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Investissement locatif vs SCPI : rendement locatif, frais, fiscalité

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L’article « Investissement locatif vs SCPI : rendement locatif, frais, fiscalité » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

En France, nous avons historiquement et culturellement une appétence particulièrement développée à l’immobilier. Que ce soit pour l’achat de sa résidence principale comme pour l'investissement locatif, la détention d’immobilier ne nous laisse pas de glace bien au contraire.

D’innombrables demandes nous parviennent quotidiennement quant à la meilleure stratégie à adopter pour se constituer un complément de revenu via des loyers. Souvent orientées pour la retraite ou pour l’anticiper, les questions se basent le plus souvent sur le rendement de l’opération immobilière.

Pour autant, il n’existe pas un marché locatif mais des dizaines ! Il est important de considérer les spécificités de chaque secteur pour appréhender au mieux votre projet. Et d’ailleurs, c’est ce dernier qu’il faut préciser avec minutie pour trouver la solution la plus en adéquation.

Ce guide est un véritable « chantier » tant les solutions sont diverses et variées. C’est une chance pour vous puisque cela doit vous ouvrir le champ de tous les possibles. Nous ne pourrons pas tout traiter en quelques lignes et nous concentrons ce guide sur ce qui est comparable. D’autre part, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent tirer leur épingle du jeu. Elles ont des caractéristiques qui les rendent uniques en leur genre.

Voyons ensemble quelle est la manière la plus pertinente pour analyser le rendement sans se voiler la face.

Si vous désirez plus d’informations sur les investissements locatif ou les SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Un investissement locatif ou des investissements locatifs ?

Les catégories

C’est une évidence pour certains mais pas forcément pour tous : l’immobilier est un secteur gigantesque et ses possibilités regroupent tellement de secteurs, fiscalités, durées, gestion, etc… qu’il est impossible de faire une généralité. Donc au risque de vous décevoir, votre investissement doit être envisagé de manière précise en suivant les caractéristiques du marché considéré.

Pour simplifier notre étude, voici quelques grandes familles d’actifs :

  • Locatif classique nu
  • SCPI
  • Locatif sous dispositif fiscal
  • Location meublée
  • Location meublée saisonnière et nuitée

Le tri « sélectif »

Nous ferons notre comparatif entre l’immobilier locatif nu classique tel que vous l’avez certainement en tête et les SCPI.

Nous mettons de côté forcément la résidence principale puisque, par définition, il ne s’agit pas d’un investissement qui génère des revenus (sauf bien entendu dans quelques cas très précis).

Le principe de location via dispositif fiscal (Pinel en ce moment) comporte un projet de réduction d’impôt qui participe à la singularité de cet investissement. En effet, l’objectif n’est pas uniquement le complément de revenus mais plutôt la capitalisation immobilière avec effet de levier fiscal.

Nous ne pouvons comparer que ce qui est comparable. La location meublée classique (LMNP) ou en résidence services vous procure des loyers déclarés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Je vous renvoie sur des guides sur le sujet si cela vous intéresse :

Les locations saisonnières voire à la nuitée sont mises de coté également car ce n’est absolument comparable à la location à l’année. Certes, facialement, le rendement parait attractif. Cependant, les aléas sont nombreux pour théoriser et donc maitriser votre rendement.

Pourquoi ?

Il est difficile de généraliser un rendement car en fonction de la localisation, la typologie des locataires visés et le standing de votre bien, les loyers sont très disparates. Les contraintes légales et règlementaires évoluant à vitesse grand V, il est également très compliqué de « « tirer des plans sur la comète » sur le long terme. Enfin, le budget entretien et travaux est conséquent car quand vous multipliez les locataires, vous multipliez le risque de dégâts dans votre bien.

2. Les SCPI et leur fonctionnement :

La « pierre papier » comme elle est souvent surnommée s’est démocratisée au fur et à mesure que les rendements des livrets et fonds euros ont baissé inexorablement. Pourtant, cet actif n’est pas né de la dernière pluie. En effet, c’est en 1966 que la première SCPI a été créée. Depuis, le marché s’est développé de manière exponentielle et est en pleine maturité.

