Comment bien revendre son investissement en résidence étudiante ?

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Par Pierrick Brillaud
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L’article « Comment bien revendre son investissement en résidence étudiante ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Que choisir entre une SCPI de rendement ou un investissement locatif ?

Vous avez certainement déjà entendu parler de l’investissement en résidence de service gérée.

Cette typologie d’investissement a le vent en poupe, et ce à juste titre. Elle séduit les investisseurs à la recherche de revenus complémentaires constants, sécurisés et nets de fiscalité.

Les investissements en résidence de service gérée correspondent à des investissements où les locataires, présents ou futurs, vont bénéficier d’un logement, de meubles et de services.

Ce type d’investissement peut s’effectuer à travers cinq catégories et secteurs différents qui sont les résidences Sénior, les résidences de tourisme, les résidence d’affaire, les résidences étudiantes et les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Malgré tous les avantages que procurent ce type d’investissement, une question ressort souvent chez nos clients souhaitant investir en résidence de service gérée : qu’en est-il de la revente ?

Nous allons, à travers ce guide, détailler et expliciter la meilleure façon de bien revendre un investissement en résidence de service, et plus particulièrement en résidence étudiante.

Sommaire



1. Les avantages de l’investissement en résidence étudiante

Un marché porteur

En investissant en résidence étudiante, vous investissez dans un marché extrêmement porteur. C’est un secret de polichinelle, nous manquons cruellement de logements pour accueillir les étudiants en France. Et cette tendance n’est pas prête de s’inverser. A titre d’exemple, pour l’année 2018, la population des étudiants a augmenté de 1,4%, tandis que les solutions d’hébergement pour ces étudiants stagnent et connaissent une évolution non proportionnelle. Ainsi, dans certaines villes, nous assistons même régulièrement à de véritables pénuries. A titre d’exemple, le Crous (Centre régional des œuvres universitaires et sociales) qui disposait de 9 500 logements étudiants en 2018 a reçu sur la même période plus de 42 000 demandes ! Investir en résidence étudiante rime ainsi avec investissement qui offre de belles perspectives et des taux d’occupation importants.

Pas de contrainte de gestion

Lorsque vous investissez en résidence étudiante, vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs appartements et en confiez la gestion à un exploitant spécialisé. Le premier avantage est donc que vous vous affranchissez de toutes les contraintes de gestion inhérentes à un investissement locatif ; vous ne vous occupez pas des dossiers de locataires, des états des lieux, du quittancement de loyer etc.

En fait, votre locataire est le gestionnaire, ce qui présente un deuxième gros avantage, puisque cela va vous permettre de percevoir des loyers totalement garantis sans aucune carence. Concrètement, même si le bien n’est pas habité, le gestionnaire vous versera quand même le loyer et ce de manière garantie.

Exonération de la TVA

Troisième avantage, et pas des moindres : dans le cadre d’un investissement en résidence étudiante dans le neuf, votre investissement ne vous coutera que 80 % de sa valeur réelle. En effet, vous allez pouvoir être exonéré du paiement de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA) car vous investissez dans une résidence de service gérée par un professionnel. Cette exonération est stipulée et garantie par l’article 261 D-4 du code général des impôts.

Une réduction d'impôt

Enfin, la fiscalité des revenus perçus dans le cadre d’un investissement en résidence étudiante est également un avantage considérable. En effet, si l’investissement est effectué dans le cadre d’une résidence étudiante neuve, tout investisseur pourra prétendre à la réduction d’impôt émanant de la loi Censi-Bouvard. La loi Censi-Bouvard permet aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 11% du prix d’acquisition augmenté des frais de notaire plafonnés à 300 000 euros sur une durée de 9 années. Pour être éligible à la réduction d’impôt liée à la loi Censi-Bouvard, le futur acquéreur devra investir dans une résidence neuve, et il devra en déléguer la gestion à un gestionnaire professionnel sur la durée des 9 années à minima.

