Pourquoi et comment acheter un logement en loi Pinel ?

1. Quelques rappels rapides

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de l’achat d’un logement neuf bénéficiant du label BBC et de la mise en location de cet appartement (en agence ou par vos propres moyens), le plus souvent neuf (ce que l'on appelle une acquisition en VEFA). Bien qu'il soit également possible d’investir dans un bien immobilier ancien, qui sera par la suite réhabilité, la majorité des opérations sous le dispositif Pinel se font dans des résidences neuves. La raison principale à cela réside dans le fait qu'un bien immobilier neuf est souvent synonyme de plus de sérénité pour l'investisseur qu’un bien ancien.

En contrepartie d'une obligation de mise en location, l'investisseur se voit octroyer un crédit d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du montant de son investissement, et ce sur une durée maximale de 12 ans (dans le respect de certaines limites bien entendues, notamment le montant annuel maximum de chaque investissement, et le plafonnement des fameuses niches fiscales de 10.000€), répartis comme suit :

• 2% de réduction d’impôt (crédit d’impôt calculé sur le montant investi) par an pendant les 9 premières années
• 1% de réduction supplémentaire annuelle pendant les 3 années suivantes

Mais le dispositif Pinel ne doit pas uniquement être perçu comme un dispositif fiscal, mais plutôt viser en parallèle d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf, un investissement sur une région ou une zone bénéficiant d’une forte dynamique démographique (ce que l'on appelle plus communément une zone tendue).

L'intérêt que représente cette zone tendue réside dans le fait que votre investissement bénéficiera d’un afflux régulier de locataires, et par conséquent vous bénéficierez d'une certaine assurance quant à la facilité et à la pérennité de location de votre bien.

Rappelons tout de même qu'il n'est pas uniquement intéressant d'investir dans l'immobilier, mais il est primordial d'investir correctement, et ce en toute sérénité. L’atout majeur du dispositif Pinel (avant même la défiscalisation) se trouve dans cette sérénité qui est apportée à l'investisseur :

• Un marché immobilier réactif et profond
• Des zones en plein développement ou en profonde maturation
• Une demande forte impliquant assez peu de changement de locataire
• Des loyers plafonnés facilitant le paiement de ces derniers

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

2. Intérêts d’investir via le dispositif de la loi pinel

Généralement, lorsque l'on réfléchit à un investissement dans l’immobilier, on a souvent en tête la fiabilité et la pérennité de ce type d’investissement. Dans ce dispositif, avant de nous permettre de récupérer le moindre centime de nos impôts, il s'agit d'abord d'investir dans l'immobilier en s'assurant une base solide. Il est donc primordial de ne pas se focaliser sur la “carotte fiscale'' que nous tend l'État, mais bien sur la qualité de l'actif que nous allons acheter. (Donc sur tous les éléments importants dont nous parlons souvent chez Netinvestissement (à savoir le département et/ou la ville où est situé le bien, la cohérence du marché, etc.).

Dès lors que ces éléments sont compris et intégrés par l’investisseur, il y a de très fortes probabilités pour que votre investissement se déroule sans encombre. Et nous commençons à percevoir tout l'intérêt et l'avantage que présente le dispositif Pinel.

À ce jour, constituer un patrimoine immobilier est le meilleur moyen d'envisager l'avenir et la transmission des fruits de son travail à ses enfants ou sa famille. Principalement, les investisseurs ayant recours au dispositif Pinel cherchent l'optimisation fiscale, et la génération de capital supplémentaire (stabilité financière dans le temps, etc.) mais seulement pour l'investissement en immobilier neuf. Si vous souhaitez investir dans l'ancien, le dispositif Denormandie est fait pour vous.

Mais rappelons-le, l'investissement via la loi Pinel vous permet d'acquérir un bien immobilier que vous conserverez sur le moyen-long terme (la durée minimum du dispositif Pinel étant de 6 ans, vous partez au minimum sur une durée initiale de 6 ans). L'objectif le plus communément défendu par les investisseurs sous l’égide du dispositif Pinel reste l’optimisation fiscale et l’élargissement de leur patrimoine sur des durées généralement d’une dizaine d’années. Cependant, ce dispositif n'est pas dispositif partout sur le territoire, voici pourquoi nous vous avons préparé un guide regroupant toutes les zones éligibles au dispositif Pinel et leurs caractéristiques.

