Les 10 meilleures SCPI en 2018

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Les 10 meilleures SCPI en 2018 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Vous avez été près de 100 000 personnes à lire notre guide « les 10 meilleures SCPI en 2017 » et très nombreux à le relayer sur vos réseaux sociaux (merci…) ; c’est pourquoi nous vous proposons cette nouvelle version 2018 des 10 meilleures SCPI de rendement. Cette année, des nouveaux entrants, quelques sortants, mais surtout une analyse claire et précise pour vous aider à faire les bons choix pour vos SCPI cette année. Bonne lecture.

Sommaire

Rappel : ce qu’il faut savoir sur les SCPI

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société de placements collectifs dont l'objet et l'activité sont l'acquisition, la gestion et la valorisation d'un patrimoine immobilier. En achetant des parts de SCPI, vous en devenez actionnaire au travers de la détention d'une partie du capital et serez donc rémunéré par la distribution de dividendes, sous la forme de coupons trimestriels. Ces revenus seront principalement fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers et seront soumis aux prélèvements sociaux.

Il existe deux catégories de SCPI : les SCPI à capital fixe dont les parts sont émises au moment de la création de la SCPI et s'échangent ensuite de gré à gré dans le temps et les SCPI à capital variable dont il est possible d'acheter et de vendre des parts à tout moment. Il est souvent préférable de privilégier les SCPI à capital variable pour leur liquidité plus importante, leurs parts se revendant plus rapidement.

Infographie SCPI

Notre méthode de sélection et de classement

Ce classement Netinvestissement des meilleures SCPI 2018 se base sur l’analyse détaillée et exhaustive de l’ensemble des SCPI du marché par nos équipes. Mais nous prenons également en considération nos convictions sectorielles et géographiques.

Pour ce classement, nous privilégions uniquement les SCPI de rendement (le classement ne tient donc pas compte des SCPI fiscales de type SCPI Pinel par exemple) d’une part et les SCPI à capital variable d’autre part notamment pour des questions de liquidité.

Les SCPI retenues ont toute un point commun, celui d'être gérées par des maisons reconnues pour leur haut degré d’expertise métier et leur savoir-faire depuis de nombreuses années. Nous avons donc volontairement fait le choix d’écarter les petites sociétés de gestion.

Critères de sélection pour ce classement 2018. Nous avons fait le choix de baser ce classement sur 4 principaux critères :

  • La composition de l'actif
  • Le gestionnaire et la politique de gestion
  • Le rendement interne sur 5 ans, le rendement 2017 et les perspectives à venir
  • La stratégie d’acquisition

Enfin, vous retrouverez dans ce classement des SCPI de rendement de type SCPI de bureaux, SCPI de commerces, investies sur le sol français et/ou en Europe et en Allemagne notamment.

Découvrez maintenant notre TOP 10 des meilleures SCPI de rendement du marché.

1. ÉPARGNE PIERRE

Sur le podium des SCPI les plus performantes du marché (5,97% nets en 2017), très bien gérée, 100% de taux d’occupation, avec un actif « prime », la SCPI Épargne Pierre fait souvent partie de notre « short-list » de SCPI que nous recommandons à nos client(e)s.

Sachez toutefois qu’Épargne Pierre reste une SCPI de petite taille comparée aux autres SCPI du classement avec une capitalisation aux alentours de 40 millions d’euros fin 2017.

2. BUROBOUTIC

Buroboutic est une « vieille » SCPI (créée en 1986) qui était initialement à capital fixe. Or, elle est passée en capital variable en octobre 2017 et c’est à compter de cette date que nous avons décidé de l’intégrer dans nos short-list. Bien nous a pris.

Cette SCPI fait incontestablement partie des meilleures du marché. Buroboutic a en effet la particularité d’investir dans toutes les zones géographiques de France : Paris, IDF et province, mais également dans les principaux secteurs de l’immobilier tertiaire : bureaux, commerces, entrepôts etc… Cela en fait une véritable SCPI diversifiée, multi-classe d’actifs et pluri-géographique.

Son rendement net en 2017 a été de 4,55% et son actif atteint environ 350 millions d’euros. Pour ces raisons nous recommandons Buroboutic comme une SCPI de « fonds de portefeuille ».

3. EUROPIMMO

Lancée en 2004 par le leader français de la gestion d’immobilier tertiaire, Europimmo a une double particularité : la première est qu’elle investit à 75% en Europe et le second est que grâce à cette stratégie d’investissement, elle permet de faire bénéficier à ses actionnaires des régimes fiscaux plus avantageux des pays européens (dont notamment l’Allemagne) sur les revenus fonciers.

