Pourquoi et comment investir dans la SCPI PF Hospitalité Europe ?

1. Rappels sur ce qu’est une SCPI et les critères de choix

Le fonctionnement

Une SCPI détient plusieurs actifs immobiliers. Ici, il faut donc considérer que vous êtes actionnaire de parts de cette société. Chaque part détenue représente une partie de chaque immeuble. Par conséquent, vous êtes propriétaire d’une fraction de ces biens.

Pour certains, c’est moins concret que détenir un appartement ou une maison « en entier ». Toutefois, en tant que bailleur (naturellement désireux de percevoir des loyers), c’est plutôt un avantage conséquent. Ici, vous avez non pas un mais des dizaines, centaines de locataires ! Votre rendement est donc naturellement plus stable et régulier et c’est rassurant de savoir cela sur le long terme.

Ensuite, il faut entendre que les loyers soient perçus trimestriellement de manière générale avec un « délai de jouissance ». Là, il s’agit de prendre en compte le délai entre la souscription et la perception des premiers loyers. Il est de 6 mois pour la plupart d’entre elles.

Enfin, vos locataires signent un bail commercial qui est généralement plus long qu’un simple bail résidentiel. Certes la reconduction se fait tous les 3 ans selon le principe du bail 3/6/9. Toutefois, une entreprise, clinique, etc… s’installe dans la durée, beaucoup plus qu’un individu.

Les actifs immobiliers et leur situation géographique

La nature des actifs est très diversifiée car les SCPI ont plus de 50 ans ! Ce n’est donc pas nouveau et ce placement a déjà fait ses preuves sur des cycles longs.

Au départ, les premières étaient orientées plus particulièrement sur des bureaux, des sièges sociaux. Désormais, les actifs sont tout autant ces mêmes bureaux, que des entrepôts, des hôtels, des EHPAD, des cliniques, des crèches, etc… Cela confère une richesse dans le choix et donc un confort dans l’investissement.

D’autre part, il est primordial de considérer la qualité des biens détenus par la SCPI. Celle-ci peut à tout moment vendre ou acheter des biens en fonction de sa stratégie, de ses statuts et surtout des opportunités de marché. C’est là où la société de gestion doit faire preuve de son expertise dans le domaine. Chez Netinvestissement, c’est un critère essentiel.

Les frais, charges, fiscalité

Comme pour de l’immobilier « classique », vous supportez des frais d’acquisition. Par exemple, des frais de notaire, des frais d’agence immobilière, etc… En SCPI, nous retrouvons l’équivalent : entre 9 et 12%.

Il est important de considérer une différence notable. Il s’agit du timing de la perception des frais. Dans un achat « classique », les frais sont perçus à l’achat et ne vous procurent aucun rendement. Dans les SCPI, ce frais ne seront pas ponctionnés avant la revente. Il en découle que c’est bien 100% de votre investissement qui travaille !

Deux rappels extrêmement importants :

Tout d’abord, et au cas ou vous ne le sauriez pas encore, cela ne vous coutera pas un centime de plus que de passer par netinvestissement pour investir dans les meilleures SCPI du marché (ou tout autre produit d’investissement d’ailleurs). Nous le rappelons dans notre charte d’engagement.

D’autre part, rappelez-vous que, tant que vous ne vendez pas les parts, vous n’avez aucun frais d’entrée à supporter. Les frais dits « d’entrée » seront en fait prélevés le jour ou vous vendrez.

Au sujet des charges, c’est on ne peut plus simple : vous n’en avez aucune à supporter !

Eh oui, l’une des grandes forces de ce placement est la prise en charge totale de la SCPI sur l’entretien, la location, les travaux relatifs aux biens détenus.

Donc, quand vous voyez les rendements associés, ils s’entendent nets de charges (mais hors impôts). Pour une moyenne 2019 de 4.5% net de charge, cet outil présente un ratio performance sérénité optimal.

Enfin, la fiscalité des revenus issus des SCPI est celle des revenus fonciers, comme les loyers de votre appartement par exemple. Outre les prélèvements sociaux de 17.2%, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition. Ici, difficile de faire une généralité car cette dernière dépendra de chacun d’entre vous.

Cependant, certaines SCPI profitent de leur diversification géographique européenne pour diminuer drastiquement l’impôt dû… Et PF Hospitalité Europe fait partie de celles-ci !

