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Investir en Loi Pinel à Nantes

Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
Bénéficiant d'une croissance économique et démographique exceptionnelle et proposant un cadre de vie privilégié, Nantes est une ville intéressante pour y investir en Loi Pinel.

L’article « Investir en Loi Pinel à Nantes » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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La ville de Nantes, une ville française dynamique et attractive pour les investisseurs. Située dans l’ouest de la France, elle est créatrice d’emplois dans sa région et offre un cadre de vie agréable ainsi qu’une économie en pleine croissance. En somme, investir à Nantes peut s’avérer être une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant un emplacement stratégique pour leurs projets.

Avec une augmentation des prix de l’immobilier de +35% au cours des cinq dernières années, la ville de Nantes profite pleinement de sa qualité de vie et de sa proximité avec Paris, à seulement 2h20. Investir à Nantes en loi Pinel pourrait donc s’avérer être un choix fort judicieux.

Dans ce guide, nous partageons avec vous tout ce que vous devez savoir pour investir dans l’immobilier neuf sereinement à Nantes.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Un de nos conseillers vous recontactera dans les 24h pour répondre à vos demandes.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Nantes ?

La ville de Nantes, une ville résolument jeune qui compte plus de 150 000 étudiants recensés et classée 8ème ville étudiante de France selon le magazine l’Etudiant.

C’est une ville qui détient de nombreux titres à commencer par sa nomination en tant que Capitale verte de l’Europe en 2013 par la Commission Européenne, grâce à son patrimoine historique et culturel important, ce qui en fait la 7ème ville touristique de France.

La ville est également reconnue pour être au 1er rang de l’agroalimentaire, avec quatre grands pôles de compétitivité et l’importance du Grand Port Maritime Nantes-Saint-Nazaire.

Située à seulement 2h20 de Paris et à 45 minutes des plages de l’Atlantique, Nantes attire près de 10 000 nouveaux habitants chaque année. Elle dispose d’un réseau de transports en commun performant et c’est une ville culturelle foisonnante.

L’investissement locatif à Nantes est donc très prisé par les investisseurs avertis, avec une rentabilité locative affichant 3 à 5% de rendement brut selon le quartier et une plus-value probable à la revente.

Nantes est également la 3eme ville la plus créatrice d’emplois en France, offrant ainsi de nombreuses opportunités professionnelles pour les habitants de la région et les nouveaux arrivants. D’ailleurs, selon une étude menée en 2020 par Cadremploi, 82% des cadres parisiens déclarent vouloir quitter la capitale, mais leur principale peur reste de ne pas trouver d’emploi.

Investir en Loi Pinel à Nantes peut être intéressant pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un investissement locatif dans un logement neuf ou réhabilité dans certaines zones géographiques, dont Nantes fait partie.

Cette réduction d’impôt peut aller jusqu’à 17,5% du montant investi, selon la durée de l’engagement de location. Nantes est une ville dynamique en plein développement, avec une forte demande locative portée par une croissance démographique et une attractivité forte.

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Où investir dans l'immobilier en 2023 ? | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Nantes ?

La Loi Pinel a été mise en place en septembre 2014 par l’ex-ministre du logement, Sylvia Pinel. C’est un dispositif qui vise à inciter les investissements locatifs dans les villes ou l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

La Loi Pinel et la Loi Pinel Plus vont cohabiter afin d’avoir un dispositif qui évolue au fil du temps et qui est en accord avec les tendances actuelles du marché locatif en France. Avec la Loi Pinel, le propriétaire bailleur va être dans la mesure de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu variant de 10,5%, 15% à 17,5% en fonction de la durée d’engagement de location choisie.

