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Match de conviction : immobilier direct VS immobilier indirect

L’article « Match de conviction : immobilier direct VS immobilier indirect » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’investissement dans l’immobilier locatif constitue l’un des placements préférés des français. Pour preuve selon un récent sondage, plus d’un français sur deux a déjà réalisé un investissement dans l’immobilier locatif ou envisage de le faire prochainement.

Si l’on y regarde de plus près, il n’y a rien d’étonnant à cela. En effet, la pierre demeure un actif tangible, bien moins volatil que les marchés financiers et permettant tout de même de générer des rendements très nettement supérieurs aux traditionnels livrets bancaire (Livret A, Livret de Développement Durable ... etc.) ou aux différents fonds en euros que l’on retrouve chez les assureurs.

Par ailleurs, l’investissement locatif répond favorablement aux principaux objectifs patrimoniaux des investisseurs particuliers. En effet, il permet de générer des revenus complémentaires, de créer du capital notamment grâce à l’effet de levier du crédit et également de préparer sa retraite.

Ce constat étant réalisé, il convient toutefois de préciser qu’il existe aujourd’hui différentes manières d’investir dans l’immobilier locatif.

Si vous désirez plus d’informations sur l'immobilier direct et/ou indirect, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

À travers ce match de conviction, nous allons comparer pour vous deux formes d’investissements dans l’immobilier locatif.

Premièrement l’investissement dans l’immobilier direct qui consiste à acquérir un actif immobilier traditionnel (Studio, T2, T3 ...) et le mettre en location puis l’investissement dans l’immobilier indirect notamment au travers des SCPI (Société civile de Placement Immobilier).

Pour chacune de ses deux sous-catégories d’investissements dans l’immobilier locatif, nous détaillerons les principaux avantages qu’elles peuvent procurer aux investisseurs.

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1. Les avantages de l'investissement immobilier direct

Un investissement « palpable »

Acquérir un bien dans l’immobilier direct permet aux investisseurs de visualiser parfaitement l’investissement dans lequel ils placent leurs capitaux. En effet, en achetant un appartement ou une maison, les acquéreurs auront la possibilité de visiter le bien et ses alentours avant de valider leur décision d’achat.

À l’inverse l’immobilier indirect que l’on nomme également « pierre papier » pour cette raison ne le permet pas. Les investisseurs devront croire en la stratégie de la société de gestion et faire confiance aux gérant de la SCPI dans cette mission d’acquérir des actifs de qualité.

La liberté de jouissance

Acquérir un bien dans l’immobilier direct permet également aux investisseurs d’avoir le contrôle sur l’exploitation de leur investissement. En effet, à condition de respecter les délais inhérents aux baux d’habitations, les investisseurs pourront s’ils le souhaitent récupérer le bien immobilier pour l’habiter, pour le louer à un proche ou éventuellement pour l’exploiter comme résidence secondaire.

À l’inverse, l’investissement dans l’immobilier indirect ne vous permet pas de jouir librement des actifs qui composent votre placement. Les gérant du placement ayant pour vocation de générer des revenus réguliers tâcheront de sélectionner les meilleurs locataires pour chacun des actifs. En revanche, ils ne vous laisseront jamais la possibilité d’exploiter l’un d’entre eux autrement.

La fiscalité (grâce à certains dispositifs fiscaux)

Investir dans l’immobilier en direct permet également de coupler son investissement à un dispositif de réduction ou d’allègement fiscal. Vous pourrez par exemple réduire votre imposition globale grâce aux dispositifs Pinel, Malraux, déficit foncier et Monument Historique (MH) ou encore bénéficier d’allègements fiscaux sur vos revenus locatifs grâce à la location meublée.

À l’inverse, même s’il existe des SCPI fiscales, l’investissement immobilier indirect ne permet pas de profiter pleinement de ces sources d’optimisations. Il n’est par exemple pas possible d’user de l’ARD (Amortissement Réputé Différé) pour atténuer la fiscalité de ses revenus locatifs en SCPI.

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2. Les avantages de l'investissement immobilier indirect (scpi)

La flexibilité

L’un des atouts majeurs de l’immobilier indirect demeure sa flexibilité. En effet, l’investissement dans une SCPI se traduit par l’acquisition de parts de cette dernière ce qui rend cette forme d’investissement accessible à partir de quelques centaines d’euros.