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2. PF Hospitalité Europe

C’est la petite dernière des SCPI de rendement. Elle est née le 1er novembre dernier et va vous permettre de diversifier vos actifs immobiliers en répondant à des enjeux sociétaux et des besoins démographiques profonds.

Focus sur cette jeune SCPI qui a déjà tout d’une grande !

La société de gestion :

PERIAL est une société experte et indépendante dans le domaine de l’immobilier tertiaire. Elle est présente sur toute la chaine de l’immobilier :

• Perial Asset Management : gère plus particulièrement les 4 SCPI du groupe (PFO, PFO2, PF Grand Paris et PF Hospitalité Europe.
• Perial Développement : conçoit, réalise et réhabilite des ensembles tertiaires ou d’habitations collectives.
• Perial Property Management : gestion locative, technique et syndic de copropriété ayant obtenu la qualification RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors.)

C’est plus d’un demi-siècle d’expérience dans la gestion des SCPI ! Perial a créé en 1966 la première SCPI du marché, PF1 qui est devenu PF Grand Paris désormais.

C’est également un groupe indépendant sur un plan capitalistique. Il en découle une liberté de vision, de prise de décisions basées sur des convictions éprouvées depuis tant d’années.

Et quelle est la vision du groupe dans l’avenir ?

Depuis une dizaine d’années, les SCPI de Perial renforcent leurs engagements Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance, dits ESG, et leur confère de la cohérence.

La première pierre fut la création de PFO2 en 2009, première SCPI du marché avec une stratégie basée à 100% sur la performance énergétique.

Depuis, les quatre SCPI intègrent plus de 200 critères ESG dans leur grille d’évaluation des actifs. L’objectif de diminution de la consommation électrique est de 40% et de 30% pour l’eau. Cela contribue à générer un avantage dans la prise de bail car les locataires sont soucieux de maitriser leurs coûts. L’autre conséquence est d’installer le locataire dans la durée et donner de la visibilité à votre investissement.

En 2019, Perial lance le Plan Climat et son programme PERIAL Positive Impact 2030. L’avance prise en la matière est renforcée par ce plan et concerne toutes les SCPI « PF ».

Dans quelques mois, il est fort probable que les quatre SCPI du groupe obtiennent le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce label sera décerné avec parcimonie car il portera sur la qualité des actifs et également sur les process de gestion. Ceci afin d’éviter une utilisation marketing artificielle.

En tout état de cause, chez Netinvestissement, nous sommes en total accord avec cette démarche car nous sommes convaincus que les bâtiments sous critères ESG seront les bâtiments de demain et source d’investissements maitrisés et durables.

Une stratégie basée sur des enjeux sociétaux

Cette SCPI est née pour répondre aux attentes des investisseurs soucieux de donner du sens à leur épargne.

PF Hospitalité Europe se veut pleinement impliquée dans des enjeux sociaux et sociétaux majeurs. Cela se retrouve dans le soutien à des secteurs à fort impact social, tels que la santé ou l’éducation.

C’est également la contribution à des solutions d’hébergements accessibles dans l’hôtellerie, résidences d’affaires et auberges de jeunesse.

Enfin, la stratégie est complétée par la participation au développement du tissu éducatif par l’acquisition de résidences étudiantes, crèches, centres de formation.

Le constat est simple et compréhensible de tous. La démographie augmente ainsi que la population active. A ce titre, les besoins en crèche et formations sont très importants pour nos « petits jeunes ». D’autre part, le vieillissement de la population, l’augmentation de l’espérance de la vie provoque un manque criant pour loger ce que l’on appelle affectivement nos « petits vieux ». Enfin, le secteur de l’hospitalité sous toute ses formes présente des opportunités de marché.

Les actifs immobiliers

Même si la SCPI est jeune, son plan d’action est assumé en amont. Cela a pour conséquence de pouvoir déjà se positionner sur certains achats.

L’autre atout de cette flexibilité est la perception de revenus le plus tôt possible grâce a une exploitation rapide.

Outre la qualité via des critères ESG sur ses acquisitions, ce sont les stratégies CORE et CORE+ qui sont envisagées.