En quelques chiffres (en date du 31/12/2020, selon l’ASPIM) :

  • 38 sociétés de gestion
  • 206 SCPI
  • Plus de 71 milliards de capitalisation
  • Plus de 7 milliards de collecte brute en 2020
  • Taux de distribution moyen (rendement des loyers) : 4.18% en 2020

En investissant dans des SCPI, vous devenez propriétaire d'une partie d'un parc immobilier. En fait, vous détenez des parts de cet ensemble. Cela suppose déjà un premier avantage : l’accessibilité de cet investissement ! Vous pouvez acheter de l’immobilier à partir de 1 000€ seulement grâce aux SCPI.

Il peut être composé de bureaux, de murs commerciaux, d'entrepôts, d’EHPAD, de logements étudiants, d’hôtels, voire du résidentiel. Comme vous pouvez le constater, la diversification est de mise !

A partir de là, vous touchez des loyers de manières trimestrielles. Ces loyers sont issus de l’ensemble des locataires des biens détenus et par conséquents vos loyers sont mécaniquement plus stables et réguliers dans le temps. Forcément, si vous avez un seul locataire, toute absence vous amènera à 0€ alors qu’en ayant 100 voire plus, la perception est plus linéaire.

N’oublions pas également que l’immobilier joue sur deux plans. Le second est la revalorisation des parts soit la plus-value immobilière. Certaines SCPI peuvent se réévaluer de manière régulière.

Ces deux notions (revenus des loyers et revalorisation potentielle des parts) se cumulent. Comme votre rendement est calculé sur la valeur de la part, vous comprenez qu’un parc qui prend de la valeur vous confère plus de loyer pour un pourcentage de rendement égal.

Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI ne nécessitent aucune gestion de votre part. Cela veut dire deux choses :

  • Vous percevez des loyers nets de charges, taxe foncière, travaux, entretien, etc…
  • Vous avez le temps de faire autre chose !

Enfin, les parts sont vendables à tout moment en totalité ou partiellement, bien entendu sous réserve de la liquidité du marché. ATTENTION toutefois, il est conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 à 10 ans notamment pour amortir les frais d’acquisition.

Les frais de souscriptions sont comparables à l’immobilier classique : autour de 10/12% (équivalent pour l’immobilier des 8% de frais de notaire et 4% de frais d’agence). La différence notable est la temporalité. De fait, ces frais ne seront prélevés qu’à la revente. Vous percevez les loyers sur 100% de votre investissement.

Enfin, les revenus issus de votre investissement seront traités en tant que revenus fonciers (loyers en location nue). Ils subissent la fiscalité sur le revenu et les prélèvements sociaux. La prise en compte de votre foyer fiscal et ses revenus déjà existants doit être faite car il ne peut y avoir de généralités en matière d’impôt sur le revenu.

Également, le patrimoine immobilier intègre la valeur à déclarer pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

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3. Comparatif de rentabilité brute :

C’est un début. Toutefois, je vous arrête tout de suite : vous ne pouvez pas vous arrêtez à cette étape.

Il s’agit de connaitre le rendement de vos loyers perçus en fonction du prix d’acquisition. Le calcul est simple : loyer mensuel*12/ prix d’achat. Comme je vous le disais, c’est même un peu trop simpliste…

Nous prendrons ces hypothèses pour notre étude :

  • Investissement de 100 000€ au comptant

Pour les SCPI :

  • Rentabilité des SCPI de 4.5% : la moyenne 2020 des SCPI de rendement est de 4.2%. Cependant, le choix de 4.5% est très conservateur à la vue des SCPI choisies par nos soins sans pour autant prendre plus de risque.
  • Loyer mensuel : 375€/mois

Pour l’immobilier nu :

  • 8% de frais de notaire pour l’immobilier nu
  • Rentabilité de l’immobilier de 7.8% (hors frais de notaire) correspondant à un appartement de 30m2 loué à 21.5€/m2 (moyenne pour cette surface en France) (ATTENTION : 7.5% est déjà un très bon rendement si vous ne voulez pas prendre de risques locatifs inconsidérés)
  • Loyer mensuel HC : 650€/mois

A cet instant précis, vous vous dites surement : mais pourquoi faire de la SCPI ? C’est beaucoup moins rentable !

Je vous invite à lire la suite !

Note importante :

Si vous passez par un crédit, attention !

Cela change le rendement de l’opération et les calculs se complexifient. Je ne saurais trop vous conseiller d’encadrer cela par l’un de nos chefs de projet patrimoniaux pour cerner les avantages d’une telle stratégie mais également les engagements que cela comporte.

D’autre part, l’erreur serait de se dire dans notre cas : j’ai 600€/mois de mensualités et 650€/mois de loyers donc je suis gagnant !

