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Match de conviction : quel est le meilleur portefeuille de SCPI ?

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L’article « Match de conviction : quel est le meilleur portefeuille de SCPI ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Anais Couraud

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

And now ladies and gentlemen, it’s time to rumble! (Et maintenant mesdames et messieurs, il est venu le temps du combat !)

Anaïs et moi-même avons eu une discussion il y a quelques jours au sujet des SCPI. Elle comme moi sommes convaincu du bienfondé de ces produits. Nous apprécions l’accessibilité pour toutes les bourses, le ratio performance / sécurité, la longévité de ces investissements ainsi que l’hyper diversité des produits proposés.

Et sur ce dernier point, avec Anaïs, nous avons voulu nous amuser à confronter nos convictions à travers un match viril mais correct. Il s’agit de choisir trois SCPI parmi les 207 SCPI de rendement du marché.

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Alors, c’est vrai, vous retrouvez Anaïs sur les vidéos YouTube dédiées à ce sujet, et je dois reconnaitre son talent et son expertise sur l’immobilier tertiaire. Toutefois, en tant qu’homme de challenge, je relève le défi de choisir une allocation de SCPI au moins aussi bonne que celle d’Anaïs.

Nous avons défini des règles du jeu claires et impartiales. Mesdames et messieurs les arbitres, voici les critères de nos choix. Mais surtout, ce sont les principes à privilégier pour détenir un portefeuille immobilier sain et pérenne dans le temps lors de vos futurs investissements :

  • Règle n°1 : trois SCPI, pas une de plus !
  • Règle n°2 : une SCPI fonds de portefeuille, une SCPI récente et une SCPI européenne
  • Règle n°3 : la diversification ou plutôt les diversifications ! secteurs, géographique, société de gestion, capitalisation, etc…
  • Règle n°4 : nous dirons même plus, la complémentarité
  • Règle n°5 : respecter les règles précédentes

Allez, cela fait des années que l’on s’échauffe avec Anaïs, on est prêt à vous livrer nos allocations préférentielles !

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1. La SCPI patrimoniale de Pierre-Laurent

PF Grand Paris

Première SCPI créée, voici LA SCPI de fond de portefeuille par excellence : tu ne me diras pas le contraire Anaïs !

Créée en 1966, c’est tout simplement la première SCPI déclarée ! Elle a donc traversé beaucoup de cycles économiques ce qui lui confère une résilience éprouvée. Cela veut tout simplement dire que mon choix se porte sur des actifs tangibles particulièrement intéressants sur le long terme.

Localisation prime

Car lorsque nous parlons de PF Grand Paris, nous nous adressons à ceux d’entre vous qui souhaitent investir dans les meilleures zones géographiques, celles avec un potentiel de valorisation les plus maitrisés. Lorsque vous détenez des bureaux dans notre capitale ou sa première couronne, vous êtes propriétaires de biens immobiliers prisés aujourd’hui, mais surtout demain. En effet, les immeubles en portefeuille sont situés près des grands hubs de transport comme le métro ou le tramway.

Vous n’êtes pas sans savoir que l’agglomération parisienne est en pleine mutation grâce au projet du Grand Paris. C’est tout simplement le plus gros projet d’investissement mondial. Il parait donc évident dans une stratégie bien construite de dédier une partie de votre patrimoine sur ce projet d’envergure.

Anaïs devrait vous présenter une SCPI parisienne également (elle est tellement prévisible !). Alors, voyons par la suite ce qui fait de PF Grand Paris une SCPI unique en son genre

Le type d’actif visé

Ici, je veux tout d’abord préciser que ce qu’était PF1 (ancien nom de PF Grand Paris) dans les années 70 n’a rien à voir avec son identité d’aujourd’hui.

