Loi Pinel : nos 10 conseils pour réussir son investissement (retour d’expérience)

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L’article « Loi Pinel : nos 10 conseils pour réussir son investissement (retour d’expérience) » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 1036 fois

Chaque année depuis le milieu des années 90, les périodes de printemps et d’automne ne sont pas synonyme que de réveil de la nature ou de rentrée des classes mais correspondent aux deux principales périodes fiscales en France. Au printemps la déclaration, à l’automne le paiement ajusté.

Et le mois de septembre de cette année n’échappe pas à la règle, bien au contraire, avec une hausse constatée sur l’imposition de la classe moyenne française qui a, une fois de plus, fait réagir ceux d’entre vous qui ne souhaitent plus subir ces variations et ces incertitudes. Et cela se matérialise par une reprise des investissements des contribuables français dans les dispositifs d’incitation dont la loi Pinel est la principale bénéficiaire ces derniers mois.

Héritière d’une longue lignée de lois dites de défiscalisation, la loi Pinel offre des avantages fiscaux attractifs mais également permet de capitaliser dans le temps avec un très bon ratio risque-rendement. Pour autant, il s’agit d’un investissement immobilier à long terme qui réclame donc de la préparation et de l’attention afin qu’il soit optimisé et pour éviter que votre projet ne se transforme en cauchemar. Voici donc nos 10 conseils, basés sur un retour d’expérience constaté au travers des lois de défiscalisation précédentes, pour réussir au mieux votre investissement en loi Pinel.

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1. Vérifiez que la loi Pinel est adaptée à votre situation

Leitmotiv récurrent en gestion patrimoniale, la première démarche de tout projet d’investissement est de mettre à plat votre propre situation.

Dans le cas d’un investissement immobilier en loi Pinel cela devient déterminant car ce type d’actif doit se réfléchir à long terme, avec une capacité d’endettement, une capacité d’apport ou une capacité d’épargne.

Il va de soit bien entendu qu’il faut également vous assurer que vous payez suffisamment d’impôt pour que le jeu en vaille la chandelle, et ce en essayant de vous projeter dans le temps.

Par exemple, prenez le temps de faire des simulations si vous pensez que votre situation familiale pourrait être amenée à changer, avec un mariage ou une naissance à venir.

2. Définissez vos objectifs précis (défiscalisation, …)

Réussir un investissement immobilier défiscalisant ne peut reposer que sur le produit immobilier ou a contrario que sur l’avantage fiscal espéré. En effet, vous devez prendre le temps de bien définir vos objectifs à court terme bien sûr, mais également à long terme car ce type de montage peut avoir des conséquences sur votre patrimoine dans le temps.

Ne vous laissez pas aveugler par l’unique réduction d’impôt proposée, à savoir 12 %, 18% ou 21% de réduction d’impôt calculée sur le montant investi. N’oubliez pas que cette réduction dépend de votre engagement à louer votre bien 6, 9 ou 12 ans et donc de sa qualité globale. Mais ne sous-estimez pas non plus le montage financier qui doit accompagner votre projet, en termes de durée, de financement bancaire ou tout simplement de budget. En d’autres termes, ne vous focalisez pas sur l’unique objectif de réduire ses impôts.

3. Réfléchissez à la sortie envisagée pour votre projet

Penser la sortie d’un investissement est toujours difficile car nous ne maîtrisons pas les éléments extérieurs à celui-ci dans le temps. Mais dans le cas d’un dispositif Pinel, cela peut à minima se cadrer.

En effet, il est bien entendu important de savoir pourquoi vous achetez mais également quand et comment vous revendrez…si vous revendez…Il faut donc faire attention aux conséquences de ces hypothèses en matière de fiscalité sur plus-values, fiscalité sur revenus fonciers ou pénalités de remboursement anticipé d’un prêt. Autant d’éléments de réflexion qui nécessitent peut-être l’accompagnement d’un professionnel du conseil patrimonial.

Prenez le temps de bien choisir l’emplacement

4. Prenez le temps de bien choisir l’emplacement

C’est enfoncer une porte ouverte que de rappeler qu’investir dans un bien immobilier nécessite donc de s’intéresser de près à la localisation de celui-ci.

Commencez par bien cibler une région sur des critères concrets de dynamisme démographique, de potentiel de croissance économique et de création d’emploi. Privilégiez ensuite une ville pour ses infrastructures, ses transports, ses pôles étudiants et ses services à la personne (hôpitaux, cliniques, crèches etc.). Pour finir, choisissez un quartier ou une rue qui semble réunir le plus d’atouts pour vivre au quotidien et une résidence attractive pour vos futurs locataires.

