien vous faire conseiller. C’est d’autant plus important que le choix est vaste et que la prise en compte de votre situation est essentielle avant de réaliser ce type d’investissement.

CONSULTIM AM, et plus globalement CONSULTIM Group, est un acteur bien ancré sur le marché de l’immobilier professionnel et géré. C’est donc tout naturellement que cet acteur se tourne vers le marché des SCPI à travers Optimale, qui repose sur une stratégie parfaitement intégrée à l’air du temps.

Si vous souhaitez investir en SCPI et « Optimale » de CONSULTIM AM vous intéresse, n’hésitez pas à contacter un de nos chefs de projets patrimoniaux afin d’obtenir plus de renseignements sur cette classe d’actif et sur cette nouvelle SCPI.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1050 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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