Une SCPI se veut flexible et surtout doit s’adapter à son marché. Nous l’avons vu précédemment, la zone géographique est juste idéale. Ensuite, la stratégie de PF Grand Paris se dirige plus particulièrement sur des actifs de taille moyenne avec des valeurs d’achat comprises entre 5 et 10 millions d’euros. Cela permet une capillarité intrinsèque optimale. En d’autres termes, vous diversifier votre patrimoine au sein même de cette SCPI : que ce soit en termes d’immobilier que de loyers. Soit dit en passant, les locataires sont tout autant Orange, Siemens, AXA, etc… ce n’est pas la peine d’en rajouter !

Pour finir sur la mise à jour permanente de PF Grand Paris, vous devez savoir qu’elle fait partie des SCPI dites ISR (Investissement Socialement responsable). C’est tout simplement le label à détenir pour estimer un parc locatif en devenir. La revalorisation du parc immobilier de cette SCPI n’a pas attendu ce label pour être revalorisé : près de 14% en 5 ans… allez Anaïs, bon courage pour t’aligner !

Le gestionnaire

Pour ceux qui se sont intéressés de près ou de loin aux SCPI, vous avez forcément attendu parler de Perial. Outre le fait qu’ils sont donc les premiers sur cette classe d’actifs, ils sont toujours et encore une société indépendante capitalistiquement.

55 ans d’expérience acquis au grès de leur SCPI phare et ouvert sur d’autres succès comme PFO, PFO2 ou plus récemment PF Hospitalité Europe : voici ce que vous propose PF Grand Paris.

En clair madame Couraud, je parle d’expertise, compétence, adaptabilité aux marchés : n’en jetez plus la coupe est pleine !

En quelques chiffres

  • Création en 1966
  • Rendement 2021 : 4.42%
  • Revalorisation de part sur les 5 dernières années : 13.8%
  • 1.13 millions d’euros de capitalisation
  • Plus de 100 immeubles
  • 425 locataires
  • Label ISR

2. La SCPI patrimoniale d’Anaïs

Chers Netinvestisseurs, j’ai le plaisir de reprendre le flambeau et de poursuivre ce challenge de titans pour vous dévoiler ma vision d’une bonne allocation de SCPI. Mais, vous savez, moi je ne crois pas qu’il y ait de bonnes ou de mauvaises SCPI dans ce guide.

Moi, si je devais résumer mon point de vue aujourd’hui avec vous, je dirais qu’un bon investissement ce sont d’abord des rencontres, des supers conseillers qui vous présentent des opportunités, peut-être à un moment où vous ne pouviez pas, où vous étiez seul(s) chez vous. Et c’est assez curieux de se dire que les hasards, les rencontres forgent une destinée… Parce que quand on a le goût de la SCPI, quand on a le goût de la SCPI bien faite, le beau geste, parfois on trouve l’interlocuteur en face, je dirais, le miroir qui vous aide à avancer…

Aller, plus sérieusement, on débute sans plus tarder par la première SCPI pour répondre au choix crucial d’une excellente SCPI de fond de portefeuille selon moi.

Aestiam Placement Pierre

Faire un choix c’est renoncer et ce n’est pas chose aisée lorsque l’on sait qu’il existe de nombreuses SCPI dites patrimoniales sur le marché. Pourtant, je relève l’exercice et vous révèle que mon choix se porte sur l’une des SCPI des plus anciennes du marché : j’ai nommé Aestiam Placement Pierre de la société de gestion Aestiam. Orientée elle aussi en majeure partie (80%) sur l’investissement dans des actifs immobiliers de bureaux, cette SCPI est selon moi plus en phase avec les besoins du marché que sa consœur. Pour quelle raison ? J’y viens !

Aestiam Placement Pierre vous offre le luxe de pouvoir établir ses acquisitions sur différentes zones géographiques. Pour des raisons qui ne vous échappent pas, les mœurs en termes de demandes de locations de surfaces de bureaux sont en mutation. Avec une répartition très diversifiée entre ses actifs situés à Paris et Ile-De-France (environ 50%), en Province (environ 36%) et en zone Euro (12%), la SCPI rayonne sur l’ensemble du territoire et peut donc répondre aux différentes recherches des locataires.