Mais soyez vigilant, une erreur est souvent commise par l’investisseur : il se projette trop dans son investissement et ses choix, trop inspirés par son affectif, ne correspondent pas aux attentes du plus grand nombre de potentiels locataires.

5. Choisissez un promoteur solide

Eléments crucial du cahier des charges d’un investissement en Loi PINEL, le choix du promoteur ou du constructeur de l’opération n’est pas toujours bien compris par le particulier qui se lance.

Tout d’abord, si vous achetez en Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA (sur plans), la première chose à vérifier avant de vous engager est la Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA). Cette GFA est en quelque sorte une assurance extrinsèque (donc proposée par un organisme non lié au promoteur) que les travaux iront à leur terme même en cas de défaut de celui-ci ou de faillite des entreprises que vous avez mandatées. Si vous ne vous garantissez pas sur ce risque, vous vous exposez à la pire des situations qui soit en immobilier neuf : ne jamais voir vous être livré votre bien.

Pour celles et ceux qui choisiraient d’investir dans un bien neuf livré ou un bien réhabilité, soyez attentif également aux assurances de bonne finition des travaux, appelées communément Dommage/Ouvrage qui vous garantissent contre des erreurs de construction (ce qui peut arriver), y compris dans le temps avec par exemple une garantie décennale sur le gros-œuvre. Ces assurances sont d’ailleurs également à vérifier pour votre projet VEFA.

Choisir un partenaire solide, ayant une bonne réputation et pouvant vous faire visiter des résidences déjà livrées par ses équipes (y compris 5, 10 ou 20 ans plus tôt parfois), est un gage de plus de sécurisation de votre projet, même si le risque zéro n’existe pas.

Apprenez à comprendre le marché immobilier

6. Apprenez à comprendre le marché immobilier

Lorsque vous aurez à vous pencher sur le choix de votre bien, son emplacement et ses prestations, vous devez avant tout bien comprendre le marché immobilier de la zone que vous avez sélectionnée. Car il n’existe pas UN marché immobilier national mais de nombreux marchés locaux qui ont des spécificités qu’il faut bien intégrer avant de vous lancer en termes de prix au mètre carré, de potentiel locatif, de cible locative ou de projection de revente.

Par exemple, dans des quartiers plutôt étudiants, il faut privilégier soit de toutes petites surfaces soit de grandes surfaces (colocations) à proximité des pôles étudiants ou des transports. Inutile de vous focaliser sur des places de parking ou des crèches.

C’est une étape importante qui nécessite souvent l’intervention d’un professionnel du conseil qui vous aidera à appréhender votre investissement avec les bons réflexes.

7. Ne sous-estimez pas l’importance du montage bancaire

Dans un contexte de taux d’emprunt très bas, il apparaît clairement que l’immobilier d’investissement est une solution favorisée et nombreux sont les observateurs qui expliquent la relative bonne santé du marché immobilier national du fait qu’il est peu cher d’emprunter.

Mais n’oubliez pas que dans le cadre d’un investissement immobilier locatif vous pouvez toujours déduire 100% de vos intérêts d’emprunt des loyers que vous percevez de votre locataire. Il a donc toujours été cohérent d’utiliser le levier bancaire pour ce type d’opération. Mais attention, le montage bancaire doit lui aussi être réfléchi avec des réflexes de financier et non comme pour l’acquisition d’une résidence principale.

Par exemple, il n’est pas forcément optimal de partir sur une durée trop courte. Vous empruntez sur 10 ans alors que vous défiscalisez sur 12 ans et cela provoque sur les 2 dernières années une imposition forte de vos loyers perçus (sans déductibilité des intérêts) qui annihile l’avantage fiscal du dispositif.

Vous achetez en VEFA et votre bien n’est livré que dans 18 mois. Cela implique donc que vous n’aurez aucun revenu et aucune économie d’impôt avant cette livraison. Si vous n’adaptez pas votre prêt à cette situation et que vous commencez à rembourser à plein régime votre emprunt cela peut avoir un impact lourd sur votre capacité d’épargne. N’hésitez pas à vous faire aider sur ce sujet également par nos services de courtage.

N’hésitez pas à faire gérer votre bien par un professionnel

8. N’hésitez pas à faire gérer votre bien par un professionnel

Dans le cadre de la loi Pinel vous n’avez aucune obligation et aucune contrainte en matière de gestion du bien. Vous pouvez donc choisir d’administrer celui-ci vous-même ou de le confier à un professionnel.