Pays Taux d'impôt applicable
Allemagne15,83 %
Pays-Bas25 %
Espagne24,75 %
Belgique33,99 %

Ce tableau vous permet de prendre connaissance des taux d’imposition dans les principaux pays dans lesquels la SCPI LFP Europimmo investi. L’Allemagne, avec son régime fiscal favorable à l’investissement immobilier est majoritaire dans les zones cibles de la SCPI.

4. PIERVAL SANTÉ

1ère SCPI de santé « pure » du marché, Pierval Santé s’est imposée comme une SCPI incontournable dans une allocation de ce type d’actifs. Pierval Santé se positionne sur ces 3 secteurs :

  • Le secteur de la santé à hauteur de 30%
  • Le secteur médico social à hauteur de 30% également
  • Le secteur sanitaire et soin de ville pour 40%

Autre point fort majeur de cette SCPI : son taux d’occupation. Avec plus de 98% de taux d’occupation, Pierval Santé prouve la qualité de sa gestion et la grande profondeur des marchés sur lesquelles elle est positionnée. Enfin, son rendement, 5,05% en 2017, fait partie des meilleurs rendements du marché, devant sa cousine Primovie.

Pierval santé

5. PRIMOVIE

Avec une capitalisation qui a dépassé le milliard d’euros en 2017 (1,7 milliards fin 2017), Primovie est rentrée dans « la cour des grandes ». Primovie est une SCPI unique de par sa stratégie d’acquisition et son positionnement sur le marché.

En effet, elle est la seule SCPI du marché à se positionner à la fois sur le secteur de la santé via l’acquisition de cliniques et d’EHPAD notamment mais également sur le secteur de la petite enfance et de l’éducation et se portant acquéreur de crèches (réseau Babilou par exemple), le tout aussi bien en France qu’en Allemagne.

Un grand nombre de baux commerciaux qui sont signés au sein de cette SCPI sont des baux fermes de plus de 10 ans, lui conférant ainsi une très grande stabilité et pérennité.

L’an dernier, la SCPI Primovie a investi près de 600 millions d’euros, ce qui en fait l’un des principaux investisseurs du secteur en Europe. Parmi ces acquisitions, on compte notamment de nombreux établissements EHPAD, loués à Korian ou SGMR Ouest.

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6. SELECTIPIERRE 2

Selectipierre 2 est passée en capital variable en octobre 2017. Ce changement statutaire devrait logiquement l’amener à devoir réajuster la valeur des parts à leur valeur actuelle de marché. Cela pourrait donc potentiellement offrir aux investisseurs une belle revalorisation.

Par ailleurs, Selectipierre 2 n’en reste pas moins une belle SCPI de fonds de portefeuille investie principalement sur de l’immobilier de bureaux « prime » parisien et d’un peu de commerces, prime également. Avec un rendement qui a servi 3,92% nets (parmi les meilleurs du marché) en 2017 et plus de 40 années d’existence, Selectipierre 2 à tout son sens dans votre allocation d’actifs immobilier tertiaire.

7. PRIMOPIERRE

Avec plus de deux milliards d’euros d’actifs gérés, Primopierre fait résolument partie des plus importantes SCPI du marché. Primopierre est une SCPI concentrée sur l’immobilier de bureaux, mais arrive, grâce à la qualité de sa gestion, à maintenir un taux d’occupation au-dessus de 90% malgré la taille de son parc immobilier. Avec un rendement net servi en 2017 de 4,85%, son rendement se classe parmi les meilleurs de sa catégorie. Primopierre est une SCPI qu’il faut détenir dans son actif « pierre-papier » si vous souhaitez vous positionner sur le segment du bureau.

Primopierre a comme principaux locataires des sociétés telles que PSA Peugeot-Citroën, Crédit Agricole ou encore Samsung.

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8. OPPORTUNITÉ IMMO

LFP Opportunité Immo a un positionnement très particulier qui lui confère un caractère unique. Opportunité Immo a en effet choisi d’investir uniquement en Province, afin d’aller chercher un meilleur rendement et dans des espaces de travail dédiés au PME/PMI.

Cette SCPI est unique en son genre et cette stratégie lui permet de se hisser sur le podium des meilleures SCPI du marché en terme de rendement avec un rendement net versé en 2017 de 4,8%.

9. PF GRAND PARIS

Longtemps fermée à la souscription, PF Grand Paris (anciennement PF1) vient tout récemment d’être réouverte à la souscription avec un objectif : miser sur le projet du « Grand Paris » en se positionnant sur l’acquisition d’immeubles de bureaux tout au long du Grand Paris. Bien évidemment les immeubles acquis respectent les dernières normes en matière de maîtrise de l’environnement et de l’énergie. Le projet du Grand Paris sera le plus vaste projet immobilier tertiaire en Europe et laisse présager de beaux potentiels de valorisation et de pérennité pour les acteurs qui se positionneront sur ce marché.

