Optimisez votre transmission patrimoniale avec les EHPAD

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Pourquoi suivre ce conseil ?

Parce que c’est une astuce non seulement intéressante pour la transmission de votre patrimoine mais aussi pour votre stratégie patrimoniale globale.

En effet, investir dans un EHPAD vous permettra d’optimiser votre transmission patrimoniale mais en plus, vous profiterez de tous les autres avantages que présente l’investissement dans un EHPAD. En effet, c’est un placement immobilier qui présente beaucoup d’opportunités en termes :

  • de fiscalité : vous profitez des avantages du statut de Loueur Meublé auxquels vous pouvez ajouter ceux du dispositif Censi-Bouvard ( réduction d’impôt) et tout au long de la période d’amortissement de votre bien les loyers perçus sont nets d’impôts ;
  • de sécurité : vous êtes assuré de percevoir une rente par le biais d’un bail commercial (plus avantageux qu’un bail d’habitation), le marché est stable et les établissements sont contrôlés par l’Etat pour en assurer la qualité ;
  • de rentabilité : entre 4 et 5% de rendement locatif net sans les contraintes de gestion locative. De plus, il est aussi possible de récupérer la TVA sur votre acquisition à partir de 6 mois d'exploitation du bien.

Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale axée sur la transmission de votre patrimoine, c’est donc aussi l’occasion de profiter d’un autre avantage de l’investissement dans un EHPAD puisque vous pourrez profiter de facilitées de transmission patrimoniale.

Pourquoi maintenant ?

Parce que pour atteindre ses objectifs, il ne faut jamais attendre le dernier moment et qu’il est important d’anticiper la succession de son patrimoine. C’est donc maintenant qu’il faut profiter de cette opportunité.

Le marché des EHPAD est un marché porteur. On peut même dire que faire un placement dans ces établissements est un investissement d’avenir. En effet, on constate 3 phénomènes de société qui sont intrinsèquement liés :

  • le vieillissement de la population
  • l’allongement de la durée de vie
  • l’accroissement du besoin de soins

La population française est vieillissante, si bien qu’en 2011, 16,8% de la population avait plus de 65 ans. Ce phénomène est dû à l’arrivée de la génération du baby-boom ainsi qu’à l’allongement de la durée de vie. Ces constats entraînent donc un autre fait : la dépendance. En perdant en autonomie, les personnes âgées ont plus besoin de soins et donc d’une assistance quotidienne et parfois d’une surveillance qu’elles ne peuvent avoir à leur domicile. Selon les chiffres de l'Insee, entre 2005 et 2025 le nombre de personnes âgées dépendantes aura augmenté de 26%.

Ainsi, les besoins en établissements d’accueil sont croissants et considérables. Des besoins que seul l’Etat ne peut financer. C’est pourquoi on constate une nécessité d’avoir recours aux investisseurs privés car alors que la demande de places dans ces établissements est vouée à croître, on constate déjà un manque conséquent d’offre.

De plus, actuellement vous aurez fait le constat d’un marché de l’immobilier quelque peu chahuté. Les incertitudes règnent notamment quant à l’évolution qu’il prendra en fonction des réformes qui impacteront les dispositifs de défiscalisation. Investir maintenant dans un EHPAD est donc un placement d’actualité puisqu’au vue du manque de lits dans ces établissements, le législateur devrait faire perdurer les avantages qui y sont rattachés.

Enfin, investir dans un EHPAD est aussi un investissement à réaliser dès maintenant car c’est un placement anti-crise puisqu’il vous permet de vous constituer des revenus complémentaires, notamment pour vous garantir une retraite complémentaire.

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Comment faire pour appliquer ce conseil ?

Pour optimiser la transmission de votre patrimoine, vous devez réaliser votre investissement en EHPAD dans le cadre d’une SARL de famille. En effet, cette variante de la SARL de droit commun présente des avantages permettant d’optimiser la transmission patrimoniale à un coût fiscal réduit.

En détenant des parts du capital de la société, vos descendants seront exonérés des droits de succession au moment de votre décès et ce notamment grâce au statut de Loueur Meublé que vous avez acquis en investissant dans un EHPAD. La transmission par donation est aussi avantageuse en créant une SARL de famille au moment de votre investissement dans un EHPAD puisque les donations de parts sont possibles sans impôt tous les 6 ans.

Le démembrement de parts est aussi possible. Le principe consiste à donner la nue-propriété à vos enfants qui jouiront du bien après votre décès et vous gardez l’usufruit, donc la jouissance des loyers. Ainsi, vous faites donc aussi profiter vos enfants de votre investissement et vous profitez des avantages de transmission en SARL familiale. A noter que vous pouvez associer des enfants mineurs à votre SARL.

Quoiqu’il en soit, pour que votre investissement en EHPAD soit totalement optimisé et afin qu’il réponde à une majorité de vos objectifs patrimoniaux, référez vous surtout à des gestionnaires de qualité.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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