En effet, si la Capitale ne cesse de briller sur le plan économique, l’augmentation du nombre de télétravailleurs peut ainsi inciter certains locataires à louer des bureaux plus petits ou plus en régions. De ce fait, Aestiam Placement Pierre pourra facilement manœuvrer son paquebot. Disposant également d’une capitalisation bien établie de plus de 380 millions d’euros et d’un portefeuille constitué de 162 immeubles, chaque locataire pèsent en moyenne 1,70% dans sa balance de revenus. Justement en parlant des revenus, intéressons-nous à ses performances.

L’année 2021 a tenu ses promesses puisque la SCPI a distribué 5,01% net de frais de gestion à ses investisseurs soit une augmentation de 5% par rapport à 2020 et 2% par rapport à 2019 (avant Covid). Force est de constater qu’elle dépasse de presque 0,60% sa bienaimée consœur PF Grand Paris. Maintenant que j’ai toute votre attention, je souhaiterais terminer cette présentation par un nombre évocateur de sa résilience et son franc succès depuis 20 ans : 11,86%, son TRI sur cette durée. Oui, je me doute bien que maintenant vos yeux ne se porte plus que sur mon paragraphe… Mon coup de maitre final sera de vous informer que depuis le 1er février et pour une durée encore indéfinie, son délai de jouissance n’est que d’UN mois. Une autre question ?

En quelques chiffres

  • Création en 1986
  • Rendement 2021 : 5,01% net de frais de gestion
  • TRI 20 : 11,86%
  • Taux d’Occupation Financier : 90%
  • 162 immeubles pour 277 baux
  • Délai de jouissance : 1 mois (profitez-en !)

3. La SCPI récente de Pierre-Laurent

Optimale

Cette SCPI est un parfait exemple de l’adaptation contextuelle et structurelle de la « pierre papier ».

Elle résulte d’une analyse du monde d’après COVID et des nouveaux de travailler et de consommer. En voici les axes de réflexion :

  • Privilégier les circuits courts, le bio, le fait maison
  • Renouveau des villes moyennes pour privilégier le bien vivre
  • Recentrage autour de l’environnement local pour concilier les enjeux économiques et l’utilité sociale
  • Accélération du commerce en ligne
  • Le bien être global tout au long de la journée

Ces préceptes font d’Optimale une SCPI basée sur les actifs de proximité.

Localisation

Depuis la naissance d’Optimale, les zones géographiques sont diversifiées sur tout le territoire national. Conformément à la stratégie décrite plus haut, les actifs sont situés dans des villes moyennes ou à proximité des métropoles là où la population se dirige depuis la crise du COVID.

Par exemple :

Nous pouvons citer un Aldi en périphérie bordelaise comme des commerces à Urrugne. Leur emplacement fait écho aux modes de transports des clients potentiels pour que l’activité soit encline à fonctionner quel que soit la conjoncture.

Le type d’actif visé

Ici, c’est l’éclectisme qui prime : bureaux, commerces, santé, logistique, etc… Optimale ne se ferme à rien tant que le potentiel locatif est bon et répond à cette nécessité de proximité auprès des clients.

Des petites surfaces de quelques millions d’euros sont les biens visés. Dans ce secteur que les autres SCPI délaissent quelques peu car trop capitalisées, Optimale va pouvoir faire son « marché » face à des investisseurs privés. Le rapport de force est clairement en faveur de la SCPI et c’est bon pour vous !

En termes de locataires, ce sont des Bio Coop, magasins indépendants, EDF, Aldi ou Feu Vert. Un petit zoom sur la cambre des métiers des Landes qui développe des PME dans les locaux achetés par Optimale : ou comment accompagné un territoire dans sa création d’emplois au plus près de la population !

