Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2017

Rappel

Les SCPI de rendement, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés dont l’objet principal est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un parc immobilier professionnel. Il existe deux grandes familles de SCPI de rendement, celles à capital fixe dont les parts ont été émises à la création de la SCPI et ne peuvent s’échanger que de gré à gré selon les opportunités, et celles à capital variable dont les parts se créent et se détruisent continuellement selon l’évolution de la demande.

Les SCPI de rendement offrent des rendements attractifs (4,85% en moyenne en 2015), distribués principalement sous forme de revenus fonciers. Pour autant, l’investisseur actionnaire de la SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion locative, peut diversifier son patrimoine en ayant accès au marché professionnel et mutualiser le risque global en étant investi sur plusieurs milliers de mètres carré dans des secteurs d’activité et des zones géographiques disparates.

1.Pourquoi démembrer ?

L’idée de démembrer un actif est une très ancienne technique patrimoniale qui permet de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance.

Dans la cadre de l’investissement SCPI, vous pouvez avec cette mécanique vous offrir pour un budget défini un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété, dans des proportions dépendants de la durée que vous acceptez de donner à votre investissement (clés de répartition). Cela vous permet de plus de ne pas subir de fiscalité sur les revenus locatifs puisque ceux-ci iront à l’acquéreur de l’usufruit. Enfin, le fait de n’acquérir que la nue-propriété implique que vous n’aurez pas à subir de taxation ISF, celle-ci relevant du détenteur de l’usufruit.

Mais l’investisseur oublie souvent qu’il y a dans le mécanisme du démembrement un autre élément important à prendre en compte : la réintégration mécanique de l’usufruit au terme du délai de démembrement ce qui implique une connaissance à l’avance du rendement moyen de votre investissement.

Exemple : vous démembrez sur 10 ans une SCPI avec une clé de répartition de 65/35 ce qui implique que l’usufruit (soit les loyers que vous auriez dû toucher) vaut 36% sur 10 ans soit 3,5% / an…ce qui veut dire que votre investissement vous aura au terme des 10 ans rapporté au moins 3,5% nets lors de la réintégration de l’usufruit…et ce net d’impôts (IR et ISF) comme indiqué ci-dessus.

Il faut donc aujourd’hui choisir sa SCPI en démembrement non pas simplement sur la base de l’économie ISF potentielle mais sur sa qualité intrinsèque et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. En effet, si l’ISF vient à être supprimé, l’attrait du mécanisme de démembrement ne reposera plus alors que sur les caractéristiques concrètes et seuls ceux d’entre vous qui auront fait les bons choix seront récompensés.

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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

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2.Le classement du TOP 5 des SCPI à démembrer

Notre classement prend en compte l’ensemble des caractéristiques et critères habituellement étudiés et retenus pour sélectionner un investissement en SCPI. Le rendement moyen est bien entendu un des éléments déterminants dans notre choix mais l’exposition aux risques (typologie locataires, revalorisation dans le temps, trésorerie etc.) reste la clé de notre analyse.

Pour information, les clés de répartition des SCPI ci-dessous évoluent régulièrement, il vous est donc conseillé de demander à un professionnel du conseil patrimonial la clé exacte prévue avant d’investir.

1) Buroboutic

Créée en 1986, cette SCPI est le résultat du regroupement de quatre SCPI d’immobilier d’entreprise (Buroboutic, buroboutic2, Immerys et force immobilière). Cette fusion permet à la SCPI de bénéficier d’une diversification importante et d’être adaptée au risque cyclique des différents marchés immobiliers. Elle investit dans des bureaux, des murs commerciaux et des entrepôts avec tout de même une majorité sur des murs commerciaux en région Parisienne.

Avec 183 000m2, elle compte 7 000 associés pour une capitalisation de 315 millions d’euros. Ces chiffres devraient rapidement augmenter étant donné qu’elle vient d’être ré-ouverte à la souscription depuis le mois de février 2017.

