Mis à jour le 13/06/2024

Quelles sont les 5 meilleures SCPI dynamiques du marché ?

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine
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Nous nous retrouvons pour un moment très attendu par les investisseurs (roulement de tambours) : la découverte des rendements des différentes SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) du marché. Quelle a été la tendance générale du marché concernant nos SCPI ? Précisons évidemment que les performances passées ne présagent pas des performances futures, et que le rendement - ou taux de distribution - ne doit en aucun cas être le seul vecteur de votre motivation pour investir.

Lorsque la moyenne globale du rendement des fonds euros atteint péniblement 3%, votre placement immobilier préféré maintient encore 4,52% de rendement moyen, net de frais de gestion. Malgré la baisse des prix de parts rencontrée par les SCPI les plus connues, c'est un succès pour ce produit, qui continue de séduire les investisseurs en quête d’un couple rendement/risque imbattable.

Si vous désirez plus d’informations sur les SCPI dynamiques, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Alors certes, les SCPI existent depuis une soixantaine d’années. Néanmoins, ce n’est qu’au cours de la dernière décennie qu’elles trustent le marché auprès du grand public. Bien qu’aujourd’hui, quasi tout le monde ait déjà entendu le doux acronyme « SCPI », nombreux sont ceux qui ne savent pas comment elles fonctionnent, ni comment les sélectionner. Pourtant parfaites pour se constituer un capital immobilier sans aucun souci de gestion et compléter vos revenus, ce placement conserve des particularités bien cachées que vous devez appréhender. 

Netinvestissement vous recommande : Notre Top 10 des SCPI 2024 | Netinvestissement

1. L’élégance à la parisienne : PF Grand Paris

Nous débutons ce classement par une société de gestion experte dans la catégorie « je revalorise ma part chaque année » : J'ai nommé PERIAL AM et sa SCPI phare PF Grand Paris, que nous considérons comme l’une des plus dynamiques du marché.

C’est facilement explicable quand on mesure la puissance de son TRI à 5 ans de 7,76% et de 9,47% depuis son origine, qui dit mieux ?

Composée de 130 actifs pour 425 baux à plus de 90% à Paris et en Île-de-France, la belle parisienne charme tous les investisseurs en revalorisant sa part à chaque premier semestre de l’année pour un total de 16% depuis octobre 2017. C’est avec plaisir que nous félicitons cette société de gestion historique, dont PF Grand Paris vient de passer le cap du milliard d’euros de capitalisation.

Au-delà de ces chiffres impressionnants, la SCPI délivre un rendement locatif de 4,34% net de frais de gestion. Alors si vous n’avez pas encore acquis des parts de cette SCPI dans votre portefeuille, nous vous conseillons de nous contacter dès que possible pour profiter des opportunités qu’elle laisse présager en 2024 !

Tout savoir sur PF Grand Paris

2. La très rentable : Cœur de Régions

Alors que nous venons d’aborder le sujet des SCPI dynamiques par leur capacité à revaloriser leurs parts fortement et régulièrement, jetez un œil à la SCPI qui va suivre. La SCPI Cœur de Régions par Sogénial Immobilier est ce que l’on appelle une SCPI diversifiée hyper dynamique. Tant par son niveau de rendement supérieur à 6% pour la 3ème année consécutive, (2021 : 6,43%, 2022 : 6,40%, 2023 : 6,20%), que par sa légère revalorisation semestrielle MAIS régulière et sans faille depuis sa création, elle ne cesse de nous bluffer.

Globalement, en passant à 664€, sa valeur a augmenté de 0,75% depuis juillet 2023. Un bilan plus que satisfaisant, des paris tenus et de réelles convictions pour les années futures. En effet, cette SCPI se dessine comme le portefeuille diversifié par excellence que nous pourrions vous conseiller au travers de plusieurs SCPI. Un triptyque quasi équitable entre commerces, entrepôts logistiques et bureaux. Et comme son nom l’indique, tout cela investi sur plus de 250 actifs, 739 locataires dans plus de 20 villes françaises.

Cerise sur le gâteau : devinez qui va bientôt (enfin) lancer son outil de souscription en ligne ? Oui oui, c’est bien elle !

Tout savoir sur Cœur de Régions

3. L’essentielle : Cristal Rente

Qui dit SCPI dynamique dit SCPI de commerces essentiels pour une simple et bonne raison : elles ont peu été impactées par la pandémie du Covid-19. Attardons-nous sur l’une des SCPI emblématiques de cette catégorie, à savoir, Cristal Rente.

Elle est composée à 75% de commerces dits « essentiels » comme des commerces alimentaires sous les enseignes Casino, Carrefour City, Grand Frais ou encore Lidl mais aussi des commerces de bricolage et jardinerie avec des locataires de renom comme Bricomarché, Jardiland et Mr Bricolage. Grâce à ses investissements majoritaires sur ce domaine, la SCPI n’a pas vraiment connu de turbulences pendant la pandémie et s’est même permise de garnir son report à nouveau en 2020.

