Pourquoi et comment investir dans une SCPI Intergestion ?

1. Pourquoi investir dans les SCPI ?

Pour rappel, les SCPI collectent des capitaux auprès d’investisseurs qu’elles utilisent pour constituer un parc d’actifs immobiliers. Elles mettent en location ces locaux et en assurent la gestion.

En contrepartie de leurs investissements, les épargnants (actionnaires) perçoivent des loyers, généralement distribués trimestriellement, fruits de la performance de gestion de la SCPI.

La SCPI répond donc parfaitement à l’adage « ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier ».

La diversification ne s’arrête pas simplement à un nombre de biens défini puisqu’elles offrent l’accès à de l’immobilier d’entreprise (bureaux), tertiaire (locaux d'activités, hôtellerie et commerces), ou encore résidentiel.Géographiquement aussi, puisque les SCPI peuvent acheter des biens immobiliers sur le territoire national comme à l’international.

Il est donc possible de construire un portefeuille de parts de SCPI diversifié, répondant à vos besoins et objectifs patrimoniaux, et s’inscrivant dans le respect de votre profil d’investisseur.

Néanmoins, il est important d’analyser certains critères avant de se lancer sur ce type d’opération. Par exemple, il est important de privilégier une SCPI ayant une capitalisation importante, et surtout à capital variable, afin de vous assurer que votre investissement respecte un ratio rendement risque maitrisé et que la société de gestion assure la vente et le rachat des parts en continu.

Il sera aussi important d’étudier le trackrecord de la société de gestion, c’est-à-dire de prendre en compte le sérieux et l’expérience de celle-ci. Car c’est bien cette dernière qui a en charge de gérer et faire fructifier votre patrimoine.

Il existe trois principaux types de SCPI :

• Les SCPI de rendement qui sont investies dans l’immobilier professionnel, résidentiel et commercial, dont l’objectif est d’obtenir de la distribution de revenus
• Les SCPI démembrées ou au sein de contrat d’assurance vie dont l’objectif est d’obtenir une valorisation de votre capital dans le temps et sans subir de fiscalité
• Les SCPI fiscales s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation de type Malraux, Pinel ou déficit foncier, et permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Les SCPI offrent donc pour un investisseur de multiples avantages comme la facilité d’investissement puisqu’une simple souscription suffit, peu de gestion puisque la SCPI s’occupe de tout, des revenus récurrents avec des loyers perçus généralement trimestriellement, et un investissement diversifié qui permet de diluer les risques.

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce qu’une SCPI ? Risques, frais…

Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

2. Le groupe INTER GESTION : 30 ans d’expérience

INTER GESTION est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI fiscales et de rendement.

Depuis sa création en 1989, INTER GESTION, société de gestion deSCPIagréée par l'Autorité des Marchés Financiers depuis 1995, est une des seules SCPI à intervenir dans le domaine de l’ingénierie fiscale et immobilière destinée à l'investissement privé.

Cette société de gestion est reconnue et reconnaissable par la qualité de son parc immobilier,et par son savoir-faire dans la réhabilitation d'immobilier résidentiel et l'acquisition de murs commerciaux.

L’une des grandes forces d'INTER GESTION est donc de maitriser l’ensemble des métiers liés à la gestion d’actifs immobiliers: la distribution de produits immobilièrs et l’assistance à maitrise d’ouvrage œuvrant dans la rénovation et la transformation de biens immobiliers notamment pour le compte des SCPI du groupe.

La combinaison de la maitrise des métiers de la promotion immobilière et de ceux de la gestion d’actifs fonciers ainsi que sa maitrise d’ingénierie fiscale est la grande force du groupe INTER GESTION. Cela lui a permis de construire et de faire évoluer un parc immobilier de plus de 200 000 mètres carrés de bâtiments tertiaires en ligne avec les modes de consommation actuels d’immobilier et les normes environnementales et énergétiques en vigueur.

Découvrez notre infographie

3. La gamme de SCPI INTER GESTION

SCPI PATRIMOINE HABITAT NEUF-SCPI FISCALE: « SCPI Pinel »

Idée de base: réduire la pression fiscale de manière régulière.

Objectifs:

• Diversification du patrimoine
• Réduction d’imposition (18% pendant 9 ans sur le montant investi)
• Perception de revenus complémentaire avec une plus value éventuelle

Durée de la détention des parts: les parts devront être conservées pendant une durée minimum de 9 ans, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la mise en location, par la SCPI, du dernier des immeubles acquis au moyen de la souscription. Le délai de détention des parts est estimé à environ 13 ans à compter de la date de souscription.

SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 10: « SCPI MALRAUX »

Idée de base: réduire une pression fiscale exceptionnelle

Objectifs:

• Diversification du patrimoine
• Acquisition d’un patrimoine immobilier résidentiel de qualité avec restauration de biens ayant une histoire et du cachet
• Réduction d’imposition (18% de réduction d’impôt immédiate)
• Perception de revenus complémentaires avec une plus-value éventuelle

Durée de la détention des parts: les parts devront être conservées pendant une durée minimum de 9 ans, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la mise en location, par la SCPI, du dernier des immeubles acquis au moyen de la souscription. Le délai de détention des parts est estimé à environ 12 ans à compter de la date de souscription.

SCPI PIERRE CAPITALISATION: « SCPI DEFICIT FONCIER »

Idée de base: réduire la pression fiscale de la pierre

Objectifs:

• Diversification du patrimoine
• Acquisition d’un patrimoine immobilier résidentiel de qualité avec valorisation
• Réduction d’imposition grâce au déficit foncier selon TMI (Tranche Marginale d’Imposition)
• Pas de perception de revenus immédiats mais recherche d’une plus-value éventuelle dans le futur.

