Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2018

Rappel sur le fonctionnement des SCPI

Les SCPI de rendement, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés dont l’objet principal est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un parc immobilier professionnel. Il existe deux grandes familles de SCPI de rendement, celles à capital fixe dont les parts ont été émises à la création de la SCPI et ne peuvent s’échanger que de gré à gré selon les opportunités, et celles à capital variable dont les parts se créent et se détruisent continuellement selon l’évolution de la demande.

Les SCPI de rendement offrent des rendements attractifs (4,5% en moyenne en 2017), distribués principalement sous forme de revenus fonciers. Pour autant, l’investisseur actionnaire de la SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion locative, peut diversifier son patrimoine en ayant accès au marché professionnel et mutualiser le risque global en étant investi sur plusieurs milliers de mètres carré dans des secteurs d’activité et des zones géographiques disparates.

Pourquoi investir en SCPI démembrée ?

Réalisez une valorisation d’actif protégée par le Code Civil

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L’idée de démembrer un actif est une très ancienne technique patrimoniale qui permet de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance. Cette dernière a été mise en place en 1804 par le Code Civil dicté par Napoléon.

Elle permet de séparer la pleine propriété de votre investissement car on distingue la Nue-Propriété (Abusus dans le jargon notarial) soit "la possession des murs" et l’Usufruit (USUS FRUCTUS dans le jargon notarial) soit "la jouissance du bien ou de ses fruits" comme des loyers par exemple.

Dans la cadre de l’investissement SCPI, vous pouvez donc avec cette mécanique vous offrir pour un budget défini un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété, dans des proportions dépendantes de la durée que vous acceptez de donner à votre investissement (clés de répartition que nous allons voir dans notre sélection des meilleures SCPI en démembrement). Cela vous permet de plus de ne pas subir de fiscalité sur les revenus locatifs puisque ceux-ci iront à l’acquéreur de l’usufruit (vous ne toucherez donc aucun loyer ce qui implique aucune fiscalité). Enfin, le fait de n’acquérir que la nue-propriété implique que vous n’aurez pas à subir de taxation IFI, celle-ci incombant au détenteur de l’usufruit.

Mais l’investisseur oublie souvent qu’il y a dans le mécanisme du démembrement un autre élément important à prendre en compte : la réintégration mécanique de l’usufruit au terme du délai de démembrement ce qui implique une connaissance à l’avance du rendement moyen de votre investissement.

Exemple : Je souhaite investir un montant de 10 000€ dans une SCPI en la démembrant sur une période de 10 ans. J’achète donc 10 000€ de parts en nue-propriété. Imaginons que la clé de répartition est de 65/35 (la valeur de la pleine-propriété étant donc de 15 385€), cela implique que l’usufruit, soit les loyers que vous auriez du toucher, vaut 35% sur 10 ans .

Au terme de 10 ans vous réintégrez la partie usufruit et ce net d’impôts (IR et IFI). Vous avez donc réalisé une rentabilité fixée à l’avance de 53,8% net d’impôt sur 10 ans ( 35% de 15 385 € / 10 000 €).

C’est donc un réel avantage lorsque vous êtes soumis à l’IFI ou si vous avez une tranche marginale d’imposition de 30%, ou simplement dans un projet de valorisation de votre investissement sans perception de revenus locatifs.

Il faut donc aujourd’hui choisir sa SCPI en démembrement non pas simplement sur la base de l’économie IFI ou selon votre fiscalité potentielle, mais sur sa qualité intrinsèque et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. C’est pourquoi comme chaque année, notre cellule d’expertise vous a sélectionné les cinq meilleures SCPI en démembrement.

Notre classement prend en compte l’ensemble des caractéristiques et critères habituellement étudiés et retenus pour sélectionner un investissement en SCPI. Le rendement moyen est bien entendu l’un des éléments déterminants dans notre choix mais l’exposition aux risques (typologie locataires, revalorisation dans le temps, trésorerie etc.) reste la clé de notre analyse.

Notre choix s’est donc porté sur une allocation diversifiée en matière stratégique, en matière de secteurs d’activité, de zones géographiques et en sélectionnant les meilleurs gestionnaires du marché tout en analysant leur parc immobilier.

Pour information, les clés de répartition des SCPI ci-dessous évoluent régulièrement, il vous est donc conseillé de demander à l’un de nos experts Netinvestissement la clé exacte prévue avant d’investir.

