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SCPI : A quoi sert une augmentation de parts ?

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En résumé ...

Une augmentation de parts de SCPI est synonyme de SCPI de qualité et de bon investissement.

L’article « SCPI : A quoi sert une augmentation de parts ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Introduction

Les SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, sont aujourd’hui très démocratisées et bénéficient d’une très bonne cote auprès des investisseurs personne physique et également personne morale.

A juste-titre : des rendements et revenus complémentaires intéressants, des actifs tangibles et aucune contrainte de gestion sont des qualificatifs qui plaident en faveur des SCPI.

L’investisseur détient des parts de la SCPI qui est investi dans un parc immobilier.

Pendant la durée d’un investissement en SCPI, le prix des parts peut être amené à augmenter et/ou à diminuer, ce qui n’est pas sans incidence sur le placement.

Nous avons choisi à travers ce guide de vous éclairer et de mettre en lumière à quoi sert une augmentation de parts de SCPI et comment pouvez-vous en profiter ?

Rappels sur la SCPI

Une solution de placements pour des objectifs multiples :

Il existe plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de valorisation.

Les SCPI fiscales ont pour objectif de diminuer au maximum l’imposition sur les revenus fonciers perçus en permettant bien souvent à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un dispositif d’incitation tel que la loi Pinel, la loi Malraux ou le mécanisme du déficit foncier. Voyons cela un peu plus en détails :

  • Les SCPI de déficit foncier :

Le but de ces SCPI est l’acquisition de biens et d’immeubles qui sont à rénover. L’intérêt d’acquérir des immeubles à rénover est que le montant des travaux réalisés va pouvoir être déduit des loyers perçus. L’investisseur va ainsi pouvoir diminuer son revenu global grâce au déficit foncier généré lorsque le coût des travaux est supérieur au loyer perçu. Vigilance toutefois car le montant de ce déficit reportable ne peut excéder un montant de 10 700 € par an. Si tel est le cas, le détenteur de parts de SCPI de déficit foncier pourra reporter le déficit résiduel sur les 10 années suivantes.

  • Les SCPI Malraux :

Le principe d’une SCPI Malraux est d’investir dans des biens et immeubles classés. Ainsi, les travaux entrepris pour la rénovation et la réhabilitation de l’immeuble permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés et sous certaines conditions : le montant des travaux ne peut excéder 100 000 € par an et les immeubles doivent être loués pour une durée de 9 ans minimum.

  • Les SCPI Pinel :

Vous avez peut-être déjà entendu parler du dispositif Pinel dans le cadre d’un investissement immobilier neuf ; il s’agit de ce même dispositif appliqué à une SCPI. Ainsi, les biens constituant le portefeuille de ces SCPI sont des biens résidentiels, majoritairement neufs et sont loués sous certaines conditions de revenus des locataires et un plafonnement de loyer en fonction des zones. Le principal intérêt de ces SCPI est que l’investisseur va pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du montant investi sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, dans la limite d’un plafond de 300 000 € d’investissement par an.

Les SCPI de valorisation ont, pour leur part, l’objectif de générer une plus-value potentielle la plus importante possible dans le temps, une fois les parts revendues. Cependant, celles-ci ne distribuent pas de revenus.

Les SCPI de rendement, enfin, ont pour objectif de distribuer un revenu substantiel tout en offrant un maximum de sécurité face aux incertitudes de marché.

Les SCPI de rendement offrent des avantages non négligeables car vous allez pouvoir diversifier votre investissement au maximum en investissant dans des milliers de mètres carrés différents, ne pas avoir de contraintes de gestion et bénéficier d’un rendement intéressant autour de 4 % par an (prévisions 2020).

Au sein des SCPI de rendements, il existe :

  • Les SCPI diversifiées dont le parc immobilier est composé d’immobilier de bureaux, de commerces et d’entrepôts;
  • Les SCPI de commerces qui, comme leur nom l’indique, sont investies dans des murs de commerces;
  • Les SCPI de bureaux dont les actifs constituant le portefeuille sont des bureaux dans des zones d’affaire;
  • Les SCPI régionales qui acquièrent des immeubles dans des zones géographiques spécifiques, généralement dynamiques et à fort potentiel;
  • Les SCPI spécialisées ou thématiques qui investissent dans des secteurs spécifiques comme l’hôtellerie, le tourisme ou la santé.