4. Comparatif de rentabilité nette :

C’est à cette étape là que votre projet va prendre du sens. Car même avant (et surtout avant !) de signer chez le notaire, vous devez estimer au plus près les dépenses engendrées par votre bien locatif.

Là encore, et comme nous vous l’expliquons à chaque guide : laisser de côté l’affectif ! Vos projections doivent être basées sur les données récoltées et l’expérience des acteurs spécialisés tels que nos chefs de projets patrimoniaux. Fort de nos plusieurs milliers de ventes, nous avons un certain recul et « trackrecord » sur les chiffres.

C’est donc une simulation réaliste qui vous guidera dans votre choix. Quand je dis réaliste, c’est le conservatisme qui nous guide. Le but est que la pratique dépasse la théorie. Et pour cela, voici les champs à compléter :

Frais d’acquisition

Ce sont les frais de notaire, mais également les frais dus à l’agence immobilière pour les recherches (FAI, Frais d’Agence Inclus). Le premier représente 8% du prix d’achat alors que les seconds sont de l’ordre de 4% environ soit 12% au total.

Charges de fonctionnement

  • Taxe foncière :

Elle est obligatoire et représente un mois de loyer hors charges. Bien évidemment, elle fluctue selon la commune. N’omettez pas que la taxe d’habitation est à la charge du locataire occupant.

  • Charges de copropriétés :

Dans une résidence, vous devez participer à la gestion des parties communes (couloirs, local poubelles, ascenseur, portail, etc…). Lorsqu’on est propriétaire, il est primordial d’entretenir la résidence dans son ensemble car c’est la première et la dernière chose que verra votre futur acheteur à la revente. Par expérience, un appartement très bien entretenu dans une résidence en mauvais état est peu vendeur.

  • Charges de gestion locative :

Elles sont à zéro si vous êtes très motivés à gérer le locataire. Vous devrez prendre sur votre temps et votre énergie car un locataire est souvent demandeur et pressé : un robinet qui fuit, un carreau de carrelage à remplacer, etc… Ce sera aussi votre responsabilité de choisir le locataire : et ce n’est pas une mince affaire à la vue des nombreux faux utilisés pour le dossier (fiche de salaires notamment). Dans le cas contraire, vous déléguerez à une agence qui vous facturera ses services contre plus de sérénité. Vous pourrez toujours en changer si vous n’êtes pas satisfait de la prestation. Cela représente 7% TTC des loyers encaissés HC. A ceci peuvent s’ajouter les frais de garanties pour vous prévenir contre un éventuel risque locatif (vacances, non-paiement, détérioration). Ils sont de 4% TTC des loyers HC.

  • Assurance Propriétaire Non Occupant (APNO) :

C’est l’assurance qui couvre les risques d’incendie et de dégât des eaux notamment. C’est environ 1% du loyer mensuel.

Fiscalité foncière

Vous n’êtes pas sans savoir que tout revenu perçu doit être déclaré à l’administration fiscale !

Je vous épargne un cours théorique et vous renvoie plutôt sur des guides focus sur le sujet :

Conservez en tête que vous serez fiscalisez à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’IR dépend de votre situation de votre foyer fiscal. Les PS sont de 17.2%.

En termes de chiffres, voici un tableau récapitulatif pour chaque placement recensant ces dépenses et leur moyenne nationale. Attention, il ne substitue en rien à une étude personnalisée de votre projet.

  • Immobilier nu :
Immo locatif nu: 111 000€ frais compris
entrées sorties
loyers 650€ taxes foncières 54,17€
    charges de copropriétés 65 €
    charges de gestion 71,50 €
    APNO 6,50 €
    travaux entretien 20 €
    fiscalité 213,74 €
    total net 219,10 €
    rendement 2,4%
  • SCPI :
SCPI: 100 000€ nets de frais
entrées sorties
loyers 375€ taxes foncières /
    charges de copropriétés /
    charges de gestion /
    APNO /
    travaux entretien /
    fiscalité 177 €
    total net 198 €
    rendement 2,38%

5. Et la sécurité dans tout ça ?

Quand on parle de rendement, nous devons y associer le terme de sécurité à chaque opération. Et même si l’immobilier a cette valeur refuge, n’omettez pas de prendre en compte les risques inhérents :

Risque d’acheter trop cher

C’est souvent l’axe privilégié dans l’investissement immobilier. Il est souvent guidé par l’expérience de la résidence principale. Lorsque vous destinez le bien à la location, un grand nombre de paramètres sont à prendre en considération tels que ceux décrits plus haut.