Comme énoncé précédemment, la durée minimale de mise en location du bien à la suite de l’achat doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette durée minimale est choisie par le propriétaire bailleur lors de l’achat du bien. Ces avantages fiscaux sont réservés aux logements étant positionnés dans une zone du dispositif Pinel, ces zones représentent les secteurs ou le marché de l’immobilier est tendu.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir dans un logement non neuf c’est possible, vous devez acheter le bien en état futur d’achèvement (VEFA), vous disposez d'un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d'acquisition pour le réaliser. Si vous faites construire un bien, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

Cette Loi permet de dynamiser la construction de logements neufs dans des zones ou l’offre et la demande ne s’équilibre pas, d’encourager à investir dans des logements neufs ou des logements ayant besoin de rénovation. Et pour finir, un point très important, c’est un dispositif qui permet aux personnes ayant des revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs ou quasi neufs.

Pour accompagner la Loi Pinel, des plafonds de ressources et de loyer ont été mis en place. Cela permet au propriétaire bailleur d’avoir un locataire en mesure de régler le loyer mensuel chaque mois. Le locataire quant à lui peut accéder à des logements de qualité à des loyers modérés.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Nantes

Lorsqu’un investisseur souhaite se lancer dans un achat en loi Pinel, il doit respecter un certain nombre de conditions.

Le bien doit avoir été acheté neuf ou en VEFA ou encore avoir bénéficié d'une rénovation importante le ramenant à un état quasi neuf.

Le Logement doit être mis en location non meublé c’est-à-dire une location nue. Le locataire du bien doit considérer le logement comme sa résidence principale. Le bien doit impérativement respecter les normes de construction et de performances énergétiques, ces normes doivent désormais à la réglementation énergétique RE 2020. Ces normes signifient que votre bien sera très peu énergivore, il sera donc très économe ce qui est un point positif pour vous et votre futur locataire. La réglementation depuis le 1er janvier 2023 est beaucoup plus rigoureuse, tous les logements achetés en loi Pinel devront bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique.

Le propriétaire bailleur doit impérativement respecter les plafonds de loyers qui ont été mis en place en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. Le propriétaire bailleur doit faire de même avec le plafond de ressources mis en place pour les locataires. Les plafonds varient en fonction de la zone géographique où se trouve le bien et en fonction du nombre de personnes dans le bien en location c’est-à-dire le foyer fiscal du locataire.

Lors de l’investissement, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Ces conditions peuvent varier en fonction de l’année de l’investissement et de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir.

Il est important que vous notiez que la réduction d’impôt est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix au mètre carré pour les logements éligibles à la Loi Pinel.

Une nouvelle réglementation est également à respecter depuis ce début d’année 2023. Des surfaces minimums sont requises en fonction du type de biens : Studio, T1, T2, T3 et T4.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Nantes ?

Il existe différentes zones Pinel en France, elles permettent de déterminer le niveau de réduction d’impôts dont peut bénéficier un investisseur. Les zones les plus éligibles sont les zones tendues, comme Paris, ou la demande locative est élevée. Au total le territoire français regroupe 5 grandes zones ; les zones A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones sont classées en fonction de la tension du marché locatif dans la région choisie.

La zone A bis est représentée par la région parisienne les autres zones quant à elles regroupent plusieurs villes. La zone B1 regroupe les métropoles régionales comme Nantes ou Toulouse et la zone B2 et C sont des villes dites rurales et ne sont désormais plus éligibles. Il en existe peu qui sont éligibles à la Loi Pinel.

Nantes se trouve donc en zone B1 Pinel car c’est une agglomération de plus de 250 000 habitants qui a un marché de l’immobilier très tendu. 

5. Les plafonds de la loi Pinel à Nantes

L’intégralité de la ville de Nantes se situe en zone B1 ce qui signifie que l’intégralité de la ville de Nantes est éligible à la Loi Pinel. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique. Dans le cas de Nantes, la question ne se pose pas puisque toute la ville et la périphérie sont regroupées dans une des zones principales du dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été mis en place dans le but de palier à la tension du marché locatif inhérent au fort décalage entre l’offre et la demande permettant ainsi aux foyers qui travaillent d’accéder à des loyers décents à des loyers accessibles. Comme nous l’avons vu précédemment, Nantes se trouve en zone B1 ce qui signifie que, dans cette ville, le plafond de loyer est de 10,55€ par m2. Ce processus a permis de redonner l’accès à des logements qui jusqu’ici étaient inaccessibles en raison de la pression du marché locatif.