Un risque mutualisé et maitrisé :

Choisir d’investir dans des SCPI vous permet de mutualiser le risque de votre investissement.

En effet, vous serez investi dans un parc immobilier divers et varié, représentant ainsi des milliers de m2 dans des secteurs et zones géographiques très diversifiés.

Cette diversification a pour effet de diminuer le risque de votre investissement, vous ne mettez ainsi pas tous vos œufs dans le même panier.

Un placement accessible avec un petit ticket :

La SCPI est une solution de placement très accessible car, à la différence d’un investissement immobilier classique, elle est accessible avec un montant d’investissement faible, généralement de l’ordre de 1 000 €.

Cela permet aux investisseurs qui disposent d’une capacité d’apport ou d’emprunt réduite de pouvoir investir dans l’immobilier et dans des produits historiquement réservés aux investisseurs institutionnels.

Un placement simple, sans contraintes :

Il est très aisé pour un investisseur d’acquérir des SCPI. La souscription passe effectivement par la signature d’un bulletin de souscription, et nul besoin de solliciter un notaire comme c’est le cas dans l’immobilier physique.

A la suite de la validation de sa souscription et passé ce qu’on appelle le délai de jouissance (temps nécessaire pour que la SCPI investisse l’argent collecté), généralement d’une durée de 6 mois, les loyers sont versés directement sur le compte bancaire de l’investisseur chaque trimestre.

Ce n’est pas l’investisseur qui réalise la gestion du parc immobilier mais la société de gestion elle-même. Il en est de même pour la mise à niveau, l’entretien et les travaux des immeubles que constituent la SCPI, vous n’avez rien à gérer.

Une solution de placement très transparente :

Les sociétés de gestion de SCPI sont contraintes d’assurer une transparence la plus complète auprès des associés détenteurs de parts. En effet, celles-ci sont visés et contrôlées par L’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les détenteurs savent précisément les actifs dans lesquels leur capital est investi et la manière dont le parc immobilier qui constitue la SCPI est géré. Ils reçoivent ainsi chaque trimestre un récapitulatif des opérations (acquisitions, ventes) effectuées sur la période ainsi qu’un bilan détaillé sur l’évolution de la SCPI.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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La valeur des parts de SCPI

Nous avons évoqué dans le précédent paragraphe la transparence des SCPI. Et en ce sens, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) contraint les différentes sociétés de gestion des SCPI à réaliser une expertise immobilière.

Celle-ci doit être réalisée par un expert indépendant de manière totalement impartial. Ainsi, celui-ci assure une équité et une transparence parfaite. A titre d’exemple, il n’a pas le droit d’être lui-même détenteur de parts de la SCPI qu’il évalue.

Cet ou ces experts indépendants vont déterminer plusieurs valeurs, notamment les valeurs de réalisation, les valeurs de reconstitution et les valeurs d’expertise.

La valeur de réalisation représente ainsi la valeur vénale des actifs de la SCPI.

La valeur de reconstitution détermine la valeur de réalisation augmentée des frais pour reconstituer son patrimoine.

La valeur d’expertise est, quant à elle, une véritable « photographie » à l’instant T du prix et de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.

Cette fameuse valeur d’expertise est l’une des plus importantes car c’est elle qui permet de fixer le prix des parts dans le cas d’une SCPI à capital variable puisque ce prix est directement corrélé à la valeur du patrimoine immobilier.

Ainsi, dès que les valeurs d’expertise sont connues, les sociétés de gestion de SCPI à capital variable doivent ramener le prix de la part à un montant compris entre plus ou moins 10% de la valeur réelle (valeur de reconstitution) de la SCPI. La valeur d’une part de SCPI à capital variable est donc intimement liée à celle de son patrimoine et n’obéit à aucune spéculation.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, qui sont de plus en plus rares car moins flexibles que les SCPI à capital variable, la valeur d’expertise va également avoir une incidence car le prix dépend de la confrontation entre les ordres d’achat et les ordres de vente. Ainsi, plus une SCPI à capital fixe a une valeur d’expertise important, plus celle-ci est recherchée et donc de facto plus celle-ci se vend « chère ».