Vous l’aurez compris, cet investissement dépasse le simple cadre immobilier. Optimale donne du sens à tout ce que nous pouvons entendre des Français depuis plus de deux ans.

Le gestionnaire

Derrière Optimale, ce sont toutes les équipes de Consultim. Cet acteur immobilier depuis plus de 25 ans a développé une offre auprès des professionnels du patrimoine vaste et complète.

La stratégie de Consultim AM est la suivante :

  • Le sourcing de biens permettant des revenus pérennes et des actifs résilients : commerces essentiels si vous préférez !
  • Actifs de moins de 10 millions d’euros pour éviter la concurrence des grands investisseurs institutionnels
  • Approche pragmatique des secteurs d’activité : le groupe a de l’expérience sur chacun d’entre eux et possède la compétence pour faire le tri : tout simplement !
  • Sélection multicritère : certes l’emplacement mais aussi la qualité du locataire et le fait qu’il réponde au cahier des charges fixé.

En quelques chiffres

  • Capitalisation de 13 millions
  • Rendement de 5.52% en 2021
  • Délais de jouissance au premier jour du quatrième mois
  • 86% de commerces (dont de la santé et de l’éducation), 5% de bureaux et 9% de locaux d’activités
  • 100% de taux d’occupation financier
  • Une valeur de reconstitution de 262€ pour un prix de part de 25 € soit déjà un écart de 5% ce qui prouve la qualité de sourcing et de négociation en vue d’une potentielle revalorisation du prix de la part.

4. La SCPI récente d’Anaïs

Epsilon 360°

Pour contrebalancer l’expérience et la sagesse de l’âge, orientons-nous cette fois-ci, si vous le voulez bien vers la fougue, la maniabilité et les opportunités que nous laisse entrevoir la récente SCPI Epsilon 360°.

Comment ne pas entrevoir le potentiel déjà bien présent et les opportunités à venir pour cette jeune et dynamique SCPI gérée par Epsilon Capital. Ce n’est pas par chauvinisme mais il s’avère que la société de gestion fondée par Andras Boros et Léonard Hery a posé ses valises à Bordeaux, excellent choix. Leur union professionnelle n’est pas nouvelle et date déjà de plusieurs années et leur expérience a donné le fruit de cette nouvelle SCPI Epsilon 360°.

Leur objectif, au travers de cette SCPI, est de privilégier les opportunités existantes sur tout le territoire français (cocorico) et ne pas rentrer comme la plupart de leurs consœurs dans une case ou une thématique bien définie qui les limiteraient trop et rogneraient leur rendement prévisionnel de 6,05% en 2022. En ciblant des actifs de petites tailles compris entre 1 et 5 millions d’euros, Epsilon 360° vise à la fois la région parisienne, mais également les métropoles et les villes secondaires de Province lui procurant une meilleure rentabilité et une plus grande diversification.

Mais ce n’est pas tout, plus de 20 millions d’euros ont déjà été investi depuis sa création en novembre 2021 dont 3 millions d’euros par les fondateurs. Si mon choix ne vous a pas encore totalement convaincu et fait pencher de mon côté alors il est grand temps de sortir l’artillerie lourde pour vous faire adhérer à mon 2ème tiers d’allocation SCPI.

Premièrement, elle verse ses loyers mensuellement et non trimestriellement.

Deuxièmement, son délai de jouissance est de 3 mois contre 6 mois pour de nombreuses SCPI de la place et enfin ses frais de souscription ne sont que de 8% HT et 4% jusqu’au 28/02/2022. Vous êtes bouche bée, je sais et je rends l’antenne à Pierre-Laurent.

