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LMP : comment devenir loueur professionnel ?

L’article « LMP : comment devenir loueur professionnel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Jonathan Cabau

Chef de projet patrimonial

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Introduction

Aujourd’hui, le monde traverse une crise sanitaire majeure. Vous êtes nombreux à vous demander quels sont les investissements qui sont à la fois sécuritaires, fiables et rentables. Tout ceci dans la mesure où votre investissement répond à l’ensemble de vos critères et vos objectifs sans que vous ayez besoin de devoir gérer quoi que ce soit. Votre travail vous prend beaucoup de temps et vous souhaitez être accompagné au mieux pour la gestion de votre patrimoine. Les banques ne vous proposent pas des produits qui vous parlent ou plutôt « sur-mesure » et vous n’avez pas toutes les connaissances pour vous lancer avec sérénité. C’est pourquoi notre société Netinvestissement s’est orientée pour vous proposer une approche en architecture ouverte et proposer l’ensemble des produits du marché pour vous permettre de trouver la solution adéquate pour votre patrimoine et vos objectifs.

La plupart des Français ont investi majoritairement dans la pierre puisque les types de produits « atypiques » n’étaient pas connus du grand public. C’est pourquoi la grande partie des investisseurs s’orienter vers des investissements dans la pierre. Pour preuve, selon les chiffres de l’INSEE en 2019, 63% du patrimoine français était investi en immobilier contre 37% en financier dont l’assurance-vie était le plus répandue. Cependant, aujourd’hui il existe d’autres typologies d’investissement notamment en immobilier qui peuvent répondre à vos attentes, car l’investissement en direct géré par les particuliers devient obsolète. En effet, les soucis liés au risque locatif tel que les loyers impayés et vacances locatives atténuent clairement la rentabilité de l’opération. C’est pourquoi il est important de connaitre les offres du marché notamment dans l’immobilier si ce domaine-là vous permet d’être à l’aise et plus spécifique pour réaliser une opération plus rentable.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMP, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

LMP : définition, fonctionnement

Le statut en LMP (Loueur Meublé Professionnel) est une typologie d’investissement en immobilier dont certaines conditions sont à respecter pour pouvoir utiliser ce statut pour les contribuables. Il est possible de recourir à des investissements locatifs dans des biens immobiliers qui sont neufs ou anciens. Grâce à ce type d’investissement en location meublée, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable et bien évidemment avoir cette absence de gestion qui vous permet de vous concentrer totalement sur votre travail.

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Ce statut de LMP est un investissement locatif dans l’ancien ou le neuf qui connait certaines particularités. Cela reste un investissement dans la pierre, tangible et fiable. Dans la mesure où le système des retraites et les possibles crises financières possèdent un impact important dans les investissements des particuliers. De plus, au vu des taux bas pratiquer par les banques vous incite encore plus à vous orienter vers cette typologie d’investissement. Cependant, le statut en LMP vous permet de combiner les revenus locatifs et avantages fiscaux au travers de l’investissement en loueur meublé professionnel. Cette typologie d’investissement s’accommode être comme le « couteau suisse » de l’investissement en immobilier, car il répond à un certain nombre d’objectifs distincts : Revenus non fiscalisés, augmentation de capital et également préparation de votre retraite.

Il existe aujourd’hui deux stratégies pour pouvoir investir en LMP.

Tout d’abord, il est possible d’acheter un bien en direct que ce soit dans l’ancien ou le neuf et de le passer en statut LMP. Comme évoqué précédemment il existe un problème majeur de recourir à ce type d’investissement en direct. Il faut également prendre en compte tous les risques liés à l’immobilier en direct et éviter le piège de s’orienter vers un investissement affectif simplement pour le fort rendement que peut vous apporter cet investissement. En effet, l’absence de locataire, des loyers impayés et les charges importantes (façade, peinture, travaux) qui peuvent vous porter préjudice et atténuer fortement la rentabilité de votre investissement immobilier. Il est possible, grâce au statut LMP, de réaliser de la location meublée sur une des typologies de résidences suivantes :

  • Résidence de tourisme : Ces résidences comme sous nom l’indiquent ont vocation à accueillir les touristes pour les vacances (résidence à la mer ou à la montagne).
  • Résidence étudiante : Ces résidences sont logiquement situées dans des villes étudiantes (Toulouse, Montpellier, Lille, Bordeaux), des appartements qui sont entièrement meublés afin de bénéficier de plusieurs services et d’être dans des conditions optimales pour réaliser leurs cycles d’étudiant.
  • Résidence d’affaires : Ces résidences sont dédiées aux professionnels. Pouvoir organiser des réunions de travail dans ce type de résidence avec les services et les salles de réunions pour faciliter la qualité de l’échange.
  • Résidence EHPAD : Les établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont des établissements qui ont vocation à accueillir des personnes âgées qui sont atteinte d’une maladie et qui ne peuvent plus se gérer elles-mêmes. Ces établissements, en plus de proposer des services notamment le petit-déjeuner, l’entretient et le nettoyage des chambres et du linge et offrent notamment un suivi médical afin de pouvoir accompagner toutes les personnes en perte d’autonomie.