Avantages d’une augmentation de parts

Un indicateur extrêmement positif pour les investisseurs :

Vous l’avez lu plus haut, chers lecteurs, la valeur de reconstitution, valeur représentative de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, permet de fixer le prix de la part.

Dès lors, une augmentation du prix de la part d’une SCPI est un super signal pour l’investisseur.

En effet, cela veut dire que la société de gestion a acquis des biens immobiliers qui se sont revalorisés, et donc de qualité et dans des emplacements géographiques pertinents et qu’elle les a « bien » acquis, avec une bonne négociation.

De plus, c’est également un bon gage de sa solidité car la qualité des locataires et des baux conclus avec eux influe également sur la valeur de reconstitution.

Dès lors, cela veut dire que la SCPI adopte une bonne sélection et gestion des locataires et des baux conclus.

Limiter et amortir l’impact des commissions de souscription :

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, il y a des frais appelés commission de souscription. Ceux-ci sont généralement compris entre 8 et 10% correspondent peu ou prou aux frais de notaire lors de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif physique. Ils sont, pour la très grande majorité des SCPI, perçus lors de la revente des parts par l’investisseur personne physique ou morale.

Ces frais correspondent en fait aux frais de notaire engagés pour l’acquisition des différents immeubles qui composent la SPCI, aux droits d’enregistrement et frais de recherche et de collecte notamment.

Le fait que le prix de la part de la SCPI augmente et se-revalorise va ainsi permettre de limiter voire d’amortir totalement les frais de souscription dans le temps.

Prenons un exemple pour que cela soit plus clair et pour bien saisir le mécanisme avec un investissement de 20 000 € et des frais de souscription de 10 % : votre investissement vous génère des revenus complémentaires trimestriels pendant la durée de votre investissement. Au bout de 11 ans et à raison d’une augmentation du prix de la part de 1 % par an, celles-ci vaudront 22 313 €. Si vous décidez alors de revendre vos parts, vous récupérez un capital de 22 313 € diminué de la commission de souscription de 10 % soit 20 082 €.

Dans ce cas, les frais de souscription ont été amortis puisque vous avez investi 20 000 €, bénéficié des revenus complémentaires pendant 11 ans, puis récupéré un capital de 20 082 €.

Bénéficier d’un effet de capitalisation en plus des revenus complémentaires :

Si l’objectif premier et principal d’une SCPI de rendement est de générer des revenus complémentaires réguliers immédiats (achat au comptant) ou futurs (achat à crédit ou en nue- propriété), investir dans des parts de SCPI qui se revalorisent avec le temps (leur prix augmente) vous permet également de capitaliser sur la somme investie.

Vous avez donc compris que vous pouvez bénéficier des revenus complémentaires pendant toute la durée de votre investissement et si vous revendez vos parts à terme et qu’elles se sont revalorisées, vous pouvez trouver votre capital investi augmenté, et ce malgré la commission de souscription qui est perçue à la revente des parts.

Les parts de SCPI se revalorisent très souvent, en moyenne tous les 18 mois sur les 10 dernières années avec des moyennes de revalorisations de près de 1,25%/an. Pour autant, il faut, a fortiori dans le contexte actuel, bien choisir vos SCPI ainsi que le moment pour souscrire. En effet, les sociétés de gestion de SCPI ne communiquent pas toujours très en avance sur les futures augmentations de parts afin d’éviter des effets de sur collecte due au levier que peuvent représenter ces augmentations…restez donc à l’écoute du marché !

Conclusion

Cet article a pour vocation à vous éclairer sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et notamment la valorisation des parts et leur évolution.

Vous l’avez saisi à travers la lecture de ce guide, il est véritablement bénéfique d’investir dans des parts de SCPI qui ont une espérance de revalorisation dans le temps.

Cela permet ainsi à minima de limiter l’impact des frais de souscription notamment. Cependant, l’offre en matière de SCPI étant variée, il est nécessaire d’étudier scrupuleusement les SCPI et de les sélectionner attentivement celles qui ont la plus grande vocation à se revaloriser dans le temps, et donc celles qui sont véritablement fiables et de qualité.

Pour cela, nous vous conseillons vivement de faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimoniaux spécialisé dans la pierre-papier.

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