En quelques chiffres

  • Capitalisation : 25 millions d’euros
  • Rendement cible 2022 : 6,05% net de frais de gestion
  • Délai de jouissance : 3 mois
  • SCPI sans contrainte de thématique, SCPI diversifiée opportuniste
  • Frais de souscription : 8% HT
  • Frais de souscription : 4% jusqu’au 28/02/2022

5. La SCPI européenne de Pierre-Laurent

Interpierre Europe Centrale

Et voici la petite dernière des SCPI européennes signée PAREF. Nous reviendrons vers cette société qui a tout d’une grande.

Elle vise des biens immobiliers dans les pays qui ont les meilleurs PIB d’Europe, des taux de chômage indécents et une dynamique économique à faire pâlir Anaïs !

Allez, je vous en dit plus sur LA SCPI de diversification ultime !

Localisation

Cela ne devrait pas vous choquer : Interpierre Europe centrale investi en… Europe centrale ! Plus précisément, les pays visés sont la Pologne et la République Tchèque et en Hongrie.

Ce sont des économies solides basées sur des indicateurs de croissance largement supérieurs à la moyenne de la zone euro.

Par exemple :

La Pologne a un PIB qui croit de plus de 4%. En conséquence, le chômage n’est que de 2.9% et 50% des actifs ont un diplôme supérieur. Ces quelques chiffres doivent vous faire prendre conscience que l’économie européenne se base sur des pays historiquement stables comme la France, l’Allemagne et consort. Mais également grâce à des nations dont la dynamique porte l’économie de la zone euro afin d’optimiser nos secteurs industriels et de services.

C’est d’ailleurs pour cela que de nombreux européens viennent travailler en Pologne afin d’avoir des expériences professionnelles enrichissantes, des évolutions de carrière plus rapides et une qualité de vie sans pareille.

Il est à noter que ce seront les métropoles qui seront visés : Varsovie, Budapest, Prague, etc… tout autant de villes au patrimoine culturel important et dont l’immobilier est encore à valoriser. D’où le terme de cette SCPI comme opportuniste sur un marché qui doit vous porter vers de belles surprises.

Types d’actifs visés

Les actifs seront principalement des bureaux. Je vous le disais auparavant : ces pays connaissent une main d’œuvre très qualifiée à la recherche de conditions de travail optimale. Il leur faut donc des bureaux pour travailler dans les meilleures conditions sur les places économiques stratégiques que sont les capitales.

Également, la SCPI Interpierre Europe Centrale fera de la place à la logistique : secteur porteur en France et d’autant plus dans ces pays où la main d’œuvre est moins chère et dont l’emplacement stratégique sur le territoire européen fait toute la différence.

Le gestionnaire

PAREF est une société experte de l’immobilier tertiaire. Depuis 30 ans, PAREF a développé une offre de SCPI hyper complémentaire. Leur petite dernière est le prolongement de Novapierre Allemagne, succès commercial et capitalistique.

La société s’appuie sur son département d’Investment Managment pour sourcer les biens dont le potentiel répond à leurs critères tout en mesurant le risque. Car quand bien même vous sortez des sentiers battus avec SCPI (et c’est toujours bien de ne pas suivre le troupeau !), vous avez un véhicule géré par des experts en SCPI connus pour leur gestion « bon père de famille ».

En quelques chiffres

  • Capitalisation de plus de 20 millions
  • Rendement de 4.6% en 2021… 4.31% net de fiscalité !
  • 3 immeubles avec 9 locataires (belle capillarité de 3 locataires par immeuble, je sais je suis un scientifique !).
  • Un taux de chômage parmi les plus bas du continent européen
  • Croissance du PIB de 4 à 5% estimée en 2022

6. La SCPI européenne d’Anaïs

Cœur d’Europe

Nouvelle SCPI, nouvelle catégorie (roulement de tambours) : la SCPI européenne de mon allocation équilibrée. Et c’est sans nul doute Cœur d’Europe de la société de gestion Sogénial qui termine ce triptyque pour ce défi de conviction. Vous ne la connaissez pas ? Alors imaginez la SCPI Cœur de Régions mais en Europe. Ah ça y est, vous l’avez !

