SCPI de rendement ou SCPI fiscale : le comparatif

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L’article « SCPI de rendement ou SCPI fiscale : le comparatif » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 854 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Le mois de septembre est, chaque année, un mois très actif pour les Conseillers en Gestion de Patrimoine et les Conseillers en Investissement Financiers que nous sommes. En effet, l’investisseur contribuable français reçoit son avis d’imposition et règle son dernier tiers d’impôt (pour celui qui n’est pas mensualisé), mais prend également connaissance de la loi de finance qui se dessine pour l’année à venir. S’ajoute à cela de nombreuses annonces cette année, puisque nous entrons dans une période pré-électorale.

Et la note fiscale est lourde ! Et la loi Sapin 2, dont la partie concernant l’assurance-vie et la gestion des fonds en euro est mal comprise, ne fait qu’inquiéter l’épargnant quant à l’avenir du placement préféré des français. Sans compter les taux de rémunération des livrets qui atteignent des niveaux planchers historiques.

L’immobilier reste donc très privilégié par l’investisseur et en en particulier les SCPI, ces Sociétés Civiles de Placements Immobiliers dont l’objet est l’acquisition d’un parc immobilier mutualisé qui sera par la suite géré au nom des clients investisseurs. La capacité d’investissement collective permettant de cibler des actifs immobiliers de qualité et de mutualiser les risques locatifs. Mais devez-vous privilégier en ces temps incertains les SCPI de rendement, investies en immobilier professionnel ou les SCPI fiscales, investies en immobilier de logement et offrant des incitations fiscales non négligeables ?

Pour vous aider à faire le choix le plus adapté à vos besoins, nous allons les confronter sur 4 critères. Que le match commence !

Le rendement

1. Le rendement

La SCPI de rendement : puisqu’investie en immobilier professionnel, cette catégorie de SCPI offre un rendement facial très attractif, de 5 ,01% en moyenne en 2015. Cette rentabilité moyenne plutôt élevée provient de la mise en location du parc immobilier professionnel de ces SCPI. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, de centres commerciaux, de murs de supermarchés urbains, de murs de crèches, de murs de cliniques ou d’EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Les baux sécurisés dans le temps (sur 3 ans, 6 ans ou 9 ans) et le taux d’occupation moyen de ces locaux (autour de 90%) permet à cette classe d’actifs de proposer de tels rendements tout en assurant la trésorerie de la SCPI en immobilisant en fonds propres une part des revenus locatifs perçus.

La SCPI fiscale : les SCPI dites « fiscales » proposent des rendements locatifs divergents selon le dispositif d’incitation fiscal sur lequel elles s’appuient. En effet, investir dans de l’immobilier neuf (SCPI Pinel), dans de l’immobilier réhabilité (SCPI Déficit Foncier) ou dans de l’immobilier réhabilité en secteur sauvegardé (SCPI Malraux) n’offre pas les mêmes perspectives de rentabilité. Les biens concernés ne se louent pas de la même façon et dans les mêmes conditions. Pour autant, vous ne pouvez compter sur une rentabilité faciale moyenne (basée sur le rendement locatif du parc immobilier) supérieure à 3%. En effet, le prix de l’immobilier des biens acquis (qu’il soit neuf ou réhabilité) étant souvent élevé, cela grève le rendement locatif mécanique.

Avantage aux SCPI de rendement !

Le risque

2. Le risque

La SCPI de rendement : les SCPI de rendement investissent exclusivement sur le marché de l’immobilier professionnel avec une grande diversité de biens sélectionnés. Comme indiqué précédemment, cela concerne des bureaux classiques du secteur tertiaire, des commerces de centre-ville, des centres commerciaux entiers en périphérie des villes, des murs de supermarchés urbains (Monoprix, Carrefour Market etc.), des murs de crèches, des logements étudiants ou des murs d’activités médicalisées (cliniques, pharmacies ou EHPAD).

Cette grande diversification permet de mutualiser les risques d’investissement sur différents types de biens, mais également de viser différents types de locataires (des PME, des administrations, des pôles médicaux, des professions libérales etc.) et ainsi de mieux s’adapter aux besoins du marché locatif professionnel. De plus, la multiplication de biens acquis et gérés, leurs localisations, offrent aussi des éléments de garantie d’une sécurisation optimale. La mutualisation du risque reste l’un des avantages déterminant de la SCPI de rendement.

