Mis à jour le 28/07/2023

Investir en Loi Pinel à Paris

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Ah… Paris ! Capitale de la France pour nous, capitale du monde pour certain(e)s, première destination touristique mondiale avec plus de 50 millions de visiteurs chaque année et un immobilier toujours aussi prisé et recherché, bien que devenu très cher. Encore aujourd’hui en 2023, lorsque l’on passe une annonce pour un appartement à louer, vous êtes à peu près certain(e) de recevoir 50 dossiers dans la journée. La demande locative y est donc très soutenue et à fortiori encore plus depuis que la capitale a adopté le plafonnement des loyers.

Mais alors, réaliser son investissement en loi Pinel à Paris a-t-il du sens ? Est-ce la solution à privilégier ?

Est-ce là que le rendement sera le plus intéressant et le potentiel de plus-value à la sortie le plus probable ? C’est ce que nous allons voir ensemble ici grâce à ce guide rédigé pour vous.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Paris ?

Faisons un petit focus sur Paris et plus largement la région parisienne.

Pour vous donner un ordre d’idée, Paris compte plus de 1,3 millions de locataires. C’est près de deux fois plus que la totalité des habitants de la communauté urbaine de Bordeaux.

Même si c’est un chiffre qui interpelle, Paris ce n’est pas la ville qui a le plus de locataires par rapport à la population par commune, elle se place « seulement » à la 69ème place. Cependant les communes d’Ile-de-France comme Gennevilliers ont un taux de locataires par habitant qui avoisine les 80% de sa population, c’est la part de locataires la plus élevée de France.

La loi Pinel, c’est ce dispositif de défiscalisation que vous connaissez surement et qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts significative et pérenne dans le temps en contrepartie d’un investissement dans un bien immobilier neuf répondant aux dernières normes environnementales. Cette loi vous permet donc d’investir dans un bien immobilier neuf dans le but de le louer par la suite et d’obtenir des réductions d’impôt.

Paris, une ville ou la demande est forte en matière de logements. En effet, le marché de l’immobilier est particulièrement tendu depuis plusieurs années déjà en France et notamment au sein de la capitale Française.

Le dispositif Pinel permet aux ménages locataires de leur résidence principale d’accéder à des biens neufs de qualité sans pour autant avoir des revenus très élevés.

Le principal intérêt d’investir dans un dispositif Pinel à Paris (ou la région parisienne) réside bien évidemment dans la très grande profondeur du marché locatif. Il y a bien plus de demande que d’offre en matière de logement à Paris. En d’autres termes, quand on a un appartement à louer à Paris on est pour ainsi dire « certain » de le louer rapidement. Très rapidement même. C’est indubitablement le point fort de cette option d’investissement.

En revanche, investir en loi Pinel à Paris impliquera, en contrepartie, deux points plus « négatifs » : Tout d’abord le prix d’achat. Avec des prix dans le neuf qui frôlent désormais les 15 000€ du mètre carré dans certains quartiers, vous achèterez, certes la sérénité locative, mais vous paierez cette sérénité au prix fort. Il est en effet devenu aujourd’hui quasiment impossible de trouver un appartement dans le neuf à moins de 300.000 € (plafond, je le rappelle de prix pour le calcul de la réduction d’impôts du dispositif Pinel) dans Paris. C’est une véritable limite opérationnelle à la réflexion.

Ensuite le rendement locatif. Il sera parmi les plus faible de France. En effet compte tenu justement du prix d’achat au mètre carré d’une part et de l’obligation de respecter des plafonds de loyers dans le cadre d’un investissement Pinel, le rendement locatif brut (c’est-à-dire avant déduction de l’ensemble des charges d’exploitation inhérentes à tout investissement immobilier classique) sera inférieur à 2%. Pas de quoi faire rêver, je vous l’accorde !

Netinvestissement vous recommande : Où investir dans l'immobilier en 2023 ? | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Paris ?

