Hausse des loyers des meublés à Paris

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Par Karl Toussaint du Wast - le 17/07/2015

Tous les loyers ne sont pas logés à la même enseigne sans faire de jeux de mots. Tandis que les loyers des locations vides baissent, ceux des locations meublées sont dans une tendance haussière. C’est dans le centre de Paris que les prix des meublés sont les plus élevés, rajoutez 40€/m² par mois hors charges. Lodgis, spécialiste de la location meublé en fait le constat en ce premier trimestre 2015 : les loyers des meublés augmentent et cela depuis le dernier trimestre 2014 !

Hausse des loyers des meublés à Paris

2014 : l’année de la stabilité avec un dernier trimestre annonciateur d’une tendance à la hausse

En 2014 et pour la seconde année consécutive, les loyers des meublés étaient restés stables. En 2013, nous avons assisté à une légère hausse de +0.36% par rapport à 2012 puis de 2013 à 2014, à nouveau il y a eu un timide frémissement de +0.17% sur un an. Le quatrième trimestre 2014 a été marqué par une forte augmentation des loyers, +4.46%. Ce phénomène est en partie expliqué par la Loi Alur et du surcout des frais d’agence. La loi a donc obligé certains bailleurs à augmenter leurs loyers afin de compenser le paiement des honoraires pour la mise en location de leur bien. Rappelons qu’avec la loi Alur, les honoraires liés à la mise en location d'un logement sont désormais à la charge exclusive du bailleur depuis le 15 septembre 2014.

Une seconde raison pourrait expliquer cette forte hausse au quatrième trimestre 2014 : Les rentrées scolaires ! Paris est classée première ville universitaire au niveau mondial et attire chaque année de plus en plus d’étudiants français mais aussi étrangers ! Ainsi, la part des étudiants arrive en seconde position des raisons du séjour dans la capitale sur les quatre trimestres de l’année (40%) avant les missions professionnelles.

Location meublée : prix au m² par mois (hors charges) - Comparaison 2013-2014

2014Ecart 2013
Paris (1er au 20ème arrondissement) 36,35€ +0,23%
Paris centre (1er au 8ème arrondissement) 40,60€ -0,56%€
Paris hors centre 33,89€ +0,66%
Ouest parisien 26,79€ +1,42%
Moyenne globale 35,37€ +0,17%
Evolution des prix des loyers meublés à Paris en 2014
Premier trimestre 2014 +0,36%
Deuxième trimestre 2014 -2,98%
Troisième trimestre 2014 +0,72%
Quatrième trimestre 2014 +4,46%

2015 : Le premier semestre confirme la tendance haussière

Le dernier trimestre 2014 a confirmé la tendance, la hausse des loyers meublés parisiens ne cesse de croitre sur les deux premiers trimestres 2015. Alors que dans toute la France, nous constatons une légère baisse des loyers meublés, Paris déroge à la règle avec des écarts moyens entre le premier trimestre 2014 et le premier trimestre 2015 de +1.3% et entre le deuxième trimestre 2014 et le deuxième trimestre 2015 de +1.5%. Depuis près d’un an, les loyers meublés parisiens sont repartis à la hausse sous les effets de la loi Alur.

Les missions professionnelles sont toujours le moteur de la location meublé en ce premier semestre 2015 avec 48% des raisons de séjour en Ile-de-France suivit à 31% des étudiants. Seul constat en hausse : des locataires parisiens issus des pays émergeants asiatiques de plus en plus nombreux, +45% entre le deuxième trimestre 2014 et le deuxième trimestre 2015. En revanche, la proportion des locataires russes diminue fortement (-67%) alors que celle des locataires prévenant de l’Union européenne, d’Amérique et d’autres régions du monde reste stable sur un an.