Le plus important est de choisir une résidence qui répond notamment à une profondeur de marché et des typologies qui ne sont pas cycliques et qui ne dépendent pas de la conjoncture économique. L’affaire et le tourisme dépendent fortement notamment de la conjoncture économique et le risque est plus important en période de crise financière et sanitaire qui affectera ces deux types de marchés. En revanche, la profondeur de marché des résidences étudiantes est intéressante, car il y aura toujours de nombreux étudiants qui auront besoin d'un logement. Notamment dans la mesure ou l’État ne finance plus les cités universitaires qui deviennent obsolètes et le manque cruel de lits étudiants. Tout comme les EHPAD qui ont une profondeur de marché tout aussi intéressante du fait que malheureusement il y aura toujours un besoin d’assistance pour les personnes dépendantes et qui souffrent de maladie tel que Alzheimer, Parkinson.

Après avoir analysé, l’ensemble du marché et les types de résidences de services ou vous estimez que la profondeur de marché est importante et que cela vous met à l’aise, il est important de savoir comment bien choisir son investissement en LMP en respectant certains critères :

  • La qualité du gestionnaire et sa solidité financière. Le gestionnaire est celui qui va vous payer le loyer et de gérer la résidence, c’est son cœur de métier. Importance de voir l’expérience et le vécu du gestionnaire.
  • La qualité du bail commercial. Le bail commercial est la pierre angulaire du projet. Vous allez connaitre le loyer exact qui va vous être payé, sa durée, la répartition des charges et les conditions de ce renouvèlement. L’article 605 et 606 définit les types de charges à payer. L’article 605 concerne les petits travaux (peinture, remplacement d’une ampoule). L’article 606 quant à lui concerne les gros travaux (toiture, façade). Il est important de voir dans le bail que le gestionnaire prenne tout à sa charge ou dans la mesure du possible au moins l’article 606 concernant les gros travaux.
  • La rentabilité locative
  • L’emplacement
  • Le prix.

Il est important de dissocier le LMP du LMNP(loueur meublé non professionnel), car certaines conditions supplémentaires doivent être respectées.

En effet, le statut en LMP (loueur meublé professionnel) est possible lorsque les investisseurs cherchent à percevoir plus de 23 000 euros de revenus fonciers qui proviennent de la location des biens meublés. Cette somme doit également représenter plus de 50% des revenus de leur foyer fiscal.

Dans la mesure où vous comptez percevoir moins de 23 000 euros de revenus fonciers à l’année et que cela représente moins de 50% des revenus fonciers de votre foyer fiscal, vous ne pourrez obtenir que le statut de loueur en meublé non professionnel.

Il est important de devoir acheter plusieurs logements en meublés. Pour pouvoir atteindre le niveau de revenus fonciers requis concernant le statut loueur meublé professionnel, les loyers perçus doivent être supérieurs à 1900 euros par mois, ce qui implique généralement l’achat et la mise en location de plusieurs logements.

Vous devez également vous déclarer à la chambre de commerce. Il est important de contacter la chambre du commerce et de l’industrie (CCI) dont le bien ou les biens immobiliers vont dépendre et avec lesquels vous souhaitez obtenir le statut de LMP.

Pour cela, il vous faut prendre rendez-vous avec un conseiller du centre de formalité des entreprises (CFE) pour pouvoir vous enregistrer comme loueur meuble professionnel.

Vous devez également demander un numéro de TVA. Une fois que vous avez acquis votre statut de loueur en meublé, vous allez vous adresser au centre des impôts dont dépend le bien immobilier concerné.

Vous allez devoir remplir le formulaire « POi ». Il vous faut rédiger une lettre pour demander votre immatriculation à la TVA et précisez que vous allez choisir (micro-BIC ou réel). BIC correspond à "bénéfices industriels et commerciaux".

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2. L’intérêt du recours à l’investissement en loueur meublé professionnel

Grâce à son système, il est important de voir la fiscalité qu’engendre ce dispositif. Il existe deux régimes. Votre choix dépendra si vous êtes loueur professionnel membre d'un votre microentreprise, cela relèvera d’un régime fiscal allégé et vos loyers locatifs seront soumis au régime micro-BIC. Lorsque vous optez pour une société à l’IR (entreprise individuelle, EURL, SCP) ou à l’IS (SARL, SAS) vous serez imposé au régime réel.