1. SCPI Buroboutic

Une SCPI de référence dans le secteur immobilier tertiaire, bénéficiant de plus de 30 ans d’expérience

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Comme l’année dernière, nous avons sélectionné cette SCPI par la qualité de sa diversification. C’est une SCPI 100% Française, gérée par un opérateur leader sur le marché : Fiducial Gérance. La SCPI BUROBOUTIC a été créée en 1986. Elle possède plus de 183 000 m² en gestion et compte plus de 7 000 associés aujourd’hui.

Sa stratégie d’investissement est principalement axée sur l’immobilier tertiaire : bureaux, locaux commerciaux et entrepôts répartis de manière équilibrée sur le sol Français.

Sa capitalisation boursière au 31/12/2017 est de 350 Millions d’euros. Nous pouvons la catégoriser comme une SCPI de fonds de portefeuille car elle est une des plus grosses SCPI du marché.

Informations clés

• La SCPI procède depuis 2017 à une réallocation de son patrimoine immobilier afin de mieux se positionner sur un marché immobilier professionnel compétitif ; d’où l’ouverture de son capital depuis 2017. Elle a collecté plus de 14 Millions d’euros en 2017.
• La longue expérience de Fiducial Gérance a été récompensée en 2017 par de nombreux organismes spécialisés dans le secteur des SCPI.

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2. SCPI PF GRAND PARIS

Une des plus anciennes SCPI du marché, créée en 1966 et ayant surmonté de nombreux cycles économiques

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Dans le cadre du projet Grand Paris, nous avons sélectionné cette année une SCPI de bureaux solide et pérenne sur le marché avec plus de 50 ans d’expérience : LA SCPI PF GRAND PARIS, créée et gérée par l’un des leaders du marché, PÉRIAL, qui a toujours beaucoup investi dans la zone « Grand Paris » (80% de son allocation se situe en IDF).

La stratégie du gérant est d’acquérir des locaux, neufs ou récents, flexibles et en accord avec les demandes actuelles en matière de locaux d’entreprises d’où son initiative très remarquée de diversification dans le secteur du e-commerce (entrepôts proches de Paris).

PF GRAND PARIS possède 400 immeubles en gestion et compte plus de 33 000 associés aujourd’hui. Sa capitalisation boursière au 31/12/2017 est de 560 millions d’euros. Nous pouvons la catégoriser comme une SCPI de fonds de portefeuille car elle est une des plus grosses SCPI du marché.

Informations clés

• La SCPI a procédé 2017 à l’ouverture de son capital. Elle n’est plus en capital fixe mais en capital variable ce qui nous permet de tendre a une revalorisation de sa part à court/moyen termes.
• PÉRIAL a l’ambition de devenir l’acteur majeur du projet Grand Paris : « Faire de PF Grand Paris la SCPI de référence sur le projet Grand Paris ».

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3. SCPI PRIMOVIE

Première capitalisation dans le secteur de la santé et de l’éducation

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La SCPI PRIMOVIE connait un succès important depuis son lancement en 2012. Cette SCPI, lancée par l’un des leaders du marché Primonial Reim, est principalement positionnée sur deux secteurs d’activités profonds et sans corrélation avec le marché de l’immobilier professionnel classique. Nous l’avons donc choisi afin de diversifier votre portefeuille.

Sa stratégie d’investissement repose sur l’acquisition de murs de structures de type crèches, accueil pour senior et autre immobilier d’accueil et de santé (EHPAD, etc.). La SCPI base donc son allocation sur des biens jugés « socialement utiles », notion importante pour notre comité de sélection.

Elle possède une énorme surface en gestion avec 523 271 m² et compte plus de 16 857 associés aujourd’hui. Sa capitalisation boursière au 31/12/2017 atteint 1 849 millions d’euros ce qui en fait une SCPI « TO BIG TO FAIL » car elle est une des plus grosses SCPI du marché. Notons une collecte record en 2017 avec plus de 800 Millions d’euros ce qui lui a permis de doubler sa capitalisation. Parfait pour un démembrement à moyen-long terme.

Informations clés

• Depuis quelques temps, la SCPI ajoute une nouvelle corde à son arc en investissant dans des pépinières d’entreprises (prise de position dans les locaux de la « Station F » de Xavier Niel à Paris)
• Financement de la clinique du Parc à Lyon (top 20 des meilleures cliniques de France)
• Une possibilité de démembrement jusqu’à 20 ans !

