Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Paris

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Paris est multiple. C’est un phare en tout point de vue. Pourtant, la ville lumière souffre d’une rentabilité locative plus faible en son cœur qu’en périphérie mais corollairement, d’une volatilité toute aussi nulle et d’une potentialité de plus-value à moyen terme plus imaginable. La dimension d’un tel investissement en devient patrimoniale.

En vous éloignant du point noeudal de l’agglomération, la rentabilité se libère, d’une manière évidemment éparse, selon des variables, entre autres historiques et économiques. Il est simple de cartographier l’agglomération tant son histoire a forgé des zones d’activités en un déterminisme social et économique.

C’est notre point de départ. L’investissement immobilier est une projection et il faut être en capacité de décrypter le marché. D’autant plus lorsque l’investissement se fait dans le neuf où les facteurs de revalorisation influencent le choix du sous-jacent.

Le Grand Paris, dont il faut logiquement parler lorsque l’on évoque la capitale devient un élément central, qui a et qui va permettre de transcender les villes en son chapelet. Sortir des zones de leur autarcie, et rendre encore possible des plus values immobilières. Il est certain pour autant qu’une idée, sur le papier, face à la réalité des choses, ne doit pas prendre une importance surpondérée.

En effet, ce n’est pas parce qu’une acquisition immobilière se fait à Paris qu’elle s’en trouve forcément sublimée. Un investissement immobilier par définition n’est pas fongible. Il faut dès lors se focaliser sur des variables élémentaires afin de l’optimiser.

Vous devez faire des projections cohérentes sur le potentiel de l’offre par rapport à la demande, à la concurrence à la revente, à la valeur vénale, la qualité de fabrication ou à la réelle attractivité future de la ville. Pour cela, ce guide va vous aiguiller vers cinq programmes phares à Paris auxquels s’intéresser en 2018.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Paris

1. La qualité de produit fini

Dans un marché fortement concurrentiel, il faut de manière pragmatique se distinguer des autres. A la revente, surtout lorsque l’investissement se fait à travers un dispositif fiscal de type PINEL, votre bien sera proposé parmi d’autres. Sur un marché de gré à gré, le prix sera alors déterminé par la loi de l’offre et de la demande.

Il est clair qu’un bien dans une zone éligible à ce type de dispositif n’est normalement pas si compliqué à revendre si l’on sait déterminer les risques et les erreurs à ne pas commettre. Il faut dès lors se concentrer sur les bases différenciantes de votre actif en essayer d’optimiser le prix qui permettra une vente rapide.

Face à un nombre important de biens à la revente, il est également capital de pouvoir profiter d’un atout directement lié à la finition.

Nous constatons en définitive de réelles différences entre certains promoteurs. L’un des éléments les plus importants est donc de se tourner vers un promoteur qui permettra de « goûter » à la qualité.

2. La taille de la résidence

Par extension, afin de limiter la concurrence, il est cohérent de sélectionner des résidences à taille humaine, qui conserveront un cachet lorsque les années vont s’additionner. Cela ne va pas annihiler la concurrence totale de la zone mais permettra de générer une singularité appréciable.

3. L’emplacement

Cela résume un investissement. Par essence, c’est ce qui doit rester si nous ne retenons qu’une chose. Le bien doit être bien desservi ; c'est-à-dire qu’il se doit, surtout dans une agglomération aussi dense que Paris, d’avoir à disposition suffisamment de moyens de transport.

A cela, l’élément ampliatif est la projection dans l’espace. Quel est le projet dans la zone investie et comment cela va se matérialiser ?

4. La demande locative dans le quartier

C’est ce qui va déterminer le prix futur. La tension locative façonne le prix et sécurise l’opération.

L’étude profonde du marché locatif du secteur d’investissement est fondamentale. C’est le nerf de la guerre : pas de locataire, pas de rentabilité ! S’assurer une occupation locative sans carence, c’est s’assurer un investissement pérenne dans la durée.

Encore une fois, ce n’est pas parce que vous habitez à tel ou tel endroit que le marché locatif y est forcément porteur. Ne confondez pas un achat immobilier dans lequel vous pourriez vivre et un investissement locatif. Les critères ne sont pas les mêmes.

5. La valeur vénale effective

C’est une mesure objective de la valeur d’un bien. Il est par cet élément possible de qualifier le juste prix (une fourchette) selon le standing du bien immobilier.

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2. Pourquoi Paris est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

Paris et son agglomération disposent d’un véritable microcosme immobilier. Les prix au m² varient beaucoup selon les villes. Nous l’avons déjà signifié mais le Grand Paris va faire évoluer les possibilités d’investissement dans certaines zones.

Mais Paris, ce n’est évidemment pas que le projet du Grand Paris, c’est également et surtout 950 000 entreprises, 35 % des emplois cadres français, plus de 600 000 étudiants, 17 universités dont 4 de rang mondial et plus de 60 millions de visiteurs par an.

L’extension de Paris et de ses pôles économiques permet aussi d’investir dans des villes variées et elle dispose du premier quartier d’affaire européen grâce à la Défense. C’est également la première région économique d’Europe et le premier bassin d’emploi. Au-delà de ces chiffres, Paris va de plus accueillir les jeux Olympiques de 2024.

