Loi Pinel : quels sont les avantages à acheter de l'immobilier neuf ?

Pour les frais de notaire réduits

Dans toute opération immobilière s’ajoutent au prix d’achat les fameux frais de notaire. À titre d’information, sachez que les frais d’acquisitions sont composés d’un ensemble de taxes et d’impôts collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Les frais de notaire représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien acheté neuf. Cependant, seule une toute petite partie revient réellement au notaire, comptez environ 15% qui correspondent à ses émoluments.

Cette différence n’est pas négligeable surtout que les différents organismes bancaires demandent aujourd’hui l’apport des dits frais. Pour un bien dans l’ancien d’une valeur de 200.000€, vous devez donc apporter la coquette somme de 16.000€, sans compter les travaux et garanties bancaires.

A contrario, pour un bien équivalent dans le neuf, vous allez débourser environ 4.000€ de frais d’acquisitions.

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Est-ce que l'immobilier neuf est plus cher que l'ancien ?

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1ère différence à l’achat : +6% sur le prix global à payer entre le neuf et l’ancien (les frais de notaire)

Une taxe foncière allégée

Les propriétaires d’un bien immobilier, neuf ou ancien d’ailleurs, sont redevables de la taxe foncière.

Cependant, dans le cas d’un investissement dans le neuf, vous bénéficiez parfois d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pour les nouvelles constructions pendant une période de deux ans après leurs achèvements.

L’exonération est totale si l’immeuble est affecté à de l’habitation que ce soit pour de la résidence principale ou de l’investissement.

Pour cela, il suffit d’adresser une demande d’exonération au centre des impôts dans la limite des 90 jours suivants l’achèvement des travaux.

Pour la sécurité et les garanties

Il suffit d’interroger ses proches pour entendre parler ou évoquer de grosses déconvenues dans l’ancien où des travaux (évidemment non prévus et non provisionnés à l’achat) ont été nécessaires.

Les exemples sont nombreux : murs fissurés, vices cachés, toiture ou façade à refaire ou encore des charges dissimulées dans la copropriété. Investir dans l’ancien n’est pas une mince affaire et les garanties sont souvent inexistantes.

Les programmes immobiliers neufs vous apportent des garanties, eh oui ! Exit les travaux de rafraichissement, de modernisation ou d’entretien. À la livraison, votre logement est couvert par trois garanties différentes couvrant l’ensemble des aspects autour de la construction et des équipements.

La garantie décennale

C’est la garantie la plus connue lorsque l’on évoque la construction de logements dans le but d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Cette assurance concerne les vices ou dommages de construction :

• qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction),
• ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d'étanchéité, fissurations importantes).

Le dommage peut résulter d'un défaut de conformité (défaut qui rend impropre à l'usage attendu) ou d'un vice de sol (problème caché lié au terrain où a été construit l'ouvrage).

Il s'agit du « gros ouvrage » (c'est-à-dire les murs, la charpente, la toiture...), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires...).

Il peut aussi s'agir d'éléments d'équipement (par exemple une pompe à chaleur) lorsque les dysfonctionnements les affectant rendent le bien dans son ensemble impropre à son usage.

Tous les travaux engagés pour remédier à ces problèmes seront à la charge du promoteur et non à la vôtre.

La garantie biennale

Tout aussi importante, cette assurance également appelée garantie de bon fonctionnement couvre tous les équipements dissociables de la construction présents à la livraison du bien pendant deux ans. On peut citer par exemple les radiateurs, robinetteries, volets ou encore le ballon d’eau chaude.

Toutefois, un mauvais entretien de votre part ou une affection du gros œuvre par le dommage peuvent rendre caduque la garantie biennale.

La garantie de parfait achèvement

C’est l’assurance la plus courte, elle ne dure qu’un an et vous permet durant ce laps de temps de déclarer l’ensemble des défauts du logement que vous aurez alors constatés, vous ou votre locataire. De plus, cette garantie s’applique également le jour de la livraison où vous devrez déclarer l’ensemble des réserves remarquées. Le promoteur s’engage ensuite à remédier et à réparer l’ensemble des réserves durant la première année.

Une fois cela fait, on dit que les réserves sont levées. Les frais sont entièrement pris en charge par le constructeur puisque le logement doit vous être livré en parfait état.

Ces trois garanties sont donc un atout de taille pour vivre sereinement votre investissement immobilier, de la livraison jusqu’aux dix premières années de location.

2ème différence à l’achat : aucun travaux à prévoir sur le bâti pendant 10 ans dans le neuf

Les aides de l’état

Comment parler d’un investissement immobilier dans le neuf sans évoquer l'un des dispositifs les plus connus, le dispositif Pinel 

Je voudrais d’ailleurs en profiter pour éclairer un point que j’entends régulièrement auprès de mes clients. Il ne s’agit pas d’un investissement Pinel ! Non, il s’agit d’un investissement immobilier dans le neuf auquel vous pouvez associer ce dispositif et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts en respectant quelques points et règles. Par conséquent, les critères de sélection du bien sont les mêmes qu’un investissement immobilier classique. En voici quelques exemples : le promoteur, le prix, le quartier, le marché locatif, les transports ou encore les bassins d’emplois.

Je m’égare… revenons sur ce dispositif qui d’ailleurs a évolué depuis de nombreuses années et porte le nom aujourd’hui de notre ancienne ministre du logement, Mme Sylvia Pinel.

Ce dispositif s’applique uniquement lors de l’acquisition d’un logement neuf se situant dans les zones A bis, A ou B1. Les individus utilisant ce dispositif bénéficient d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% annuel du montant investi (les frais de notaire rentrent d’ailleurs dans le calcul).

