7 astuces pour améliorer sa retraite avec l'immobilier

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L’article « 7 astuces pour améliorer sa retraite avec l'immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 8223 fois

Aujourd’hui l’Etat français doit faire face à un problème complexe, celui du financement des retraites. En effet, le système des retraites par répartition qui s’appuie sur le principe de solidarité entre générations, n’est vraisemblablement pas compatible avec une population vieillissante et une croissance faible. Les moyens alloués aux retraites diminuent, donc les revenus des retraités aussi.

L’immobilier est un placement particulièrement adapté pour la préparation d'une retraite. Placement à long terme, aux risques limités s'il est sélectionné avec soin, l'immobilier constitue néanmoins un investissement important. L'indemnisation de retraite de plus en plus incertaine nous oblige à nous constituer un patrimoine solide et valorisant pour envisager sereinement nos années de retraite.

1) Avoir une résidence principale

Etre propriétaire de son logement lors de la retraite permet tout d'abord de préparer sa retraite et de diminuer fortement les charges du ménage à une période de baisse des revenus, mais aussi d’envisager les différentes possibilités qui vont suivre. Être propriétaire permet d’être à l’abri de certains aléas notamment les charges liées à la location. L'idéal est de devenir propriétaire de son logement quelques années avant un départ en retraite et d'avoir fini le remboursement du prêt s'y rattachant.

2) Investir grâce au capital issu de l'épargne retraite

Le capital issu de l’épargne retraite (assurance vie par exemple…) peut permettre un nouvel investissement immobilier locatif. Différents dispositifs fiscaux peuvent également venir en appui des loyers perçus pour rembourser tout ou en partie l’emprunt nécessaire à l'acquisition. Les différents dispositifs sont la loi Scellier, la loi Girardin, la loi Malraux…, ainsi que les différents régimes de location en meublé professionnel ou non professionnel.

8 astuces pour améliorer sa retraite avec l'immobilier

3) Investir dans la pierre le plus tôt possible

Du fait de l'incertitude des indemnisations de retraite, il est absolument nécessaire de s’interroger sur les moyens les plus efficaces de pallier à une éventuelle carence ou insuffisance de revenus. Le moyen le plus efficace est la location immobilière: être propriétaire d'une résidence principale et disposer d'un autre bien mis en location permet d’avoir un revenu mensuel complémentaire.

Le coût du logement occupant une place importante dans le budget d’un ménage, être pleinement propriétaire au moment de la retraite permet d’enlever la charge d’un loyer et d’un prêt (du moins en grande partie). Cependant, investir dans la pierre est un investissement à long terme qui demande donc d'être anticipé quant aux capacités de remboursements futurs. Le risque de non paiement de loyers est aussi un risque qu’il faut prévoir, la diminution des mensualités du prêt de l'investissement dans l'immobilier, peut être une solution.

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4) Revendre un bien immobilier secondaire

La vente d’un bien immobilier (en dehors de sa résidence secondaire) permet de combler l'écart de revenu généré par l'arrivée à la retraite. Cette formule nécessite une rigueur de gestion pour ne pas dilapider le capital en peu de temps.

5) Louer une pièce chez soi

Permettant l’apport d’une centaine d’euros par mois, la location d’une pièce au sein même de la résidence principale, qu’elle soit appartement ou maison, est une solution. Elle dépend du montant nécessaire de revenu complémentaire, de la zone dans laquelle se situe le bien (forte demande immobilière ou non) mais aussi de la superficie disponible à la location au sein de sa résidence principale. Cette solution a pour mérite d’être simple et de ne pas déposséder le propriétaire retraité de son patrimoine.
Les revenus tirés de la location d’une partie de sa résidence principale sont exonérés d’impôts sur le revenu, à condition que la pièce louée soit la résidence principale du locataire et que certains plafonds de loyer soient respectés.

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6) Vendre en viager occupé

    Ce type de vente permet au propriétaire retraité, si son bien représente une certaine valeur, de le vendre tout en continuant d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie. Le bénéfice pour l’acquéreur est qu’il a l’opportunité d’acheter un bien avec une certaine décote qui représente son droit d’usage et d’habitation (évalué en fonction de l’espérance de vie du vendeur).

    Le prix du bien, après évaluation, permet au vendeur de toucher un premier versement immédiatement lors de la signature de la vente qui représente une partie du prix du bien aussi appelé le « bouquet » et l’autre partie du prix est converti en rente viagère versées mensuellement ou trimestriellement jusqu’au décès du vendeur. De plus un des principaux avantages des rentes pour le vendeur est que celles-ci bénéficient d’un abattement fiscal d’autant plus intéressant que l’âge avance (60% entre 60 et 69 ans, 70% à partir de 70 ans).

      7) Faire une donation avec charges

      Dans le cas où le bien immobilier représente une certaine valeur, la transmission en nue-propriété aux enfants peut être une solution avantageuse afin de leur éviter, le moment venu, de payer des droits de succession trop élevés. Tout en conservant l’usufruit, c’est à dire la possibilité de continuer à y vivre, les enfants pourront verser un complément de retraite ou prendre à leur charge les frais de fonctionnement de la maison (eau, chauffage, électricité…). Le bien est transmis en pleine propriété aux enfants lors du décès des parents.

      Les deux seules conditions permettant de souscrire à un prêt en viager hypothécaire sont d’être propriétaire du logement (appartement ou maison) et d’être âgé de plus de 65 ans. Ces deux conditions respectées permettent, après évaluation du bien immobilier, d’ouvrir droit à un crédit (inférieur à la valeur du bien) moyennant une prise d’hypothèque. Rien n’est donc à rembourser du vivant du propriétaire. Le remboursement sera effectué lors de la vente du bien par les héritiers. Si le prix de vente est supérieur à la somme due à la banque, le reliquat revient aux héritiers (dans le cas contraire c'est la banque qui assume la perte). Le service revient, selon le montant emprunté et la durée envisagée, à 10% d’intérêts environ.

      Conclusion

      De nombreux moyens sont actuellement mis à la disposition des retraités afin de pallier au problème croissant de la retraite. Néanmoins, le moyen le plus sûr et le plus efficace de s’assurer un complément de retraite reste bien entendu l’immobilier. C'est une valeur refuge pour les retraités.

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      À propos de l'auteur

      Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

      Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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