2) LFP Europimmo

On ne présente plus La Française AM qui est l’un des plus gros gestionnaires de part de SCPI sur le marché. LFP Europimmo fait partie de cette nouvelle orientation pris par les gestionnaires de parts, qui s’orientent aujourd’hui vers le marché européen. Cela permet de diversifier une offre déjà très complète mais également de bénéficier du dynamisme du marché européen sur le secteur de l’immobilier de bureaux.

Elle est ainsi présente dans des pays comme l’Allemagne, la Belgique et les Pays Bas. Cette stratégie lui a déjà permis de bénéficier de belles opportunités au-delà de nos frontières.

3) Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI gérée par Euryale Asset Management. Il s’agit d’une SCPI thématique qui s’est spécialisée dans le domaine de la santé. Elle permet d’accéder à un marché immobilier qui a une grande profondeur.

Ainsi, elle investit dans des EPHAD, des cliniques et des commerces de santé. À la vue de la problématique de places disponibles que ce soit dans les EPHAD ou dans les cliniques, c’est à coup sûr une SCPI qui a un bel avenir devant elle.

Ce positionnement pourrait lui permettre de bénéficier d’une valorisation importante dans les prochaines années. Lancée en 2013, elle bénéficie déjà d’une capitalisation de 42 millions d’euros et compte plus de 1 000 associés. Elle aussi s’intéresse au marché Européen avec plus de 13% de ses biens situés en Europe (hors France). Cela lui a permis d’offrir un rendement de 5,15% sur l’année 2016.

4) Primopierre

SCPI gérée par le groupe Primonial, c’est ce que nous appelons une SCPI de fonds de portefeuille. Dotée d’une capitalisation très importante avec plus de 940 millions de capitalisations, elle regroupe près de 9 500 associés. Son patrimoine est principalement constitué de murs de bureaux dans Paris et sa région.

L’expertise de Primonial dans le secteur de l’immobilier lui permet d’afficher un taux d’occupation stable et une rentabilité de 5% sur l’année 2016. Elle a connu ce mois-ci une forte revalorisation de la valeur de sa part avec plus de 6%. Cette revalorisation démontre la qualité du patrimoine et des investissements que réalise la SCPI. Elle bénéficie ainsi d’un ratio rendement / risque favorable pour un investissement en démembrement.

5) Primovie

Deuxième SCPI spécialisée dans le domaine de la santé de ce classement, Primovie connait un succès important depuis son lancement. Elle a profité en effet en ce mois de mars d’une revalorisation de plus de 6%.

Deuxième SCPI spécialisée dans le domaine de la santé de ce classement, Primovie connait un succès important depuis son lancement. Elle a profité en effet en ce mois de mars d’une revalorisation de plus de 6%. Elle investit principalement dans les biens immobiliers en lien avec le domaine de la santé mais également dans les domaines liés à l’éducation.

Ainsi, on va retrouver dans son patrimoine des murs d’EPHAD, de cliniques, des murs de résidences étudiantes ainsi que de crèches. Elle s’est ainsi positionnée sur un marché où il existe une grande demande avec une offre encore trop réduite. Cette diversification lui permet d’accorder une sécurité d’investissement à ses associés et de leur procurer une rentabilité de 5% pour 2016 avec de belles perspectives de valorisation dans le temps. Parfait pour un démembrement à moyen-long terme.

Conclusion

Dans un marché de la SCPI très riche, il est souvent compliqué pour l’épargnant de s’orienter et de faire les bons choix d’investissement. Les SCPI sont aujourd’hui une valeur refuge pour beaucoup.

En effet, elle est investie dans de l’immobilier professionnel, ce qui est souvent assimilé par la grande majorité des épargnants comme un support sécurisé. Mais comme tout investissement, il ne faut pas choisir son support au hasard. Certains gestionnaires ont pu être confrontés à des difficultés de trésorerie mettant en péril le capital des investisseurs.

Pour éviter ces déboires, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller patrimonial qui pourra vous accompagner dans la création d’une allocation d’investissement en parts SCPI démembrées.