Avec un taux de distribution proche ou supérieur à 5% depuis ces dernières années, elle renouvelle son dynamisme en 2023 avec un rendement affiché de 5% net de frais de gestion. Promises à de belles acquisitions et un taux d’occupation financier exemplaire d’environ 98%, Cristal Rente nous procure encore la sérénité recherchée. Mais ce n’est pas tout, les parts de la SCPI se revalorisent presque chaque année en moyenne de 1,5%. Vous l’avez bien compris, le Groupe Intergestion cherche par ses nombreux investissements et sa diversification géographique à maintenir un dynamisme constant propulsant son TRI à 5 ans à 7,24%. Et nous ne sommes pas au bout de nos surprises en 2024 !

Tout savoir sur Cristal Rente

4. La seule et l’unique du e-commerce : Activimmo

Oui, nous vous l’accordons, la SCPI Activimmo d’Alderan apparaît dans tous les classements.

Meilleure SCPI en 2022, SCPI anti-Covid… Elle rafle tous les prix et fait fureur sur la place. Comment vous surprendre encore, alors que nous l’avons déjà présentée de nombreuses fois ? Pas simple, mais nous allons relever le défi encore une fois !

Créé en juin 2019, aujourd’hui la SCPI Activimmo gère plus d'un milliard d’euros d’actifs immobiliers, tous logés dans la thématique du commerce en ligne. Qu’il s’agisse d’entrepôts logistiques, de locaux d’activités ou encore de surfaces dédiées au transport de marchandises, Activimmo est sur tous les fronts.

Elle dévoile son rendement annuel de 5,52% net de frais de gestion, une année de plus avec presque 2 points au-dessus de la moyenne nationale. Mais quel est son secret ? Au-delà de sa thématique flamboyante et facilement acceptable pour tout investisseur, elle achète la quasi-totalité de ses biens comptant donc sans clause suspensive ce qui lui permet de se positionner devant les vendeurs comme la meilleure offrant, la plus réactive et donc elle s’empare des meilleurs investissements locatifs du secteur.

De plus, les faibles besoins de réserves pour entretien de ses actifs lui permettent d’être plus généreuse envers ses investisseurs et donc de proposer depuis 3 ans, un rendement supérieur à 6%. Récompensée à plusieurs reprises comme étant la « SCPI la plus prometteuse », Activimmo a bien du pain sur la planche car la demande de placement est forte et l’offre se raréfie. C’est sans aucun doute, qu’elle fait partie pour nous des SCPI les plus dynamiques en 2024 !

Tout savoir sur ActivImmo

5. Les atouts du 100% européen : Interpierre Europe Centrale

Après 2 SCPI dynamiques par leurs rendements respectifs et 2 SCPI dynamiques par leurs revalorisations régulières, abordons les avantages d’un investissement en part de SCPI européennes. Si l’on suit la logique « rien ne se crée, tout se transforme », alors tout ce que vous ne donnez pas à l’administration des finances publiques, vous en faites autre chose. En investissant dans des parts de la SCPI Interpierre Europe Centrale de PAREF Gestion, vous percevez des revenus locatifs dits « de source étrangère », et dont la fiscalité diffère de celle des revenus fonciers français.

Premièrement, vous ne payez aucun prélèvement social, soit 17,2% d’économie à ce jour. Ensuite, vous n’êtes pas imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais à un taux effectif (qui se rapproche de votre taux de prélèvement à la source) ou forfaitaire de 15%. C’est donc avec un rendement cible de 5% net de frais gestion et de fiscalité européenne (avant ce fameux taux forfaitaire) que votre rendement sera dynamique face à une SCPI classique. Cela fera une vraie différence si vous êtes fortement imposé.

En parlant de rendement, le taux de distribution d'Interpierre Europe Centrale s'élève justement en 2023 à 5,8%. Soit 1,3% de plus que le TD moyen.  

Cette SCPI est principalement composée de bureaux situés à Prague et Varsovie. Pourquoi ces villes ? Car tous les voyants y sont aux verts pour l’implantation de nombreuses entreprises, comme HP, JP Morgan ou même Google.

Le taux de chômage n’y est que de 2%, la croissance économique est généralement 2% supérieure à la zone euro et la population, cosmopolite, est mieux formée. Des convictions appuyées par les gérants de PAREF Gestion qui maîtrisent leur sujet. Cette jeune SCPI dynamique est tout à fait prometteuse selon nous, alors n’hésitez plus !