Quelques obligations existent, vous êtes notamment limité à un investissement annuel de 300.000€ (c’est l’année de livraison qui est prise en compte) avec un plafond du prix au m² établi à 5.500€.

L’objet de ce dispositif est surtout de répondre aux carences existantes de notre marché locatif, par conséquent vous devez louer votre appartement sur une période minimum de 6 ans, prorogeable deux fois soit une période de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Cette réduction d’impôts n’est pas négligeable puisqu’elle vient s’ajouter aux loyers perçus versés par votre locataire.

L’attrait locatif du neuf

Ce n’est pas nouveau mais les logements neufs ont la côte auprès des locataires et cette tendance s’est d’ailleurs accentuée avec la crise sanitaire que nous traversons. En effet, la recherche en ultra centre-ville s’est amoindrie et a laissé place à des demandes tournées vers le confort et le cadre de vie. Les locataires recherchent aujourd’hui des espaces verts, des ilots paysagers mais surtout et c’est assez flagrant sur les demandes actuelles, des balcons, loggias ou terrasses. À cela viennent s’ajouter des demandes concernant les places du stationnement car les grandes villes sont aujourd’hui saturées et les prix des places de parking explosent.

Proposer des biens neufs à la location ou vous met forcément en « tête de gondoles » comparée aux autres annonces dans l’ancien. En plus de tous les avantages du neuf cités plus haut, le neuf propose aux locataires des prestations, du confort moderne et des charges bien moins importantes que dans l’ancien. Justement, cela va me permettre de vous faire le lien avec un des autres avantages du neuf, les économies énergétiques.

Des économies énergétiques.

Tout d’abord, les promoteurs sont aujourd’hui dans l’obligation de proposer des logements qui respectent les dernières normes de construction RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) et la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Il n’est pas rare non plus de trouver des résidences affichant le label HQE.  Il vise « à limiter à court et à long terme les impacts environnementaux d’une opération de construction ou de réhabilitation (logements collectifs ou maisons individuelles), tout en assurant aux occupants des conditions de vie saine et confortable ». Cette norme est inspirée du label haute performance énergétique auquel s’ajoute une dimension végétale, hydrologique et sanitaire.

D’ailleurs, cette norme va évoluer cette année et sera remplacée par la RT 2020 faisant suite aux prérogatives votées lors du Grenelle de l’environnement. L’objectif est de diviser par trois la consommation énergétique. Elle vise à mettre en œuvre le nouveau concept BEPOS (bâtiment à énergie positive) afin de réduire la consommation en limitant le recours au chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire ou encore la ventilation.

La norme BBC est la plus connue et elle vise à réduire la consommation énergétique des logements grâce à l’étanchéité et l’exposition des bâtiments. Au-delà de consommation énergétique, cette norme limite également les émissions de gaz à effet de serre.

Ces normes ont donc des conséquences sur le choix des matériaux de construction, sur l’établissement des plans, le choix des équipements, etc.

Au-delà de la consommation énergétique, ces normes viennent augmenter et assurer le confort de vie des habitants grâce à des températures modérées en hiver comme en été. De plus, l’isolation thermique et phonique est optimale grâce à des matériaux innovants et performants.

Je profite de ce paragraphe pour faire une liaison avec notre actualité. En effet, la lutte contre les logements énergivores n’a jamais été aussi virulente. Le projet de loi Énergie et climat a suscité de vifs débats autour des passoires énergétiques. Des mesures sont à l’étude pour faire pression sur les propriétaires lors de la vente des biens en les taxant. Notre gouvernement se penche sérieusement sur le cas des logements énergivores qui affichent des DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de type F ou G. On estime aujourd’hui que le parc locatif privé compterait plus de 3,1 millions de logements de ce type, soit quasiment la moitié des biens en location en France !

3ème avantage du neuf vs l’ancien : les charges énergétiques sont quatre fois plus faibles dans le neuf

Un investissement patrimonial

Investir dans un logement neuf, c’est avant tout créer et gérer un capital. Quoi de mieux que la pierre, qui plus est, neuve, pour protéger ses avoirs des aléas économiques. 

Valeur refuge par excellence, cet investissement livré neuf sera le jour où vous voudrez le vendre, en concurrence avec l’ancien. L’investissement patrimonial consiste à investir pour garantir la valeur du patrimoine à long, et même très long terme. Un investissement patrimonial implique d’investir dans un bien de qualité, neuf si possible, et ayant un certain standing. L’emplacement est par ailleurs un critère essentiel lors d’un tel investissement car il va garantir la valeur du bien à long terme. Un bien immobilier neuf est donc la garantie d’un investissement patrimonial pérenne.

Comme nous l'avons vu, acheter un bien immobilier neuf est un excellent levier d'investissement et de défiscalisation.

Certes, le prix de l’ancien est, en tout cas sur le papier au départ, onéreux sur le papier mais le neuf apporte des avantages non négligeables sur le plan fiscal et financier et procure à vos locataires un confort de vie moderne et durable. Sur le long terme, l’investissement immobilier neuf s’avère être un placement patrimonial répondant aux dernières normes de construction tout en respectant l’environnement. Effectuer un achat immobilier dans le neuf c’est donc la garantie d’un placement sûr, de qualité, avec bon nombre de garanties et si votre situation le permet vous pourrez également optimiser votre impôt sur le revenu.

Néanmoins, la qualité du promoteur, l’emplacement, le prix, l’environnement, les transports ou encore les bassins d’emplois sont des critères primordiaux pour que votre investissement locatif se déroule dans de bonnes conditions. C’est pourquoi je vous recommande de prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimoniaux afin qu’il vous guide dans la réalisation de ce projet futur.