L’encadrement des loyers n’a pas mis fin à cet engouement du marché de l’immobilier mais les locations sont désormais à des montants plus raisonnables. Ce plafond de loyer représente le montant maximum du loyer que peut demander un propriétaire bailleur chaque mois.

Ce dernier est calculé en fonction de la surface du bien et de la zone dans lequel il se situe. Le montant du loyer maximum représente la somme maximale à laquelle le bailleur va pouvoir proposer son bien sur le marché locatif.

Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devez vous renseigner sur deux indicateurs qui sont ; la surface de votre logement puis la zone d’éligibilité dans laquelle vous vous trouvez.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit S la surface du logement).

Exemple :

Vous souhaitez investir dans un logement de 45 m2 en plein centre de Nantes. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/45) = 1,12.

Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,12) *45 = 531,72€.

Les plafonds de ressources

Le plafond des ressources est l’autre critère important à prendre en compte pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier de la réduction d'impôt offerte par la Loi Pinel. Comme nous l’avons vu précédemment, il permet aux locataires de classe moyenne d'accéder à des logements de qualité tout en garantissant aux propriétaires que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer.

Le plafond de ressources est l'un des critères que les propriétaires locataires doivent respecter pour pouvoir louer un bien immobilier éligible à la Loi Pinel. Il s'agit d'un plafond fixé par le gouvernement en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, ainsi que de la composition du foyer fiscal des locataires. Il peut donc changer d'une année à l'autre.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

Le locataire doit fournir des justificatifs de revenus au propriétaire pour prouver que ses revenus annuels ne dépassent pas le plafond de ressources déterminé pour son foyer fiscal. Le propriétaire doit également vérifier régulièrement que son locataire respecte ce plafond de ressources.

Il est important de rappeler que la réduction d'impôt offerte par la Loi Pinel est plafonnée à 300 000 € et qu'il y a des plafonds de prix d'acquisition pour les logements éligibles à la Loi Pinel.

Depuis le début de l'année 2023, des surfaces minimales sont également requises en fonction du type de biens immobiliers, tel que les studios, T2, T3 …

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Nantes

Ambre et Benjamin souhaitent investir dans un bien immobilier.

Après avoir étudié différentes villes avec leur chef de projet patrimonial de Netinvestissement, c’est la ville de Nantes qui répond le mieux à leurs besoins. Leur objectif principal étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts, le choix du dispositif Pinel est également judicieux car il va leur permettre de percevoir, à terme, des revenus chaque mois.

Benjamin s’intéresse à la somme qui va être déduite de ses revenus imposables chaque année. Il se met donc à faire des petits calculs.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 201 000€. Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien pour une durée minimale de 12 ans. Le taux appliqué sera donc de 17,5%. Benjamin fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 17,5% soit 1,47% par an, la somme annuelle qu’ils percevront sera égal à 2 931,25€.

Ce qui correspond à une somme de 35 175€ de réduction d’impôts au cours des 12 années.

7. Les meilleurs programmes à Nantes : Notre top 5

Nos équipes dédiées ont sélectionné pour vous les meilleurs programmes de la région nantaise.

  • Le quartier Zola, c’est le quartier le plus peuplé de Nantes, surtout prisé par les actifs et les familles, il possède de nombreux espaces verts ce qui procure un cadre de vie agréable à ses habitants. Ce quartier est qualifié de tranquille et convivial. Les habitants aiment se déplacer à pied et adoptent généralement une vie piétonne active, cependant il est aussi très bien desservi par les transports en commun. Le quartier est principalement composé d’appartements même s’il abrite des maisons de ville et des villas avec jardin. Vous y retrouverez les commerces essentiels à proximité, des établissements scolaires ou encore des complexes sportifs, ainsi qu’un réseau associatif et culturel très dynamique et diversifié.

Investir dans ce quartier vous permettra de réduire le risque de vacance locative en louant votre bien à des familles par exemple. En sachant que plus de la moitié des habitants de ce quartier sont locataires de leur résidence principale.