Sogenial gère environ 80 millions d’euros d’actifs immobiliers investis en Europe, hors France et notamment dans des pays comme la Belgique et le Portugal. Dans la continuité de cette stratégie, Sogenial Immobilier lance la SCPI Cœur d’Europe et met à la disposition de cette SCPI son savoir-faire sur l’immobilier paneuropéen. Etablie dans des pays frontaliers ou presque frontaliers à la France pour réaliser ses acquisitions, sa stratégie d’investissements immobiliers comprendra à la fois des bureaux, commerces et locaux d’activité de taille entre 1 et 10M€ sur un positionnement géographique régional et zone Euro hors France. Faire de l’européen c’est bien, faire de l’européen frontalier à la France c’est mieux n’est-ce pas Pierre-Laurent !

Ce choix n’est pas anodin puisque ces pays sont dans une dynamique économique favorable et pérenne. Situés en plein cœur de villes économiques de premier plan, les actifs ciblés bénéficient d’un avantage considérable. De plus, ils restent des lieux attractifs pour des investisseurs, puisqu’ils sont rattachés à l’Union Européenne et bénéficient d’une stabilité à long terme sur le plan structurel et conjoncturel. Evidemment, la fiscalité de ce type de SCPI est extrêmement favorable puisqu’il s’agit d’un taux effectif moyen compris entre 5% et 15% et sans ajouter de prélèvements sociaux, un point commun entre ces deux SCPI européennes.

Parmi les avantages qui lui sont conférés, son rendement cible net de fiscalité étrangère et de 5%. A noter que la stratégie de Sogénial repose à la fois sur le rendement mais également sur la capacité de ses SCPI à revaloriser ses parts. Si l’on suit la tendance de Cœur de Régions, il semblerait que Cœur d’Europe marche dans ses traces.

En quelques chiffres

  • Capitalisation : 10 millions d’euros acquis et sécurisés en 6 mois
  • Rendement cible 2022 : 5% net de fiscalité étrangère
  • Une SCPI européenne multisectorielle : bureaux, commerces, santé, éducation, logistique…
  • Accéder à des locataires absents du marché Français
  • 3 actifs et 14 locataires soit 4 locataires par immeubles en moyenne

Conclusion

On n’a pas tous le même maillot mais nous avons la même passion : la SCPI ! Que vous soyez team Pierre-Laurent ou team Anaïs, vous aurez dans tous les cas une allocation qui respecte les convictions principales de Netinvestissement à savoir : une SCPI de fonds de portefeuille, une SCPI opportuniste et une SCPI européenne.

Mais vous pouvez tout aussi bien mixer nos deux allocations pour en concocter une à votre goût ! Nous avons mis à votre disposition les ingrédients secrets d’un excellent cocktail de SCPI bien équilibré, il ne vous reste plus qu’à apprécier ! Vous avez un projet d’investissement pour générer des revenus complémentaires et faire fructifier votre capital de manière sereine et rentable ?

Alors n’attendez plus et contacter nous via notre formulaire ! Vous pouvez préciser qui de Pierre-Laurent ou moi-même vous a le plus convaincu au cours de ce challenge afin que nous vous rappelions en personne !

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A propos de l'auteur Anais Couraud, Conseillère en gestion de patrimoine | 181 articles en ligne

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Diplômée d’un Master II en Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers à l’INSEEC Bordeaux, Anaïs débute sa carrière au sein d’un groupe d’assurance. Forte de son expérience en back-office sur les produits d’assurance-vie, de retraite et de prévoyance, elle décide d’orienter son avenir professionnel vers le conseil et l’expertise patrimoniale tant financière qu'immobilière. Conquise par la vision du métier de Chef de Projet Patrimonial et par les valeurs humaines de Netinvestissement, elle rejoint le cabinet de Bordeaux en 2017.

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Le 2022-01-26 10:07:03 par Nicolas B.

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