Comment constituer un bon dossier avant d'investir dans l'immobilier ?

1. Bien tenir ses comptes pendant les mois qui précèdent la demande de prêt

Parmi les pièces obligatoires de votre dossier, vous devez fournir vos 3 derniers relevés de comptes bancaires. Minutieusement étudiés par les banques, ils permettent de rendre compte de la bonne gestion de vos finances, de vos dépenses mensuelles, mais aussi de votre capacité à épargner. Ils sont alors un excellent indicateur de votre solvabilité, encore plus que vos bulletins de salaire ou votre dernier avis d’imposition.

Afin de convaincre les banques de votre capacité à économiser et à assumer vos mensualités de crédit, présenter des relevés de compte soignés est indispensable. Découverts, retards de paiements, saisies administratives… Vous devez impérativement présenter des relevés de comptes exemplaires au moment de votre demande. Vous pouvez commencer à assainir vos comptes avant même d’entamer des recherches d’un bien ou d’un financement, idéalement au moins 3 mois avant la concrétisation de votre projet. De même, mettre de l’argent de côté tous les mois est une bonne façon de prouver votre capacité à épargner.

Si cela est possible, essayez de solder vos autres crédits en cours afin que votre capacité d’emprunt ne soit pas limitée par votre taux d’endettement. Pour rappel, celui-ci ne doit pas être supérieur à 35 % de vos revenus mensuels, soit un peu plus d’un tiers. Pour connaître votre capacité d’emprunt actuelle, vous pouvez réaliser une simulation en ligne grâce à un outil dédié.

2. Définir précisément son projet d’investissement locatif

Comme pour tout achat immobilier, vous devez présenter un dossier solide et réfléchi après avoir bien défini en amont votre projet immobilier. C’est d’autant plus le cas lors d’un investissement locatif, puisque vous devez prendre en compte les revenus engendrés par votre investissement.

Avant de demander ce prêt immobilier, il est important d’avoir une estimation précise des charges locatives que vous allez devoir assumer et des loyers que vous allez percevoir. Vous devez donc avoir une bonne connaissance du marché de l’immobilier de votre région afin d’estimer correctement le montant de vos futurs loyers. Votre projet sera d’autant plus solide si vous connaissez déjà le loyer précédemment appliqué ou si vous achetez un bien avec un locataire déjà en place.

Grâce à toutes ces informations, vous pourrez évaluer la rentabilité de votre investissement et le préciser dans votre plan de financement. Pour démontrer votre sérieux et la solidité de votre projet, fournissez un maximum de documents pour étayer votre propos (quittances de loyer, ancien bail, attestations de revenus locatifs réalisées par différentes agences…).

Afin de vous aider dans le montage du dossier, faites appel à un courtier immobilier. Il connaît les spécificités d’un projet d’investissement et saura vous conseiller efficacement.

3. Réunir toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier

Quel que soit le type d’achat immobilier (achat de résidence principale ou investissement locatif), un dossier de prêt doit contenir un certain nombre de documents obligatoires. On distingue d’abord les documents attestant de votre identité et de votre situation familiale :

• pièce d’identité en cours de validité (CNI, Passeport…) .
• justificatif de domicile de moins de 3 mois .
• contrat de mariage, PACS, jugement de divorce, livret de famille….

Votre situation maritale intéresse les banques puisqu’elle permet de définir si vous êtes solidaire financièrement ou non, que vous achetiez seul ou avec un co-emprunteur.

Vous devez ensuite fournir différents documents attestant de votre situation professionnelle et de vos revenus :

• si vous êtes salarié : contrat de travail et bulletins de salaire .
• si vous êtes indépendant : Kbis ou avis de situation au répertoire Sirene, déclarations URSSAF .
• dans tous les cas : votre dernier avis d’imposition sur les revenus .
• un document attestant de vos futurs revenus locatifs.

Vous devez ensuite présenter, comme mentionné précédemment, vos 3 derniers relevés de compte courant, vos relevés de livrets d’épargne ou d’assurance-vie, ou tout autre document pouvant justifier votre apport personnel (par exemple, s’il est issu d’un héritage ou d’une vente immobilière).

Une fois toutes les pièces réunies, votre projet d’investissement locatif bien défini et votre compromis de vente signé, votre courtier pourra adresser votre dossier de prêt aux banques.