PF Grand Paris a plus de 50 ans d’existence ce qui en fait la plus ancienne SCPI du marché. En dépit d’un taux d’occupation en dessous de la moyenne, elle arrive malgré tout à délivrer un rendement de 4,35% nets en 2017 ce qui laisse présager un potentiel d’augmentation du rendement dans le temps.


10. FONCIA CAP' HEBERGIMMO

Cap Hebergimmo est une SCPI de rendement spécialisée dans le secteur de l’hôtellerie (hôtels, résidences hotellières et espaces de séminaire) qui bénéficient d’indicateurs de performance et de qualité de gestion élevés : 4,98% nets de rendement en 2017, 100% de taux d’occupation et une valeur de part qui n’a pas évoluée au cours des 4 dernières années (ce qui peut laisser présager une revalorisation prochainement…).

Cette SCPI peut faire partie d’une allocation « pierre papier » à hauteur de 10 à 15%.

BONUS : SCPI dans ASSURANCE-VIE

Vous êtes nombreux(ses) à nous demander s’il est possible de loger des SCPI dans les assurances-vie. En effet, devant la baisse discontinue du rendement des fonds euro, de plus en plus de français(e)s cherchent des alternatives et se tournent alors vers les SCPI. Attention toutefois le capital n’est pas garanti par la compagnie lorsqu’il est investi dans des SCPI. La liquidité elle en revanche est assurée par l’assureur ce qui vous permettra d’investir dans des SCPI au sein de votre contrat tout en restant liquide.

À SAVOIR :
Il existe très peu de contrats d’assurance-vie qui vous permettront d’investir jusqu’à 100% en SCPI de rendement. Si tel était votre volonté, je vous invite à vous rapprocher de nos conseillers patrimoniaux spécialisés qui vous aideront à choisir le contrat adéquat.

Pour en revenir au sujet, toutes les SCPI ne sont pas logeables dans les assurances-vie. En effet c’est la compagnie d’assurance qui, comme je l’ai indiqué juste au-dessus, vous assure votre liquidité sur ce type de véhicule. Selon sa taille et sa stratégie de développement elle est donc susceptible ou non d’accepter de référencer telle ou telle SCPI dans sa liste d’unités de compte disponibles dans ses contrats.

LE CONSEIL NETINVEST
Si vous souhaitez détenir des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, nous vous conseillons vivement d’opter pour des SCP ou des SCI de SCPI et surtout pas des SCPI en direct. Pourquoi ? parce que si vous détenez des SCPI directement au sein de votre contrat, vous ne percevrez que 97,5% des loyers et non pas 100% comme c’est le cas en SCP ou SCI de SCPI.

De plus, dans certains cas (demandez nous conseil pour cela…) en choisissant bien son support, vous n’aurez même pas de frais à supporter alors que vous devrez les supporter si vous optiez pour des SCPI en direct dans l’assurance-vie.

Synthèse

SCPIRendement
2017
Rendement
2016
CapitalisationDétails du produit
ÉPARGNE PIERRE 5,97% 6,03% 40 millions d'euros En savoir +
BUROBOUTIC 4,55% 5,15% 320 millions d'euros En savoir +
EUROPIMMO 4,22% 4,56% 66 millions d'euros En savoir +
PIERVAL SANTÉ 5,05% 5,15% 51 millions d'euros En savoir +
PRIMOVIE 4,89% 5% 451 millions d'euros En savoir +
SELECTIPIERRE 2 3,92% 4,87% 66 millions d'euros En savoir +
PRIMOPIERRE 4,85% 5% 1,3 milliards d'euros En savoir +
OPPORTUNITÉ IMMO 4,8% 5,45% 77 millions d'euros En savoir +
PF GRAND PARIS 4,76% 4,35% 86 millions d'euros En savoir +
FONCIA CAP' HEBERGIMMO 4,98% 4,8% 48 millions d'euros En savoir +

Conclusion

En 2018, ce nouveau classement voit donc arriver quelques nouvelles SCPI, certaines longtemps restées en capital fixe, d’autres offrant des rendement plus élevés, d’autres encore qui ont su se réinventer et épouser l’évolution de l’utilisation de l’espace de travail au XXIème siècle.
Mais en tout état de cause, les SCPI de rendement continuent à avoir du sens dans la construction ou la diversification d’un patrimoine, surtout pour celles et ceux qui privilégient les actifs tangibles et peu volatils.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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