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Les 10 meilleures SCPI en démembrement en 2013

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L’article « Les 10 meilleures SCPI en démembrement en 2013 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Offrant un rendement attrayant, de l'ordre de 5%, ainsi qu'une simplicité de gestion, les SCPI sont de plus en plus plébiscitées par les investisseurs français qui y voient l'opportunité de réaliser un placement sûr et rentable. Plusieurs parts de SCPI sont disponibles sur le marché dont des parts de SCPI en démembrement de propriété. Investir en démembrement par le biais de parts de SCPI est un mécanisme encore peu connu, mais qui peut s'avérer très intéressant… Voici donc pour vous le classement 2013 des 10 meilleures SCPI en démembrement.

1. Une SCPI, quésako ?

Société Civile de Placement Immobilier, la SCPI est une société de placements collectifs qui a pour but principal l'acquisition ainsi que la gestion d'un patrimoine immobilier. Ainsi, en achetant des parts de SCPI, vous êtes rémunéré grâce à la distribution de revenus locatifs, qui sera effectuée sous la forme de coupons trimestriels.

► Il existe deux catégories de SCPI :

à capital fixe : ici, seules les parts émises au moment de la création de la SCPI sont disponibles à capital variable : il est possible d'acheter et de vendre à tout moment

► Les avantages d'une SCPI

  • Jouir de rendements intéressants Avec un niveau de sécurité égal aux autres placements financiers, la SCPI est en mesure de vous faire bénéficier de rendements supérieurs, de l'ordre de 5%
  • Ne pas s'occuper de la gestion locative C'est une société d'exploitation professionnelle qui va être en charge de tout ce qui touche à la gestion locative : collecte des capitaux, achat des biens, recherche des locataires, etc.
  • Accéder à certains marchés et produits peu accessibles Avec une somme de départ globalement faible, quelques milliers d'euros suffisent, les parts de SCPI vous permettront de réaliser un investissement immobilier.
  • Réaliser un investissement sûr L’immobilier institutionnel est un secteur à la fois sûr, visible et à grosse inertie. Il offre ainsi une bonne stabilité et une vision à moyen terme du marché. De plus, il est décorrélé de l’immobilier d’habitation.
  • Mutualiser le risque En investissant dans une SCPI vous répartissez votre risque non pas sur un bien, mais sur un parc immobilier de plusieurs milliers de mètres carré réparti dans plusieurs endroits géographiques.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2. Et en ce qui concerne la SCPI en démembrement ?

Lors d'un achat classique de parts de SCPI, vous achetez la pleine propriété, c'est-à-dire la nue-propriété ainsi que l''usufruit. Ainsi, un démembrement de SCPI vous donne tout simplement la possibilité d'acquérir l'usufruit OU la nue-propriété de la part de SCPI.

Rappel : l'usufruit vous permet de jouir de la part de SCPI et d'en récupérer l'intégralité des revenus alors que la nue-propriété ne procure aucun revenu mais vous donne le droit de propriété de la part.

Ce démembrement va être établi selon une table de calcul précise qui fixe le prix de la nue-propriété autour de 80% sur 5 ans et 60% sur 10 ans, et celui de l'usufruit autour de 20% sur 5 ans et 40% sur 10 ans.

► Les trois avantages d’une acquisition en nue-propriété

Bien que la nue-propriété ne vous apporte aucun revenu, elle est tout de même en mesure de vous faire bénéficier de quelques avantages non négligeables, voyons donc...

  • un prix d'achat intéressant Investir en nue-propriété vous permet d'acheter une part à un prix minoré et donc de vous procurer plus de parts que lors d'un investissement en pleine propriété et ce, pour un montant de départ moins important.
  • aucun souci de fiscalité Dans la mesure où vous n'allez percevoir aucun revenu complémentaire, vous n'aurez donc pas à supporter la fiscalité qui en découle. Il vous est donc possible de vous constituer un capital sécurisé pour votre retraite grâce au « report » de vos revenus et à leur non-imposition. Au terme du démembrement, vous pourrez alors bénéficier de vos revenus complémentaires car vous aurez récupéré la pleine-propriété de votre bien.
  • un mécanisme anti-ISF Selon la loi, seul l'usufruitier doit supporter l'imposition à l'ISF. Ainsi, le nue-propriétaire, pourra exonérer d’ISF l’ensemble de son acquisition de parts de SCPI en nue propriété, ce n’est qu’au moment du remembrement des parts que l’ensemble rentrera alors dans la base de calcul ISF.

3. Quels sont les critères pour bien choisir sa SCPI en démembrement ?

Il existe quatre critères primordiaux pour choisir correctement votre SCPI :

  • Le gestionnaire Afin de choisir un bon gestionnaire pour votre SCPI, pensez à vous orienter vers des opérateurs spécialisés car contrairement à certains opérateurs généraux, ils sont habitués à gérer un parc immobilier de ce type. De plus, n'oubliez pas de prendre en compte son expérience, la qualité de son expertise ainsi que sa connaissance du marché et des spécificités des SCPI.
  • La composition de l'actif C'est un critère fondamental dans le choix de votre SCPI car il s’agit des ingrédients de cette dernière. Ainsi, plusieurs éléments sont à étudier : le type d’immobilier, sa répartition géographique et sectorielle, son ancienneté, etc.
  • La clé de répartition et les choix de durée Bien que les différences restent faibles d’une SCPI à l’autre, les clés de répartition peuvent tout de même un peu varier. Par ailleurs, peu de SCPI offrent la possibilité d’être souscrites sur plusieurs périodes.
  • Le rendement Afin d'estimer le rendement futur de votre SCPI, il est judicieux d'observer la régularité des performances dans le temps. Pour en juger, vous pouvez apprécier le rendement locatif obtenu sur les 5 dernières années.