Il est également possible d’investir de manière progressive en achetant par exemple de nouvelles parts chaque mois.

A l’inverse l’investissement dans l’immobilier direct nécessite un « ticket d’entrée » minimum assez conséquent. Il est en effet difficile de trouver de bonnes opportunités à moins de 100 000 €.

La liquidité

À condition de sélectionner convenablement sa ou ses SCPI, les investisseurs en immobilier indirect pourront dans la majorité des cas revendre leurs parts et récupérer le produit de leur session assez rapidement. Pour preuve, à l’heure ou ces lignes sont écrites, de nombreuses SCPI sont en capacité d’apporter une importante liquidité aux investisseurs en leur permettant de recevoir sur leur compte bancaire le montant du produit de vente dans un délai d’une quinzaine de jours.

Comparativement, les délais dans l’immobilier direct sont généralement beaucoup plus long. En effet, avant de récolter les fruits d’une vente immobilière, il faudra trouver soit même (ou avec l’intermédiaire d’une agence) un acquéreur, que celui-ci obtienne un financement (dans la majorité des cas) puis enfin prendre un rendez-vous devant un notaire pour officialiser la vente.

Le confort de gestion

Investir dans l’immobilier indirect permet aux investisseurs de se soustraire à 100% de toutes les contraintes de gestions. En effet, les SCPI gèrent pour les investisseurs toutes les contraintes ou les potentiels aléas liés à la gestion courante des actifs immobilier et de leur locataire.

S’agissant de l’immobilier en direct, la donne est différente, bien qu’il soit possible de déléguer la gestion à une agence immobilière, les investisseurs devront s’acquitter de certaines contraintes de gestions.

La diversification

Il s’agît certainement du principal avantage de l’immobilier indirect : la diversification.

Comme tout le monde, vous connaissez certainement l’adage qui conseille de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », sachez que placer son argent dans une ou plusieurs SCPI y répond à la perfection.

En effet, en détenant une part d’une SCPI, les investisseurs détiennent en réalité un tantième de TOUS les actifs immobiliers qui compose la SCPI. Cela permet aux investisseurs de mutualiser leurs investissements sur plusieurs dizaines ou même plusieurs centaines de biens.

3. Le gagnant des 2

C’est donc d’une courte tête (4 points contre 3) que l’immobilier indirect l’emporte.

Si vous souhaitez en savoir d’avantage ou être accompagner dans vos prochains projets d’investissement, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un de nos chef de projet patrimonial.

Cette question, bien que très large et dépendante entièrement de vos objectifs, est une excellente question. Selon mon point de vue, l’immobilier direct à toute sa place dans votre portefeuille patrimonial, et ce pour diverses raisons. Tout au long de ce guide nous tâcherons de définir quelles sont ces raisons qui devraient faire pencher ce match en faveur de l’immobilier direct, Chauncey navré mais aujourd’hui la victoire est pour moi !

4. La facilité d’accès

Nous l’entendons souvent depuis des années: il est facile d’investir dans un bien immobilier, qui plus est un actif destiné à la location. Cette facilité d’accès est principalement liée à une politique de taux bas appliquée par les banques, couplée aux conditions d’octroi de crédit avantageuses. Ces raisons ont donné beaucoup de visibilité à l’immobilier en direct et ont permis à beaucoup d’investir judicieusement dans ce type d’actif. D’autant que, qui dit crédit, dit (généralement) long terme, cette classe d’actif rentre de plein droit dans votre stratégie patrimoniale, pour peu qu’elle soit orientée vers votre retraite, ou au moins sur le long terme.

En effet, si votre objectif est d’utiliser une partie de votre épargne mensuelle pour vous constituer un patrimoine sur le long terme tout en conservant la capacité d’investir ailleurs, alors l’immobilier direct est fait pour vous. Quel que soit le régime fiscal dans lequel vous entrerez, la perception régulière des loyers générés par cet investissement viendra amoindrir l’impact du crédit contracté pour l’occasion, et vous permettra donc de devenir propriétaire tout en ne payant effectivement que 50%-60% d’un actif immobilier.