Nous ne pouvons cependant que vous conseiller de faire appel aux services d’un spécialiste afin de vous assurer de bien sélectionner votre locataire, de bénéficier d’assurances locatives (vacance locative, loyers impayés, dégradations, etc.) et de vous suppléer dans la gestion quotidienne de la résidence. Il faut pour autant bien choisir son partenaire là aussi afin d’éviter qu’il ne devienne un problème.

Petite astuce à connaître : l’ensemble de ces frais et charges sont déductible de vos loyers également.

9. Méfiez-vous de votre propre affectif

Comme déjà évoqué précédemment, de nombreux investisseurs mettent trop d’affectif lorsqu’ils se projettent dans un investissement. Et bien entendu l’immobilier n’échappe pas à ce constat.

Mais n’oubliez pas qu’investir dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel implique avant tout que ce bien soit mis en location, qu’il soit bien loué et ce dans le temps puisque vous vous engagez à cela pour bénéficier de l’avantage fiscal offert. Essayez donc au maximum de penser comme un futur locataire et non pas comme si vous habitiez vous-même le bien.

Par exemple, bannissez les équipements inutiles comme les piscines ou la domotique, évitez les choix trop personnels en matière de décoration et ne pensez pas que tout le monde a le même avis que vous en termes d’orientation du bien, d’étage ou d’aménagement des pièces. En général, les bons promoteurs ont adapté leur offre à la demande locative et vous aident à ne pas faire des choix superflus.

Attention également lorsque vous envisagez loger systématiquement un membre de votre famille dans ce bien. Cette personne peut très bien ne jamais habiter dedans ou y rester trop peu pour que les efforts que vous aurez imaginés pour elle ne soient jamais rentabilisés.

10. Fuyez les trop « bonnes affaires »

Proposer un bien immobilier permettant à son acquéreur de bénéficier d’un avantage fiscal est un réel plus pour les opérateurs qui commercialisent ce type de solutions patrimoniales. Soyez donc très vigilants quant aux offres trop alléchantes. Un bon produit, bien réfléchi, bien construit, dans une zone attractive et avec un prix de marché cohérent ne devrait pas être commercialisé comme une « bonne affaire ».

Faites donc attention par exemple aux offres à trop long terme. Si un promoteur propose de vous offrir les frais de notaire ou une cuisine équipée lors des premières semaines de commercialisation, rien d’inquiétant car il s’agit des offres de lancement classiques. En revanche, si le programme approche de sa fin de commercialisation, toute offre de ce type pourrait être considérée comme un moyen pour le promoteur de se débarrasser des derniers lots. Etudiez bien ce type de proposition avant d’accepter, et ne choisissez jamais votre support d’investissement uniquement parce que l’on vous offre un plus.

Faites également attention, en cas de VEFA, à l’offre de dernière minute du lot livrables dans les deux mois vous permettant de défiscaliser tout de suite et non dans 12 ou 18 mois comme cela arrive souvent dans l’immobilier neuf sur plans. Pour autant, il peut arriver qu’un produit revienne à la commercialisation et cela peut être une opportunité. Ne vous laissez tout simplement pas aveugler par ce seul argument.

Enfin, fuyez toute offre qui n’aurait pas de rapport avec l’immobilier du type voyage, scooter ou autre comme cela s’est déjà vu.

Conclusion

Dans un contexte fiscal qui s’alourdit de plus en plus de contribuables se tournent vers des solutions défiscalisantes comme la loi Pinel pour voir leur montant d’impôt baisser. Cependant, il s’agit avant tout d’un investissement patrimonial dans l’immobilier qu’il faut envisager à long terme et dont les leviers de réussite ne reposent pas uniquement sur la réduction d’impôt dont vous pourriez bénéficier.

En revanche, un investissement de ce type peut, s’il est bien appréhendé, s’avérer très intéressant dans son ratio risque-rendement et vous permet de profiter pour un seul effort financier (apport ou épargne) de beaucoup d’avantages patrimoniaux. Vous paierez moins d’impôt, vous pourrez vous constituer un capital, vous créer de futures rentes de retraite et le tout en protégeant vos proches avec une assurance décès en cas de financements bancaire. Il ne faut tout simplement pas vous laissez motiver que par l’incitation fiscale du dispositif Pinel, et l’apport d’un conseiller patrimonial en la matière peut s’avérer déterminant.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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