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Loi Pinel : exemples de simulation d'investissement

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Ecrit par : Pierre-Alexandre Andrillon

Chef de Projet Patrimonial

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Votre simulation

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Introduction

En pleine période de déclaration fiscale, vous devez sûrement vous demander comment il est encore possible de baisser vos impôts. Rassurez-vous, il existe de nombreuses solutions. Vous avez peut-être entendu vos amis ou un membre de votre famille vous parler de défiscalisation via l’investissement immobilier, et plus particulièrement des différents dispositifs en vigueur.

Mais avez-vous compris les tenants et les aboutissants de cette loi d’investissement locatif ?

Dans ce guide, découvrons comment il est possible d’investir de différentes manières dans l’immobilier tout en pouvant bénéficier des avantages fiscaux octroyés, notamment via le dispositif le plus connu : la loi Pinel.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Les notions importantes à propos du dispositif Pinel

Pour rappel, le dispositif Pinel, grand successeur des dispositifs Scellier et Duflot, a vu le jour en 2014. Toujours dans cette dynamique de pallier le manque de logements neufs dans des zones tendues, de dynamiser la construction en France et de favoriser l’investissement locatif, il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un investissement réalisé dans l’immobilier neuf livré ou en Vente en Etat d’Achèvement (ou réhabilité neuf). Le montant de la réduction est calculé en pourcentage du prix d’acquisition et en fonction de la durée d’engagement de location.

Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à :

  • 12 % du montant de votre investissement pour un engagement de location de 6 ans.
  • 18 % du montant de votre investissement pour un engagement de location de 9 ans.
  • 21 % du montant de votre investissement pour un engagement de location de 12 ans.

Soit une réduction de 2 % par un an sur les 9 premières années puis de 1 % sur les 3 dernières années si vous décidez de prolonger le dispositif jusqu’au terme maximum légal de 12 ans.

Attention, le loyer que vous proposerez à votre locataire ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret, en fonction de la zone où se situe le bien :

Zones

Communes concernées

Plafonds du loyer au m2 mensuel

Zone A Bis

Paris Intramuros, première couronne parisienne à travers la majorité des villes situées dans le 92, 93 et 94.

17.55 €

Zone A

2ème couronne parisienne (Île-de-France), majorité des villes présentes dans le 06, 83, 13 et grandes métropoles comme Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier.

13.04 €

Zone B1

Grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants ne faisant pas partie des zones A bis et A.

10.51 €

Zone B2

Non éligibles depuis le 1er janvier 2020

-

Zone C

Non éligibles depuis 2017

-

Si vous avez des doutes sur la zone éligible de votre futur investissement, nous vous recommandons de contacter votre chef de projet patrimonial Netinvestissement ou de vous rediriger sur le site du Service Public.

D’autres conditions sont à respecter, notamment la location qui doit prendre effet dans les 12 mois suivant la livraison ainsi que la sélection des locataires qui, pour rappel, doivent respecter certains plafonds de ressources toujours déterminés en fonction de la zone où se situe le bien.

Si toutes ces données sont bien prises en compte dans le montage financier, le dispositif Pinel est un réel outil d’optimisation pour un investisseur qui souhaite se créer ou développer son patrimoine en misant sur une valeur refuge (l’immobilier), tout en protégeant sa famille, en générant des revenus complémentaires à terme et en bénéficiant d’un avantage fiscal.

Mais il vous faut prendre certaines précautions avant de vous lancer. Privilégiez une ville où la demande locative est supérieure à l’offre, avec un tissu économique favorable et un solide bassin d’emplois. Il faut également bien sélectionner le promoteur tant pour les qualités intrinsèques de bien et les prestations proposées, mais également la taille et typologie des biens de la résidence.

Une fois ces paramètres maîtrisés, il est extrêmement important de bien vérifier que le type de montage et le financement correspondent à votre situation et à vos objectifs.

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Tout savoir sur la loi Pinel

Simulation d’investissement n°1 : investir dans le dispositif Pinel via un investissement à crédit.

Il s’agit ici du montage le plus fréquemment adopté par les investisseurs qui utilisent l’emprunt lors d’un investissement Pinel. En effet, compte tenu du contexte de taux d’intérêt bas, c’est une chance pour l’investisseur d’utiliser au maximum cet effet de levier. Sans compter que les intérêts d’emprunt seront 100% déductibles des futurs loyers perçus.