Dès lors que le projet de l'investissement Pinel est lancé, vous possédez un bien immobilier qui vous procure tous les bénéfices que ce type d'actifs peut procurer : il va générer des revenus fonciers. Ces revenus vont être utiles, nous l'avons constaté, pendant la période d'investissement. Car ils viennent en partie payer le crédit bancaire rattaché à l'opération. Mais une fois l'opération Pinel terminée, votre actif reste un bien immobilier locatif, et il continue donc de produire des loyers.

Deux solutions s’offrent alors à vous, en fonction de vos objectifs vous pourrez donc choisir de conserver ce bien et de générer ainsi des revenus complémentaires. Ou alors vous pouvez choisir de revendre le bien et donc de réaliser l'enrichissement obtenu via cette opération, et de bénéficier d'un matelas de capital dont vous pourrez bénéficier quand vous le souhaitez.

C'est là l’un des plus gros avantages du dispositif Pinel : vous avez le luxe de pouvoir choisir dans quelle direction vous souhaitez aller en fin d'opération.

Enfin, et nous en avons parlé plus haut, cette opération va vous permettre de récupérer une partie des impôts que vous versez normalement à Bercy tous les ans, et par conséquent utiliser cette récupération de capital à votre profil. La récupération fiscale n'est pas réalisée dans le but d’augmenter votre pouvoir d'achat, mais plutôt de constituer un enrichissement dont vous pouvez bénéficier au terme de l'opération de défiscalisation.

3. Les points d’attention

Si vous lisez nos guides et nos articles depuis longtemps, vous devriez déjà vous douter de ce que nous nous apprêtons à vous dire. Comme dans toutes opérations d'investissement il est primordial de ne pas faire passer la rentabilité au profit du risque lié à chaque opération. Par exemple, il ne faut pas viser avant tout une rentabilité à deux chiffres, impliquant un risque d'atteinte ou de perte de capital très important, si votre objectif principal est de protéger votre capital pour la retraite.

Il en va de même pour l'immobilier, à ce titre voici quelques points primordiaux à garder en tête lors de la réalisation d'une opération Pinel :

La solidité du promoteur

Tous les promoteurs ne se ressemblent pas et ne livrent pas le même travail. Il faut donc faire attention à toujours veiller à ce que le promoteur avec lequel vous allez réaliser votre opération Pinel soit solide, et puisse endosser le rôle que vous lui confiez dans cette opération. Nous veillons tout particulièrement au fait que le promoteur bénéficie de garanties financières d'achèvement, garanties qui vous assurent que votre opération verra le jour quoiqu'il arrive au promoteur.

De plus, il faut veiller à ce que la société qui construit votre bien immobilier soit une société qui ait du recul sur des opérations immobilières : nous ne confions pas la création et la construction d'une maison à une société totalement novice dans le secteur, mais préférons travailler qu'avec des intermédiaires lourdement qualifiés.

La cohérence du marché

Encore une fois, nous ne faisons qu’enfoncer des portes ouvertes. Mais il est primordial de veiller à ce que la localisation du bien ciblé par l'opération Pinel soit en adéquation avec le marché sur lequel le bien va être situé. Pour grossir le trait, nous ne faisons pas de Pinel dans une zone où la demande est nettement moins élevée que l'offre. C'est là tout le principe d'investir dans des zones tendues, où la demande locative est très forte, et où il est très peu probable de voir son bien immobilier vacant sur de longues périodes.

De plus, la cohérence du marché joue aussi un rôle important dans la finalité de votre opération : plus le marché est tendu, plus le bien concerné sera vendu facilement (une agence immobilière pourra alors vous estimer votre bien et vous assister dans la vente si besoin). C'est un point à garder en tête tout au long de l'opération.

Le prix de l’opération

Chez Netinvestissement, on ne le répétera jamais assez : une opération immobilière de défiscalisation ne doit pas être vue comme la recherche d'un bon coup dans l'immobilier, mais plutôt la recherche d'une bonne opération. Cette différence est très importante car elle va être fondamentale dans la réussite de votre projet : si vous cherchez à acheter à faible coût, vous deviendrez certes propriétaire immobilier mais vous vous exposerez de facto à plus de risques tout au long de votre opération. Lorsque l'on cherche à faire une bonne opération immobilière, On garde en tête des critères objectifs de sélection de bien : qualité, demande, fiabilité, surface, nombre de chambres etc.