Location meublée : prix au m² par mois (hors charges) - Comparaison 2014-2015

T1 2015Ecart T1 2014T2 2015Ecart T2 2014
Paris (1er au 20ème arrondissement) 36,58€ +1,20% 36,45€ +1,30%
Paris centre (1er au 8ème arrondissement) 40,69€ +0,20% 40,92€ +2,10%
Paris hors centre 34,13€ +2% 34,33€ +2,20%
Ouest parisien 27,98€ +4% 27,20€ +4,60%
Moyenne globale 35,66€ +1,30% 35,46€ +1,50%

Le meublé de tourisme touché par la loi Alur

Depuis la loi Alur, la location saisonnière est officialisée et encadrée. Les règlementations sur ce type de location sont de plus en plus nombreuses au bonheur des locataires à défaut de celui des propriétaires bailleurs. Le meublé n’est plus un eldorado dans certaines communes où la loi Alur impose ses restrictions. Voici les nouveaux changements dû à l’évolution de la législation de la location de tourisme.

Changement d’usage : Une autorisation est nécessaire !

Hier, le changement d’usage était obligatoire si un propriétaire voulait transformer son habitation en bureaux et inversement. Car il faut souligner que dans la législation, les locations sont destinées soit à l’habitation soit à un autre usage comme des locaux de bureaux ou de commerces.

Aujourd’hui, il est obligatoire de faire un changement d’usage pour une location meublée de tourisme. Le logement secondaire ainsi loué devient alors un logement affecté non à usage d'habitation mais à usage commercial. Une autorisation devient donc nécessaire. Attention, cette disposition concerne uniquement les logements dans lesquels le propriétaire réside moins de 8 mois dans l’année et est applicable dans les villes de la petite couronne ainsi que dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants.

Les nouvelles clauses interdites de la location meublée de tourisme ou non

Voilà qu’aujourd’hui la loi Alur a mis au même rang locations nues et locations meublées. Hier limité aux locations nues, les baux de locations meublées ont aujourd’hui eux aussi des clauses interdites que le bailleur se doit de respecter. Ainsi, les bailleurs ne peuvent plus exiger plus de deux mois de loyers aux nouveaux locataires en tant que dépôt de garantie ni de leur imposer un prélèvement automatique.

A la sortie du bail, la tarification de l’état des lieux est plafonnée par décret à 3€ le m². Autre changement important visant à protéger le locataire : la rupture du bail du propriétaire. Aujourd’hui, le propriétaire ne peut rompre le bail que s’il souhaite vivre lui, son conjoint ou ascendants/descendants, dans son logement.

D’autres nouvelles réglementations pourraient voir le jour dans les mois à venir. La prochaine viserait à fixer les équipements que le bailleur est tenu de fournir au locataire. Malgré le renforcement de la législation du meublée, ce type de location reste toutefois encore souple notamment sur le renouvellement du contrat réduit à 1 ans contre 3 pour les locations nues. Le régime fiscal du loueur non professionnel reste aussi attractif avec son abattement exceptionnel de 50% sur ses loyers dans la limite de 32.600 € de revenus fonciers par an (alors qu’il n’est que de 30% pour les locations nues). La question que l’on pourrait se poser est : pour combien de temps ce régime fiscal attractif sera t-il conservé ?

Conclusion

Les loyers des meublés en Ile-De-France ne cessent d’augmenter depuis un an. La loi Alur en est la première cause. Avec cette règlementation, les locations meublées ne cessent de perdre en souplesse pour une meilleure protection des locataires et un encadrement plus strict et plus contrôlé du marché de la location parisien. Malgré les sanctions lourdes prévues en cas de non-respect de cette nouvelle législation, certains propriétaires continuent de louer des résidences secondaires à prix fort, privant le marché de biens à louer et contribuant ainsi à la hausse des loyers de manière générale. 70% des 30 0000 meublés à Paris seraient illégaux. Reste à savoir si le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi Alur, amenée à entrer en vigueur à Paris dès le 1er août 2015, permettra d'augmenter le nombre de logements locatifs disponibles et d’ainsi enrayer les conséquences de cette inflation en faveur des locataires permanents. Nous sommes pressés de faire le premier bilan « Alur » en aout 2016. La sévère réglementation immobilière tiendra telle promesse ? Affaire à suivre.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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