Comment investir dans les meilleures SCPI "innovantes" ?

Guillaume Sommerer : On entend souvent qu’il faut investir dans les SCPI de bureaux ou de commerces pour trouver du rendement. Selon vous, il vaut mieux investir dans un autre type de SCPI : les SCPI dites « innovantes ». Pourquoi privilégier ce type de SCPI ?

Stéphane van Huffel : Je précise que l’investissement dans les SCPI « classiques » est également très intéressant. Je pense qu’il faut AUSSI investir dans ce type de placement. Concernant la notion d’innovation, il faut savoir que la SCPI est un produit agréé par l’AMF, donc on ne peut pas imaginer que les innovations soient comme dans le numérique. Les innovations sont plus dans l’approche de la gestion de l’actif, c’est-à-dire dans l’approche de l’actif immobilier qui constitue la SCPI. Ce sont des nouvelles façons d’aborder l’investissement dans des bureaux, des commerces, etc.

GS : C’est nouveau, c’est très bien, mais cela n’apporte pas forcément plus de rendement. Pourquoi investir dans des SCPI innovantes ? Y-a-t-il un véritable intérêt pour l’épargnant qui cherche à doper son portefeuille ?

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SVH : Oui, car l’innovation ne vient pas que sur le rendement. Certains exemples que nous allons voir offrent des perspectives de rendements élevés, mais il y a également la sécurisation qui devient de plus en plus important aujourd’hui dans les demandes de nos clients. En effet, l’équilibre « risque / rentabilité » reste l’élément le plus important à prendre en compte dans notre métier de conseiller en gestion de patrimoine.

En ce sens, la SCPI est un produit « intelligent » car il existe des SCPI qui sont très rentables et d’autres, également rentables, mais plus axées sur la sécurisation et la vision du marché à long terme sur laquelle elle se positionne. Ce n’est donc pas forcément la notion de rendement intrinsèque qui importe mais aussi la garantie à long terme d’avoir un rendement intéressant, par rapport à ce qu’offre un contrat d’assurance-vie en fonds euros à 2,8%.

GS : Quelles sont ces SCPI innovantes que vous conseillez ? Sur quels types de marché investissent-elles et quel rendement peut-on en attendre ?

SVH : Les SCPI dont nous allons parler sont celles que nous proposons à nos clients car ce sont les convictions de Netinvestissement :

• PFO2 (créée en 2009 par Perial). SCPI positionnée sur le développement durable. Les immeubles achetés respectent les normes environnementales. Cette SCPI a pris énormément de parts de marché en 5 ans (environ 800 millions d’encours actuellement). C’est une très belle progression. Le rendement 2013 est de 5,27%.
• Epargne Foncière (La Française AM). Cette SCPI a été créée par le rapprochement de plusieurs SCPI qui géraient des actifs immobiliers différents. C’est une grosse SCPI de plus d’un milliard de capitalisation. Pour nous, c’est une SCPI de « fond de portefeuille ». L’intérêt ici est de regarder la diversification de l’actif. On y retrouve du bureau, du commerce, de l’entrepôt, des murs de supermarché, etc. Le rendement 2013 est de 5,31%. Attention, actuellement la souscription à cette SCPI à capital variable est fermée.
• Primovie (Primonial). Cette jeune SCPI a axé sa stratégie sur le social (petite enfance et 3ème/ 4ème âge) : murs de crèches, EHPAD, etc.. Le rendement 2013 est de 5,10%. - Europimmo (La Française AM). Cette SCPI européenne prend notamment des positions sur des actifs en Allemagne. Il y a un vrai intérêt fiscal à investir en Europe pour des SCPI (pas de double imposition, pas de CSG/CRDS).

GS : Donc cela signifie que si j’investis dans cette SCPI avec des actifs en Allemagne, je ne vais pas être imposé comme en France à 30/40% ? De combien va être la fiscalité ?

SVH : Non, vous aurez une fiscalité forfaitaire à 15% ou 16% en Allemagne. Le calcul est un peu particulier car cela dépend de votre patrimoine. Il n’y a pas de CSG/CRDS car il n’y a pas de double imposition entre les deux pays. Après il y a aussi une profondeur de marché intéressante à creuser quand on regarde l’actif. L’immobilier est 30% moins cher qu’en France avec des locataires théoriquement un peu plus solides car ce sont des PME et ETI allemandes.

GS : Des SCPI hors de France, des SCPI investies sur des crèches, des maisons pour personnes âgées, dans des supermarchés ou encore dans le développement durable, voilà quelques nouvelles SCPI dans lesquelles on peut investir pour diversifier son portefeuille. Et en plus il y a du rendement. Merci Stéphane van Huffel, co-fondateur de Net-investissement.fr.