La liste des points sur lesquels porter votre attention est très longue, mais que vous cibliez un bien sur l’île Saint-Louis ou au bord de la mer, il est important bien les considérer avant de se lancer. C'est pourquoi l’un de nos meilleurs conseils à ce stade de votre réflexion serait de vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial afin d'étudier avec lui les différents points sur lesquels un travail plus poussé doit être réalisé, afin de vous assurer de ne pas aller dans la mauvaise direction.

4. Comment réaliser une bonne opération pinel ?

Nous y sommes ! Vous avez saisi l'intérêt que représente le dispositif Pinel pour votre situation, votre chef de projet patrimonial Netinvestissement a dessiné avec vous la feuille de route à suivre sur les prochaines années, et nous avons vu plus haut quels étaient les points sur lesquels vous devrez être vigilant lors de la réflexion pour un investissement de défiscalisation. La question est désormais de savoir comment s'assurer de réaliser une bonne opération Pinel ?

Nous apportons souvent cette réponse : “il n'y a pas de bonne ou de mauvaise solution d'investissement”. En revanche, il est important de garder en tête que l'investissement que vous réalisez doit toujours être en lien avec les objectifs que vous défendez.

Pour rappel un investissement dans l'immobilier ne sera pas aussi liquide et accessible que de l'argent déposé sur votre livret A. Il faut donc être vigilant pour intégrer de manière cohérente cette action patrimoniale immobilière dans l'ensemble de votre patrimoine, et ainsi s'assurer de ne pas travailler sur votre fiscalité au détriment de votre sécurité financière.

De plus, il est important de ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre dans ce type d’investissement. Mieux vaut optimiser et travailler 50 % de votre fiscalité, mais vous faire avancer de manière sereine en termes de finances personnelles ainsi qu’en termes de flux financiers, plutôt que de travailler sur 100 % de votre fiscalité et de risquer de vous retrouver dans une situation financière plus tendue sur les prochaines années. N'oublions pas que 98 % des opérations d'investissement Pinel se font aujourd'hui via un crédit bancaire, et n'oublions pas non plus que votre banquier ne sera pas toujours sensible à votre situation personnelle. Il faut donc vous assurer en tout temps d'être en mesure de rembourser le prêt rattaché à cet investissement, il est donc normal pour vous et pour votre chef de projet patrimonial de clarifier dès le départ sur quel montant l'investissement visé peut-être réalisé, et quelle contribution personnelle vous pouvez y apporter (ce que l’on appelle souvent la capacité ou l’effort d’épargne) avant de prendre rendez-vous avec le notaire.

Chaque investissement immobilier a ses particularités et le Pinel n’échappe pas à la règle. On n’investit donc pas de la même manière dans un immeuble de rapport, des locaux en copropriété ou dans un Pinel. Investir dans des programmes Pinel ne s’improvise donc pas.

Comme pour tout investissement, il ne faut pas simplement s'attarder sur le gain que ce dernier va vous procurer, mais sur les tenants et aboutissants que cela va vous demander. Le dispositif fiscal Pinel est, rappelons-le, un des dispositifs les plus efficaces pour traiter l'impôt tout en investissant dans l’actif bien connu des Français qu’est l’immobilier (second secteur le plus prisé des Français après l’assurance-vie). En revanche, et comme partout, il est important de se faire bien conseiller et d'être correctement accompagné dans cette démarche.

Nous l'avons vu, la raison principale pour laquelle un investissement Pinel pourrait ne pas être aussi performant que ce pour quoi il a été conçu réside dans le fait que la sélection initiale peut-être mal faite, ou occultée par l'appât du gain.

Comme d'habitude, votre chef de projet patrimonial se tient à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la mise en place d'une opération de défiscalisation. Rappelons-le, il n'existe pas que le Pinel, des dispositifs existent également pour l'investissement dans l'ancien, mais il vous faut décider si vous souhaitez acheter neuf ou pas. Pour finir, il est important d'agir en connaissance de cause, et en pleine conscience des autres solutions qui pourraient s’offrir à vous si toutefois le dispositif de loi dont nous venons de parler n'est pas celui qu'il vous faut.