Les 10 meilleures SCPI en démembrement en 2012

De plus en plus plébiscitées par les investisseurs, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont en plein essor. Ceux qui commencent à y placer leur argent ont bien compris qu’ils saisissaient une belle opportunité ! En effet, elles offrent des rendements attrayants, de l’ordre de 5% et présentent de nombreux avantages ; à commencer par vous éviter les contraintes de la gestion locative. Mais au-delà de la rentabilité compétitive actuellement, il faut savoir prendre en compte la globalité de cette option et en particulier la fiscalité des revenus obtenus. Ceux-ci en effet entrent dans la catégorie des revenus fonciers pour leur plus grande proportion et peuvent donc devenir un "poids" pour votre situation fiscale globale. C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’acquisition de parts de SCPI démembrées.

1. Caractéristiques et avantages des SCPI

Les SCPI permettent d’acquérir des parts de sociétés civiles investies en immobilier et vous êtes rémunéré par la distribution des revenus locatifs sous forme de coupons trimestriels.

Acquérir des parts dans des SCPI permet à tout épargnant d’accéder à l’investissement immobilier avec une mise de départ très faible tout en bénéficiant de rendements intéressants. En effet, et contrairement à l’immobilier « classique » il est possible d’accéder aux SCPI à partir de quelques milliers d’euros seulement.

Il existe deux catégories de SCPI : à capital fixe (dans ce cas, seules les parts émises au moment de la création de la SCPI sont accessibles) ou à capital variable (il est possible d’acheter et de vendre à tout moment). Compte tenu des frais d’entrée au moment de l’acquisition (comme pour un bien immobilier classique) il est vivement conseillé de garder ses parts de SCPI au moins 8 ans.

Investir dans l’immobilier par le biais des SCPI, c’est aussi la possibilité d’accéder à un portefeuille d’actifs immobilier diversifié qui permet notamment de mutualiser les risques : plusieurs immeubles, plusieurs locataires, et plusieurs emplacements géographiques assurent une meilleure sécurité au placement.

De plus, le fait que ce portefeuille soit confié à une société de gestion vous dispense de la gestion locative puisque c’est ce dernier qui collecte les capitaux, achète les biens et les gère en trouvant des locataires et distribuant les revenus aux associés dont vous faites partie. Les loyers qui vous sont versés le sont totalement nets (nets de tous frais).

A ce jour, les SCPI connaissent un succès croissant notamment grâce à leurs rendements supérieurs à la plupart des placements financiers offrant le même niveau de sécurité et également du fait du support en lui-même : l’immobilier professionnel connu pour sa solidité et la pérennité de sa rentabilité dans le temps.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Les quatre critères déterminants pour bien choisir sa SCPI :

1. La composition de l’actif : il s’agit des ingrédients de la SCPI. De quoi est-elle composée ? La rentabilité d’une SCPI ne suffit en effet pas pour la sélectionner. La composition de l’actif de la SCPI est en effet fondamentale : quel type d’immobilier, sa répartition géographique et sectorielle, son ancienneté… sont autant d’élément à prendre en ligne de compte.
2. Le gestionnaire : Qui sera le pilote de votre SCPI ? quel est son degré d’expertise ? sa connaissance du marché et des spécificités des SCPI ? contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas les banques qui sont les mieux placées pour gérer les SCPI, au contraire. Il est important de choisir en priorité des opérateurs spécialisés, habitués à gérer un parc immobilier de ce type et ayant déjà prouvé la qualité de leur expertise dans le temps.
3. Le rendement : même s’il ne doit pas être le seul, le rendement est évidemment un critère déterminant. Commencez à étudier les SCPI qui offrent au moins 5% de rentabilité. Mais regardez surtout la régularité des performances dans le temps. Le rendement locatif lissé sur les 5 dernières années est un bon critère pour juger de cette régularité.
4. La liquidité : privilégiez surtout des SCPI à capital variable qui vous offriront davantage de liquidité qu’une SCPI à capital fixe.

3. Le démembrement de SCPI

Le principe de démembrer une part de SCPI consiste simplement à séparer la nue-propriété de l’usufruit (la part de la jouissance de celle-ci), en l'occurrence le revenu qu'elle procure. Ce démembrement se fait selon une table de calcul précise qui fixe le prix de la nue-propriété (autour de 80% sur 5ans et 60% sur 10 ans) et celui de l'usufruit (autour de 20% sur 5 ans et 40% sur 10 ans). Exemple : une part à 100€ en pleine propriété se vendra en nue-propriété 80€ et en usufruit 20€ sur 5 ans.

Premier avantage d'investir en nue-propriété : cela vous permet d'acquérir une part à un prix minoré donc d'acquérir pour un montant de départ plus de parts qu'en pleine propriété. Exemple : si la part en pleine-propriété est de 100€ et que vous souhaitez investir 10000€ sur 10 ans, vous aurez en nue-propriété 167 parts (10000/60) contre 100 en pleine propriété (10000/100).

Second avantage : ne percevant pas de revenus, vous n'aurez donc pas à supporter la fiscalité supplémentaire qui en découlerait. Ainsi, vous pourrez vous constituer un capital sécurisé pour la retraite, en différant la perception des revenus et donc en évitant d'être plus lourdement imposé pendant vos années d'activité. C'est au terme du démembrement que vous "récupèrerez" la pleine propriété et que vous pourrez alors jouir de revenus complémentaires.