C’est pour lutter contre un fort déséquilibre entre la demande de plus en plus grande et l’offre insuffisante que le dispositif Pinel a été mis en place en 2014. En effet, les ménages aux revenus intermédiaires ont beaucoup de mal à se loger dans Paris.

La loi Pinel offre donc la possibilité aux ménages de se loger dans des biens neufs et décents avec des plafonds de loyers plus accessibles.

Sans compter les plafonds qui ont été fixés, de nombreux autres critères et conditions ont été mis en place vis-à-vis du locataire et du propriétaire. S'il est encore difficile d'investir en loi Pinel au sein de la ville de Paris, les communes périphériques offrent, elles en revanche, de belles opportunités.

La ville de Paris et sa région sont classées dans la zone A Bis. L'investissement Pinel en région parisienne consiste en l'achat de logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) qui seront loués conformément à la loi.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faites construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Pour le dernier cas, lorsque le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien pour effectuer l’achèvement.

Les durées d'engagement de location sont fixées à 6, 9 ou 12 ans. En retour, vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôts calculée sur le montant total de l’investissement de 10,5%, 15% ou 17,5% selon la durée d’engagement de mise en location que vous aurez choisie.

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, lorsqu’un locataire met fin à son bail locatif de manière imprévue, vous pouvez garder votre avantage fiscal, cependant, vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. En prenant bien en compter que vous n’avez pas l’autorisation d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Paris

De nombreuses conditions doivent être respectées par l’investisseur lors d’un achat en Loi Pinel.

Le bien doit avoir été acheté neuf ou vendu en VEFA mais avoir bénéficié d'une rénovation majeure le ramenant à un état quasi neuf.

Le Logement doit être mis en location dite nue, c’est-à-dire sans mobilier, et doit être utilisé comme résidence principale par le locataire.

Le bien doit impérativement respecter les dernières normes de construction et de performances énergétiques. Ces normes doivent désormais satisfaire la réglementation énergétique RE 2020.

Ces normes signifient que votre bien sera très peu énergivore, il sera donc très économe à la fois pour vous et votre locataire, ce qui est un point positif.

La réglementation depuis le 1er janvier 2023 est beaucoup plus rigoureuse. Tous les logements achetés en loi Pinel devront bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique.

Le propriétaire bailleur (vous) doit en outre, comme nous l’avons vu précédemment, impérativement respecter les plafonds de loyers qui ont été mis en place en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Le propriétaire bailleur doit faire de même avec les plafonds de ressources des locataires mis en place. Les plafonds varient en fonction de la zone géographique où se trouve le bien et en fonction du nombre de personnes dans le bien en location.

RAPPEL : Lors de l’investissement, vous devez vous engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Ces conditions peuvent varier en fonction de l’année de l’investissement et de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir.

Il est important de noter que la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix d’acquisition pour les logements éligibles à la Loi Pinel.

Une nouvelle réglementation est à respecter depuis ce début d’année 2023, des surfaces minimums sont requises en fonction du type de bien : Studio, T1, T2, T3 et T4.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Paris ?

Il existe différentes zones Pinel en France, qui déterminent le niveau de réduction d’impôt dont peut bénéficier un investisseur. Pour Paris, les zones éligibles à la Loi Pinel sont les suivantes :

Zone A Bis : comprenant les arrondissements : 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème, 10ème, 11ème, 12ème, 13ème, 14ème, 15ème, 16ème, 17ème, 18ème, 19ème, 20ème

Zone A : Comprenant l’agglomération de Paris qui n’est pas situé dans la zone A Bis

Ces zones sont celles de la région parisienne ; cependant Il existe aussi la zone B1 ou encore les zones B2 et C.

La zone B1 regroupe les grandes métropoles régionales comme Bordeaux ou Toulouse et enfin les zones B2 et C qui ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. 