Contexte

Monsieur et Madame Viti ont respectivement 50 et 51 ans et 2 enfants à charge. Ils sont tous les deux en activité et dans le cadre de leur imposition sur le revenu, ils payent 4 500 € d’impôts par an. À la retraite dans une dizaine d’années, ils recherchent un placement leur permettant de préparer cette dernière, tout en pouvant agir sur leurs impôts. Disposant de 10 000 € d’apport pour ce projet, ils ont également la possibilité de consacrer 300 € d’effort d’épargne tous les mois. Ils décident donc de réaliser un investissement immobilier à Bordeaux à travers le dispositif Pinel.

Simulation

Situation

  • Couple marié (régime légal), 2 enfants à charge, aucun crédit en cours.
  • Impôts : 4 500 €.
  • Objectif : obtenir un capital à terme afin de préparer leur retraite et réduire leurs impôts.
  • Tranche marginale d’imposition : 30 %.
  • Possibilité à investir : apport de 10 000 € + 300 € d’épargne mensuelle.

L’investissement

  • Prix d’acquisition : 225 000 €.
  • Frais de notaire (3 %) : 6 750 €.
  • Montant total de l’investissement : 231 750 €.
  • Localisation : Bordeaux (zone B1).
  • Le bien : T2 de 45m2.
  • Montant maximum des loyers mensuels : 530 €.

Après application de la formule permettant d’appliquer le coefficient locatif Pinel ((19/surface pondérée +0.7) x plafonds du loyer au M2 selon votre zone x surfaces pondérées), vous pourrez louer au maximum votre appartement à 530€ / mois dans cette zone.

Financement

  • Apport : 6 750 €.
  • Emprunt : 225 000€ sur 25 ans à 2% .
  • Mensualité : 950 €.
  • ADI (Assurance Décès Invalidité) mensuelle : 50 €.

Résultats sur une durée d’engagement de location de 9ans :

Compte dédié à l’opération

Au débit

Au crédit

Crédit

950,00€

Loyers encaissés

530,00€

Assurance

50,00€

Impôts

375,00€

Charges : (taxes + gestion + assurance PNO & vacances, carences locatives + charges de copropriété + surcoûts impôts).

120,00€

Épargne mensuelle

175,00€

Total Débit

1120,00€

Total Crédit

1120,00€

Afin de résumer le mécanisme, voici de manière simplifiée comment est financé votre bien :

Revente

Après les 18 mois de construction et les 9 ans de mise en location, et dans le cadre du financement sélectionné, il reste encore 161 285€ à rembourser à la banque. Dans notre calcul, nous restons pessimistes et considérons que le bien n’a pris aucune valeur. Si Monsieur et Madame Viti décident de revendre, la valeur du bien lors de la cession est donc de 225 000€. En prenant en compte ces éléments, voici la rentabilité de leur investissement au bout de 9 ans de mise en location.

Ceci reste bien évidemment une simulation en loi Pinel non contractuelle mais l’important est de bien comprendre le mécanisme.

Avant de vous lancer, il est donc extrêmement important de prendre en compte le montant maximum du loyer, le montant de l’acquisition, le montant de la réduction d’impôt maximum pour un investissement afin d’avoir au préalable tous les tenants et les aboutissants de votre opération. C’est à partir de ces éléments que vous allez pouvoir réaliser une simulation financière pour calculer la potentielle rentabilité de votre investissement.

Encore une fois, outre le côté purement financier, il y a également de véritables paramètres à connaître pour optimiser et pérenniser votre opération. le choix de l’emplacement et de votre bien.

Simulation d’investissement n°2 : investir dans le dispositif Pinel via des parts de scpi

Autre solution envisageable, l’investissement locatif dans la « pierre-papier » à travers les SCPI fiscales. Pour rappel, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement qui ont pour mission de collecter des fonds auprès d’investisseurs dans l’optique d’acquérir, de mettre en location et d’assurer la gestion de biens immobiliers pour servir des loyers aux actionnaires. Dans le cadre des SCPI fiscales, les rendements cibles sont généralement moins importants que les SCPI de rendements mais vous offrent des avantages fiscaux non négligeables à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité totale de votre opération.