Troisième avantage : la loi précise que dans le cadre d'un démembrement, l'usufruitier supporte à lui seul l'imposition à l'ISF. Le nu-propriétaire qui paiera ses parts comptant verra donc son assiette d'imposition ISF réduite du montant "immobilisé" sur la durée (5 ou 10 ans).

Ce placement financier vous tente mais vous ne savez pas comment l’aborder ni sur quels critères choisir votre SCPI ? Nous vous donnons les éléments pour connaître quelle SCPI privilégier pour bien placer votre argent.

4. Classement des 10 meilleures SCPI en démembrement en 2012

Nous vous proposons un classement des 10 meilleures SCPI en démembrement en fonction des caractéristiques que nous avons évoquées précédemment :

1. LFP OPPORTUNITE IMMO

Nouvelle SCPI d’entreprise à capital variable, elle propose pour 2012 un rendement de 6%. Sa stratégie d’investissement innovante, basée sur l’expérience de la société de gestion La Française Real Estate, est axée sur les besoins des petites et moyennes entreprises qui constituent le moteur principal de la création d’emploi en France. Clés de répartition habituelle : 67/33

2. PFO 2

Première SCPI à vocation environnementale, cette SCPI est vouée à un bel avenir. Elle offre un excellent rapport locatif et s’est déjà constituée un report à nouveau important. En 2010, son taux d’occupation était même de 100% ! C’est la SCPI qui a effectué la meilleure collecte en 2011 prouvant ainsi l’attractivité de sa stratégie durable. Clés de répartition habituelle : 67/33

3. CREDIT MUTUEL PIERRE 1

Cette SCPI est un leader du marché dont l’ancienneté rassure les investisseurs. Elle est 3ème dans le classement car elle a su rebondir après un récent problème de locataire. Malgré cet accident de parcours, la SCPI a tout de même pu assurer un bon rendement (5,3%) et les locaux en question on été reloué. Le rapport locatif est donc voué à reprendre de plus belle.

4. IMMOFONDS 4

Immo Fonds 4 possède des SCPI de bureaux à Paris et en région parisienne. Ce parti-pris géographique en fait une SCPI plutôt sûre puisque la région parisienne reste peu touchée par les problèmes de manque de locataires. Elle est donc une SCPI sûre au rendement stable et intéressant. Clés de répartition habituelle : 67/33

5. IMMORENTE

Leader du secteur, cette SCPI obtient de bons résultats sur l’ensemble des critères évoqués. Immorente existe depuis plus de 20 ans et a fait ses preuves en matière de rendements. Son report à nouveau est un gage de sécurité et son taux d’occupation (près de 95%) fait partie des meilleurs dans le secteur de la location de murs de commerce. Clés de répartition habituelle : 70/30

6. EFIMMO

Grâce à son ancienneté, Efimmo se place plutôt bien dans le classement. Elle connaît une stabilité, une diversité et un sérieux dans la gestion de son parc immobilier qui lui permettent d’offrir des rendements forts attractifs. Clés de répartition habituelle : 70/30

7. SELECTINVEST 1

Sélectinvest 1 possède un parc immobilier conséquent, diversifié et répandu sur tout le territoire. Ainsi, elle permet de mutualiser les risques tout en offrant un rendement convenable. De plus, sa capitalisation, proche de 1,5 milliard d’euros, en fait la 1ère du marché des SCPI. Clés de répartition habituelle : 70/30

8. PRIMOPIERRE

Créée en 2008, cette récente SCPI mérite sa place dans les 10 meilleures SCPI. Cette SCPI fait uniquement des acquisitions de biens immobiliers d’entreprise récents et diversifiés avec des locataires déjà présents et sélectionnés. La diversité, la qualité et même les rendements déjà importants (5,46%) de cette SCPI en font un placement d’avenir. Clés de répartition habituelle : 67/33

9. MULTIMMOBILIER 2

Cette SCPI est un leader du marché dont l’ancienneté rassure les investisseurs. Elle est 3ème dans le classement car elle a su rebondir après un récent problème de locataire. Malgré cet accident de parcours, la SCPI a tout de même pu assurer un bon rendement (5,3%) et les locaux en question on été reloué. Le rapport locatif est donc voué à reprendre de plus belle. Clés de répartition habituelle : 67/33

10. CORUM CONVICTIONS

SCPI toute récente mais qui propose une rendement de 6% pour 2012. Répartition équilibrée en région parisienne et province avec une stratégie d’investissement pointue qui n’en fera jamais une très grosse SCPI (maximum 100 millions d’euros) mais qui offre de réelles perspectives de maintien d’un rendement attrayant sur les années à venir. Clés de répartition habituelle : 67/33

Voici le tableau des 10 meilleures SCPI sélectionnées, classées ici en fonction de leurs rendements en 2011 :

Conclusion

Faire le choix du démembrement de parts de SCPI est un investissement innovant à moyen voir long terme. Il vous permet principalement de diversifier votre patrimoine et d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion du bien et la fiscalité inhérente à l’investissement immobilier locatif. De plus, nous l’avons vu, les SCPI sont surtout des produits immobiliers connus pour leurs rendements attractifs. La pierre papier a donc encore de beaux jours devant elle. A vous de faire le choix des meilleurs gestionnaires pour profiter des meilleurs rendements en réduisant au maximum le risque du placement financier et votre exposition à l’impôt. Un mot d’ordre : comparer les SCPI à démembrer