5. Les plafonds de la loi Pinel à Paris

L’intégralité de la ville de Paris se situe en zone A bis ou A ce qui signifie que l’intégralité de la ville de Paris est éligible à la Loi Pinel. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique. Dans le cas de Paris, la question ne se pose pas puisque toute la ville et la périphérie sont regroupées dans les deux zones principales du dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer

Selon le dernier baromètre des notaires français, Paris reste la ville la plus chère de France avec un prix du mètre carré dans l’ancien qui est supérieur à 10 000€. C’est d’ailleurs pourquoi la mairie de Paris a mis en place le dispositif d’encadrement des Loyers depuis Juillet 2019. Consécutivement à cette mesure, les propriétaires bailleurs ne peuvent désormais plus mettre leur logement à un prix de marché correspondant à la loi du marché » (offre vs demande) mais sont donc tenus de par la loi de respecter des plafonds de loyer.

Ce processus a permis de redonner l’accès à des logements qui jusqu’ici étaient à des prix de loyer qui les rendaient inaccessibles à bon nombre de locataires potentiels. L’encadrement des loyers n’a pas mis fin à cet engouement du marché immobilier sur la capitale mais les locations sont désormais à un montant plus « raisonnable ».

Ces plafonds de loyer représentent le montant maximum du loyer que peut demander un propriétaire bailleur chaque mois. Ce dernier est calculé en fonction de la surface du bien et de la zone dans laquelle il se situe.

Pour la zone A bis en Pinel, le prix au m2 maximum est de 17,62 € alors que pour la zone A, le prix au m2 maximum est légèrement inférieur, il est de 13,09 € ce qui signifie que vous pouvez calculer seul le montant du loyer maximum auquel vous pouvez mettre votre logement.

Les plafonds de ressources

La Loi Pinel prévoit également le respect d’un plafond de ressources obligatoire. Celui-ci est déterminé par le gouvernement et peut changer au fil des années. Son montant varie en fonction de la composition du foyer des locataires : personnes seule, couple, famille avec un enfant…

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

Le locataire doit présenter des revenus annuels inférieurs au plafond déterminé. C’est l’investisseur bailleur qui doit vérifier régulièrement que ses locataires respectent toujours les plafonds de ressources.

5. Simulez votre investissement locatif Pinel à Paris

Prenons l’exemple de Monsieur et Madame Poulain.

Ils sont en pleine réflexion sur l’achat d’un bien à Paris dans le 15ème arrondissement.

Le prix du logement qu’ils ont en tête est d’une valeur de 343 500€. Après mure réflexion ils souhaitent louer le bien 9 ans en location ce qui signifie qu’ils auront un taux de réduction, calculé sur un plafond de 300.000 €, de 15% s’ils achètent le bien au cours de l’année.

Madame Poulain, très forte en mathématiques décide de faire ses calculs : si on loue le bien 9 ans le taux est de 15% du prix d’achat, soit 1,67% par an. Elle en conclut qu’elle peut obtenir par an une réduction sur ses impôts de 5 010€, soit 45 090€ de réduction d’impôt au cours des 9 ans de location.

6. Les meilleurs programmes à Paris : notre top 5

Nos experts ont sélectionné pour vous les meilleurs programmes à Paris et en région parisienne.

  • Le premier c’est le dix-huitième arrondissement. Il se situe à l’ouest de Barbes Rochechouart, quartier animé et hétéroclite. De nombreux monuments et sites touristiques y sont placés, vous y retrouverez notamment l’Eglise du Sacré-Cœur ou encore le quartier Montmartre.

Situé à proximité de la gare du nord et très bien relié au reste de la capitale et des communes limitrophes grâce aux différents transports en commun, cet arrondissement connait toutefois une circulation dense. C’est un secteur culturel, dynamique et ou la vie nocturne y est vivante.