4. Les 10 meilleures SCPI en démembrement en 2013

IMPORTANT : les clés de répartition évoluent régulièrement, il est donc impératif de demander confirmation auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine afin de connaitre le montant exact de la clé de répartition.

<>1. Epargne foncière

SCPI à capital variable, la SCPI Epargne Foncière a pu diversifier son portefeuille en intégrant des actifs de bonne qualité dans le secteur recherché des commerces et est ainsi devenue l’une des plus importantes SCPI du marché, dépassant le symbolique milliard d’euros de capitalisation. Gérée par la 1ère société de gestion de SCPI de France, son rendement prévisionnel pour 2013 est de 5,32 %.

Clé de répartition habituelle : Sur 5 ans : 80 / 20 Sur 7 ans : 73 / 27 Sur 10 ans : 67 /33

<>2. Multimmobilier 2

Faisant partie des leaders du marché, le patrimoine de cette SCPI de bureaux et commerces à Paris et en région parisienne se caractérise par un taux de vacance relativement faible. Sa situation globale est satisfaisante, avec une évolution conforme à ses projections budgétaires.

Clé de répartition habituelle : Sur 5 ans : 80 / 20 Sur 7 ans : 73 / 27 Sur 10 ans : 67 /33

<>3. PFO2

Première SCPI « verte » du marché, elle est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise à vocation durable. Elle offre un excellent rapport locatif , et en 2011 c'est elle qui a effectué la meilleure collecte prouvant ainsi l'attractivité de sa vocation environnementale. Sa performance était de 5,42% net en 2011.

Clé de répartition habituelle : Uniquement sur 10 ans : 66 / 34

<>4. Immofonds 4

SCPI de bureaux à Paris et en région parisienne, la présence d'Immofonds 4 dans une région de la France où la demande locative est importante, en fait une SCPI sûre au rendement stable et intéressant.

Clé de répartition habituelle : Sur 5 ans : 80 / 20 Sur 7 ans : 73 / 27 Sur 10 ans : 67 /33

<>5. Primopierre

Cette jeune SCPI, créée en 2008, a pour objet exclusif l'acquisition de biens immobiliers d’entreprise récents et diversifiés avec des locataires déjà présents et sélectionnés. Elle est en mesure de vous apporter trois avantages intéressants : la diversité, le rendement ( 5.30 % en 2012) et la qualité.

Clé de répartition habituelle : Uniquement sur 10 ans : 65 / 35

<>6. Select Invest 1

Avec son parc immobilier conséquent, diversifié et répandu sur tout le territoire, elle est en mesure de vous apporter un rendement convenable tout en mutualisant les risques. C'est la deuxième SCPI la plus importante du marché en terme de capitalisation.

Clé de répartition habituelle : Sur 5 ans : 81 / 19 Sur 7 ans : 75 / 25 Sur 10 ans : 70 /30

<>7. Crédit Mutuel Pierre 1

Avec plus de 40 ans d'existence, cette SCPI est un des leaders du marché. Les bons résultats qui ont été enregistrés sur le patrimoine de Crédit Mutuel Pierre 1 ont contribué à un taux d'occupation du parc de 89,5% ainsi qu'à une capitalisation supérieure à 900 million d’euros.

Clé de répartition habituelle : Sur 5 ans : 81 / 19 Sur 7 ans : 75 / 25 Sur 10 ans : 70 /30

<>8. Rivoli Avenir Patrimoine

Cette SCPI de bureaux Parisiens et franciliens a absorbé en mai 2012 deux SCPI aux patrimoines comparables, Lion SCPI et Slivimo, se positionnant ainsi parmi les plus grandes SCPI classiques diversifiées de la Place avec une capitalisation de 872 millions d’euro fin 2012. Fin 2012 son taux d'occupation était de 93,22% et son taux de rendement interne sur 5 ans est de 9,02%.

<>9. Pierre Plus

SCPI diversifiée par type et par secteur géographique,Pierre Plus garde, malgré le contexte de crise économique, un taux d’occupation du patrimoine très élevé : 98,87% au 30/04/2012.

<>10. Actipierre europe

SCPI de type murs de magasin, Actipierre Europe est gérée par l'un des acteurs les plus importants de la gestion de produits d’épargne immobilière en France et a pour originalité d’avoir un patrimoine immobilier situé majoritairement à l'étranger : environ 54% en zone euro. Pour le reste, 26% du patrimoine est situé en province tandis que 20% est localisé en région parisienne.

Voici le tableau des 10 meilleures SCPI sélectionnées, triées ici en fonction de leurs rendements en 2012 :

ClassementSCPIRendement 2012
1 EPARGNE FONCIERE 5,32%
2 MULTIMMOBILIER 2 5,32%
3 PFO2 5,30%
5 PRIMOPIERRE 5,30%
4 IMMO FONDS 4 5,25%
7 CREDIT MUTUEL PIERRE 1 5,01%
6 SELECTINVEST 1 5,01%
8 RIVOLI AVENIR PATRIMOINE 4,80%
9 PIERRE PLUS 4,62%
10 ACTIPIERRE EUROPE -

Conclusion

Les SCPI représentent un investissement en pleine essor notamment de par leur rendement attrayant et leur facilité d'accès et de gestion. Pourquoi donc ne pas vous diversifier en vous orientant vers des parts de SCPI en démembrement ? Grâce à ce guide des 10 meilleures SCPI en démembrement en 2013, vous avez maintenant les cartes en main ! Toutefois, si un tel investissement vous intéresse, n'oubliez pas de vous renseigner auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine afin de connaître les différentes clés de répartition.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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