Si l’investisseur ne fait pas jouer l’option Censi-Bouvard, dans le cadre d’un investissement en résidence étudiante en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) comme sur le marché secondaire (ancien), il peut bénéficier d’un avantage fiscal énorme puisqu’il peut percevoir des loyers sécurisés sans aucune fiscalité. La perception de revenus défiscalisés est possible grâce à un statut fiscal pérenne datant d’avril 1949 relatif au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut fiscal permet aux investisseurs en résidence étudiante gérée notamment et en faisant appel à un cabinet d’expertise-comptable, d’appliquer un amortissement comptable du bien de sorte de gommer les revenus perçus de manière partielle ou totale. Ces mêmes revenus ne sont alors pas considérés comme des revenus fonciers ordinaires mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A ce titre, l’acquéreur peut amortir le prix de l’immobilier sur une durée de 30 ans maximum et le mobilier sur une durée de 7 ans maximum.

Quand un investissement en immobilier nu induit une fiscalité sur les loyers perçus importante et qui peut être considérée comme relativement confiscatoire (Tranche Marginale d’Imposition + Prélèvements Sociaux de 17,2%), un investissement en résidence étudiante gérée permet de s’affranchir partiellement ou totalement de cette même fiscalité !


2. Pour bien revendre, il faut d’abord bien acheter !

Cela peut paraitre une évidence, mais bien acheter est le point le plus important afin de s’assurer une revente la plus sereine possible.

A cet effet, il convient de bien s’attarder sur le bail commercial. Effectivement, l’investissement en résidence de service gérée et notamment en résidence étudiante est régie par un bail commercial définissant les conditions de l’exploitation de votre bien. Le bail commercial est véritablement la PIERRE ANGULAIRE de votre investissement.

Voici les points fondamentaux sur lesquels il convient d’être vigilant afin d’effectuer le meilleur investissement possible.

La durée du bail :

La durée du bail est une tangente majeure d’un investissement en résidence étudiante. Cette durée peut généralement varier selon 3 paramètres de durée : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette durée de bail correspond pour l’investisseur à la durée, longue, pendant laquelle il percevra ses loyers de manière sécurisée. De ce fait, plus la durée du bail est longue, meilleure est la qualité de l’investissement en résidence étudiante.

Les coûts :

Le bail commercial est également l’élément qui régit la répartition des coûts entre le bailleur (investisseur) et le preneur (gestionnaire).

Dans la majorité des cas, la taxe foncière du logement étudiant restera à la charge du bailleur. Il devra par conséquent s’acquitter de cette taxe en tant que propriétaire.

Les autres postes de coût principaux sont les charges de copropriété qui peuvent-être en fonction des baux, soit à la charge du bailleur, soit à la charge du preneur. Il faut donc être vigilant sur ce point car des charges de copropriété à la charge du preneur peuvent avoir pour effet d’impacter significativement la rentabilité nette d’un investissement en résidence étudiante.

Enfin, le point qui apparaît le plus important concernant les coûts de l’investissement en résidence de service gérée est la répartition des petits et des gros travaux entre l’investisseur et le gestionnaire. Ces travaux sont régis par deux articles du code civil qui sont les articles 605 et 606. L’article 605 correspond aux petits travaux comme le changement des ampoules ou le rafraichissement de la peinture et l’article 606 correspond aux gros travaux comme la réfection de la toiture ou le ravalement de façade. Si, pour un investissement en résidence de service gérée, les petits travaux régis par l’article 605 du code civil sont systématiquement pris en charge par le preneur (gestionnaire) sur la durée du bail, il est plus rare que le 606 soit également pris en charge par le gestionnaire. Ainsi, dans le cadre d’un investissement en résidence étudiante, il conviendra d’être particulièrement attentif à ce point et d’impacter, le cas échéant, les éventuels gros travaux sur la rentabilité de l’investissement, et donc par ricochet sur sa valeur à la revente.

Le loyer :

Le loyer perçu par l’investisseur, généralement tous les trimestres, sera également clairement indiqué dans le bail commercial. Il convient donc également de s’attarder sur ce point puisqu’il va régir le montant des loyers perçus sur la durée du bail et donc la rentabilité intrinsèque de l’investissement en résidence étudiante. Vous l’aurez compris, plus un actif aura une rentabilité nette importante, plus il sera séduisant pour les futurs acquéreurs lors de la revente.

Outre le montant des loyers indiqués dans le bail commercial, il faut également tenir compte de la revalorisation de celui-ci. En effet, le loyer perçu peut être amené à être revalorisé annuellement ou de façon triennale selon un indice prédéfini comme l’Indice des Couts à la Construction (ICC) et indiqué dans le bail commercial. En règle générale, lorsqu’il y a une revalorisation prévue dans le bail, les loyers ont tendance à évoluer selon l’inflation. Vigilance donc sur ce point.