Il vous faut bien étudier le marché locatif actuel mais surtout sa dynamique sur les 5 dernières années.

Enfin, je voudrais prendre le problème à l’envers. Attention à un bien qui ne serait particulièrement pas cher. Le bon cout immobilier est rare même s’il existe. Mais un bien qui n’est pas cher, est souvent d’une qualité très relative et dans un quartier peu attirant pour les locataires. Bref, c’est également du risque pur.

Risques locatifs

  • Risque de vacance locative : c’est le fait de ne pas trouver de locataire. Soyez conscient qu’un locataire peut s’en aller en un mois (durée du préavis sur les zones attractives). Et il n’est pas toujours évident de trouver quelqu‘un dans ce laps de temps.
  • Risque de non-paiement des loyers : surement le plus grave dans le cas d’un propriétaire bailleur. Car c’est lui qui sera protégé et vous n’aurez qu’à attendre le remboursement des loyers manquants (via un échelonnement de la dette dans le meilleur des cas).

Risque de travaux et détérioration

En termes de travaux, les aléas doivent se projeter sur l’ensemble de la résidence. La résidence à travers son syndic mettra en place un fond de travaux. En clair, il s’agit de proratise et anticiper du gros œuvre dans le temps. Cela vous évite de « sortir » un montant conséquent d’une seule fois. C’est surtout une sécurité en cas d’événement majeur nécessitant des fonds rapidement pour d’éventuels travaux.

Pour ce qui concerne la détérioration de votre bien, la aussi voyez à l’échelle de la résidence. Si vos locataires sont indélicats, ils ne prendront pas soin de votre matériel (cuisine, salle de bain en sont les meilleurs exemples). Mais ce sont les équipements de la résidence qui vont subir leur mauvais comportement. Et ce trait de caractère n’est en aucun lié aux revenus ni à la catégorie socio professionnelle du dit locataire.

Petite parenthèse à ce titre : louer sa résidence principale est parfois évoqué. Outre le coté affectif, il est normal d’équiper son chez soi au mieux. Si par la suite, vos locataires abiment ou cassent vos plaques à induction ou le parquet massif, c’est tout autant de votre investissement qui en prend pour son grade.

Notre propos n’est pas de noircir le tableau. Il faut juste être en phase avec les aléas, risques et autres surprises que comportent l’immobilier locatif. Vous êtes souvent très méfiant sur les marchés financiers et très confiant dans ce domaine : le juste milieu est de mise.

Le risque par l’approche du rêve parfois inconsidéré :

Certains d’entre vous s’intéressent à l’investissement immobilier à travers la notion du cashflow positif chère à certains influenceurs sur les réseaux sociaux. Soyons clair, notre travail n’a rien à voir avec ces personnes. Ils basent leur rémunération sur des formations payantes sans prendre leurs responsabilités sur le choix de vos futurs biens. Nous préférons accompagner et sommes responsables des choix immobiliers de nos clients.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, il faut savoir comparer en détail les différentes possibilités et leur rendements associés.

Si vous en restez au rendement facial de l’opération, vous allez droit à de sérieuses déconvenues. Nous constatons dans notre comparatif que les SCPI et l’immobilier locatif classique sont proches sur le rendement. Il faut donc trouver des différences sur les frais, les charges, la fiscalité (avantages fiscaux)… bref, votre tranquillité et la maitrise de votre investissement.

Les frais de gestion, taxes foncières, frais de travaux et d’entretien réduisent considérablement votre gain comme nous avons pu le voir. Là encore, c’est de la théorie : cela peut être pire car ces charges sont amenées à augmenter. Nous n’avons pas encore vu d’immeuble qui coute moins cher à entretenir au fil du temps !

Ensuite, lorsque nous parlons de rendement, il faut toujours associer la sécurité : c’est un couple qui fonctionne toujours ensemble. Nous avons vu que les SCPI possèdent des atouts tels que la mutualisation des loyers, pas d’aléas de charges, etc… Tout ceci est amplifié en choisissant plusieurs SCPI complémentaires sectoriellement, géographiquement et en termes de société de gestion. Notre conviction est dans la diversification pour séréniser l’investissement sur le long terme.

Pour connaitre quelle typologie est la plus appropriée, tournez-vous vers l’un de nos chefs de projet pour faire une étude personnalisée de votre situation.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 39 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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