Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2019

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Par Fabien Appéré
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L’article « Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2019 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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La location meublée non professionnelle avec services




Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, la fiscalité importante de la location résidentielle classique et la rentabilité des placements sans risque en berne (Livret A, fonds euros etc.), Netinvestissement vous propose les 5 choses à savoir pour 2019 sur le dispositif du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

De plus en plus d’investisseurs recherchent des solutions palliatives à l’immobilier résidentiel : des charges trop importantes, une fiscalité souvent confiscatoire, des tracas administratifs et une gestion créatrice de stress et chronophages amènent parfois une certaine lassitude de l’immobilier.

Vous êtes donc nombreux à nous demander des solutions rentables et sécuritaires, une gestion déléguée tout en désignant des placements tangibles où il est plus simple d’établir des projections chiffrées.

La peur de vous projeter, l’incertitude des vacances locatives, les prix souvent élevés sont des variables non exhaustives qui reviennent également régulièrement. Enfin, le désir d’un couple rendement/risque favorable, en des temps où les taux sont faibles et où la volatilité de certains actifs ne rémunère plus, engendre une augmentation de la demande pour certains placements plus dynamiques.

En parallèle, le choix d’investir dans l’immobilier tout en annihilant toutes les contraintes locatives fait son chemin et la demande d’investir dans les résidences de services s’accroît. Ainsi, isoler les variables « contaminantes » d’un rendement parfois déjà faible tout en bénéficiant d’une fiscalité nulle, avec une rentabilité globalement plus intéressante sont autant de problématiques au cœur de vos interrogations actuelles.

Quelles sont alors les principales choses à savoir pour cette année 2019 quant à la Location Meublée ?

Sommaire



1. Un marché porteur

L'évolution de la fiscalité avec le projet de loi de finances 2018 n’est pas sans conséquences sur la façon dont les particuliers vont envisager ou modifier leur mode d’investissement. Le Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (PFU) autrement appelé « Flat Tax » est instauré sur les plus-values des valeurs mobilières et sera essentiellement profitable aux tranches d’imposition élevées.

Le placement préféré des Français, l’assurance-vie, pour ne parler que de celui-ci, pourrait ne plus avoir le même attrait et une partie des capitaux pourra être arbitrée vers d’autres supports moins taxés. Et l’augmentation de 1,7 % des prélèvements sociaux a encore alourdi la fiscalité, déjà confiscatoire, des revenus fonciers, ce qui va amener les investisseurs à une réflexion sur le mode de détention (IR ou IS) et certainement induire un coup de frein important sur l’investissement immobilier classique.

Au-delà de la forme, du caractère fiscal et rentable de ce type d’investissement, la qualité du sous-jacent doit primée quant au choix.

Mais le LMNP est avant tout un cadre d’investissement et un statut dont la première variable qui permet une projection est la démographie.

Sur ce thème, la croissance la plus importante de la demande par rapport à l’offre (augmentation du nombre de chambres) reste l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), car la question sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs par rapport aux actifs et les soins à apporter aux personnes âgées sont des interrogations essentielles actuellement.

Les résidences « seniors » sont aussi une possibilité. Apparues dans les années 80, les résidences de services « seniors » se présentent comme une alternative au logement traditionnel pour des personnes valides et autonomes mais fragilisées par l'isolement.

Le marché étudiant dispose également de garanties intéressantes. En 2019, la croissance du nombre d’étudiants en France s’élève à 1,9 % dans l’ensemble de l’enseignement supérieur.

Ceci correspond respectivement à environ 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires en un an.

A l’horizon 2025, le nombre de bacheliers augmentera significativement par rapport à 2015, principalement sous l’effet du dynamisme démographique.

Si les tendances se poursuivent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,9 millions d’étudiants en 2025, soit environ 350 000 étudiants de plus qu’en 2015.

Ceci représente donc une sécurité supplémentaire sur le long terme en considérant que les universités sont situées dans des endroits à forte densité où parfois les résidences n’ont qu’une capacité faible d’extension (manque d’offre).