Le plus de PRIMOVIE : secteurs porteurs (santé et éducation)

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4. SCPI CAP'HEBERGIMMO

Une SCPI de référence dans le secteur de l’hôtellerie et de la résidence gérée

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La grande qualité de cette SCPI réside dans son gérant FONCIA PIERRE GESTION, filiale du groupe FONCIA, leader européen de la gestion immobilière. C’est un réel atout car cela garantit la qualité de la sélection des locataires et la négociation de baux longs.

Sa seconde qualité est sa stratégie d’investissement, axée sur les résidences de services (étudiants & séniors) et les structures hôtelières de séminaires. Enfin, cette SCPI récente de 2013 a un parc immobilier loué à 100% sur du long terme. Un plus pour investir sur une période en démembrement.

CAP'HEBERGIMMO possède une énorme surface en gestion avec 25 132 m² et compte près de 1 000 associés aujourd’hui. Sa capitalisation boursière au 31/12/2017 est 40 millions d’euros. Nous pouvons la catégoriser comme une SCPI à petite taille avec un gros potentiel d’avenir. Notez une collecte record en 2017 avec plus de 27 millions d’euros ce qui lui a permis de doubler sa capitalisation ; signe de confiance des investisseurs.

Informations clés

• La SCPI compte le groupe Château form’ parmi ses locataires historiques, un des plus grands groupes d’organisation de séminaires en Europe.
• Prise de position d’un golf en France en 2016, considéré comme un sérieux concurrent des plus grands golfs d'Écosse
• Un bel atout pour l’avenir car sa clef de répartition est la plus intéressante en matière de démembrement de notre selection !

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5. SCPI LFP EUROPIMMO

Première SCPI d’entreprise Européenne, ayant une forte conviction dans la force de l’Union Européenne

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On ne présente plus La Française AM qui est l’un des plus gros gestionnaires de parts de SCPI sur le marché. LFP Europimmo a été créé en 2014 par des équipes d’investissement locales avec plus de 30 ans d’expérience sur le marché ce qui permet d’avoir profondeur et robustesse du marché immobilier professionnel Européen. Ces investissements sont diversifiés avec principalement la France, l’Allemagne, les Pays Bas, la Belgique et récemment l’Irlande.

Elle possède une énorme surface en gestion avec 106 586 m² et compte près de 4 500 associés aujourd’hui. Sa capitalisation au 31/12/2017 atteint 379 millions d’euros. Nous pouvons la catégoriser comme une SCPI middle size mais très importante par son rayonnement géographique.

Notez une collecte record en 2017 avec plus 195 millions d’euros ce qui lui a permis de doubler sa capitalisation et ce n’est qu’un début, vu le fort potentiel de son parc immobilier et la stratégie à long terme des gérants.

Informations clés

• LF Europimmo est une SCPI qui croit en la force de l’Union Européenne et qui a confiance en la robustesse et le potentiel économique de cette région
• Fiscalité avantageuse sur les revenus immobiliers étrangers (sans double imposition)

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Conclusion

Alors qu’il est de plus en plus difficile pour vous épargnants de trouver un rendement sans prendre de risques déraisonnés et sans subir une fiscalité souvent considérée comme confiscatoire, les SCPI de démembrement peuvent être un réel allié vous permettant de valoriser votre capital et de définir vous-même votre investissement grâce aux différentes clés de démembrement.

L’investisseur en nue-propriété s’offre l’opportunité de réduire en plus son IFI tout en ayant une certaine visibilité sur les performances intrinsèques de son investissement à long terme. C’est un super outil en matière de gestion patrimoine protégé par le Code Civil, ce qui vous assure quoi qu’il arrive de récupérer à la fin du démembrement la pleine propriété.

Néanmoins, il faut pour autant garder un œil attentif sur le marché de l’immobilier professionnel tertiaire et sur les perspectives qu’il offre à l’avenir ; certains opérateurs subissant des problèmes locatifs ou de trésorerie.

Sachez qu’avant tout projet, il est important d’être aidé par un Conseiller en Investissement Financier habilité à vous accompagner pour la bonne cohérence de votre choix. N’hésitez donc pas à faire appel à notre équipe qui se fera un plaisir de vous suivre dans votre démarche.