La SCPI fiscale : a contrario, ce type de SCPI se doit de respecter le secteur d’investissement qui la définit et qui est à l’origine de l’incitation fiscale. Une SCPI Pinel devra investir dans de l’immobilier neuf d’habitation, à vocation locative et respectant les normes BBC (Bâtiments Basse Consommation). Une SCPI Déficit Foncier investira dans des biens anciens nécessitant des travaux de réhabilitation qui seront déductibles fiscalement une fois les biens mis en location.

Enfin, une SCPI Malraux devra elle aussi investir dans de l’immobilier ancien, situé en secteur sauvegardé et nécessitant de gros travaux de réhabilitation encadrés par les Architectes des Bâtiments de France. Cette spécialisation est à double tranchant : les opérateurs de ce type de SCPI sont de vrais connaisseurs de leur marché ce qui assure une bonne maîtrise du secteur, cependant la cohérence de votre investissement ne repose que sur ce seul et même secteur, ce qui limite la capacité de cette classe d’actifs à s’adapter à des changements conjoncturels.

Avantage aux SCPI de rendement !

3. La fiscalité

La SCPI de rendement : la SCPI de rendement distribue principalement à son détenteur des revenus trimestriels issus des revenus fonciers qu’elle-même perçoit de ses locataires. La part de revenus financiers, issue de la gestion de la trésorerie de la SCPI étant quasi insignifiante, nous ne la prendrons pas en compte.

Le fait pour vous investisseur de percevoir des revenus fonciers implique donc une fiscalité plutôt lourde. En effet, les revenus fonciers ne bénéficient plus d’aucun abattement et sont donc imposés sur le revenu à 100%. S’ajoutent à cela les prélèvements sociaux de 15,5%. Vous pouvez certes, en cas d’acquisition à l’aide d’un financement bancaire, déduire la totalité des intérêts d’emprunt des revenus perçus mais cela ne suffit souvent pas à effacer la fiscalité appliquée. A fortiori en période de taux bas.

Exemple : Monsieur X a investi 100K€ dans une SCPI lui offrant 5% de rendement soit 5 000€ de revenus. Etant imposé à une TMI de 30%, il paiera 5 000 x (30% + 15,5%) = 2 275€ d’impôts supplémentaire. Son rendement réel ne sera plus de 5% mais de 2,72%.

La SCPI fiscale : ce type de SCPI est constitué dans le but de vous offrir des avantages fiscaux, ce qui les rend attractives à plus d’un titre. Que ce soit en investissant dans une SCPI Pinel (jusqu’à 18% de réduction d’impôt sur 9 ans) ou dans une SCPI Malraux (jusqu’à 30% de réduction d’impôt sur les travaux effectués) vous bénéficierez d’une véritable incitation fiscale. Y compris en SCPI Déficit Foncier qui vous permettront de déduire ce déficit créé non seulement des revenus issus de la SCPI mais également d’autres revenus fonciers que vous détiendriez par ailleurs. Ces économies d’impôts vous permettront d’obtenir un meilleur rendement global servi par vos parts.

Avantage aux SCPI fiscales !

La liquidité

4. La liquidité

La SCPI de rendement : il existe deux types de SCPI de rendement. L’une est à capital fixe, l’autre à capital variable.

Lorsque vous abordez la notion de liquidité, il est important de faire ce distinguo puisque les parts de SCPI à capital fixe sont par essence figées dans le temps et ne peuvent s’échanger que de grès à grès entre un vendeur et un acheteur.

En revanche, quand il s’agit d’une SCPI à capital variable, cela implique que la SCPI offre une liquidité quasi sans limite à votre investissement. En effet, des parts se créent et se détruisent constamment. Cela vous permet de revendre les vôtres quand vous le souhaitez. A condition que le marché soit favorable et que le prix que vous pourriez en tirer vous semble cohérent. Il ne s’agit donc plus que d’une question financière et d’un choix qui vous appartient.

Par exemple : vos parts valent 100 € chacune avec 9% de frais inclus à la souscription. Ces frais étant prélevés lors de la revente de vos parts, celles-ci ne seront revendues que 91€ si vous décidez (drôle d’idée) de les revendre dès le lendemain de votre achat. Il faut donc laisser le temps à vos parts de se revaloriser dans le temps pour « absorber » les frais. Par exemple : si vous revendez au bout de 4 ans et que vos parts se sont valorisées de 1% par an, vous ne pourrez revendre que 95€ la part. La liquidité est assurée mais il faut rester vigilant quant à la valeur de votre capital, comme pour tout investissement d’ailleurs.