J'en profite



2. Des changements sociétaux

Bien évidemment, les changements structurels et sociétaux sont à prendre en considération pour votre investissement.

Nous parlons beaucoup actuellement d’EHPAD ; la profondeur du marché et les questions relatives aux éléments évoqués au paragraphe précédent traduisent un changement. Il est évident que les pouvoirs publics vont plus lentement que les faits et les décisions tardent parfois à être prises.

Les projections et objectifs d’investissement doivent être visualisés selon les changements conjoncturels. Dans un monde globalisé et de plus en plus normé, il faut être en capacité d’absorber le changement et dans un secteur tel que les EHPAD, l’actualité est assez concentrée sur ces changements.

Principalement, il faut avoir à l’esprit la démographie précitée et savoir comment la gérer. Derrière les chiffres, il y a évidemment des personnes qui ont des besoins réels et définis.

En tant qu’investisseur, il faut savoir déceler la capacité d’adaptation d’une société, visualiser la gestion antérieure et la politique d’application de ces évolutions.

Les capacités d’accueil des établissements privés ont d’ailleurs augmenté plus rapidement que l’ensemble du secteur mais il y a encore des difficultés à créer de nouvelles résidences en France et de plus en plus d’acteurs du secteur connaissent actuellement une expansion plus importante à l’étranger plutôt que dans notre pays.

En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD en France par exemple, tant la procédure d’appel à projet est lourde.

Concernant le secteur des résidences de tourisme, là encore, il existe un changement de mentalités de consommation dû à la libéralisation des services et de l’économie participative. Il faut donc, en plus du risque important lié aux éléments politiques ou naturels, prendre en compte une inégalité entre offre et demande. Les rentabilités sont parfois très bonnes mais il faut avoir à l’esprit l’accroissement du risque de l’opération en question.


3. Les prix

Le marché immobilier est stable en ce début 2019 car, principalement, les ménages sont solvables et la prime de risque importante. Les perspectives de revalorisation sont de 3 % pour cette année.

Bien évidement, l’investissement dans les résidences de service doit être regardé suivant le bail locatif adjacent et plus globalement selon le type de résidences de services.

L’avantage global de ce type de placement en matière de prix est de contenir la revalorisation et les bulles car ces actifs sont décorrélés de la notion de coups de cœur.

Il y a une maitrise des prix qui peut être intéressante en période de hausse sur un point haut, la valorisation de l’actifs étant défini par « l’activité économique » de l’investissement.

Dans un premier temps, lorsque vous réalisez un investissement dans une résidence gérée par un exploitant, la qualité du gestionnaire est fondamentale et primordiale. La qualité du gestionnaire, ses moyens financiers pour entretenir votre patrimoine, sa solidité financière face aux évolutions de conjoncture, la qualité des services apportés à ces clients sont autant d’éléments qu’il faut analyser.

De la qualité du gestionnaire dépend la pérennité de vos revenus et donc de la valeur du bien immobilier.


4. La rentabilité

En 2019, comme pour tout investissement d’ailleurs, la première chose que vous devez regarder est le rendement proposé par un éventuel projet qui attirerait votre attention.

Là encore, au risque d’être redondant, il faut avoir une vue d’ensemble de l’investissement en question car ce marché des résidences de services doit appliquer une politique locative raisonnée.

Nos partenaires font preuve de sérieuxdans l’administration de leurs unités d’exploitation, ce qui a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels constants tout en évitant les mauvaises surprises.

Car si les rendements sont intéressants actuellement, il faut tout de même se méfier des propositions trop impressionnantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.

Et dans l’ancien, il faut avoir également la visibilité nécessaire pour comprendre pourquoi, par exemple, un rendement a diminué ou augmenté, et quelles en sont les raisons ?

Cela étant dit, dans les EHPAD, dans les résidences seniors ou étudiantes, il n’y a pas eu de véritables variations quant au prix sur une période très longue.

Lorsque l’on parle de profitabilité, ce sera la rentabilité brute qui viendra à l’esprit du particulier en premier lieu. Pour identifier les performances de l’investissement, c’est un indicateur fiable. La rentabilité sera déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels hors charges et le prix d’acquisition du bien. En multipliant par 100 le résultat obtenu, vous exprimez alors la rentabilité brute en pourcentage.