Rappel du dispositif du Déficit Foncier:

Le principe de déficit foncier est un régime de droit commun qui s’appuie sur le code général des impôts (article 156-1-3°).

De fait il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et n’est pas sujet aux modifications des lois de finances.

Le déficit foncier généré en souscrivant à la SCPI Pierre Capitalisation permettra de :

• Déduire la charge de travaux générée sur les revenus fonciers existants sans aucune limite
• Déduire jusqu’à 10 700 € supplémentaires sur le revenu global les années de réalisation des travaux
• Reporter le reliquat non imputé sur les revenus fonciers pendant 10 ans

La SCPI Pierre Capitalisation est une SCPI de Déficit foncier de droit commun. Les associés bénéficieront d’un déficit foncier représentant environ 65% du montant de leur souscription.

Durée de la détention des parts: pour conserver l’avantage fiscal, les parts doivent être détenues pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers.

Comme précisé dans « l’avertissement » de la note d’information, du fait du manque de liquidité du placement, les investisseurs ne pourraient espérer récupérer leur argent qu’au terme d’une durée de 15 ans, sauf dissolution anticipée.

SCPI CRISTAL RENTE : « SCPI DE RENDEMENT »

Idée de base: accroître la rentabilité de vos placements sur une solution ayant une rentabilité actuelle de 5% net de frais et une revalorisation régulière de la part.

Objectifs:

• Diversification du patrimoine
• Acquisition d’un patrimoine immobilier professionnel essentiellement de grandes enseignes (Gamm vert, Grand Frais, Bricomarché, LIDL, Burger King etc)
• Perception de revenus immédiats avec plus-value éventuelle dans le futur

4. Comment investir dans une SCPI INTER GESTION ?

Vous pouvez investir dans une SCPI INTER GESTION de plusieurs manières différentes : en direct, au comptant ou à crédit, ou encore en l’intégrant au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Investissement au comptant : investir un capital issu d’une épargne, d’un héritage, d’une donation ou d’un gain en SCPI permet d’acquérir des supports immobiliers professionnels offrant un niveau de risque mesuré et une grande diversification. A l’issue du délai de jouissance (3 à 6 mois selon les SCPI) les loyers sont perçus trimestriellement directement par l’investisseur. Autre avantage, les sommes investies le sont à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’à la sortie, c’est à dire en cas de revente des parts.

Investissement à crédit : dans la même optique, l’investissement en SCPI par le biais d’un financement permet d’utiliser le levier du crédit pour acquérir des parts. Dans un contexte de taux d’intérêts très faible, le recours au crédit est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI fourni. Les loyers perçus viendront dans ce cas couvrir tout ou partie des mensualités du crédit. Dans l’optique d’un objectif où le besoin en revenus complémentaires n’est pas immédiat, avoir recours à l’emprunt pour se constituer un portefeuille conséquent et diversifié est une option intéressante. A ce titre, le groupe INTER GESTION vient d’obtenir un partenariat avec le CACF (Crédit Agricole Consumer Finance) pour le financement de Cristal Rente en pleine propriété. Cela vaut la peine de vous renseigner auprès de l'un de nos chefs de projet patrimonial.

Intégration au sein d’un contrat d’assurance-vie : pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat.

Ainsi, la fiscalité des revenus fonciers générés par la SCPI n’est pas appliquée puisque s’applique la fiscalité de l’assurance-vie. Celle-ci étant conditionnée par l’ancienneté du contrat, deux périodes sont à distinguer.

Pour les contrats de moins de 8 ans, c’est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) qui s’applique. Celui-ci est de 30% (12,8% de fiscalités et 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 8 ans, la fiscalité est de 7,5% pour la part des intérêts qui dépasse 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple (attention à appliquer les Prélèvements Sociaux).

Mais si la fiscalité et la liquidité offertes par l’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie sont très intéressantes, il y a quelques points d’attention à avoir en tête dans ce cadre précis.

Vous ne subissez pas de fiscalité sur les rendements (les loyers) puisque ceux-ci s’ajoutent à la valeur en compte au contrat :

• Tout d’abord, l’offre de SCPI éligibles à l’assurance-vie est limitée
• Les frais (pouvant aller de 6 à 12%) sont appliqués à l’entrée. La valeur investie est donc minorée du taux de frais à appliquer
• Également important à prendre en compte, le démembrement n’est pas possible
• Et enfin, en décidant d’intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, l’investissement par le biais d’un financement ne sera pas possible.

Conclusion

Fort de son expérience et d’une expertise poussée dans le secteur de l’immobilier tertiaire, INTER GESTION est un groupe solide maillant un savoir-faire dans le domaine de la gestion d’actifs et une approche innovante dans la construction et l’entretien de son parc. Cette société a la particularité de pouvoir coupler du rendement et de la réduction fiscale.

Intégrer une ou plusieurs de ses SCPI dans un portefeuille est donc tout à fait opportun et pertinent dans une stratégie d’investissement diversifiée et long terme. Celles-ci surfant sur des thématiques porteuses, elles offrent des perspectives intéressantes.

Pour autant, il est primordial de garder en tête que l’investissement en parts de SCPI répond aux mêmes exigences de prudence que pour tout investissement dont le capital n’est pas garanti.

Les chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre écoute pour vous accompagner dans la mise en place de vos stratégies patrimoniales, fonction de vos possibilités et objectifs ; n’hésitez pas à prendre contact pour une étude de votre situation.