  • Un second quartier qui change de l’ordinaire : l’île de Nantes. C’est le second quartier le plus convoité par les Nantais. Cette île bénéficie d’une situation remarquable en plein centre de l’agglomération et tout proche de ce dernier. Un processus de mixité social a été mis en place lors de ce projet ce qui permet d’avoir un marché de l’immobilier accessible à tous. C’est un secteur où la demande de logements est forte, une demande qui s’explique par la qualité de vie que le quartier offre à ses habitants. Vous êtes relié(e) au reste de la ville à travers 13 ponts, des lignes de tramway et des lignes de bus notamment.

C’est un quartier de Nantes qui est dynamique, de nombreux cafés, restaurants, ou discothèque s’y sont installés. Pour les familles vous y retrouvez de nombreux complexes sportifs, vous pouvez aussi pratiquer des activités artistiques. Investir dans ce quartier c’est investir dans un quartier innovant qui a encore de beau projet devant lui.

  • La commune de Sainte-Luce-Sur-Loire est située au nord-est de l’agglomération nantaise. C’est une commune très convoitée par les jeunes actifs et les familles qui souhaitent s’éloigner du centre des grandes villes. Ils bénéficient ainsi d’un cadre de vie plus sain, moins bruyant et plus agréable. Le coût de la vie y est aussi plus intéressant.

C’est une commune très bien placée seulement 20 minutes du centre-ville de Nantes et à 45 minutes de l’océan. Les transports en commun y sont bien développés, les déplacements y sont faciles que ce soit en voiture ou en transports en commun. Investir dans cette ville vous offrirait la possibilité d’obtenir des logements à un prix moins élevé qu’au centre-ville de Nantes, sans que la demande logement ne diminue pour autant.

  • La ville de Saint-Sébastien-sur-Loire située dans la périphérie sud-est de Nantes est une ville qui bénéficie du dynamisme de l’agglomération nantaise. Elle compte à ce jour plus de 28 000 habitants, mais chaque année de nouveaux habitants tombe sous le charme de cette commune. C’est notamment son rythme de vie plus calme, la vie qui y est moins couteuse qui les attire. Les jeunes actifs souhaitent généralement s’éloigner du centre-ville de Nantes et cherchent un logement dans les communs alentours. Afin de faciliter l’accès au centre de Nantes aux habitants des communes alentours, un TER a été mis en place. Il relie ici Saint-Sébastien-sur-Loire à Nantes en seulement 10 minutes.

Outre le fait que le TER est présent dans cette commune, de nombreuses lignes de bus et la proximité avec l’aéroport est un point fort pour un investissement dans cette ville. Plus le temps passe et plus les personnes deviennent exigeantes. Investir en Loi Pinel dans cette ville vous permet d’offrir une certaine qualité de vie, une proximité avec la ville de Nantes qui est une métropole importante. Le risque de vacance locative est moindre puisque ce sont généralement des jeunes actifs et des familles qui s’installent dans cette ville.

  • Saint-Herblain est une ville en plein développement, offrant une qualité de vie élevée pour les habitants qui souhaitent profiter des avantages d’une grande ville sans en subir les inconvénients. La ville propose de nombreux établissements scolaires pour les enfants et adolescents, ainsi que des activités sportives nautiques et terrestres, des stages artistiques, de la musique et du théâtre. Saint Herblain bénéficie également d’une excellente accessibilité avec deux lignes de tramway reliant la ville au reste de l’agglomération, ainsi qu’un réseau de bus performant avec plus de 15 lignes. La ville située à proximité de Nantes, de l’autoroute et du TGV reliant Nantes à Paris en seulement 2 heures. La commune possède également une gare ferroviaire qui la relie à la métropole en seulement 10 minutes.

En raison de son attractivité croissante, Saint Herblain est une ville idéale pour l’investissement locatif à long terme. De nombreuses familles et jeunes actifs choisissent de vivre en périphérie de Nantes, et la ville de Saint Herblain répond à cette demande en construisant de nouvelles résidences, dont la plupart sont éligibles au dispositif Pinel.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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