5. Le second marché

Le dispositif LMNP ancien gagne de plus en plus en attractivité. Le marché se structure et s’organise, l’information autour des offres est de plus en plus accessible. Il est important de savoir que les biens de type LMNP sont considérés comme des biens immobiliers dits « de garde », destinés à produire des revenus complémentaires à une activité ou pour préparer une retraite.

Le marché du LMNP occasion ou LMNP ancien peut être qualifié de marché de niche.

Prisé des investisseurs grâce à ses nombreux atouts, les opportunités sur ce marché demeurent toutefois en nombre limité. C'est la raison pour laquelle ce déséquilibre offre/demande rend le LMNP occasion particulièrement attractif.

J’ai évoqué durant ces quelques lignes le marché de l’ancien. De plus en plus de personnes investissent dans le marché de l’ancien (en résidences de services).

Plusieurs avantages résident dans le marché secondaire : des informations effectives sur la résidence de service et sur sa gestion, des loyers perçus dès le premier mois de l’acquisition ou un historique de la valorisation de l’actif immobilier.

Si l’on considère que les résidences de services peuvent se résumer à un bail commercial et à un gestionnaire, le marché de gré à gré permet donc de sécuriser votre investissement en ayant un historique de gestion de la résidence, des choix antérieurs de son exploitant ou des coûts d’exploitation.

Des sociétés telles que LB2S ou Le Revenu Pierre nous permettent, grâce à leur expertise, de sélectionner pour vous des biens de qualité dans le but de les exploiter à long terme pour vous assurer une rente complémentaire.

Acquérir un bien en LMNP en vue de se constituer un complément de revenu ou encore un complément de retraite est très souvent la première motivation des investisseurs. Une revente n'est donc que très rarement envisagée dès l'origine. Le LMNP est d'ailleurs souvent considéré par les investisseurs comme un placement immobilier dit "de garde". C'est ici la raison principale de sa rareté sur le marché de la revente. Le peu d'offres sur le marché de la revente est aussi le signe fort que cette formule du LMNP répond aux objectifs attendus par les investisseurs.

Conclusion

Pas de changements trop importants en 2019 dans le secteur de la location meublée.

Il est toujours difficile de choisir entre plusieurs résidences de services qui incluent différents métiers.

Il est clair que tous les secteurs n’ont pas les mêmes préoccupations et la démographie porteuse ne profite pas forcément au tourisme qui doit se réinventer. Le choix doit être plus drastique encore même s’il y a des possibilités, par exemple sur des marchés de niche, peu concurrentiels.

Dans un contexte récent de réduction des niches fiscales en France, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers ce statut LMNP pour investir dans l’immobilier. En effet, ce dernier n’est pas impacté par ces mesures et bénéficie même de solides avantages fiscaux.

Fiscalement, l’investissement est encore plus intéressant en comparaison des logements loués nus qui subissent une augmentation des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et qui ne peuvent profiter de l’amortissement comptable.

Les résidences de services, si tous ces paramètres sont validés, permettent de se créer un capital et des rentes sur du long terme mais il ne faut pas se tromper sur le type de services, sur l’emplacement et évidemment sur l’exploitant.

Ce type d’investissement patrimonial doit être maitrisé car tout investissement comporte des risques, même si l’investissement est en EHPAD ou en résidence étudiante.

Pour cela, nos spécialistes en immobilier meublé sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion puis dans la sélection d’un projet répondant au mieux à vos objectifs.

À propos de l'auteur

Fabien Appéré , Conseiller en gestion de patrimoine

Fabien Appéré débute sa carrière professionnelle en 2000 dans la banque de détail où il occupera les postes de Conseiller patrimonial, chargé d’affaires professionnel puis Directeur d’agence. Après 17 années passées dans différentes grandes banques nationales et dans un secteur en pleine mutation, son désir d’indépendance l’incite à rejoindre l’équipe de Netinvestissement pour mettre la satisfaction client au coeur de la relation.

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