Comme la plupart des investissements locatifs, il existe 2 possibilités pour acquérir ces parts : au comptant ou à crédit (prêt bancaire). Dans cette simulation, nous considérons que nos clients souhaitent acquérir des parts au comptant.

Contexte

Monsieur et Madame Toshi ont 45 et 44 ans, 1 enfant en charge. Compte tenu de leur situation, ils payent aujourd’hui 2 300 € d’impôts par an. Disposant de liquidités à hauteur de 115 000 € reçus dans le cadre d’une succession, ils souhaitent investir dans l’immobilier sans trop se soucier de la gestion et tout en pouvant diversifier. Ils souhaitent également réduire leurs impôts et bénéficier de revenus complémentaires. Ils décident donc de réaliser au préalable une simulation d’investissement.

Simulation

Situation

  • Âge de M. & Mme Toshi : 45 et 44 ans.
  • Situation : marié (régime légal), 2 enfants à charge.
  • Objectifs : générer des revenus complémentaires et réduire leur impôt.
  • Revenus mensuels : 2 600 €.
  • Tranche marginale d’imposition : 11%.
  • Épargne à investir : 115 000€.

L’investissement

Parts de SCPI fiscales via le dispositif Pinel répondant à nos critères de sélection, en pleine propriété via un investissement comptant.

Rendement moyen 

2% net de frais de gestion soit 2 300 € par an. (115 000 * 2% = 2 300 €)

Imposition annuelle sur l’opération 

648,6€ (soit 2 300*28,2%) dû à la fiscalité de l’investissement correspondant à 11% de TMI (Tranche Marginale d’imposition) + 17,2% de prélèvement sociaux.

Performance nette de votre opération (résultats sur une durée d’engagement de location de 9ans) 

  • Économie d’impôt réalisée : 2 300 € par an pendant 9 ans, soit 20 700 € d’économie d’impôt totale (191,61€/mois).
  • Revenus complémentaires annuels nets de fiscalité : 1 651,4 € (soit 137,62 € / mois).
  • Revenus mensuels globaux après l’investissement en SCPI : 2 737,62 € par mois pour une augmentation de 5% de leurs revenus.
  • Pouvoir d’achat mensuel généré : 329,29 € / mois (137,62€ + 191,67€), soit 3 951,48 €.

Les SCPI fiscales sont des véhicules qui revêtent de réels avantages notamment en termes de confort de gestion, de diversification et de réduction d’impôt. Cependant, réalisez une simulation d’offre pour investir en loi Pinel via des SCPI avant de vous lancer dans l’acquisition de ces parts.

Effectivement, les SCPI fiscales ont des particularités, notamment en matière de liquidités. Généralement, ces SCPI ont une structure dite à capital fixe, et, par conséquent, il est plus difficile de revendre vos parts. en effet, il vous faudra attendre leur dissolution pour récupérer votre capital. C’est donc un investissement qu’il faut considérer « long terme » car la durée de détention est d’environ 15 ans. Entre la collecte, l’engagement de mise en location du dispositif choisi par la société de gestion (pouvant aller jusqu’à 12 ans) et la dissolution qui intervient après la revente totale des actifs immobiliers détenus, l’investisseur doit considérer que son capital ne sera pas disponible avant ce délai. Ainsi, les SCPI fiscales doivent être envisagées uniquement si elles correspondent parfaitement à votre situation, à vos objectifs et plus simplement, à votre projet.

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Conclusion

Le dispositif Pinel reste un vrai levier pour investir dans l’immobilier, réduire vos impôts et vous créer du patrimoine. A fortiori en 2021 et 2022, avant que ses avantages fiscaux ne s’amenuisent.

De plus, les taux de prêts immobiliers étant encore au plus bas, la période semble idéale pour investir.

Cependant, cette opération reste un investissement patrimonial dans l’immobilier avant tout, dont la réussite ne se base pas uniquement sur la réduction d’impôt donc vous pouvez bénéficier.

Afin de réaliser vos investissements locatifs sans surprise, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un spécialiste de l’ensemble des étapes de la vie de votre projet : le choix, le financement, l’acquisition, la location et la revente.

N’hésitez donc pas à contacter l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin qu’il définisse avec vous votre profil, votre besoin et la solution la plus adaptée à votre situation.

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A propos de l'auteur Pierre-Alexandre Andrillon, Chef de Projet Patrimonial | 2 articles en ligne

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