Prélèvement à la source et crédit immobilier : attention danger

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Par Stéphane van Huffel - le 26/06/2015

Le prélèvement à la source n’a pas fini de faire parler de lui. C’est le sujet d’actualité du moment. La France se normalise face à ses voisins en faisant payer son impôt directement à la source, c’est à dire sur les salaires et autres revenus annexes. La nouvelle interrogation sur cet impôt à la source concerne le crédit immobilier. Le prélèvement à la source réduit-il la capacité d’emprunt d’un ménage ? Zoom sur ce nouveau débat.

Prélèvement à la source et crédit immobilier : attention danger !

Des salaires nets qui serviront d’indicateurs précis pour les institutions financières

Un particulier qui a un projet immobilier contracte généralement un crédit d’emprunt. Lors de l’étude de votre financement, les professionnels du crédit calculent votre capacité d’endettement. La capacité d’endettement – ou de remboursement - permet d’estimer le montant maximal de l’échéance mensuelle que vous pouvez supporter pour le remboursement de ce nouveau prêt. Pour déterminer la capacité d’endettement, le professionnel en crédit calcule le taux d’endettement. C’est le rapport entre vos charges stables et vos revenus stables. Dans les charges stables, vous retrouvez : les crédits en cours, les pensions et rentes versées et les mensualités prévisionnelles du crédit demandé. Une charge, pourtant récurrente, n’est pas déduite systématiquement : les impôts.

Hors, avec le prélèvement à la source, le montant des revenus salariaux seront diminués automatiquement de l’imposition à couvrir de chaque mois. Un manque à gagner donc pour les futurs emprunteurs. Pour nous convaincre, un professionnel de crédit nous propose une simulation. En prenant un revenu cumulé par ans de 79684€ avec un impôt sur le revenu de 3524€, ce ménage possède une capacité d’emprunt estimée à 387000€ (hypothèse sur un crédit d’une durée de 20 ans). Avec le prélèvement à la source, ce même ménage disposant du même montant de revenu, aura une capacité d’emprunt diminué de 16 000€.

Le prélèvement à la source n’est qu’un projet, pour le moment

La simplification de l’impôt n’est pas du tout simple à mettre en place. C’est la conclusion que tout le monde peut faire. Alors que la réforme n’est qu’au stade de « projet », les réactions, interrogations et obstacles à sa mise en place s’accumulent. Le calendrier du prélèvement à la source est prévu, et nous attendons avec impatience le débat parlementaire qui se tiendra à la rentrée 2015.

Rappelons que le prélèvement à la source devrait être pleinement effectif à compter du 1er janvier 2018. Donc après les présidentielles de 2017. Stratégique ? On pourrait dire que le prélèvement à la source, à deux ans des présidentielles, fait partie d’une des promesses de campagne de notre président, François Hollande.

Pourquoi attendre 2018 ? Les avis sont contraires sur l’estimation de la durée de la réforme. Certains disent qu’il ne lui faut qu’un an, un an et demi, pour régler les problèmes que pose le prélèvement à la source et pourrait être applicable pour 2017. D’autres, moins optimistes, préconisent un délai de trois quatre ans pour effectuer des études et un certain nombre de dispositions qui permettent d’avancer efficacement sur la mise en application du prélèvement à la source.

Mettre en place le prélèvement à la source quelques mois avant la présidentielle serait mortel pour le candidat en poste. Le moindre bug sur les impôts pourrait avoir des conséquences irrévocables sur les votes de nos contribuables. Ajoutez à ça, une baisse du salaire net, la première réaction du salarié en période de campagne présidentielle pourrait gravement faire pencher la balance, du coté adverse. Attendons de voir si les promesses seront tenues ... ou pas.

Conclusion

Si la réforme est mise en application, il est certain qu’il y aura des répercussions sur l’accord de crédit et surtout sur le montant de crédit. Cela pourrait notamment se traduire par une baisse du pouvoir d’achat immobilier. Pour les ménages modestes, l’impôt à la source permettrait d’avoir une vision plus juste et au plus près de la réalité dans le calcul de leur capacité d’endettement. Le prélèvement à la source est discuté par souci de simplification de l’impôt. Néanmoins, beaucoup d’interrogations résident sur ce mode de prélèvement. Les conséquences inattendues de sa mise en place se multiplient. Et bon nombre de projets de réformes de notre gouvernement ont été abandonné dans le passé par l’accumulation d’obstacles. Peut-être que le prélèvement à la source aura la même conclusion. Tout dépendra de la motivation du prochain gouvernement en 2018.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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