Seul bémol dans ce match sur le point de la facilité d’accès : le ticket minimum d’entrée. Alors qu’investir dans une SCPI est chose aisée car votre investissement peut débuter à moins de 10.000€, l’immobilier en direct se situe souvent sur des montants plus élevés. Légère avance donc pour l’immobilier indirect.

5. La flexibilité fiscale de l’immobilier en direct

Second point pour lequel il est préférable d’intégrer de l’immobilier en direct dans votre portefeuille : l’immobilier direct est une source assez importante de régimes fiscaux qui pourraient s’adapter à votre situation et devenir un allié de taille dans l’optimisation de votre fiscalité et donc de la performance moyenne de votre portefeuille.

C’est ainsi qu’un bien immobilier loué nu (donc sans meubles) peut se transformer en un actif encore plus performant économiquement pour vous s’il est mis en location meublée, vous permettant ainsi de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

L’immobilier indirect, de par la nature juridique des solutions qui vous sont proposées ne peut être aussi flexible. Ce type de question étant très personnel est sensible car potentiellement impactant sur votre situation financière, il sera important pour vous de vous faire accompagner et conseiller.

Alors que les SCPI sont généralement toutes soumises au même régime fiscal des revenus fonciers, et donc généralement toutes assez coûteuses d’un point de vue fiscal, l’immobilier reste une valeur assez flexible qui saura s’adapter à votre situation. Avantage pour l’immobilier direct.

6. Les frais

Troisième point, et non des moindres : les frais. Effectivement, les SCPI sont des produits gérés par des professionnels pour des investisseurs dont ce n’est ni le métier, ni le centre d’excellence.

Les investisseurs ont donc à charge de supporter les frais de gestion de ce type de solutions, il s’agit principalement des frais de souscription (qui sont en moyenne de l’ordre de 10%), ainsi que les frais de gestion annuels, etc.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous n’avez qu'à supporter les frais de notaire (variable entre 3% et 8% en fonction d’un achat dans l’ancien ou dans des programmes neufs, souvent moins coûteux en frais de notaire).

Attention toutefois à ne pas prendre des vessies pour des lanternes : les frais de gestion appliqués dans les SCPI intègrent la délégation de gestion totale de votre investissement à une équipe de professionnels. Il vous est possible de ne pas opter pour une gestion totale de votre bien immobilier pour des raisons de coûts, mais il est important d’avoir en tête que gérer un bien immobilier ou un parc immobilier est une chose chronophage qui peut vite s’avérer coûteuse si certains points ne sont pas gérés de la bonne manière.

C’est la raison pour laquelle il sera important pour vous et votre projet de bien définir quelles sont vos attentes vis-à-vis de cet investissement.

Ici aucun doute n’est permis, l’avantage va indéniablement à l’immobilier en direct qui vous permettra de mieux maîtriser les coûts d’exploitation de votre investissement.

2-1 dans ce match pour l'immobilier direct

Une légère avance pour l’immobilier en direct qui reste selon moi une valeur refuge à posséder dans son portefeuille patrimonial. Bien que chaque investisseur soit différent, il s’agit là d’un couteau suisse patrimonial. Afin de savoir si ce type d’actif est fait pour vous, n’hésitez pas à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimoniaux pour vous faire accompagner dans cette réflexion.

Conclusion

Vous l’aurez constaté, le match est rude entre les solutions immobilières directes et indirectes ont du mal à se départager de manière forte sur l’un ou l’autre des thèmes que nous avons abordé ici.

Tout comme il n'existe pas de solution miracle applicable à tout un chacun, mais des solutions qui peuvent varier d’un projet à un autre, et d’un besoin à un autre.

La flexibilité et la diversification qu’apportent les SCPI pourront certainement vous plaire et vous permettre de vous sentir à l’aise dans la relation que vous aurez avec vos investissements, mais l’immobilier en direct pourra vous apporter stabilité et longueur de vue dans le cadre de vos projets retraite.

Encore une fois, la meilleure solution reste celle de vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimoniaux, qui sauront vous écouter et comprendre vos attentes, pour les transformer en stratégies claires et définies pour ne servir que vos objectifs. Alors n’hésitez plus, et à très vite sur Netinvestissement.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 40 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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