Attention, il est important de noter qu’un accident systémique sur le marché de l’immobilier pourrait réduire la liquidité de ce type d’investissement tout de même…en effet, si plus personne ne souhaite vendre ou acheter, la liquidité se contracte, comme pour tout investissement d’ailleurs.

La SCPI fiscale : l’avantage fiscal offert par ce type de SCPI implique un engagement de votre part à détenir vos parts un certain temps. De plus, la nature des biens acquis et les travaux qui peuvent être engagés entrainent également une obligation de rester détenteur de votre investissement à long terme.

Par exemple, si vous investissez dans une SCPI Pinel, celle-ci aura 2 ans pour collecter des fonds et les investir dans de l’immobilier neuf locatif. Ensuite, tous les biens acquis devront être loués pendant 9 ans afin de profiter de la réduction fiscale. Enfin, l’ensemble des biens devront être revendus. Cela implique donc un engagement d’au moins 13 ou 14 ans.

L’engagement peut être encore plus long pour des SCPI Malraux. Les travaux de réhabilitation peuvent s’étaler sur 4 ans, la mise en location devra là encore être de 9 ans minimum et la revente des biens peut prendre plusieurs mois voire plusieurs années. Il faut en effet s’assurer que cet immobilier haut de gamme, cher à l’achat, a retrouvé un prix cohérent pour une revente. Comptez en moyenne 17 ans de détention.

Avantage aux SCPI de rendement !

5. La valorisation dans le temps

La SCPI de rendement : cet actif immobilier professionnel tire son succès actuel auprès du grand public également du fait qu’en plus de son rendement locatif attractif (5,01% en moyenne en 2015), les parts que vous détenez se revalorisent dans le temps. La revalorisation moyenne sur les 20 dernières années se situent entre 1% et 1,25% par an. Cette revalorisation est principalement due au fait que l’immobilier détenu est un immobilier professionnel, fonctionnel, constamment entretenu et adapté aux besoins du marché.

Et cela ne s’arrêtera pas avec le temps. En effet, les nouvelles stratégies de ces SCPI, tournées vers les services socio-médicaux (petite enfance, pôles médicalisés etc.) vont user de l’accroissement de ces besoins et du manque d’offre pour optimiser votre investissement. Y compris à l’étranger avec des actifs détenus au Benelux et surtout en Allemagne.

La SCPI fiscale : le sujet de la revalorisation des parts de cette famille de SCPI est un sujet compliqué. En effet, reposant sur de l’immobilier neuf ou de l’immobilier ayant nécessité des travaux, il est difficile d’avoir une visibilité réelle des perspectives de revalorisation. Il est possible de se projeter dans le temps avec les mêmes outils que pour de l’immobilier détenu en direct (valeurs vénales par exemple) mais le fait que ces SCPI détiennent plusieurs biens ne facilitent pas les choses. Il faut donc être très vigilant.

Concernant les SCPI Malraux ou Déficit Foncier, le fait que l’immobilier choisi au départ soit de qualité, voire haut de gamme, et qu’une tranche importante de travaux vienne le valoriser peut être rassurant. Le temps est votre allier.

En revanche, des doutes subsistent sur les SCPI Pinel (et avant elles les SCPI Robien ou Scellier). En effet, les opérateurs acquièrent souvent des immeubles entiers ou des bâtiments entiers, ce qui, lors des premières reventes, injecte d’un coup un grand nombre de biens sur le marché local. Et comme souvent les détenteurs de parts souhaitent sortir vite de leur investissement après la période de défiscalisation, ces reventes se font dans des conditions pas toujours optimales. Prudence donc…

Avantage aux SCPI de rendement !

Conclusion

Il apparaît clairement que les SCPI de rendement remporte ce match, et haut la main. En effet, que ce soit en termes de rendement, d’exposition aux risques marché, de liquidité de vos capitaux ou de perspectives de marché, celles-ci offrent de nombreux avantages. Et la fiscalité, principal avantage des SCPI fiscales, ne doit pas être l’alpha et l’omega de votre investissement. Une incitation fiscale ne suffit pas à rendre un actif attractif et adapté à votre besoin.

N’hésitez donc pas avant de vous décider à mettre à plat votre situation patrimoniale personnelle afin de définir une stratégie adaptée à vos attentes et répondant à vos objectifs. N’oubliez pas que votre conseiller en gestion de patrimoine est là pour vous accompagner.


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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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