Tout savoir sur Interpierre Europe Centrale

Quelques notions de base sur l’investissement en SCPI

Investir en SCPI revient à acquérir des parts d’une société qui a pour objet d’acheter et de gérer un parc immobilier locatif. En investissant dans des parts de SCPI, vous effectuez donc un placement immobilier proche de celui de la « pierre traditionnelle », aux différences près que la SCPI vous permet :

  • D’accéder au marché de l’immobilier tertiaire (et non de l’immobilier résidentiel et d’habitation), moins abordable en direct et plus rentable.
  • De vous dégager de toutes les contraintes, la location étant intégralement confiée à la société de gestion de la SCPI.
  • De bénéficier d’une saine diversification de votre investissement et d’une mutualisation des risques, ce placement vous permettant de répartir votre épargne dans plusieurs zones géographiques, différents secteurs d’activité et auprès d’une multitude de locataires … Contrairement à un investissement traditionnel « en direct ».
  • Le tout avec des tickets d’entrée relativement modestes (nettement inférieurs à l’acquisition d’un bien immobilier en direct).

Les plus anciennes SCPI existent depuis plus de 50 ans. Elles présentent donc des avantages en termes de stabilité. Les plus récentes proposent des opportunités et des stratégies dans l’ère du temps. C’est un placement qui vous permet d’allier la performance, la sécurité de la pierre et la flexibilité de gestion d’un investissement financier.

Cerise sur le gâteau : selon vos objectifs, il existe différents moyens de détenir des parts de SCPI. En effet, tout dépend si vous souhaitez percevoir un complément de revenu immédiat ou bien différé, dans le cadre, par exemple de la préparation de la retraite. Evidemment, tout cela est à déterminer avec l’un de vos chefs de projet patrimoniaux !

SCPI : Un bon pari pour 2024 ?

Oui, yes, ja, sí, sim, da ! Presque autant de manières que de types de SCPI pour répondre positivement à cette question. Alors si vous n’avez pas encore bien tout digéré, c’est normal ! Prenons le temps d’un instant pour vous faire un rapide feedback des résultats des SCPI pendant cette dernière année.

À cet effet, 2023 s’est terminée plutôt en beauté après un rendement moyen de 4,24% au premier trimestre, 4,34% au second et 4,36% au 3ème trimestre. Pas de surprise donc pour le rendement moyen global de l’année, qui s’établit à 4,52% net de frais de gestion. Au premier trimestre 2024, c'est plus de 760 millions d'euros de collecte. Certaines SCPI, comme les SCPI spécialisées dans la logistique ou labellisées ISR, ont même surperformé avec des taux de rendement respectifs à 6,02% (Cristal Life) et 5,52% (Activimmo) tout au long de l’année.

Parallèlement, une douzaine de SCPI ont revalorisé le prix de leur part en 2023 - dont sept en juin et juillet - avec un taux moyen de 1,5% qui permet de lutter contre l’inflation et d’amortir les frais de souscription. A noter que depuis janvier 2022, l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) a effectué des changements à destination des clients investisseurs pour permettre une meilleure compréhension des épargnants. Une nouvelle méthode de calcul de rendement a été adoptée, ce qui influence positivement la croissance de la collecte des SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI dynamique ?

Avant d’entamer ce classement des 5 meilleures SCPI dites « dynamiques » selon Netinvestissement, nous voudrions préciser ce que nous définissons par ce terme. Il existe plusieurs manières pour une SCPI d’être considérée comme "dynamique" et avantageuse vis-à-vis de sa performance.

Le premier critère est évidemment son rendement locatif. En effet, c’est la première chose qu’un investisseur va voir lorsqu’il étudiera les différentes SCPI qui existent. Avec une moyenne de rendement d’environ 4,5% de rendement net de frais de gestion en 2023, nous parlerons de SCPI dynamique lorsque celles-ci avoisineront des rendements supérieurs à cette moyenne voire dépassant les 5% par exemple.

Mais ce n’est pas tout, puisque certaines SCPI auront la particularité d’être investies en totalité dans l’Union Européenne, offrant à l’investisseur une fiscalité réduite et aucun prélèvement sociaux. Un gain minimum de 17,2% qui, évidemment, donnera à l’investisseur un rendement net de fiscalité plus intéressant qu’avec une SCPI franco-française. Enfin, il existe une dernière façon pour la SCPI de créer de la performance sur du long terme. il s’agit de sa capacité à revaloriser ses parts.

A fortiori, certaines SCPI ont des rendements locatifs classiques compris entre 4% et 4,5% et qui pour autant ont des TRI (Taux de Rendement Internes) à 10 ans avoisinant les 7 à 8%. Alors découvrons sans plus tarder, les SCPI qui ont le vent en poupe !

En résumé...

5 SCPI dynamiques, 5 choix selon les gouts et couleurs de chacun d’entre vous pour en intégrer une à votre portefeuille.

Rappelons qu’il est primordial de bien diversifier son investissement en part de SCPI en choisissant différentes thématiques, différentes zones géographiques et / ou différents gestionnaires.

N’oubliez pas également qu’il est primordial de bien adapter vos choix à vos besoins et à votre situation patrimoniale. Nos équipes de chefs de projet patrimonial Netinvestissement sont d’ailleurs à votre disposition pour vous accompagner dans votre démarche.

Nous vous souhaitons une belle et lucrative année 2024 comblée de revenus trimestriels de SCPI !

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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