La première vise des immeubles situés là où il existe une rareté foncière, occupés par des locataires de qualité sous forme de longs baux fermes et dans lesquels il n’y a pas de travaux significatifs à prévoir.

La seconde vise plutôt une stratégie basée sur des actifs avec un potentiel de valorisation important.

Finalement, on retrouve ici la recherche d’un rendement au-dessus de la moyenne sans pour autant sacrifier la revalorisation du prix des parts.

Première acquisition

Cette première acquisition porte sur un établissement hôtelier catalan composé de 108 chambres répartis sur près de 3 500 m².

Situé au cœur du parc technologique « Tecnocampus » à proximité immédiate de la plage, il bénéficie d’un accès privilégié à la gare ferroviaire qui permet de rejoindre le cœur de Barcelone en moins de dix minutes.

Il est exploité par le groupe B&B Hotels pour une durée ferme de 15 ans. Des travaux de réaménagement intérieurs sont actuellement en cours, l’ouverture est prévue pour le premier trimestre 2021.

Cette transaction a été finalisée avec l’exploitant B&B HOTELS, leader sur son marché et bénéficiant d’une expertise reconnue en Europe. La signature d’un bail ferme de 15 ans renouvelable permet une visibilité à long terme des revenus locatifs et des rendements potentiels pour les investisseurs de la SCPI.

Une répartition géographique diversifiée

Cette SCPI a pour particularité de viser des actifs en zone européenne exclusivement. Ce spectre large est à préciser pour votre bonne compréhension.

L’idée est de cibler plus précisément des métropoles dynamiques dans des pays stables en Zone Euro. En premier lieu l’Allemagne, première puissance économique européenne. Ensuite, et à l’image de la première acquisition, l’Espagne qui est la troisième destination pour le tourisme MICE (Meetings Incentives Conferencing Exhibitions). D’autres pays sont dans le scope de PF HE : les Pays Bas, le Portugal ou bien l’Italie.

L’effet positif sera d’avoir une bonne mutualisation grâce à des positions géographiques différentes et complémentaires.

Comme nous l’avons vu dans le premier bien, l’un des nombreux avantages est la durée des baux. Car contrairement à la France, la SCPI, et vous par conséquent, pourraient bénéficier de durées bien supérieures à 9 ans.

Une fiscalité avantageuse et des frais limités :

C’est la cerise sur le gâteau !

En effet, contrairement aux SCPI traditionnelles soumises à l’impôt sur le revenu (cf ci-dessus), celle-ci a la volonté de se positionner sur des biens en Europe. La conséquence favorable pour vous investisseurs est une fiscalité allégée.

En fait, la fiscalité appliquée est celle du pays de résidence. Et en général, elle est bien plus intéressante ! Les conventions de non double fiscalité conclues entre pays de l’Union Européenne notamment (mais pas seulement !) vous font profiter de ce régime favorable.

Les frais de souscription s’inscrivent dans la moyenne basse du marché, en dessous des 9%, soit 8.5%.

Les modalités de souscription :

Vous pouvez souscrire classiquement en pleine propriété ainsi qu’en nu propriété. A ce propos, Perial vous permet de calibrer la durée de votre nue-propriété/usufruit de 5 à 15 ans… à l’année près. A quelques mois près, vous pouvez être dans un dosage très précis par rapport à votre date de retraite par exemple.

Enfin, Perial a mis en place depuis plusieurs mois la signature dématérialisée. Ceci simplifie les démarches de souscription pour vous, pour eux et la réactivité est au rdv.

En savoir + sur PF Hospitalité Europe

Conclusion

Ce véhicule de placement que sont les SCPI vous permet d’obtenir un complément de revenus stable et régulier dans une sérénité de gestion optimale.

Dans ce marché hautement concurrentiel, Perial a décidé de miser sur des enjeux sociétaux forts en relation avec la demande des clients. Puisque vous êtes nombreux à vouloir donner du sens à votre épargne, cette société de gestion historique vous répond par la diversification de son offre.

Toujours avec les mêmes principes ESG de sélection sur la qualité des actifs, cette SCPI souhaite détenir de l’immobilier répondant aux pratiques de demain. Que ce soit en termes de consommation d’eau, d’électricité, d’isolation, etc… Perial a montré le chemin en 2009 avec PFO2.

Chez Netinvestissement, nous avons décidé de prendre le train en marche !

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