L'immobilier neuf est-il plus cher que l'ancien ?

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L’article « L'immobilier neuf est-il plus cher que l'ancien ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 9815 fois

« Sous couvert d’avantages fiscaux offerts aux acquéreurs, les promoteurs en profitent pour vendre leurs biens 15 à 20% plus cher… C’est bien connu. ». Allez, soyez honnête, n’avez-vous jamais prononcé cette phrase ? Au moins ne l’avez-vous jamais pensé ? En tout cas de très nombreux français le pensent. Ont-ils raison ou tort ? Est-ce une vérité ou une légende urbaine ?

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Le prix de l'immobilier neuf

Le prix de l'immobilier neuf

Avant toute chose, il est important de comprendre ce que comprend, en détail, un prix lorsque l’on achète dans le neuf.


Un prix immobilier neuf affiché comprend déjà 19.6% de TVA que l’acquéreur doit payer, que le promoteur encaisse, mais que ce dernier doit restituer intégralement à l’Etat. Dans le cas d’un bien immobilier dans l’ancien, il n’y a pas de TVA à payer.


Ensuite, un bien immobilier neuf est dans la quasi-totalité des cas vendu avec un (ou plusieurs) emplacement de parking. Cet emplacement, certes englobé dans le prix total représente, selon les villes, une valeur comprise entre 7000 € et 20.000 €. Là encore, dans le cas d’un bien dans l’ancien, il n’y a pas de parking systématiquement vendu.


Enfin, dans certains cas, les promoteurs affichent des prix de vente « acte en mains » c'est-à-dire qui inclus les frais d’acquisition (frais de notaire, de caution, voire même parfois les intérêts intercalaires). Selon ce qui est compris dans ces frais, la somme peut varier de 4 à 8%. A nouveau, un bien immobilier ancien est affiché hors frais d’acquisition.


Dernier point : les normes de construction. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maitrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel cout supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le cout supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.


Nous venons donc de voir qu’un prix affiché pour un bien neuf comprenait un certain nombre de choses (TVA, parking, frais d’acquisition) qui n’étaient pas inclus dans un prix affiché pour un bien dans l’ancien.

Les frais de notaire

Deuxième point de différenciation entre le neuf et l’ancien qu’il est important de connaitre : le coût des frais de notaire.


Les frais de notaire (hors frais de caution) généralement appliqués dans le neuf sont d’environ 2%, quand ils sont de 7% dans l’ancien. En effet, dans le cadre d’une acquisition neuve, les frais de notaire sont dits réduits et permettent ainsi à l’acquéreur de payer 5% de frais de notaire en moins.

    Les frais de notaire

    Les charges de copropriété et les frais d'entretien

    Ça y est, vous avez trouvé la bonne affaire, un petit appartement dans l’ancien, situé en plein centre, et en plus, vous l’avez eu à bon prix ! C’est très bien, mais avez-vous bien évalué les frais et charges d’entretien en tant que copropriétaire ?


    On a tendance à l’oublier mais les charges de copropriété ou d’entretien d’un bien dans l’ancien sont souvent 3 à 4 fois supérieures à celles pratiquées dans le neuf. Et les nouvelles normes énergétiques BBC notamment accentuent encore cet écart.

    Un bien neuf jouit d’une garantie décennale sur le gros œuvre et d’une garantie biennale sur l’équipement alors que dans un bien ancien, plus rien n’est garanti.

    Quelle source utiliser pour connaître le juste prix d'un bien immobilier ?

    Chaque année, les grands journaux hebdomadaires ou mensuels publient à grand tirage « le prix dans chaque ville de France ». Chaque journal y va de son chiffre, de son analyse et de sa source, ce qui entraine des écarts de prix dans la même ville, et dans le même quartier de parfois plus de 500 € / m2 selon les journaux.


    Que ce soit pour le neuf ou l’ancien, une seule source fait office de référent officiel et pertinent : c’est le "guide des valeurs vénales".

    Quelle source utiliser pour connaître le juste prix d'un bien immobilier ?

    Ce guide, publié par la chambre des notaires de France, donne le prix au mètre carré dans chaque grande ville de France par catégorie et type de produits. Pour cela, les notaires ont recensé l’intégralité des transactions effectivement effectuées l’année passée dans chaque ville et ont fait une moyenne.


    Ce « Guide des valeurs vénales » est utilisé par les professionnels immobiliers comme seul outil d’information pertinent. Vous pouvez vous le procurer librement.

    Conclusion

    En conclusion, les biens immobiliers neufs sont en effet légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des garanties solides (décennale, biennale) ainsi que des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et diminuer les déperditions énergétiques (BBC). L’apriori qui consiste donc à dire que les promoteurs gonflent leurs prix sous couvert des avantages fiscaux de 15 à 20% est exagéré. Sachez enfin que les marges brutes en fin d’opération immobilière sont pour un promoteur de l’ordre de 5%.

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    À propos de l'auteur

    Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

    Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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