  • Le 10ème arrondissement de Paris situé sur la rive droite de la seine et tout proche du canal Saint Martin et de ses nombreux bars, est un secteur très apprécié des étudiants du fait de sa proximité avec le reste de la ville. Cependant la population qui l’habite est très hétérogène, plus de 95 000 habitants, de multiples café-restaurants ou théâtres y sont installés et le métro est à quelques pas ce qui laisse la possibilité aux habitants de cet arrondissement de se déplacer dans toute la ville. Les habitants ont la possibilité d’atteindre une ligne de métro toutes les 2 ou 3 rues ce qui leurs permet de bénéficier de plusieurs lignes et de prendre la ligne qui va correspondre à leurs besoins.

Vous l’aurez compris investir dans le 10ème arrondissement de Paris est une réelle aubaine, cela vous permet d’investir dans un quartier dynamique très demandé notamment par les jeunes. C’est un investissement qui va aussi vous permettre de réduire les risques de ne pas trouver de locataire lors de la mise en location du bien.

  • Le quinzième arrondissement est le second de notre top 5. Situé sur la rive gauche de la seine, cet arrondissement est le plus grand de la capitale au niveau de la superficie avec 848 hectares. C’est un arrondissement qui n’attire pas forcément les touristes cependant les personnes qui l’habitent souhaitent généralement y rester sur une longue durée.

C’est une zone qualifiée de résidentielle éclectique, calme et ou la vie nocturne se fait timide. Ce qui est un bon point lors d’un achat en loi Pinel, cela signifie que le bien a plus de chance d’être loué sur le long terme. Cela permet de réduire le risque de vacance locative. Un autre atout pour un investissement dans cet arrondissement, c’est le fait qu’il soit très bien desservi par les transports en commun comme le métro, le RER C ou encore le tramway.

  • Le dix-septième arrondissement de Paris, fait partie des plus prisé. Situé sur au nord-ouest de la ville et du coté rive droite, c’est un arrondissement qualifié de bourgeois, on y retrouve peu de touristes du fait qu’il ne comprenne pas beaucoup de monuments à visiter. C’est un secteur très vert, un élément qui n’est pas à négliger dans la capitale ou la verdure se fait rare. C’est d’ailleurs ce qu’apprécient ses quelques 171 000 habitants.

Les habitants de cet arrondissement sont souvent des personnes qui déménagent peu qui sont à la recherche de proximité, de calme, cet arrondissement est souvent qualifié de select. Il est très bien desservi pas les transports en communs qui sont le RER et le métro. Un investissement dans ce secteur vous permet de limiter les risques de vacance locative.

Dans le cas où vous souhaiteriez à tout prix investir à Paris en cherchant « le meilleur rendement locatif possible », alors ces deux arrondissements vous sont conseillés.

  • En dernier arrondissement nous vous conseillons, toujours si vous cherchez à optimiser votre rendement tout en investissant à Paris, le vingtième arrondissement. Situé sur la rive droite de la seine, il offre encore quelques opportunités d’investissement.

Proche de sites ou monuments culturels tels que le cimetière du père Lachaise ou encore tout proche de la porte de Montreuil c’est un arrondissement où il existe un bouillonnement culturel et ou les couleurs et la verdure vous dépayseront. De multiples lignes de métro profitent aux habitants pour vaquer d’un endroit à un autre. Cet arrondissement est populaire, animé et la population est plutôt jeune.

Outre les différents arrondissements que nous venons de vous énoncer, nous voudrions rappeler qu’il existe d’autres arrondissements populaires. Nous avons pris en compte la sécurité dans nos critères de sélection, c’est pourquoi nous ne les avons pas cités.

En résumé...

Le principal atout de Paris en termes d’investissement immobilier réside dans la très grande profondeur de son marché locatif. Toutefois, et comme nous l’avons vu au travers de ce guide, les prix y sont encore très élevés, trop selon nous, d’autant que le rendement locatif, composante fondamentale de la rentabilité globale d’une telle opération, y est parmi les plus faible de France.

Pour un investissement Pinel, nous vous recommanderions davantage de vous intéresser aux opportunités d’investissement en zone B1 du dispositif Pinel ou les prix sont encore abordables et qui offrent bien souvent un bien meilleur rendement locatif.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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