Le gestionnaire :

Le gestionnaire sélectionné pour la gestion de l’investissement en résidence étudiante est également un élément fondamental, si ce n’est le plus important, de l’investissement. Il faut être particulièrement attentif à la qualité du gestionnaire puisque c’est sur lui que va reposer en partie la sécurisation de votre investissement et la perception des loyers. Netinvestissement et tout investisseur en résidence étudiante se doit d’y apporter une attention toute particulière, en sélectionnant un gestionnaire majeur, connu et reconnu. Il va falloir s’assurer de sa solidité financière, ses résultats d’exploitation, le nombre de résidences en gestion, la qualité de sa gestion au quotidien sur les biens qu’il exploite et sa politique d’avenir concernant ces mêmes exploitations.

La localisation :

Bien que le marché immobilier de la résidence étudiante ne soit pas directement corrélé au marché résidentiel « classique », l’emplacement sélectionné est primordial pour espérer la meilleure revente possible.

Ainsi, il convient de privilégier pour un investissement en résidence étudiante des appartements en centre-ville et dans des villes universitaires. De plus, il est préférable que celle-ci se trouve à proximité des pôles universitaires et d’études ainsi que des transports. Plus la localisation est idéale en fonction de ces critères, plus facile et bénéfique est la revente.


3. Le conseil Netinvestissement pour bien revendre son investissement en résidence étudiante : opter pour LB2S !

Donner du sens à son épargne

Lors de la revente, comme lors de l’achat d’ailleurs, vous pouvez gérer cela seul. Cependant, cela demande du temps, génère du stress et vous n’êtes ainsi pas certain de revendre ou d’acheter au bon prix. Par conséquent, nous vous suggérons d’opter pour un intermédiaire spécialisé sur le marché du LMNP dans l’ancien pour votre revente, ce qui vous permettra de revendre confortablement et dans les conditions de prix les plus justes possibles.

Parmi eux, l’acteur référent et le plus qualitatif est LB2S.

LB2S, structure qui a vu le jour en 1995, va en effet mettre en œuvre tout son panel d’expertises sur les plans juridiques, fiscaux ou techniques. Cette expertise vous permet, en tant que revendeur ou investisseur, de sécuriser au maximum votre opération.

Au-delà de l’expertise proposée par LB2S, vous pouvez revendre votre bien rapidement par son intermédiaire car LB2S bénéficie d’un réseau très étoffé de plus de 3 000 partenaires indépendants de la gestion de patrimoine vous permettant de réduire au maximum le délai de revente. Ainsi, le délai moyen de revente de LB2S n’est que de 9 semaines seulement.

Concernant les acquisitions, LB2S, outre la sélection des meilleures opportunités par Netinvestissement, va apporter un soin tout particulier à sélectionner des opportunités avec des résidences bien gérées et profitables pour le gestionnaire et donc également profitables et sécurisées pour vous en tant qu’investisseur.

Conclusion

Vous avez pu constater, à travers la lecture de ce guide, que bien revendre un investissement en résidence étudiante n’est pas une évidence.

Il convient avant tout de faire une bonne acquisition pour pouvoir la revendre dans les meilleures conditions possibles. Au-delà de la qualité de l’investissement lors de l’achat, nous vous conseillons également vivement de vous faire accompagner par un spécialiste comme LB2S lors de la revente afin que celle-ci se fasse rapidement, en toute sérénité et au juste prix.

Dans tous les cas, si vous avez un projet d’investissement ou de revente en résidence de service gérée et en résidence étudiante notamment, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimoniaux pour vous accompagner et vous conseiller au mieux pendant toute la durée du processus.

À propos de l'auteur

Pierrick Brillaud , Chef de Projet Patrimonial

Après un Master Grande École spécialité Banque/Assurance à l'ESC Rennes, Pierrick Brillaud débute sa carrière au sein de la banque de gestion privé 1818. Par la suite, il intègre le Groupe Crédit Agricole en tant que Conseiller Privé. Durant cette expérience, Pierrick gère et développe un portefeuille de plus de 600 clients patrimoniaux.

Privilégiant une structure plus dynamique et convaincu de la nécessité de moderniser le conseil en patrimoine, il décide d’intégrer l’équipe de Net-investissement en tant que chef de projet patrimonial en septembre 2018.

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