3. Les meilleurs programmes à Paris : notre TOP 5

N°1 : Acquisition patrimoniale

Cette résidence au cœur de Paris montre le visage de la tradition, avec l’atmosphère haussmannienne typiquement parisienne du quartier Jeanne d’Arc, et celui de la modernité, avec l’ambiance contemporaine et créative du nouveau quartier entourant la bibliothèque F.Mitterand, qui regroupe établissements culturels et universitaires, commerces et entreprises de la nouvelle économie autour de "Station F", le plus grand incubateur de start-up au monde. Le tout à la jonction de ces deux univers, à proximité de l’animation des quais de Seine.

N°2 : Le calme proche du centre ville

Cette résidence bénéficie d’une situation privilégiée dans un quartier paisible tout proche des services et commodités et à 600m du cœur de ville de Choisy-le-Roi, sa mairie, ses commerces, sa gare RER et à 9 minutes de la gare d’Austerlitz, dans un quartier d’une ville du Grand Paris, au cœur d’un quartier résidentiel.

Véritable havre de paix et de tranquillité pour tous les résidents, d’architecture moderne avec une toiture en zinc « pigmento », des combles en chiens assis réinterprétés de façon contemporaine, un habillage de façade jouant sur les contrastes de couleurs entre blanc et parement en terre cuite, la résidence se veut résolument actuelle. Elle s’intègre parfaitement au voisinage, à la diversité des habitats et renouvelle l’esprit pavillonnaire du quartier. Tous les logements présentent de beaux volumes et bénéficient de prestations de qualité.

L’environnement de la résidence procure un sentiment de tranquillité, tout ici est pensé pour votre bien-être au cœur d’un lieu paisible, résidentiel et idéalement situé au sud de Paris.

N°3 : Le choix du développement du 93 à Neuilly Plaisance

Le programme est situé dans la seconde ville où il fait bon vivre dans le département du « 9-3 » qui regroupe des pôles urbains ayant des potentiels de revalorisations intéressants et une population jeune et dynamique.

Proche de la Marne, à 20 minutes de Paris, la revalorisation du foncier est très importante dans cette ville ces dernières années.

La résidence se situe en plein coeur de ville, à 100m de la place du marché et de la mairie. On y trouve des commerces de proximité, mais aussi un grand nombre d'activités sportives et associatives, ainsi que des écoles, de la maternelle au collège, situées à moins de 10 min à pieds du programme.

Avec sa façade en pierre de taille, cette résidence de standing propose 18 logements prolongés pour la plupart d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin. La pression fiscale bien moins forte que celle des villes avoisinantes est un atout pour attirer les locataires et les propriétaires.

N°4 : Dans l’Est Parisien, proche de Vincennes :

Proche du centre de Nogent-sur-Marne et de toutes ses commodités, cette résidence bénéficie d’une situation privilégiée dans un quartier paisible, à moins de 300m d’un terrain de jeu et d’un parc. Elle se trouve à proximité de plusieurs écoles (crèche, maternelle, primaire et collège à moins d’1km) et même à 350m du lycée Louis Armand, de plusieurs lignes de bus et les 2 gares RER A et E sont à moins de 2km. La résidence, d’architecture contemporaine à la fois sobre et moderne, s'inscrit dans l'esprit du quartier. Sa façade en pierres collées jointées blanches et grises est rythmée par des terrasses ou balcons qui apportent du dynamisme au bâtiment. Tous les logements présentent de beaux volumes et bénéficient de prestations de qualité. Le bâtiment s’élève sur 4 étages avec un toit terrasse végétalisé non accessible.

N°5 : Le choix du patrimonial aux portes de Paris : l’île de la Jatte

Aux portes de la capitale, Neuilly-sur-Seine s’étire vers l’ouest parisien à travers de grandes avenues arborées. Derrière les grilles ouvragées qui bordent les nombreux jardins, se devinent des hôtels particuliers, qui sont l'image d’un Neuilly chic, héritée des folies de jadis où l’art de vivre est aujourd’hui toujours recherché.

Perle de verdure dans un écrin aquatique, entre atmosphère résidentielle, esprit guinguette et canotiers, “la Jatte” est sans conteste l’un des quartiers les plus recherchés de Neuilly. Sur ce site unique, deux promoteurs de renom s’associent pour réaliser deux adresses résidentielles de grand prestige, à la mesure de la qualité insulaire de ce lieu rare et si convoité. Entre deux bras de Seine, l’agence d’architecture DGM et le Studio Putman signent deux décors à vivre exceptionnels, reliés en toute intimité par une large promenade paysagère.

En résumé...

Il faut voir le projet du Grand Paris comme un formidable amplificateur dont la portée est non seulement généreuse mais également profondément tournée vers une nouvelle dynamique à donner à l’agglomération francilienne dans son ensemble.

Les perspectives favorables d’un décloisonnement de certaines zones urbaines permettent d’imaginer la création d’un véritable effet de levier sur leur future attractivité et d’espérer de belles opportunités en matière d’investissement.

Mais comme pour tout élément exceptionnel dont les répercussions semblent connues, il faut savoir raison garder. Ce n’est pas parce que la probabilité d’une tendance haussière est forte qu’il faut investir les yeux fermés. Les éléments précités doivent tout autant être vérifiés avant de passer à l’acte.

Et si Paris est une « formidable réserve », valeur refuge où la dimension patrimoniale est le but, il existe bien évidemment d’autres villes limitrophes tout à fait intéressantes. N’hésitez pas à faire appel à l’un de nos conseillers spécialisés, à même de vous accompagner dans votre potentiel projet d’investissement.

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Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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