Le micro BIC :

Selon la loi, le micro BIC concerne seulement la microentreprise. Laquelle n’est pas la bonne option pour un investissement en locatif, car ce qui caractérise une microentreprise c'est que ces recettes ne dépassent pas un certain montant, depuis la dernière mise à jour des plafonds, les recettes ne doivent pas être supérieures à 72 500 euros (les chiffres d'affaires des activités en LMP ne doivent être inférieurs à 176 200 euros si les logements meublés sont classés).

Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire les charges réelles de loueur professionnel. Vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les sommes que vous avez perçues dans l’année (loyers et charges récupérables), il ne s'agit pas d'une exonération mais c'est déjà ça. Ensuite vous allez être imposé au titre de l'impôt sur le revenu sur votre tranche marginale d’imposition.

Le régime réel

Les propriétaires de locaux exerçant une activité de loueur professionnel sous le régime réel ont la possibilité de profiter de nombreux avantages fiscaux. Ces avantages vous permettront de diminuer votre base imposable et mécaniquement d'augmenter vos revenus globaux et bénéfices sur votre bien loué. C’est de cette manière que votre patrimoine immobilier va grandir sans que vos opérations d’acquisition des biens ne reviennent trop chères.

Si votre patrimoine devient et est conséquent, le conseil est que nous pouvons vous donner est le suivant : préparez-vous à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ! De plus, il est important de savoir que vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges qui sont liées à votre activité de loueur professionnel pour leur montant effectif.

Dans ce cas vous pouvez déduire les charges suivantes :

  • Les frais de notaires
  • Les charges avant la mise en location notamment l’achat en VEFA
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais d’entretien et de travaux de l’immeuble (le ravalement de façade)
  • Les frais de gestion dans la mesure où vous souhaitez qu’une agence gère votre bien
  • Les frais d’assurance
  • Les charges de copropriété
  • Dans le cas du régime réel, puisque les propriétaires sont considérés comme des professionnels, vous devez tenir une comptabilité. C’est pourquoi nous vous conseillons de recourir à un organisme de comptabilité agrée qui a l’habitude de gérer ce genre d’opération.

On distingue donc plusieurs principaux avantages de recourir à l’investissement en LMP :

Possibilité d’obtenir des revenus non fiscalisés Récupération de la TVA Amortissement du bien Absence de gestion locative Déduction des charges Préparation retraite.

L’importance de l’amortissement : C’est grâce au système de l’amortissement que les revenus locatifs dans le régime réel ne sont pas fiscalisés. Il est possible d’amortir le prix du bien et celui du mobilier. Cette possibilité est donc offerte seulement si l’amortissement ne vient pas créer de déficits fonciers. L’amortissement de l’immobilier et du mobilier (meubles) est possible. Dans le plan comptable toutes les charges vont être déduites des revenus locatifs de manière à avoir zéro à la fin et donc de ne pas être fiscalisé, c’est ce système qui permet donc de ne pas avoir de revenus fiscalisés à travers le dispositif loueur meublé professionnel.

Conclusion

De nombreux types d’investissement existe aujourd’hui. Malheureusement, un grand nombre sont inconnus auprès du grand public. C’est pourquoi notre société Netinvestissement est là pour vous accompagner sur une stratégie d’investissement qui combine : fiabilité, transparence, confort, absence de gestion pour à la fin se concentrer sur le principal objectif de servir vos intérêts. C’est pourquoi, pour tous les friands de l’immobilier, le LMP propose l’ensemble de ces critères avec la possibilité en prime de na pas avoir de fiscalité sur les revenus et est orienté vers ce qui tient particulièrement à cœur les Français la valeur refuge qu’est l’immobilier. Vous souhaitez obtenir plus de conseils ? Nos équipes de chefs de projet patrimoniaux sont à votre disposition.

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A propos de l'auteur Jonathan Cabau, Chef de projet patrimonial | 8 articles en ligne

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Jonathan CABAU débute son cursus universitaire en Licence administration économique et sociale à l’Université Toulouse 1 Capitole afin de se familiariser avec l’ensemble des rouages économiques, fiscaux et juridiques. Désireux d'approfondir ses connaissances économiques et culturelles, il s’oriente vers un échange universitaire avec l’école ITESM de Monterrey au Mexique durant une année en intégrant un Master 1 en économie.

Afin de finaliser son apprentissage et eu égard à son appétence pour le domaine financier, Jonathan obtient un Master 2 en finance d’entreprise à l’INSEEC PARIS. Au cours de cette année, il suit notamment un stage en entreprise au sein du cabinet EUODIA Finance à Neuilly-sur-Seine. Passionné par les aspects commercial, financier, immobilier, juridique et fiscal de la gestion de patrimoine, il s’y épanouira durant deux années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprises. Véritablement conquis par l’approche, les valeurs humaines, les ambitions et le professionnalisme de Netinvestissement, il nous rejoindra en octobre 2020.

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Le 2021-04-13 17:28:36 par Sebastien K.

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